Офисная недвижимость

Предложение
    Общий объем предложения качественных площадей в бизнес-центрах Петербурга составляет 1,66 млн кв. м. Из них класс А – 480 тыс. кв. м, класс В – 1,18 млн кв. м. Сегодня в городе действует 220 офисных зданий классов А и В (не включая офисные здания под собственные нужды). В общем объеме качественных площадей доля класса А достигает 29 % (Colliers International).
    В I квартале 2012 года вместо ожидавшихся четырех бизнес-центров общей арендопригодной площадью около 35 тыс. кв. м в эксплуатацию введен лишь один объект – вторая очередь бизнес-центра «Вант» (около 8 тыс. кв. м). До конца года запланирован ввод в эксплуатацию более 150 тыс. кв. м арендопригодных офисных площадей. Однако часть площадей строящихся офисных центров уже продана либо планируется к продаже компаниям под собст­венные нужды, поэтому арендопригодная площадь качественных офисных площадей Петербурга к концу текущего года увеличится на 133 тыс. кв. м и составит 1,91 млн кв. м (ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate).
    Низкий уровень ввода остается одной из отличительных черт рынка офисной недвижимости Петербурга последних двух лет: средний объем ежеквартального ввода не превышает 30 тыс. кв. м, в то время как в 2007–2009 годах это значение составляло 72 тыс. кв. м. Ситуация должна измениться уже в течение 1,5–2 лет, когда на рынок начнут выходить проекты, строительство которых было начато в 2009–2010 годах (Jones Lang LaSalle).

Спрос
    Средний уровень вакансии на рынке качественных офисных центров Петербурга за первые три месяца 2012 года увеличился с 7,5 до 9,3 %. Рост произошел за счет большого объема офисных центров класса А, введенных в конце прошлого года. Уровень вакансий по бизнес-центрам A-класса вырос с 13,5 до 19 %, а по классу B+ – с 5 до 5,2 %, в то же время по классу B этот показатель сократился с 6,6 до 6,1 %.
    В сегменте высококлассных офисных центров отмечено незначительное снижение заполняемости бизнес-центров, введенных до кризиса, и сокращение свободных площадей в новых бизнес-центрах 2010–2011 годов постройки. Небольшие офисные комплексы (до 5–7 тыс. кв. м) в центральной части города заполнились на 100 % в течение 6–8 месяцев после своего открытия (ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate).
    Средний уровень вакантных площадей не отражает реальной картины на рынке: 90 % офисных зданий заполнены на 90–93 %, а оставшиеся 10 % бизнес-центров – на 50 % и менее (Maris|CBRE).
    В I квартале этого года показатель чистого поглощения офисных площадей классов А и В достиг 50 тыс. кв. м, что в два раза выше конца 2011-го. Объем свободных площадей в абсолютном выражении составил около 102 тыс. кв. м в классе А и чуть более 134 тыс. кв. м в В-классе против 124,7 тыс. и 148,2 тыс. кв. м кварталом ранее (Jones Lang LaSalle).

Цены
    Средние ставки аренды в бизнес-центрах класса А составляют 1,2 тыс. руб./кв. м в месяц, класса В – 950 руб./кв. м в месяц (без НДС, включая эксплуатационные расходы). В течение года уровень арендных ставок в рублевом эквиваленте ожидается стабильным, возможен незначительный рост в пределах 2–5 % (Colliers International).
В январе – марте 2012 года рублевые арендные ставки практически не изменились, показав рост в пределах 2–3 %. Однако в долларовом эквиваленте из-за изменения курсов валют они выросли на 5–6 % – до $ 330–400/кв. м в год для класса А и $ 250–330/кв. м в год для В-класса. Максимальные ставки не изменились, остановившись на уровне $ 450–550/кв. м в год, без учета НДС и операционных расходов (Jones Lang LaSalle).