Переоценка на перспективу

Современный экономический кризис является кризисом модели развития экономики, основанной на достижении прибыли. Прибыль в этой модели – основное мерило успеха. Выполняя задачу максимизировать прибыль за конкретный период, менеджеры не будут задумываться о долгосрочных стратегических целях компании: зачем вкладывать средства в долгосрочные проекты, ведь это снизит текущую прибыль, а значит, бонусы, которые платятся на основе достигнутого показателя – чистой прибыли. Таким образом, будучи вполне применимой в краткосрочной перспективе, такая модель приводит к невозможности среднесрочного и долгосрочного планирования.

Исторический экскурс
Во время переформатирования экономики в 1990-х годах множество предприятий реального сектора попало в шоковую ситуацию: распад СССР повлек за собой разрыв хозяйственных связей, развал когда-то единой структуры госсобственности и утрату системы планирования деятельности. Предприятия стали коммерческими, и зачастую источником прибыли для них являлась продажа основных фондов, избавление от непрофильных активов – все это давало сиюминутную выгоду, но в перспективе сулило крах. Станки шли на металлолом, здания НИИ превращались в офисные центры, ценные кадры уходили на рынок торговать одеждой. В результате стоимость экономики страны, выраженная величиной ВВП, катаст­рофически упала.

Более того, модель экономики, основанной на прибыли, может служить только тактическим целям сравнительно небольшого предприятия, но быть основой развития всего общества не способна. Общество – это не только коммерческие структуры, но и некоммерческие организации, огромный пласт социальных и культурных институтов, и сводить всю их деятельность к извлечению прибыли не представляется возможным. Что же может заменить эту устоявшуюся модель, кризис которой очевиден?

Экономика стоимости
Экономика стоимости – это модель, в основу которой положено не стремление к прибыли, а увеличение стоимости актива. Рост стоимости активов как основной критерий деятельности компании изменит всю структуру принятия управленческих решений, переведя их из плоскости «малая прибыль – большая прибыль» в плоскость «высокая стоимость – низкая стоимость». Для создания предпосылок успешного управления, для преемственности в принятии решений необходимо наличие четкой стратегии развития компании в рамках достижения цели – максимизации стоимости.

Кроме того, рост стоимости активов компании может послужить основой для создания новой системы мотивации персонала. Сейчас этот показатель в основном отвечает интересам собственников и акционеров компании. Доходы большинства наемных работников зависят не от стоимости, а от прибыли: интересы собственников и управляющих расходятся. Если же привязать бонусы управляющих к изменению стоимости активов компании, и у тех и у других будут сходные интересы, что, несомненно, увеличит производительность труда и уменьшит возможность злоупотреблений.

Экономика стоимости – прочное основание реальных ценностей, которым не страшны колебания виртуальных активов на различных биржах и рынках. Для предпринимателя это может означать сознательный переход от модели поведения «нашел и спрятал» (модель временщика) к модели «создал и пользуюсь» (позиция ра­зумного собственника). Модель создания реальных ценностей не предполагает быстрого обогащения, но за счет долгосрочного инвестирования выстраивается прочный фундамент компании как экономической единицы. Такой переход отвечает и нуждам страны в построении эффективного партнерства с государством, и требованиям частного капитала. Объединение долгосрочных госинвес­тиций с энергией частных компаний создает синергию, способную решить задачу модернизации страны.

Особенно важным этот переход представляется для коммерческой недвижимости, где влияние управленческих решений на стоимость активов проявляется быстро и безжалостно. Нет числа примерам неэффективного управления, непродуманных концепций и неадекватного использования объектов, корни которых – в погоне за прибылью в ущерб стоимости.

Как перейти к экономике стоимости?
Как и при проведении любых изменений в бизнес-процессе, сначала проводится аудит стоимости актива «как есть», после этого – анализ возможных мер по повышению его стоимости.

Офисное здание или торговый комплекс оценивается с точки зрения общего денежного потока. Его можно представить как сумму денежных потоков отдельных подразделений и филиалов, создающих стоимость (так называемые центры прибыли – стоимости) и обслуживающих подразделений (сюда относится и высший аппарат управления), напрямую стоимость не создающих. В этом случае появляется возможность анализировать, какое подразделение является локомотивом роста стоимости, а какое – лишь камнем на шее. Важным момент – обсуждение возможности аутсорсинга процессов с целью оптимизации расходов.
Дальнейшим развитием может быть внедрение модели принятия решений, основанной на простой логике: приемлемо все, что ведет к повышению стоимости актива.

Вся тяжесть перехода на начальном этапе ляжет прежде всего на плечи консультантов: специалистов инвестиционных отделов, девелоперов, оценщиков, – поскольку именно они ощущают пульс рынка, первыми распознают тенденции и способны предвидеть их влияние на стоимость активов коммерческой недвижимости.

Но сами по себе консультанты не смогут внедрить модель экономики стоимости до тех пор, пока польза от нее не будет осознана собственниками недвижимости. Сегодня очень мало компаний используют данный подход для управления своим портфелем объектов, но с ростом конкуренции на рынке, с дальнейшим углублением кризиса экономики прибыли интерес к новой модели станет очевидным. 

Дмитрий Козунов, заместитель директора по развитию бизнеса департамента оценки Colliers International St. Petersburg
Анна Шахвердова, член экспертного совета саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков»