Назад
9 Мая 2012, 18:53
Ctrl + Alt + Del для торгового центра
Согласно подсчетам экспертов группы компании RRG, в столицах
в реконцепции (по причине небольших или существенных ошибок, а также
морального устаревания) нуждается примерно каждый четвертый торговый
центр, а в регионах – около половины. При этом все эти ТЦ можно условно
разделить на три основные категории, а выбирать им придется минимум из
пяти наиболее известных реконцепционных путей.
«Кто виноват?»
Принято считать, что показатели жизненного цикла зарубежных торговых центров значительно отличаются от российских. Как отмечает Марина Филянина, юрист тверского представительства юридической группы «Яковлев и Партнеры», «средний жизненный цикл ТЦ в Европе и странах Северной Америки стремительно сокращается. Прогнозируют, что крупные объекты торговой недвижимости, возводимые в настоящее время, будут “жить” всего 15–20 лет. Реконструкция ТЦ проводится каждые 10 лет, но в зависимости от ситуации это может быть и 5, и 15 лет (обновление оборудования, инженерных коммуникаций, смена интерьера, ремонт помещений, смена арендаторов). Такие реновации длятся в среднем от 1 до 6 месяцев, в зависимости от сложности работ. За “средний” срок жизни ТЦ переживает, как правило, 4–7 циклов реконцепции, причем впервые необходимость реконцепции в практике российского девелопмента возникает, как правило, через 5–6 лет».
Впрочем, время «Ч» может наступить для торгового центра значительно раньше, максимум через год его работы. Конечно, как отмечает Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle (Россия и СНГ), российский рынок коммерческой недвижимости не так давно начал развиваться, предложение качественных площадей по сравнению с другими европейскими столицами здесь относительно невелико. «Если говорить о зарубежном опыте, то в США, Великобритании и других странах под реновацией подразумевают полную переделку ТЦ, тогда как у нас чаще проводится реконцепция», – подчеркивает Юлия Никуличева.
В свою очередь, Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG, считает, что ТЦ, нуждающиеся в реконцепции, можно разделить минимум на три категории: «Первая – здания магазинов и универмагов, оставшиеся еще с советского периода. Вторая – концептуальные ТЦ так называемой первой волны, построенные в конце 1990-х годов и ныне морально устаревшие. И третья – торговые центры с изначально неудачной концепцией».
Но по мнению Андрея Васюткина, руководителя отдела исследований и консалтинга компании «Магазин магазинов» в ассоциации с СBRE, куда чаще встречается третий вариант – изначально неудачный проект ТЦ, собственник которого через некоторое время приходит к решению, что ждать больше нечего, нужно что-то менять. И если изначально были какие-то ошибки, то чаще всего они исправляются в последующей работе, которую и можно назвать реконцепцией. «Такого массового понимания, что что-то нужно делать, раньше не было, – делится впечатлениями Андрей Васюткин. – Очень часто “позыв” к реконцепции связан с ростом конкуренции. Как правило, тут речь идет о городах, где есть насыщение рынка, где появляются и планируются новые объекты, и собственники существующих видят “угрозу” благополучию. Наш опыт по обращениям собственников московских объектов показывает, что стремление провести реконцепцию может быть связано не только с конкуренцией, но и с изменением транспортной ситуации и городского ландшафта, открытием новых станций метро и т. д. Появление, например, на небольшом расстоянии от ТЦ станции метро изменяет структуру транспортно-пешеходных потоков, что может увеличить привлекательность объекта и уменьшить привлекательность его конкурента. У прозорливого собственника всегда есть возможность заранее проанализировать появляющуюся информацию и подготовиться».
Из всего сказанного можно сделать неожиданный, но точный вывод, который Иван Подкова, директор по маркетингу ОАО «РЕГИОНЫ-Девелопмент», формулирует так: «Проблемы реновации как таковой не существует – это нормальный путь развития рынка».
«Что делать?»
Как отмечает Рафаэль Хайбрахманов, управляющий директор компании CityMarketing, «к реновации приводят две взаимосвязанные причины: это плохая посещаемость и, как следствие, низкая или даже отрицательная рентабельность работы ТЦ. Чаще всего покупатели не хотят посещать ТЦ в силу пяти основных причин. Это неудобное расположение, неправильно подобранный пул арендаторов, неграмотная внутренняя планировка, недостаточная инфраструктура, открытие новых качественных ТЦ поблизости. И хотя в российском Градостроительном кодексе нет определения реновации, на практике под этим термином подразумевают реанимирование малоприбыльного или убыточного объекта, чтобы он вновь начал приносить прибыль». А для этого рынок знает пять основных путей, выбор которых зависит от набора конкретных проблем конкретного торгового центра.
Первый – редевелопмент. Этим словом обозначаются два довольно разных по сути процесса: перестройку внутреннего пространства с учетом современных требований арендаторов и посетителей, а также полный снос старого здания и строительство нового. Второй путь – реброкеридж, то есть формирование нового пула арендаторов. Третий – реинжиниринг – замена инженерных сетей; за ним следуют ребрендинг – смена имиджа ТЦ и ременеджмент – замена управляющей компании. Впрочем, эти процессы обычно «ходят группой» и редко существуют «в чистом виде». Денис Колокольников объясняет выбор нужного количества «ре» сложившейся вокруг и внутри ТЦ ситуацией: «В зависимости от причин, которые привели к низкой эффективности, может быть несколько путей. Это может быть смена пула арендаторов, если ошибка заключалась в неправильном определении целевой аудитории или в ее смене (например, при сносе квартала пятиэтажек и возведении на этом месте жилого комплекса бизнес-класса). Это может быть смена формата ТЦ в случае, если в том же кластере появился более сильный конкурент. Это может быть улучшение транспортной доступности и расширение парковки, если существует проблема с трафиком. А в случае, когда здание устарело, – реконструкция здания или даже его снос и строительство на этом месте нового».
«Для того чтобы понять, насколько хороша концепция того или иного комплекса для определенного участка, обязательно нужно рассмотреть вариант сноса действующего проекта и разработать новую концепцию, – считает Андрей Шувалов, директор департамента стратегического консалтинга компании Dyer. – Это позволит сравнить существующую концепцию с идеальной моделью. Часто оказывается, что новая концепция значительно не улучшает существующие параметры и основная проблема лежит в параметрах самого участка и его местоположения». Денис Колокольников поясняет, что выбор того, что делать, обычно проводится на базе «аудита» торгового центра, исследования транспортной доступности, целевой аудитории, конкурентного окружения: «После этого оценивается размер затрат с учетом необходимости привлечения кредитных средств и потенциальный доход после проведения реконцепции. Решение принимается исходя из соотношения этих величин». «Стоимость инвестиций в реновацию зависит в первую очередь от состояния объекта. В некоторых случаях дешевле снести объект и построить на его месте новый, – уточняет Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC. – Но если несущие конструкции находятся в нормальном состоянии и конструктив здания позволяет улучшить планировочные решения, увеличить полезную площадь объекта, то реконцепция может быть успешным вариантом для собственника объекта».
Надо отметить, что консультанты, получившие заказ на расчет реконцепции, практически всегда в плюсе: «Оплата данной работы, как правило, проводится до реализации той или иной реновационной схемы. В качестве дополнения к этой схеме возможна выплата дополнительного вознаграждения в случае высоких показателей после реализации проекта», – делится опытом Андрей Шувалов. Хотя бывают случаи, когда оплата работы консалтера ставится в зависимость от результата: «В период кризиса мы предложили нашим клиентам услугу аудита и разработки варианта реконцепции с последующим управлением. Другими словами, мы готовы доказать справедливость разработанной концепции дальнейшей работой по управлению ТЦ», – уверяет Денис Колокольников.
Впрочем, как показывает практика, отнюдь не всегда собственники готовы идти на затраты. В качестве примера Юлия Никуличева приводит ТЦ «Западный», открытый в начале 2000-х годов на Рублевском ш. «Там пытались менять арендаторов, но кардинально нового в объект ничего не привносили. Думаю, дело в заинтересованности собственников: многие из тех, кто запустил свои торговые центры в начале XXI века, отбили все затраты в первые годы работы объекта. Сейчас, если арендный доход покрывает операционные издержки этих собственников, они зачастую просто не видят смысла в обновлении объекта».
Довольно часто случаются и ситуации, когда собственники предпочитают скорее выйти из проекта, нежели заниматься реновацией. Рафаэль Хайбрахманов объясняет это так: «Во-первых, реновация требует больших инвестиций, а “умирающий” торговый центр не обеспечивает для этого достаточной выручки. Во-вторых, реновация требует особых знаний и умений, которыми обладают далеко не все девелоперы. Исправлять ошибки сложнее, чем строить с нуля, поэтому многим владельцам проще выставить объект на продажу и ждать, пока его не приобретет другая компания. Кроме того, сложно представить, что собственник, владеющий “умирающим” или влачащим жалкое существование ТЦ, способен вывести его на новый уровень. Ведь это именно его “плодотворная” деятельность привела к такому положению вещей».
«Стоит отметить, что в кризис многие сетевые девелоперы наряду со стрессовыми активами искали убыточные ТЦ, собственники которых готовы были с ними расстаться за бесценок. Тем не менее таких активов мало. Нет, неудачных ТЦ хоть пруд пруди, а вот тех, которые можно привести в качественное состояние, мало, потому что многие были построены с катастрофическими ошибками. Что можно сделать с семиэтажным ТЦ? Какая тут реновация поможет? Только снос», – настаивает Рафаэль Хайбрахманов.
Иван Подкова вносит ноту оптимизма: «Торговый центр может “возродиться” и без проведения реновации: за счет изменения городской инфраструктуры или, например, создания нового торгового кластера. Кстати, подобный рост стоимости торговой недвижимости происходит в районе пересечения МКАД и Алтуфьевского ш., где фактически создается новый торговый кластер. В нем сосредоточены значимые для города проекты: строящийся ТРЦ “Весна”, работающий ритейл парк “Ашан”, SELGROS, ТРЦ “Рио”. Все вышеперечисленные проекты ориентированы на разные слои покупателей и в совокупности создают синергетический эффект».
Несносная реновация
Впрочем, пока российские девелоперы спорят о смысле или бессмысленности реновации, в развитых странах реновация торговых центров – давно отлаженный и прибыльный бизнес: «Над этим работают консалтинговые и инжиниринговые компании, архитектурные бюро, которые специализируются именно в этом узком сегменте – возрождении убыточных торговых центров, – рассказывает г-н Хайбрахманов. – В Европе и США намного лучше развито частно-государственное партнерство в этой сфере. Например, в США предусмотрены федеральные гранты за наиболее успешные проекты реновации торговых центров, поскольку власти понимают, что возрождение торговых объектов является важным условием развития местной экономики».
В частности, как рассказывают в CityMarketing, весной 2011 года была проведена реновация торгового центра Cherry Hill Mall в Филадельфии: пристроено крыло площадью 12 тыс. кв. м для сетевого оператора Nordstrom, возведено новое помещение площадью 5 тыс. кв. м для двухуровневого магазина GLA, проведена перепланировка парковки, полностью обновлен внутренний интерьер. Продолжается реновация Southridge Mall: к осени 2012 года в торговом центре должна быть проведена перепланировка зоны фуд-корта, обновлены фасады, входные группы, интерьер и система навигации. Стоит отметить, что огромные объемы работ проводятся без приостановки деятельности торговых центров. В Майами начался снос торгового центра Dadeland Mall, чтобы на его месте построить новое здание, в котором будет на 6 ресторанов и на 20 ритейлеров больше, чем в предыдущем. А вот в городе Мэйкон приступили к сносу восточного крыла в главном городском торговом центре Macon Mall. После реновации площадь объекта будет уменьшена с целью более качественного управления, а также оборудования новых въездов и расширения парковки.
В России примеров удачной реновации тоже немало. Денис Колокольников приводит классический пример – ТЦ «Охотный ряд». «Изначально в силу своего расположения он был открыт как торговый центр высокой ценовой категории. Однако впоследствии стало ясно, что покупатели такого уровня не готовы посещать его, поскольку припарковаться в непосредственной близости практически невозможно. Поэтому он был переориентирован на молодежную аудиторию, что принесло свои плоды», – считает аналитик.
По мнению Татьяны Ключинской, регионального директора департамента торговой недвижимости компании Colliers International, примером удачной реновации является «Европарк» на Рублевском ш., где были проведены масштабные работы: «Чтобы посадить на второй этаж нового якорного арендатора – Media Markt, были перекрыты атриумные зоны, укреплены колонны первого уровня и т. д.». Успешными реновационными вариантами Иван Подкова называет работу команды Bosco di Ciliegi в ГУМе и Mercury в Третьяковском проезде, который фактически был создан заново.
«На рынке существуют убыточные торговые центры, которые покупают профессиональные реноваторы. Они приобретают дистресс-активы, а потом превращают часто умирающие торговые центры в востребованные и прибыльные проекты, в которых лист ожидания заполнен на годы вперед», – подчеркивает Рафаэль Хайбрахманов.
Примером может служить реновация ТЦ «Сан и Март» в Калуге. К тому моменту, когда компания «Торговый Квартал» пришла на объект, его убытки составляли $ 11 млн, пустовало 40 % торговых площадей. Однако удачное расположение ТЦ позволяло сделать вывод, что грамотная реновация позволит сделать объект преуспевающим. В рамках первой очереди «Торговый Квартал» открыл детский развлекательный центр, оборудовал удобный фуд-корт, привлек новых якорных арендаторов, запустил бесплатный автобус и т. д. В итоге сегодня почти все помещения сданы в аренду и ТЦ пользуется большой популярностью у местных жителей.
Примерами перспективной реновации могут служить проект МФК “Красный Кит” в Мытищах (английское архитектурное бюро Dyer ведет работы над второй фазой комплекса и одновременно адаптирует первую его фазу к новым дизайнерским решениям) и ТРЦ “Па-На-Ма” в Тюмени (владельцы этого весьма успешного проекта решили привлечь компанию NAI Becar в качестве единой УК, в задачи которой будет входить не только управление ТРЦ, но и его маркетинговое продвижение и техническая эксплуатация).
«В развитых странах никого не удивляет реновация, проводимая каждые три-четыре года. Город или жилой район – это живой организм, условия постоянно меняются, к ним необходимо приспосабливаться, если не хочешь, чтобы быстрее приспособились твои соседи – и покупатели пошли тратить деньги к ним», – подводит черту в рассуждениях о реновации Рафаэль Хайбрахманов.
Принято считать, что показатели жизненного цикла зарубежных торговых центров значительно отличаются от российских. Как отмечает Марина Филянина, юрист тверского представительства юридической группы «Яковлев и Партнеры», «средний жизненный цикл ТЦ в Европе и странах Северной Америки стремительно сокращается. Прогнозируют, что крупные объекты торговой недвижимости, возводимые в настоящее время, будут “жить” всего 15–20 лет. Реконструкция ТЦ проводится каждые 10 лет, но в зависимости от ситуации это может быть и 5, и 15 лет (обновление оборудования, инженерных коммуникаций, смена интерьера, ремонт помещений, смена арендаторов). Такие реновации длятся в среднем от 1 до 6 месяцев, в зависимости от сложности работ. За “средний” срок жизни ТЦ переживает, как правило, 4–7 циклов реконцепции, причем впервые необходимость реконцепции в практике российского девелопмента возникает, как правило, через 5–6 лет».
Впрочем, время «Ч» может наступить для торгового центра значительно раньше, максимум через год его работы. Конечно, как отмечает Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle (Россия и СНГ), российский рынок коммерческой недвижимости не так давно начал развиваться, предложение качественных площадей по сравнению с другими европейскими столицами здесь относительно невелико. «Если говорить о зарубежном опыте, то в США, Великобритании и других странах под реновацией подразумевают полную переделку ТЦ, тогда как у нас чаще проводится реконцепция», – подчеркивает Юлия Никуличева.
В свою очередь, Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG, считает, что ТЦ, нуждающиеся в реконцепции, можно разделить минимум на три категории: «Первая – здания магазинов и универмагов, оставшиеся еще с советского периода. Вторая – концептуальные ТЦ так называемой первой волны, построенные в конце 1990-х годов и ныне морально устаревшие. И третья – торговые центры с изначально неудачной концепцией».
Но по мнению Андрея Васюткина, руководителя отдела исследований и консалтинга компании «Магазин магазинов» в ассоциации с СBRE, куда чаще встречается третий вариант – изначально неудачный проект ТЦ, собственник которого через некоторое время приходит к решению, что ждать больше нечего, нужно что-то менять. И если изначально были какие-то ошибки, то чаще всего они исправляются в последующей работе, которую и можно назвать реконцепцией. «Такого массового понимания, что что-то нужно делать, раньше не было, – делится впечатлениями Андрей Васюткин. – Очень часто “позыв” к реконцепции связан с ростом конкуренции. Как правило, тут речь идет о городах, где есть насыщение рынка, где появляются и планируются новые объекты, и собственники существующих видят “угрозу” благополучию. Наш опыт по обращениям собственников московских объектов показывает, что стремление провести реконцепцию может быть связано не только с конкуренцией, но и с изменением транспортной ситуации и городского ландшафта, открытием новых станций метро и т. д. Появление, например, на небольшом расстоянии от ТЦ станции метро изменяет структуру транспортно-пешеходных потоков, что может увеличить привлекательность объекта и уменьшить привлекательность его конкурента. У прозорливого собственника всегда есть возможность заранее проанализировать появляющуюся информацию и подготовиться».
Из всего сказанного можно сделать неожиданный, но точный вывод, который Иван Подкова, директор по маркетингу ОАО «РЕГИОНЫ-Девелопмент», формулирует так: «Проблемы реновации как таковой не существует – это нормальный путь развития рынка».
«Что делать?»
Как отмечает Рафаэль Хайбрахманов, управляющий директор компании CityMarketing, «к реновации приводят две взаимосвязанные причины: это плохая посещаемость и, как следствие, низкая или даже отрицательная рентабельность работы ТЦ. Чаще всего покупатели не хотят посещать ТЦ в силу пяти основных причин. Это неудобное расположение, неправильно подобранный пул арендаторов, неграмотная внутренняя планировка, недостаточная инфраструктура, открытие новых качественных ТЦ поблизости. И хотя в российском Градостроительном кодексе нет определения реновации, на практике под этим термином подразумевают реанимирование малоприбыльного или убыточного объекта, чтобы он вновь начал приносить прибыль». А для этого рынок знает пять основных путей, выбор которых зависит от набора конкретных проблем конкретного торгового центра.
Первый – редевелопмент. Этим словом обозначаются два довольно разных по сути процесса: перестройку внутреннего пространства с учетом современных требований арендаторов и посетителей, а также полный снос старого здания и строительство нового. Второй путь – реброкеридж, то есть формирование нового пула арендаторов. Третий – реинжиниринг – замена инженерных сетей; за ним следуют ребрендинг – смена имиджа ТЦ и ременеджмент – замена управляющей компании. Впрочем, эти процессы обычно «ходят группой» и редко существуют «в чистом виде». Денис Колокольников объясняет выбор нужного количества «ре» сложившейся вокруг и внутри ТЦ ситуацией: «В зависимости от причин, которые привели к низкой эффективности, может быть несколько путей. Это может быть смена пула арендаторов, если ошибка заключалась в неправильном определении целевой аудитории или в ее смене (например, при сносе квартала пятиэтажек и возведении на этом месте жилого комплекса бизнес-класса). Это может быть смена формата ТЦ в случае, если в том же кластере появился более сильный конкурент. Это может быть улучшение транспортной доступности и расширение парковки, если существует проблема с трафиком. А в случае, когда здание устарело, – реконструкция здания или даже его снос и строительство на этом месте нового».
«Для того чтобы понять, насколько хороша концепция того или иного комплекса для определенного участка, обязательно нужно рассмотреть вариант сноса действующего проекта и разработать новую концепцию, – считает Андрей Шувалов, директор департамента стратегического консалтинга компании Dyer. – Это позволит сравнить существующую концепцию с идеальной моделью. Часто оказывается, что новая концепция значительно не улучшает существующие параметры и основная проблема лежит в параметрах самого участка и его местоположения». Денис Колокольников поясняет, что выбор того, что делать, обычно проводится на базе «аудита» торгового центра, исследования транспортной доступности, целевой аудитории, конкурентного окружения: «После этого оценивается размер затрат с учетом необходимости привлечения кредитных средств и потенциальный доход после проведения реконцепции. Решение принимается исходя из соотношения этих величин». «Стоимость инвестиций в реновацию зависит в первую очередь от состояния объекта. В некоторых случаях дешевле снести объект и построить на его месте новый, – уточняет Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC. – Но если несущие конструкции находятся в нормальном состоянии и конструктив здания позволяет улучшить планировочные решения, увеличить полезную площадь объекта, то реконцепция может быть успешным вариантом для собственника объекта».
Надо отметить, что консультанты, получившие заказ на расчет реконцепции, практически всегда в плюсе: «Оплата данной работы, как правило, проводится до реализации той или иной реновационной схемы. В качестве дополнения к этой схеме возможна выплата дополнительного вознаграждения в случае высоких показателей после реализации проекта», – делится опытом Андрей Шувалов. Хотя бывают случаи, когда оплата работы консалтера ставится в зависимость от результата: «В период кризиса мы предложили нашим клиентам услугу аудита и разработки варианта реконцепции с последующим управлением. Другими словами, мы готовы доказать справедливость разработанной концепции дальнейшей работой по управлению ТЦ», – уверяет Денис Колокольников.
Впрочем, как показывает практика, отнюдь не всегда собственники готовы идти на затраты. В качестве примера Юлия Никуличева приводит ТЦ «Западный», открытый в начале 2000-х годов на Рублевском ш. «Там пытались менять арендаторов, но кардинально нового в объект ничего не привносили. Думаю, дело в заинтересованности собственников: многие из тех, кто запустил свои торговые центры в начале XXI века, отбили все затраты в первые годы работы объекта. Сейчас, если арендный доход покрывает операционные издержки этих собственников, они зачастую просто не видят смысла в обновлении объекта».
Довольно часто случаются и ситуации, когда собственники предпочитают скорее выйти из проекта, нежели заниматься реновацией. Рафаэль Хайбрахманов объясняет это так: «Во-первых, реновация требует больших инвестиций, а “умирающий” торговый центр не обеспечивает для этого достаточной выручки. Во-вторых, реновация требует особых знаний и умений, которыми обладают далеко не все девелоперы. Исправлять ошибки сложнее, чем строить с нуля, поэтому многим владельцам проще выставить объект на продажу и ждать, пока его не приобретет другая компания. Кроме того, сложно представить, что собственник, владеющий “умирающим” или влачащим жалкое существование ТЦ, способен вывести его на новый уровень. Ведь это именно его “плодотворная” деятельность привела к такому положению вещей».
«Стоит отметить, что в кризис многие сетевые девелоперы наряду со стрессовыми активами искали убыточные ТЦ, собственники которых готовы были с ними расстаться за бесценок. Тем не менее таких активов мало. Нет, неудачных ТЦ хоть пруд пруди, а вот тех, которые можно привести в качественное состояние, мало, потому что многие были построены с катастрофическими ошибками. Что можно сделать с семиэтажным ТЦ? Какая тут реновация поможет? Только снос», – настаивает Рафаэль Хайбрахманов.
Иван Подкова вносит ноту оптимизма: «Торговый центр может “возродиться” и без проведения реновации: за счет изменения городской инфраструктуры или, например, создания нового торгового кластера. Кстати, подобный рост стоимости торговой недвижимости происходит в районе пересечения МКАД и Алтуфьевского ш., где фактически создается новый торговый кластер. В нем сосредоточены значимые для города проекты: строящийся ТРЦ “Весна”, работающий ритейл парк “Ашан”, SELGROS, ТРЦ “Рио”. Все вышеперечисленные проекты ориентированы на разные слои покупателей и в совокупности создают синергетический эффект».
Несносная реновация
Впрочем, пока российские девелоперы спорят о смысле или бессмысленности реновации, в развитых странах реновация торговых центров – давно отлаженный и прибыльный бизнес: «Над этим работают консалтинговые и инжиниринговые компании, архитектурные бюро, которые специализируются именно в этом узком сегменте – возрождении убыточных торговых центров, – рассказывает г-н Хайбрахманов. – В Европе и США намного лучше развито частно-государственное партнерство в этой сфере. Например, в США предусмотрены федеральные гранты за наиболее успешные проекты реновации торговых центров, поскольку власти понимают, что возрождение торговых объектов является важным условием развития местной экономики».
В частности, как рассказывают в CityMarketing, весной 2011 года была проведена реновация торгового центра Cherry Hill Mall в Филадельфии: пристроено крыло площадью 12 тыс. кв. м для сетевого оператора Nordstrom, возведено новое помещение площадью 5 тыс. кв. м для двухуровневого магазина GLA, проведена перепланировка парковки, полностью обновлен внутренний интерьер. Продолжается реновация Southridge Mall: к осени 2012 года в торговом центре должна быть проведена перепланировка зоны фуд-корта, обновлены фасады, входные группы, интерьер и система навигации. Стоит отметить, что огромные объемы работ проводятся без приостановки деятельности торговых центров. В Майами начался снос торгового центра Dadeland Mall, чтобы на его месте построить новое здание, в котором будет на 6 ресторанов и на 20 ритейлеров больше, чем в предыдущем. А вот в городе Мэйкон приступили к сносу восточного крыла в главном городском торговом центре Macon Mall. После реновации площадь объекта будет уменьшена с целью более качественного управления, а также оборудования новых въездов и расширения парковки.
В России примеров удачной реновации тоже немало. Денис Колокольников приводит классический пример – ТЦ «Охотный ряд». «Изначально в силу своего расположения он был открыт как торговый центр высокой ценовой категории. Однако впоследствии стало ясно, что покупатели такого уровня не готовы посещать его, поскольку припарковаться в непосредственной близости практически невозможно. Поэтому он был переориентирован на молодежную аудиторию, что принесло свои плоды», – считает аналитик.
По мнению Татьяны Ключинской, регионального директора департамента торговой недвижимости компании Colliers International, примером удачной реновации является «Европарк» на Рублевском ш., где были проведены масштабные работы: «Чтобы посадить на второй этаж нового якорного арендатора – Media Markt, были перекрыты атриумные зоны, укреплены колонны первого уровня и т. д.». Успешными реновационными вариантами Иван Подкова называет работу команды Bosco di Ciliegi в ГУМе и Mercury в Третьяковском проезде, который фактически был создан заново.
«На рынке существуют убыточные торговые центры, которые покупают профессиональные реноваторы. Они приобретают дистресс-активы, а потом превращают часто умирающие торговые центры в востребованные и прибыльные проекты, в которых лист ожидания заполнен на годы вперед», – подчеркивает Рафаэль Хайбрахманов.
Примером может служить реновация ТЦ «Сан и Март» в Калуге. К тому моменту, когда компания «Торговый Квартал» пришла на объект, его убытки составляли $ 11 млн, пустовало 40 % торговых площадей. Однако удачное расположение ТЦ позволяло сделать вывод, что грамотная реновация позволит сделать объект преуспевающим. В рамках первой очереди «Торговый Квартал» открыл детский развлекательный центр, оборудовал удобный фуд-корт, привлек новых якорных арендаторов, запустил бесплатный автобус и т. д. В итоге сегодня почти все помещения сданы в аренду и ТЦ пользуется большой популярностью у местных жителей.
Примерами перспективной реновации могут служить проект МФК “Красный Кит” в Мытищах (английское архитектурное бюро Dyer ведет работы над второй фазой комплекса и одновременно адаптирует первую его фазу к новым дизайнерским решениям) и ТРЦ “Па-На-Ма” в Тюмени (владельцы этого весьма успешного проекта решили привлечь компанию NAI Becar в качестве единой УК, в задачи которой будет входить не только управление ТРЦ, но и его маркетинговое продвижение и техническая эксплуатация).
«В развитых странах никого не удивляет реновация, проводимая каждые три-четыре года. Город или жилой район – это живой организм, условия постоянно меняются, к ним необходимо приспосабливаться, если не хочешь, чтобы быстрее приспособились твои соседи – и покупатели пошли тратить деньги к ним», – подводит черту в рассуждениях о реновации Рафаэль Хайбрахманов.
Назад
Спецвыпуск
Склады, логистика и индустриальная недвижимость
При поддержке
Загрузка...