Назад
1 Июня 2012, 6:00
Зеленые мили
По статистике столичных властей, порядка 80% московских парков требуют ремонта. Сергей Собянин пообещал к 2016 году закончить работу по 44 рекреационным объектам, причем в некоторых случаях речь идет о создании новых парков на месте ликвидируемых промзон. Какая работа ведется сегодня в отношении столичных рекреаций? Есть ли первые результаты?
Kак любят напоминать московские чиновники, 30% территории Москвы занимают парковые зоны. Такая цифра лишний раз подтверждает благополучие москвичей и наверняка производит впечатление на иностранцев, прежде не бывавших в российской столице. Однако сами москвичи знают, что внушительную «зеленую» статистику делают большие лесопарки на окраинах – Лосиный остров, Битцевский парк, Серебряный бор, а в центре города парков и скверов по-прежнему мало. Кроме того, качество этих парков сегодня оставляет желать лучшего. Впрочем, власти это понимают. Столичный мэр Сергей Собянин неоднократно обещал, что через 4 года будет завершена работа по реновации 44 рекреационных объектов. Сказано – сделано?
Что нам стоит здесь построить
Согласно последним законодательным изменениям, парки – это автономные предприятия, которые должны зарабатывать деньги на свое развитие и содержание. Классическая советская парковая администрация этого делать никогда не умела, поэтому большинство объектов культуры и отдыха так и застыло в социалистическом прошлом, их главными атрибутами стали ржавеющие аттракционы и летние кафе-шашлычные. «Недостатки этих парков очевидны: неразвитая инфраструктура – неухоженная территория, отсутствие туалетов, освещения и охраны – и вместе с тем завышенные цены на товары и услуги, четкая зависимость от сезона и погоды, отсутствие концепции, непрофессиональный менеджмент», – отмечает Наталья Проскурина, руководитель отдела по связям с общественностью технопарка Nagatino i‑land.
Конечно, ситуация постепенно меняется, и на досуг населения обращают внимание градоначальники повсеместно. По словам Натальи Проскуриной, проекты рекреационных зон либо инициируются муниципальными властями, либо являются социальной составляющей коммерческого проекта или обременением девелопера. В первом случае власти выбирают подрядчика на основе открытого тендера и оплачивают его услуги из бюджета города. Во втором – город получает рекреацию «безвозмездно, то есть даром». Что касается открытого тендера, то последнее модное веяние – размещение заявки только на интернет-площадках, чтобы снизить издержки на публикацию. Конкурсный комитет принимает заявки и заранее оговоренный комплект документов. После этого на заседании комитета, где имеют право присутствовать представители претендентов, определяется победитель. Обычно главный критерий выбора подрядчика – цена вопроса. Победитель тендера подписывает договор и приступает к работе.
Вопрос, насколько интересно девелоперам связываться с парковыми проектами, не дает однозначного ответа. «Самая тяжелая проблема – это найти инвестиции. На мини-парк из 8–10 аттракционов нужно $600–700 тыс. Строительство развлекательного парка уровня Port Aventura или Legoland обойдется в миллионы. Никто из девелоперов, развивая коммерческий проект, не сможет и не захочет “отдавать” такие деньги», – поясняет г‑жа Проскурина.
Тем более что окупаются эти деньги не быстро. Как отмечает Алексей Алмазов, управляющий директор компании Prosperity Project Management, по сроку окупаемости и периоду реализации парковые проекты можно сравнить разве что с проектами инфраструктурными. Плюс существует масса подводных камней, например, в виде противоборствующих субъектов – часто это администрации города и района. С 2008 года Prosperity Project Management занималась реновацией городского парка в Люберцах площадью 20 га, но недавно проект было решено приостановить ввиду того, что в городе сменилась администрация, у которой парк состоит на балансе, а новые власти – это, как часто у нас бывает, новые ориентиры. «При этом с нашей стороны были разработаны материалы проекта планировки территории, архитектурная концепция, произведены необходимые изыскания», – рассказывает Алексей Алмазов.
Первый вопрос, с которым сталкивается девелопер, заходя на парковый проект, – чья это земля и как она будет передаваться под реновацию. «Обычно сразу же обнаруживаются интересные нюансы, касающиеся имеющихся построек в собственности или в долгосрочной аренде юридических лиц, тех же ларьков с чебуречной, – делится опытом Алмазов. – Потом вдруг оказывается, что кадастровые границы парковой зоны не определены либо определены некорректно, соответственно, всплывают недовольные смежные землепользователи и так далее». Оформление нужных документов только на землю, учитывая немалую площадь этой земли, в случае с парком занимает один-два года. Еще до полугода идет процесс переговоров девелопера с администрацией, и здесь, по мнению Алмазова, обычно спасает вариант государственно-частного партнерства: «У администрации есть земля и необходимость пересадки деревьев, организации транспортных коммуникаций и развития инфраструктуры, а у инвестора есть деньги и желание заработать как минимум 25–30% годовых на вложенные средства». Когда инвестор предлагает администрации взять на себя вопросы комплексного благоустройства парка и взамен получить два-три участка под строительство девелоперской составляющей желательно в границах парка, то он часто натыкается на преграду. Если речь идет о рекреационно-парковой зоне, то по Земельному кодексу РФ здесь нельзя строить капитальные сооружения больше определенного количества квадратных метров. «Парковые зоны имеют большое количество ограничений, которые будут влиять на любой тип коммерческой недвижимости, – подтверждает Андрей Шувалов, директор департамента стратегического консалтинга компании Dyer. – Например, в Петровском парке практически каждое дерево находится под охраной. А в парковой зоне Лужников охраняемым является парковый ландшафт – то есть дорожки».
Конечно, в качестве выхода из положения можно межевать территорию, менять виды разрешенного использования, но это не только занимает время, но и требует дополнительных финансовых вливаний на топографическую съемку, дендрологические изыскания. Нередко работу девелоперов затрудняет общественность, и публичные слушания проводятся под девизом «и хочется, и колется». «Вроде благоустраивать парк надо, но вот только наши граждане не понимают, что для этого нужно финансирование, и не готовы принимать необходимость девелоперской составляющей, – говорит Алексей Алмазов. – Почему-то сразу начинаются настроения по поводу того, что сейчас здесь торговый центр построят, а потом вообще все деревья срубят. Поэтому культуры комплексного освоения территорий у нас пока нет».
Начинка выделки достойна
Могут ли в парках быть какие-то объекты недвижимости, которые удовлетворят и жителей района, и будут интересны девелоперу? Кстати, волнения граждан по поводу того, что по соседству с вековыми деревьями вырастет очередной торговый центр, можно сказать, напрасны. Как уверяет Андрей Шувалов, обычные торговые центры в парках делать нет смысла. «Торговля здесь носит сопутствующий характер и не является основным элементом. Для ТРЦ нужен стабильный поток посетителей, хорошая транспортная доступность, большая парковка и нормальная логистическая схема, поэтому торговые центры можно строить только на транспортных магистралях, а парковая зона может находиться в непосредственной близости к нему, – считает эксперт. – Что касается кафе и ресторанов, то их также необходимо размещать таким образом, чтобы они находились на краю парковых зон вблизи транспортных магистралей с удобным подъездом и парковкой для посетителей и не зависели полностью от функционирования парка».
В качестве альтернативы торговым центрам г‑н Шувалов предлагает создавать в парках площадки под сезонные ярмарки и общественное питание. Также, по его мнению, можно будет разнообразить тематические зоны развлечений – сюда относятся эстрада, кинотеатр под открытым небом, теннисные корты, волейбольные площадки, футбольное поле и т. д.
Как считает Наталья Проскурина, парки наверняка будут интересны торгово‑развлекательному сектору, галеристам, модной индустрии и event-бизнесу, уже сейчас в них проводят масштабные городские фестивали и обустраивают летние кинотеатры.
Андрей Гринев, генеральный директор компании State Development, уверен, что парк должен работать 24 часа в сутки и круглый год. Из погодных явлений для парка критичен лишь ураганный ветер, а вот снежная морозная зима для него вовсе не проблема. В это время года многие парки живут за счет традиционных видов зимнего отдыха: работают лыжные трассы, катки, ледовые горки, возводится город ледяных скульптур. Как рассказывает Андрей Шувалов, «встречаются и экзотические развлечения. Например, в Сокольниках реализовали даже катание по снежной целине на упряжках с собаками специальной и редкой породы – сибирские хаски».
Что касается предприятий общепита в парках, то здесь наметился тренд на явные перемены. На смену шашлыкам и прочему фаст-фуду приходят профессиональные ресторанные сети, предлагающие качество сервиса, еды и дизайна принципиально другого уровня. В Парке Горького появляются такие бренды, как «Булка», «Хачапури», «Ред Эспрессо», в конце мая здесь начала работу итальянская «Остерия». Как рассказывает совладелица последнего заведения Галина Дувинг, открыть ресторан в ЦПКиО ей предложило само руководство парка, и переговоры с директором парка Ольгой Захаровой прошли на такой высокой ноте взаимопонимания общих интересов, что идею создания «Остерии» г‑жа Дувинг сразу же активно поддержала. «Я хочу, чтобы проект в парке был лучше и доброжелательней городских. Эдакая дача в городе, – делится планами совладелица ресторана. – У нас даже будет зеленая школа для детей, где помимо аниматоров детям будет предложена полноценная почасовая программа с высадкой растений на грядках в нашем садике, творческие мастер-классы, рисование на заборе – словом, все то, что превращает пребывание в парке в событие»
Что нам стоит здесь построить
Согласно последним законодательным изменениям, парки – это автономные предприятия, которые должны зарабатывать деньги на свое развитие и содержание. Классическая советская парковая администрация этого делать никогда не умела, поэтому большинство объектов культуры и отдыха так и застыло в социалистическом прошлом, их главными атрибутами стали ржавеющие аттракционы и летние кафе-шашлычные. «Недостатки этих парков очевидны: неразвитая инфраструктура – неухоженная территория, отсутствие туалетов, освещения и охраны – и вместе с тем завышенные цены на товары и услуги, четкая зависимость от сезона и погоды, отсутствие концепции, непрофессиональный менеджмент», – отмечает Наталья Проскурина, руководитель отдела по связям с общественностью технопарка Nagatino i‑land.
Конечно, ситуация постепенно меняется, и на досуг населения обращают внимание градоначальники повсеместно. По словам Натальи Проскуриной, проекты рекреационных зон либо инициируются муниципальными властями, либо являются социальной составляющей коммерческого проекта или обременением девелопера. В первом случае власти выбирают подрядчика на основе открытого тендера и оплачивают его услуги из бюджета города. Во втором – город получает рекреацию «безвозмездно, то есть даром». Что касается открытого тендера, то последнее модное веяние – размещение заявки только на интернет-площадках, чтобы снизить издержки на публикацию. Конкурсный комитет принимает заявки и заранее оговоренный комплект документов. После этого на заседании комитета, где имеют право присутствовать представители претендентов, определяется победитель. Обычно главный критерий выбора подрядчика – цена вопроса. Победитель тендера подписывает договор и приступает к работе.
Вопрос, насколько интересно девелоперам связываться с парковыми проектами, не дает однозначного ответа. «Самая тяжелая проблема – это найти инвестиции. На мини-парк из 8–10 аттракционов нужно $600–700 тыс. Строительство развлекательного парка уровня Port Aventura или Legoland обойдется в миллионы. Никто из девелоперов, развивая коммерческий проект, не сможет и не захочет “отдавать” такие деньги», – поясняет г‑жа Проскурина.
Тем более что окупаются эти деньги не быстро. Как отмечает Алексей Алмазов, управляющий директор компании Prosperity Project Management, по сроку окупаемости и периоду реализации парковые проекты можно сравнить разве что с проектами инфраструктурными. Плюс существует масса подводных камней, например, в виде противоборствующих субъектов – часто это администрации города и района. С 2008 года Prosperity Project Management занималась реновацией городского парка в Люберцах площадью 20 га, но недавно проект было решено приостановить ввиду того, что в городе сменилась администрация, у которой парк состоит на балансе, а новые власти – это, как часто у нас бывает, новые ориентиры. «При этом с нашей стороны были разработаны материалы проекта планировки территории, архитектурная концепция, произведены необходимые изыскания», – рассказывает Алексей Алмазов.
Первый вопрос, с которым сталкивается девелопер, заходя на парковый проект, – чья это земля и как она будет передаваться под реновацию. «Обычно сразу же обнаруживаются интересные нюансы, касающиеся имеющихся построек в собственности или в долгосрочной аренде юридических лиц, тех же ларьков с чебуречной, – делится опытом Алмазов. – Потом вдруг оказывается, что кадастровые границы парковой зоны не определены либо определены некорректно, соответственно, всплывают недовольные смежные землепользователи и так далее». Оформление нужных документов только на землю, учитывая немалую площадь этой земли, в случае с парком занимает один-два года. Еще до полугода идет процесс переговоров девелопера с администрацией, и здесь, по мнению Алмазова, обычно спасает вариант государственно-частного партнерства: «У администрации есть земля и необходимость пересадки деревьев, организации транспортных коммуникаций и развития инфраструктуры, а у инвестора есть деньги и желание заработать как минимум 25–30% годовых на вложенные средства». Когда инвестор предлагает администрации взять на себя вопросы комплексного благоустройства парка и взамен получить два-три участка под строительство девелоперской составляющей желательно в границах парка, то он часто натыкается на преграду. Если речь идет о рекреационно-парковой зоне, то по Земельному кодексу РФ здесь нельзя строить капитальные сооружения больше определенного количества квадратных метров. «Парковые зоны имеют большое количество ограничений, которые будут влиять на любой тип коммерческой недвижимости, – подтверждает Андрей Шувалов, директор департамента стратегического консалтинга компании Dyer. – Например, в Петровском парке практически каждое дерево находится под охраной. А в парковой зоне Лужников охраняемым является парковый ландшафт – то есть дорожки».
Конечно, в качестве выхода из положения можно межевать территорию, менять виды разрешенного использования, но это не только занимает время, но и требует дополнительных финансовых вливаний на топографическую съемку, дендрологические изыскания. Нередко работу девелоперов затрудняет общественность, и публичные слушания проводятся под девизом «и хочется, и колется». «Вроде благоустраивать парк надо, но вот только наши граждане не понимают, что для этого нужно финансирование, и не готовы принимать необходимость девелоперской составляющей, – говорит Алексей Алмазов. – Почему-то сразу начинаются настроения по поводу того, что сейчас здесь торговый центр построят, а потом вообще все деревья срубят. Поэтому культуры комплексного освоения территорий у нас пока нет».
Начинка выделки достойна
Могут ли в парках быть какие-то объекты недвижимости, которые удовлетворят и жителей района, и будут интересны девелоперу? Кстати, волнения граждан по поводу того, что по соседству с вековыми деревьями вырастет очередной торговый центр, можно сказать, напрасны. Как уверяет Андрей Шувалов, обычные торговые центры в парках делать нет смысла. «Торговля здесь носит сопутствующий характер и не является основным элементом. Для ТРЦ нужен стабильный поток посетителей, хорошая транспортная доступность, большая парковка и нормальная логистическая схема, поэтому торговые центры можно строить только на транспортных магистралях, а парковая зона может находиться в непосредственной близости к нему, – считает эксперт. – Что касается кафе и ресторанов, то их также необходимо размещать таким образом, чтобы они находились на краю парковых зон вблизи транспортных магистралей с удобным подъездом и парковкой для посетителей и не зависели полностью от функционирования парка».
В качестве альтернативы торговым центрам г‑н Шувалов предлагает создавать в парках площадки под сезонные ярмарки и общественное питание. Также, по его мнению, можно будет разнообразить тематические зоны развлечений – сюда относятся эстрада, кинотеатр под открытым небом, теннисные корты, волейбольные площадки, футбольное поле и т. д.
Как считает Наталья Проскурина, парки наверняка будут интересны торгово‑развлекательному сектору, галеристам, модной индустрии и event-бизнесу, уже сейчас в них проводят масштабные городские фестивали и обустраивают летние кинотеатры.
Андрей Гринев, генеральный директор компании State Development, уверен, что парк должен работать 24 часа в сутки и круглый год. Из погодных явлений для парка критичен лишь ураганный ветер, а вот снежная морозная зима для него вовсе не проблема. В это время года многие парки живут за счет традиционных видов зимнего отдыха: работают лыжные трассы, катки, ледовые горки, возводится город ледяных скульптур. Как рассказывает Андрей Шувалов, «встречаются и экзотические развлечения. Например, в Сокольниках реализовали даже катание по снежной целине на упряжках с собаками специальной и редкой породы – сибирские хаски».
Что касается предприятий общепита в парках, то здесь наметился тренд на явные перемены. На смену шашлыкам и прочему фаст-фуду приходят профессиональные ресторанные сети, предлагающие качество сервиса, еды и дизайна принципиально другого уровня. В Парке Горького появляются такие бренды, как «Булка», «Хачапури», «Ред Эспрессо», в конце мая здесь начала работу итальянская «Остерия». Как рассказывает совладелица последнего заведения Галина Дувинг, открыть ресторан в ЦПКиО ей предложило само руководство парка, и переговоры с директором парка Ольгой Захаровой прошли на такой высокой ноте взаимопонимания общих интересов, что идею создания «Остерии» г‑жа Дувинг сразу же активно поддержала. «Я хочу, чтобы проект в парке был лучше и доброжелательней городских. Эдакая дача в городе, – делится планами совладелица ресторана. – У нас даже будет зеленая школа для детей, где помимо аниматоров детям будет предложена полноценная почасовая программа с высадкой растений на грядках в нашем садике, творческие мастер-классы, рисование на заборе – словом, все то, что превращает пребывание в парке в событие»
Назад
Загрузка...