Реализуя проект, застройщик получает от администрации города два документа – постановление правительства и разрешение на строительство. С некоторых пор эти акты включаются девелоперами в обстоятельства непреодолимой силы наравне с ураганами или наводнениями. «В нашей стране в любой момент может произойти все что угодно, и с этим ничего не сделаешь», – сетуют эксперты (подробнее об этом читайте в рубрике «Тема номера»). То же самое законодательство в течение двух–трех лет может поменяться три или четыре раза… Но останавливаться перед постоянно возникающими трудностями закаленные и не раз битые петербургские бизнесмены не привыкли. Они просто заранее к ним готовятся. Редакция журнала «CRE Северо-Запад» постаралась выяснить у городских строителей:

1) Как Вы готовитесь к трудностям, связанным с административными и законодательными барьерами, которые могут возникнуть во время реализации проекта?
2) Считаете ли Вы, что ситуацию можно изменить? Кто, а главное, что для этого должен сделать?
3) Вы оптимист или пессимист?

Ирина Анисимова, генеральный директор ЗАО «М» (проект «Невская Ратуша»)
1) Мы в договоры, действительно, закладываем такую статью, как изменение законодательства, которая, конечно, является девелоперским риском. И он оценивается достаточно высоко. Например, рисковая надбавка, по оценкам западных инвесторов, достигает 10 %.
2) Не должны так часто вноситься изменения в законодательство. Кроме того, хотелось бы, чтобы законы отталкивались от стратегии развития Петербурга, а ее пока нет. Вот власть и бросает из стороны в сторону: в один день нам необходимы индустриальные девелоперы, в другой – жилые, а завтра нам вообще никакие не нужны. Нужно наконец определиться, полицентричная или моноцентричная нам требуется стратегия развития, нужен ли городу сити, или офисный сегмент должен развиваться в разных его районах и т. д. А не так, как это происходит сейчас: сегодня в Москве появились новые территории, значит, они должны быть и в Петербурге. Ну и, конечно, необходима преемственность решений, принимаемых властью.
3) В девелоперском бизнесе пессимистом быть невозможно. Все девелоперы – оптимисты.

Олег Барков, генеральный директор компании Hansa SPb Development
1) Конечно, административные барьеры, коррупция и прочее – все это есть, но их масштаб во многом преувеличен. Кроме того, любой профессионал может заранее предугадать проблемы и заняться их профилактикой. Что касается внезапного изменения федерального законодательства, то, насколько я помню, такого уже давно не было. Хотя я согласен, что многие игроки рынка включают такие положения в обстоятельства непреодолимой силы. Сейчас в Петербурге корректируется градостроительная политика, и мы ждем нововведений, просто готовясь работать в новом правовом поле.
2) Я бы хотел, чтобы градостроительная политика была предсказуема и прогнозируема, а всевозможные нововведения вводились постепенно.
3) Я оптимист всегда и во всем.

Арсений Васильев, генеральный директор управляющей компании группы «УНИСТО Петросталь»
1) Такие трудности мы относим в особую категорию рисков и пытаемся с ними справиться по правилам риск-менеджмента. Основным инструментом устранения неопределенностей является информация, а опыт работы позволяет эту информацию собирать порой в избыточном объеме, для того чтобы принять взвешенное решение. Также необходимы адекватное планирование временных затрат на реализацию проекта и дополнительное время на преодоление тех самых барьеров.
2) Ситуацию, безусловно, нужно и можно менять, поскольку и дополнительные работы, и, самое главное, дополнительное время серьезно сдерживают рост многих экономических показателей, что, соответственно, не способствует повышению уровня жизни горожан. Необходима политическая воля, направленная на общий экономический рост. С точки зрения конкретных мер должны быть приняты принципы открытости информации и «одного окна» с жестким регламентом по срокам в работе госорганов, что сможет значительно улучшить ситуацию.
3) Я неплохо информированный оптимист.

Илья Еременко, генеральный директор компании Setl City
1) Лучшая подготовка к преодолению административных барьеров – изначально взвешенный подход к выбору участка и формированию проекта. Необходимо объективно оценивать условия реализации проекта, будь то пустая территория на границе города или промышленная территория в центре. Такой подход позволяет девелоперу получить реалистичную картину всех дальнейших трудностей, которые могут возникнуть на этапе реализации проекта.

Питер Коучмэн, генеральный директор ООО «Технополис-Санкт-Петербург»
1) Риски, безусловно, в России есть, они серьезные, но с изменением законодательства никак не связаны. Законы не имеют обратной силы, и если девелопер начал действовать в определенном правовом поле и на момент внесения поправок в закон у него все документы подписаны, то никакой риск изменения проекта ему не грозит. Проблемы возникают у тех, кто начинает строительство без разрешения и без экспертизы и получает согласования в обход закона. Я считаю, что каждый имеет то, что заслуживает.
2) На мой взгляд, сегодняшнее законодательство требует изменений. Прежде всего для того, чтобы компаниям, особенно западным, было комфортно здесь работать.
3) Я реалист.

Виталий Кожин, генеральный директор управляющей компании «Питерлэнд»
1) Трудности, которые встречаются на каждом шагу, мы преодолеваем. Невозможно предугадать, что у нас будет завтра. Но нужно всегда и ко всему быть готовым. Перестраховаться с нашим законодательством невозможно.
2) Да, если наконец будет налажен диалог бизнеса и власти. Для этого нужно создавать специальные информационные площадки, на которых собирать круглые столы с участием девелоперов и городских властей.
3) Оптимист, конечно.

Анна Прозорова, начальник департамента недвижимости «Конкорд менеджмент и консалтинг»
1) Действительно, очень часто в графу о форс-мажорных обстоятельствах участники рынка включают подобные риски. Хотя в большинстве случаев это связано не столько с изменениями законодательства, сколько с различными административными метаморфозами. Это именно то, что мы сейчас наблюдаем в Петербурге, когда не утверждаются уже разработанные проекты планировки. Я считаю, что в таких ситуациях предприниматели должны оспаривать бездействие госорганов в суде. У нас уже есть положительный опыт в этом отношении: мы выиграли суд и получили-таки постановление о проектировании и строительстве центра водного туризма на Приморском пр-те.
2) Все пытаются изменить эту ситуацию. Планировалось, что нужно упростить процедуру согласований, облегчить получение разрешений на строительство, сократить сроки. Но все равно, когда дело доходит до практической реализации, по-прежнему возникают все новые и новые проблемы.
3) Оптимист, конечно. Мы хоть и в борьбе постоянно, но результатов все же достигаем. И это внушает оптимизм.

Андрей Пушкарский, заместитель главы филиала АК «Бьер Люмьер Холдинг»
1) Если девелопер принимает решение работать в России, то он уже в курсе всех этих особенностей местного бизнеса и действительно закладывает все эти фокусы нашего законодательства в свои проекты. Например, у нашей компании есть проекты и в Германии. И там нас устраивает минимальная норма прибыли, поскольку мы знаем, что она однозначно у нас будет. В Петербурге же мы закладываем процент рентабельности в два-три раза выше, и при этом у нас совершенно нет никакой уверенности, что мы ее получим.
2) У нас есть высшее руководство страны. Если оно заинтересовано в том, чтобы инвесторы активно вкладывались в строительный рынок, необходимо установить порядок, при котором правила игры, даже не очень совершенные, не должны меняться по три раза в год. Они должны быть неизменны хотя бы в течение пяти-семи лет. И не должен применяться закон обратной силы, что происходит у нас сплошь и рядом.
3) В той области, где я плохо информирован, я оптимист. А там, где я более или менее в курсе ситуации, у меня более пессимистичный взгляд на события.

Игорь Оноков, генеральный директор ООО «Леонтьевский мыс»
1) Подобные риски существуют, но ведь они всем заранее известны. Мы, например, создавая свой проект, постарались решить эту проблему путем максимального соблюдения буквы закона. Мы знаем, что все конфликты возникают там, где проектные решения находятся на грани законности, на приграничной полосе. Поэтому мы продумали досконально каждую стоящую перед нами задачу, чтобы исключить саму возможность возникновения неприятных инцидентов. Когда проект «Леонтьевского мыса» обсуждался на заседании градостроительного совета, не было вынесено ни одного замечания. А с точки зрения высотности – извечного петербургского вопроса – нам даже порекомендовали сделать доминанту. То есть проект не был урезан, а наоборот, его попросили сделать выше – и это был первый такой случай, по крайней мере в современной истории Петербурга.
2) Я считаю, что главное – это прозрачная законодательная система и открытое взаимодействие всех сторон, заинтересованных в процессе. Это не только девелопер и администрация города, это и банки, ведь в большинстве случаев они обеспечивают финансирование строительства, это и законодательная власть, и надзорные органы – прокуратура. Нужно больше диалога, ну и, конечно, снижения влияния коррупционной составляющей. А это, опять же, возможно только при условии всеобщей открытости и четкости соблюдения законодательства.
3) Один очень уважаемый человек как-то сказал мне, что в России остались только оптимисты. Я тоже придерживаюсь такого мнения и считаю, что именно поэтому у нас все будет хорошо.

Спецвыпуск: инвестиции