Центр вне конкуренции

Конкуренция между торговыми точками в крупных ТРК и магазинами формата street retail в центре Петербурга не столь значительна, как об этом говорят.

---

Ольга Земцова, руководитель отдела консалтинга компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate


После открытия двух крупных торговых комплексов у площади Восстания («Стокманн Невский центр» и «Галерея») общей площадью 290 тыс. кв. м многие сетевые операторы отказались от отдельных магазинов на главной магистрали города, ротации затронули и прилегающие улицы. Однако более глубокий анализ распределения покупательских потоков между торговыми комплексами, расположенными у площади Восстания, и магазинами во встроенных помещениях на торговых коридорах центральной части Петербурга показал, что конкуренция между торговыми точками в ТРК и магазинами street retail не столь значительна, несмотря на их близкое расположение. Численность населения Центрального района Петербурга составляет около 214 тыс. человек, при этом численность его «дневного» населения, т. е. тех, кто приезжает в центр города на учебу, работу, отдых и с туристическими целями, в 10 раз выше – 2–2,2 млн человек в день.

Такой численности достаточно для формирования интенсивного пешеходного и автомобильного потоков сразу на нескольких торговых магистралях исторического центра. Основным торговым коридором Центрального района является Невский проспект. Помимо этого можно выделить три основные торговые подзоны, сформировавшиеся вдоль крупных автомагистралей, его пересекающих: Садовой улицы, Лиговского проспекта и Литейного, переходящего во Владимирский проспект. Также в отдельную категорию выделяются зона Невского проспекта от Дворцовой площади до набережной реки Мойки и зона Староневского проспекта, где преобладают магазины высокой ценовой категории.

Следует отметить, что каждый из указанных выше транспортных коридоров соединяет центр города с другими центральными и крупными спальными районами города, по которым «дневное» население прибывает в Центральный район:
• Садовая улица – с Петроградским, Приморским районами;
• Литейный проспект – Владимирский проспект – с Выборгским, Калининским, частично Красногвардейским;
• Лиговский проспект – с Фрунзенским, Московским районами.
Эти транспортные коридоры, которые одновременно являются и торговыми, как правило, «используются» населением разных районов. Пересечения возможны, но они незначительны. Степень пересечения этих потоков, имеющих постоянный характер, не превышает 30 %.

Торговая зона площади Восстания благодаря высокой концентрации торговли привлекает население со всего города. Но целенаправленные поездки в данную зону, как правило, носят нерегулярный характер, они совершаются не чаще одного раза в месяц.

Зона влияния площади Восстания охватывает весь Петербург и частично Ленобласть. Здесь также расположен крупный транспортный узел – Московский вокзал – с интенсивным потоком поездов пригородного и междугородного сообщения. В силу этого в торговых центрах на площади Восстания высока доля «случайных» покупателей и, соответственно, доля спонтанных покупок.

Для магазинов формата street retail характерен поток постоянных целевых покупателей, у которых сформировалась привычка посещать магазины того или иного торгового коридора. Например, часть Владимирского проспекта от станции метро «Владимирская» до Невского считается «исторически сложившейся» зоной торговли обувью и привлекает значительную целевую аудиторию.

В целом спрос на торговые помещения, расположенные вдоль торговых коридоров исторического центра, формируется традиционным составом арендаторов. Среди них наиболее активны операторы общепита, магазины обуви и одежды, в последнее время заявки на помещения в центре стали активно поступать от банков. Интересуются историческим центром города и продуктовые магазины, но для них предложение крайне ограниченно, так как объекты в центре, как правило, не отвечают техническим требованиям арендаторов.

Невский проспект остается лидером по уровню спроса, его наиболее ликвидные участки – четная сторона от площади Восстания до набережной реки Фонтанки и от Садовой улицы до набережной реки Мойки. Следом за центральной магист­ралью Петербурга идут Садовая улица и Владимирский проспект. Пул арендаторов Садовой формируют торговые операторы сегмента средний и средний минус, ориентированные на высокий пешеходный поток. Основной спрос на помещения Лиговского проспекта сосредоточен на участке, примыкающем к площади Восстания. Ставки в трех зданиях по обе стороны площади максимальны, доходят до 8 тыс. рублей/кв. м, в то время как соседние объекты сдаются за 1,5–3,5 тыс. рублей за «квадрат». Здесь также представлены операторы среднего ценового сегмента, но интенсивность пешеходного потока уступает Садовой. Наименьшим спросом из центральных торговых коридоров пользуется Литейный проспект, помещения близ него рассматривают продуктовые магазины и проч. Таким образом, на сегодняшний день в центральной части Петербурга в непосредственной близости друг от друга существует несколько полноценных торговых зон. Каждая из них ориентирована на свой поток покупателей, а высокая концентрация «дневного» населения района обеспечивает интенсивность этих потоков на достаточном для ведения рентабельного бизнеса уровне. Это подтверждается стратегией ряда ритейлеров, работающих в различных сегментах рынка, которые размещают в Центральном районе сразу несколько магазинов.