Кризис бродит по Европе?

Желают знать, что будет

Призрак нового кризиса, почти по Марксу, бродит по Европе. Идеолог коммунизма был в первую очередь экономистом, и, скорее всего, в наши дни он бы подписался и под этой фразой.
Действительно, перспективы в мировой экономике далеко не радужны. Даже те, кто не склонен давать «черные» прогнозы, говорят о том, что необходимо готовить пакет анти кризисных мер. В частности, Герман Греф, председатель правления Сбербанка России, в кулуарах Петербургского международного экономического форума, говоря о перспективах развития ситуации в мировой экономике в целом и в России в частности, заявил журналистам, что нужно быть готовыми к любым событиям. «Очевидно, нам нужно быть готовыми к тому, что цены на нефть могут упасть еще больше, возникнет ситуация с текущим дефицитом бюджета, что темпы экономического роста упадут значительно больше, возникнет еще больший дефицит ликвидности, проблема с плохими долгами у банков», – подчеркнул он.
Глава Сбербанка отметил, что России следует вести себя в соответствии с текущей ситуацией, но при этом готовиться к негативному развитию событий в мировой экономике. «Мы все должны привыкать к жизни в новых условиях», – резюмировал он.
Так что же это за условия? Как справедливо отмечает Михаил Тарасов, управляющий директор UFG Real Estate, проблемы в Европе случились не сегодня, и текущая ситуация была предсказуема в последние годы. Большинство аналитиков уже учли это в своих прогнозах и где-то понизили рейтинги, где-то скорректировали стратегию роста.
К кризису все готовы – настолько, насколько возможно, подтверждает Алексей Филимонов, генеральный директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Судя по настроениям в финансовых кругах, выход Греции и Испании из Евросоюза более чем реален. Уже зимой текущего года вопрос может стать ребром. Если это случится, то, скорее всего, будет означать продолжительный период нестабильности, оказывающий влияние на рынок, поясняет Тимоти Фенвик, глава представительства Quantum Potes.
Что касается непосредственно России, то европейский кризис в целом, действительно, оказывает очень серьезное влияние на общую экономическую ситуацию в стране. По мнению Хольгера Мюллера, руководителя практики по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости, PwC в России, есть два основных канала негативного воздействия на российский рынок недвижимости. Первый – это падение цен на нефть, что, в свою очередь, сократило объем свободных денежных средств внутри страны, которые можно было бы направить на инвестиции в объекты недвижимости в России. Второй связан с затруднительным положением европейских инвесторов в недвижимость, таких как открытые фонды в Германии, которым есть о чем подумать, кроме инвестиций в Россию.
Действительно, можно с определенной долей уверенности предположить, что европейские инвесторы сосредоточатся на решении «домашних» проблем и поток иностранных инвестиций в Россию сократится.
По мнению Ольги Архангельской, партнера компании Ernst & Young, ввиду недостаточности финансирования и снижающегося спроса в целом замедлится цикл девелопмента и увеличится время экспозиции объектов. Продавцы и покупатели будут сильно расходиться в ценовых оценках объектов, что также может привести к еще большему замедлению рынка. Если такая ситуация продлится достаточно долго, то также произойдет снижение ставок аренды и цен. А сколь долго она продлится, – не знает никто.
Пока же, по словам Алексея Филимонова, несмотря на передышку, полученную в результате проведенных в Греции выборов, на российском рынке коммерческой недвижимости создался высокий уровень неопределенности. Из-за этого сформировался целый пул клиентов, которые в рамках подготовки к кризису стремятся продать свои активы с целью вывести «наличность» и получить «подушку ликвидности». Они предпочитают получить деньги сейчас, чтобы чувствовать себя более уверенно. При этом имеющимся предложением активно интересуются юридические и физические лица с высоким уровнем ликвидности. Все понимают, что с дальнейшим развитием кризиса в Европе финансовый рынок будет очень волатильным, а инфляция – высокой. Соответственно, те, у кого есть деньги, покупают доходную недвижимость, чтобы хоть как-то их сохранить.

Нас не касается

Несмотря на негативные европейские прогнозы, все участники рынка единодушны в том, что инвестиции в российскую недвижимость выглядят на общем фоне довольно привлекательно. Действительно, ведь нестабильность – это то, что больше всего не нравится инвесторам, – отмечает Тимоти Фенвик. А у нас все пока относительно стабильно.
Но, по словам Анны Карповой, старшего аналитика отдела исследований и аналитики Praedium, оптимистичные и стабильные показатели рынка коммерческой недвижимости России связаны не только с позитивной экономической ситуацией.
Действительно, в настоящее время можно наблюдать (замедленный относительно предыдущих периодов) рост ставок на коммерческую недвижимость, при этом уровень вакантных площадей по-прежнему продолжает сокращаться во всех сегментах. Причины такой оптимистичной картины в каждом секторе свои. В офисном сегменте, например, уровень вакантности опускается за счет дефицита качественных офисных помещений, в частности, из-за запрета на новое строительство в центре. Сегмент торговой недвижимости также демонстрирует спад активности девелоперов, а активность ритейлеров достаточно высока. Ситуация на складском рынке очень похожа на ситуацию с торговой недвижимостью: Текст: Людмила Стрельцова Фото: CRE архив в прошлом году объемы ввода новых складских объектов не достигли запланированных значений, а спрос на качественные объекты только растет.
«Таким образом, сложно определенно сказать, что оптимистичные показатели рынка коммерческой недвижимости связаны с позитивной экономической ситуацией. Мы видим смешение множества факторов, что в результате может создать обманчивое впечатление абсолютной стабильности российской экономики, особенно на фоне европейских событий», – отмечает Анна Карпова.
Мы, конечно, и сами бы рады обманываться, но факты таковы, что влияния кризиса на коммерческую недвижимость нам не избежать. Ведь исключение из Еврозоны проблемных стран вряд ли позволит решить проблемы с самой системой. После выхода Греции и Испании могут начаться неприятности у стран с более мощной экономикой. Поэтому, скорее всего, мы будем наблюдать общее падение активности в экономике и негативный вектор сползания вниз: цены на нефть, курса рубля, доходов населения и бизнеса; ликвидности активов, арендных ставок и цены продажи по объектам коммерческой недвижимости, прогнозирует г-н Филимонов.
И, несмотря на то, что в результате паники недвижимость станет привлекательным классом активов, негативная тенденция будет преобладать, что приведет к снижению цен, в том числе и в российском секторе недвижимости, резюмирует Хольгер Мюллер.

Цены и ценности

В России кризисная ситуация, наблюдающаяся на европейском рынке, приводит к волатильности курса рубля и не столь оптимистичной картине макроэкономических показателей, которую мы могли наблюдать в прошлом году, отмечает г-жа Карпова. Пока перемены не ощутимы, но в случае более широкого изменения валютного коридора цены и ставки начнут корректироваться в ту или иную сторону.
Действительно, рост курса американской валюты негативно отражается на арендных договорах, заключенных в долларах. В Москве многие объекты сдаются в аренду в договорах, номинированных в долларах по той причине, что они связанны по долларовому кредиту, напоминает Алексей Филимонов. Но в основном российские арендаторы ориентируются на арендную плату в рублях (которая растет по мере укрепления доллара) и поэтому будут пытаться сокращать свои арендные операции с долларовой арендой. Если курс доллара повысится на 20–30 %, арендаторы будут стараться переезжать туда, где ставки аренды зафиксированы в национальной валюте (это коснется скорее В и С-класса). Но, учитывая более высокий уровень рублевой инфляции, в скором времени трудности у «валютных» арендаторов уже не будут так ощущаться. Вообще же, по мнению г-жи Архангельской, в зависимости от изменения курса собственники будут стараться номинировать договоры в той валюте, которая будет более стабильна. А вот Тимоти Фенвик предлагает следовать ценам на нефть вместо курса обмена валюты, поскольку доллар США и цены на нефть в России связаны между собой. По его мнению, возможно, нужно начать фиксировать арендную ставку как эквивалент «X» бареллей уральской или западно-техасской средней нефти.
Что касается влияния изменений курсов валют на саму стоимость недвижимых активов, то, по мнению Хольгера Мюллера, рост курса доллара негативно скажется на ценах на недвижимость, но, если это случится, на это уйдет определенное время. Естественно, рынок будет ориентироваться на стоимость денег, которая может резко возрасти. Даже при сохранении текущего уровня доходности изменение капрейта приведет к удешевлению недвижимости, уверен Алексей Филимонов.
Ольга Архангельская напоминает, что стоимость недвижимости формируют сделки, а в ситуации замедления рынка их количество будет существенно ниже, ценовые ожидания продавцов и покупателей будут существенно отличаться. Поэтому стоимость будет скорее формироваться не объективными данными, а субъективным мнением участников рынка. Очевидно, что в условиях возрастающих рисков стоимость будет снижаться. А вот Тимоти Фенвик более оптимистичен. По его мнению, недвижимость, в отличие от золота, приносит регулярный доход, поэтому многие инвесторы поместят большую часть своих сбережений в «кирпич и цемент» или предпочтут остаться с наличными, особенно в рублях, что должно поддерживать цены.

Мы ждем перемен?

На фоне надвигающегося европейского кризиса у России теоретически есть шанс улучшить свой имидж среди западных инвесторов. Ведь,на первый взгляд, при ослаблении экономики многих ведущих европейских стран Россия находится в более выигрышном положении как одна из немногих держав с устойчивым показателем роста, отмечает г-н Мюллер. С одной стороны, для инвесторов привлекательна более стабильная экономика, и если этот интерес воплотится в реальных инвестициях раньше, чем Россия ощутит кризис в полной мере, это влияние может быть заметно сглаженным, и инвестиционная привлекательность страны поднимется еще выше. С другой стороны, западные компании могут обращаться к российским инвесторам, а не к своим соотечественникам, находящимся в бедственном положении, что также, безусловно, может поднять статус России в международном сообществе, поддерживает Анна Карпова.
Михаил Тарасов подтверждает, что Россия в настоящее время является привлекательной страной для иностранных инвестиций, но не краткосрочных, а долгосрочных, к которым относится и коммерческая недвижимость. Однако он напоминает, что европейские события влияют на восприятие инвесторами мира в целом, а не отдельно взятой страны. Это неминуемо приведет к тому, что крупные западные инвесторы пересмотрят свою систему контроля рисков. Уже сейчас можно заметить, что увеличились сроки принятия решений: если раньше сделка с иностранным инвестором занимала 3–5 месяцев, сейчас на это может уйти 9–10 месяцев.
Не исключено, что инвесторы, которые еще не распробовали рентабельность российской недвижимости, скорее всего, будут воспринимать новый для себя рынок как что-то более рискованное и, соответственно, будут стараться избегать его, предполагает г-н Фенвик. Есть еще один фактор, который может отразиться на восприятии российской недвижимости иностранными инвесторами: в последнее время их стали все больше беспокоить политические риски в России. Конечно же, власти заверяют, что намерены воздерживаться от решений, ухудшающих инвестклимат в стране. «Принятие решений, которые могут ухудшить инвестиционный климат, или принятие таких решений, которые могут иметь обратную силу, – это все недопустимо», – заявил Сергей Иванов, глава Администрации Президента РФ, на Петербургском международном экономическом форуме. «Поверьте, мы это прекрасно понимаем», – подчеркнул он.
Но понимать – это одно, а доказывать делом – совершенно другое. Пока лидеры не будут стараться делом превзойти друг друга в привлечении инвесторов, а не пустословить, имидж России как инвестиционного пункта будет продолжать страдать, посетовал Тимоти Фенвик.

Там, где нас нет

А что же российские инвесторы? Может быть, как раз они станут ведущими игроками европейских рынков коммерческой недвижимости на фоне кризисного снижения цен? О такой возможности много говорилось в кризис 2008 года. Но, увы, пока это далеко от реальности. В Европе, действительно, очень популярна идея о массовой скупке объектов состоятельными инвесторами из России, но объем таких инвестиций и их доля в экономике сильно преувеличены, подчеркнула г-жа Архангельская. Аналитики единодушны во мнении, что влияние россиян на европейских рынках пока останется минимальным.
Хотя многие отмечают, что в России за последние годы появились отечественные инвесторы, которые, анализируя и диверсифицируя свои активы, присматриваются в том числе к европейским рынкам. По словам г-на Фенвика, многие страны в Европе заметили приток российских покупателей, что особенно верно для Лондона, курортных районов южной Франции и Испании, или в другой ценовой категории, Болгарии и Черногории. Однако похоже, что такой интерес будет больше относиться не к активам стран, где цены в последнее время оставались стабильными и даже росли, а к проблемным объектам на юге Европы. Скорее, это пока не полноценные инвестиционные покупки, а сделки с целью диверсификации личных активов, а также создание базы за пределами России для бизнеса, отдыха, образования детей.
Снижение цены, конечно, сделает европейские активы более привлекательными, но Ольга Архангельская настаивает, что говорить о каком-то массовом потоке инвестиций в Европу не стоит. «Снижение цен на недвижимость несколько подтолкнет тех инвесторов, которые и так задумывались об инвестициях; возможно, отдельные рынки будут более привлекательными, но говорить о массовых инвестициях я бы не стала», – уверена она.
Кроме того, есть еще один фактор, который скажется на потоке российских инвестиций в Европу: на отечественном рынке для наших инвесторов еще достаточно много возможностей заработать. «Даже рынку Германии, где экономика, в отличие от Еврозоны в целом, демонстрирует небольшой рост, будет очень сложно конкурировать с доходностью, которую инвесторы могут получить в России», – говорит Михаил Тарасов. Это прекрасно понимают и сами инвесторы. По словам участников рынка, неоднократно обращавших внимание инвесторов к рынкам недвижимости других стран, инвесторы склонны сконцентрироваться именно на объектах в России.
И это совершенно логично, ведь, как резонно напоминает г-н Тарасов, российские инвесторы вкладывают в ту недвижимость, которую они больше понимают и больше контролируют. Так что инвестиционные сделки россиян с европейской коммерческой недвижимостью пока единичны, и они не смогут изменить тренды европейского рынка. Еще более категоричен в своих оценках Алексей Филимонов. По его мнению, роль российских инвесторов не может быть значительной, потому что на европейском рынке действуют институциональные инвесторы с миллиардными портфелями. Наши инвесторы, даже самые крупные, имеют портфели в 50–200 млн евро и вкладывают деньги в недвижимость лишь в рамках диверсификации. Поэтому крупные российские инвестиции не соизмеримы с европейскими в сегменте коммерческой недвижимости. «Учитывая поправки на дивесифицированный капитал российских инвесторов, нефтяную зависимость России не только от Европы, но и от других регионов, не самое стабильное состояние экономики, можно предположить, что для российских инвесторов предложение вложиться в европейские активы может быть привлекательным, но вряд ли эти инвестиции буду иметь решающее значение для кризисной Европы», – резюмирует Анна Карпова.

Вместо заключения

Не стоит забывать, что кризис – это не только экономическое, но и социальное явление – рынок реагирует не только на факты. Он в большой степени зависит от субъективного восприятия и реакции участников, подчеркивает Ольга Архангельская. Так что и российским, и иностранным инвесторам остается сохранять спокойствие и адекватность реакции.