Не курортные условия

Совсем недавно прошла новость о том, что итальянский холдинг Rizzani de Eccher пообещал привлечь для строительства гостиниц и туристической инфраструктуры в рамках развития курортного кластера на Северном Кавказе до 1 млрд евро. Договор о намерениях был подписан в конце июля. Ранее в этот проект вошли китайские и французские инвесторы. Несмотря на то, что у большинства россиян идея развивать курортный кластер ценой в миллиарды евро в регионе, новости из которого пестрят сообщениями о терактах, вызывает горькую улыбку, сегодня это один из наиболее успешных курортных проектов. Уступает он, пожалуй, только Сочи, переживающему олимпийское чудо и превращающемуся из затхлого городка с пляжем в престижный курорт, куда не стыдно отвезти высокие делегации. Похоже, специфика российского турбизнеса такова, что в рекреационной нише имеют шанс получить развитие только невероятно дорогие и неоправданно рискованные проекты, на которые укажет государство.

Между тем потребность в лечебно-оздоровительном отдыхе у россиян довольно высока: по оценкам компании Blackwood, спрос удовлетворен на 35–40 % в дорогом сегменте и на 20–25 % в массовом. Добровольно занять эту свободную нишу желающих нет. Гостиничные проекты сулят достаточно долгую окупаемость, поэтому здесь предпочитают бить наверняка, по возможности работая в рамках бизнес-туризма. «С точки зрения инвестиционной привлекательности, для гостиничного оператора выгоднее работать с объектами направленных на бизнес-туристов, так как данный сегмент обладает минимальной сезонностью (спады характерны только для летних месяцев) и более высокой платеже­способностью, в отличие от курортных гостиниц», – отмечает Эвелина Ишметова, вице-президент по консалтингу GVA Sawyer.

Впрочем, в теории крупные сети охотно вошли бы в крупный курортный комплекс, который за счет развитой инфраструктуры притягивает большое количество как обычных, так и бизнес-туристов, тем самым нивелируя фактор сезонности. Гостиничных операторов сюда можно привлечь не только высокой доходностью, но и возможностью закрепиться в регионе, открыть новые направления для бренда. Другое дело, что на рынок крупные курортные проекты выходят редко, несмотря на большое количество заявленных объектов как в ЮФО, так и в СКФО. Причина – большой объем инвестиций и сложности с реализацией таких проектов в конкретном месте (отсутствие инженерной инфраструктуры, неразвитая транспортная доступность и т. д.). Поэтому рынок находится в стадии формирования. На долю крупных проектов приходится не более 5 % вводимых площадей курортов в год. Создается впечатление, что все курорты у нас создаются из-под палки, и участники с облегчением выйдут из проектов, как только изменится политическая конъюнктура.

Олимпийское безумие

Про олимпийскую лихорадку, позволившую одним значительно повысить благосостояние, а других пустившую по миру, уже так много писали, что нет нужды перечислять все вехи. При огромном количестве вложенных ресурсов и несгибаемой политической воле разрыв между декларируемым и реально проделанным колоссальный. Большая часть проектов, заявленных до 2008 года, претерпели изменения. Ряд компаний отказались от реализации задуманного, другие пересмотрели объемы и функциональное назначение.

Некоторые застройщики даже осмелились потребовать у государства компенсации за «лишние расходы». Так, по подсчетам «Интерроса», объем дополнительных затрат по строительству олимпийских объектов составляет 16 млрд рублей. Власти, со своей стороны, согласились с обоснованностью 8 млрд рублей, при этом еще 4 млрд рублей они готовы обсуждать. Затраты в сумме 4 млрд рублей государство не признало.

Владимир Потанин, глава «Интерроса», в настоящее время ведет переговоры с Минфином о компенсации затрат на строительство инфраструктуры проекта «Роза Хутор». Речь идет о новых объектах, возводимых по требованию Олимпийского комитета, а также о выполнении требований ФСО. Спецслужбы, в частности, настаивают на сооружении пятиметрового забора вокруг горно­лыжного курорта «Роза Хутор», Олимпийской деревни и фристайл-парка. Что, конечно, любому бизнесмену покажется необоснованно дорогой прихотью. Глава «Интерроса» уверен в том, что крайний срок, когда должен быть решен вопрос о компенсации, – конец этого года, после будет пройдена точка невозврата.

Он уже неоднократно заявлял, что если государство не пойдет навстречу инвесторам, то ряд проектов просто обанкротится. Процесс уже пошел. Летом было арестовано имущество компании «М‑Индустрия». Петербургские девелоперы неожиданно прониклись любовью к масштабным проектам и стали известны широкой публике после того, как обнародовали фантастические планы по строительству насыпного острова «Федерация» площадью свыше 250 га. Сначала дела шли неплохо, в проект вошли арабские инвесторы, были привлечены (впрочем, ненадолго) Эрик ван Эгераат и голландские подрядчики, имеющие опыт строительства искусственных островов. Апартаменты уже вовсю продавали на международных форумах, притом что ни одного острова намыто не было. И, видимо, уже не будет.

Впрочем, большинство проектов пока имеют шансы выйти на рынок. Сможет ли Сочи переварить огромное количество отелей, возведенных к Олимпиаде? В это мало кто верит. По подсчетам Gordon Rock, после 2014 года брендовый номерной фонд здесь должен увеличится в 7 раз. При этом, как отмечает Марина Усенко, исполнительный вице-президент и руководитель Jones Lang LaSalle Hotels по России и СНГ, до нашумевшего решения МОК здесь были только небольшие отели, построенные местными инвесторами, и останки советской инфраструктуры. «После Олимпиады Сочи уже не сможет оставаться обычным курортным городишком», – замечает она. Впрочем, вряд ли ему удастся стать и респектабельным местом для отдыха, способным потеснить уже давно раскрученные европейские курорты или дешевые азиатские пляжи. Понятно и то, что, как только отгремят олимпийские фанфары, количество желающих вкладываться в развитие инфраструктуры упадет до нуля.

Курорты Кавказа: западный менталитет и национальное своеобразие

Сочи уже в конце изматывающей гонки, а вот на Кавказе все только начинается. В 2010 году была создана госкорпорация «Курорты Северного Кавказа» благородной целью которой стало строительство шести горнолыжных курортов в Кабардино-Балкарии, Северной Осетии, Адыгее, Карачаево‑Черкесии, Дагестане, Ингушетии и пляжного курорта на Каспии. Государство выдели­ло 60 млрд рублей на строительство инженерной инфраструктуры. У рядовых граждан слова об огромном потенциале региона, где редкая неделя проходит без взрывов, вызвала целую гамму позитивных эмоций. Особенно поднимают настроение рассуждения представителей французского консорциума Egis-OREX Loisirs, оказывающего консультативную поддержку ОАО «Курорты Северного Кавказа». Они уверены, что проект обречен на успех благодаря в том числе культурному сходству местного населения с жителями западных стран, вкупе с традиционными особенностями Кавказа. Целевой аудиторией курорта на начальной стадии его функционирования французы видят россиян и жителей стран постсоветского пространства, а на последующих этапах – туристов с Запада. Одновременно, заверяют специалисты, постоянными гостями комплекса станут профессиональные экстремалы, которых заинтересуют ландшафты высокой сложности, также предполагаемые в проекте.

Местные жители, как видно из сообщений СМИ, уже пообещали наголову разбить в конкурентной борьбе альпийских жителей. А в край направился широкий поток иностранных инвесторов. Сначала соглашения были подписаны с французским госбанком Caisse des Depots et Consignations, корейской Korea Electric Power Corporation, китайскими Dalian Wanda Group и China Oceanwide Holdings Group, причем общая сумма контрактов составила 16 млрд евро.

В этом году к проекту присоединились китайцы. В Пекине состоялось подписание базового соглашения о взаимодействии Ростуризма и Государственного управления по туризму Китая. Потом компания «Далянь Ваньда Груп Ко, Лтд» заключила договор о намерениях и пообещала вложить в край 3 млрд евро. Следом пришли итальянцы. Холдинг Rizzani de Eccher пообещал привлечь для строительства гостиниц и туринфраструктуры до 1 млрд евро. Протокол о намерениях был подписан во время визита премьер-министра Марио Монти в Россию. Стоит отметить, что большинство инвесторов пока ограничились протоколами о намерениях.

Справедливости ради заметим, что у кавказских курортов, действительно, есть конкурентные преимущества – уникальный ландшафт и возможности круглогодичного катания. Однако смогут ли они перевесить все проблемы? Стоит отметить, что проект по развитию курортов Северного Кавказа предполагает развитие инфраструктуры практически с нуля. Необходимо проводить дороги, решать проблемы с энергообеспечением, строить подъемники и т. д., и т. п. И это на фоне постоянных антитеррористических операций. Даже при средней заполняемости (в то, что туда хлынет огромный поток туристов, как сюда хлынут туристов со всего мира разум отказывается верить), на то чтобы все затраты отбились, уйдут десятилетия. Что заставляет международные консорциумы обещать вкладываться в капитальный ремонт Кавказа, понять трудно. Вероятнее всего, со стороны России последуют ответные жесты доброй воли.

На данный момент, как рапортуют чиновники, все идет строго по графику. Впрочем, пока речь идет о предварительной подготовке, не требующей сверхъ­естественных усилий. В настоящее время идет кадастрирование земельных участков, после чего можно будет приступить к их передаче в особые экономические зоны курортного типа. Например, для Прикаспийского кластера на побережье Каспия выделено 26 тыс. ничем не обремененных гектаров земли. В сентябре в рамках XI Международного инвестиционного форума «Сочи‑2012» будет проведено роуд-шоу для всех инвесторов, где иностранному и российскому бизнесу будут представлены реальные площадки инвестирования.

Пока проект только запускается и вызывает множество вопросов, остающихся без ответов. Главный из них: какое будущее ждет столь масштабный курортный проект в регионе, бренд которого последние десятилетия формируется главным образом за счет сообщений в криминальных сводках? Как осторожно предполагает Марина Усенко, возможно, расчет идет на то, что столь масштабный проект будет строится достаточно долго. За это время страсти здесь улягутся, и курорты привлекут не только прожженных экстремалов, но и тех, кто ценит культурное сходство местного населения с жителями западных стран.

Забытые направления

«Надо понимать, что отель сам не создает туристический поток – он его обслуживает. Гостиничный проект может разместиться только там, где существует или планируется такой объем туристов, который может обеспечить его рентабельность; это называется “раскрученные туристические направления”», – справедливо замечает г‑жа Ишметова.

В России существует достаточно направлений с богатой историей, хорошо известных туристам. Однако почти везде работают только местные игроки, редко обладающие соответствующим размахом, опытом, возможностями. Например, свое­образным памятником суровому туристическому бизнесу на Байкале можно считать недостроенную гостиницу, смотрящую с берега на великое озеро пустыми проемами для окон. Проект бросили на последней стадии, после того как владельца убили. Предположительно, конкуренты по бизнесу.

Значительным потенциалом обладает и Камчатка. Горные склоны, кипящие гейзеры, водопады и прочие чудеса могут быть вполне сильным «якорем» для туристов. Здесь есть и горнолыжные курорты, и лечебные санатории. Другое дело, что вся инфраструктура – наследие советских времен. Понятно, что такой уровень услуг сегодня скорее отпугнет туристов. Как считает Эвелина Ишметова, приход качественных операторов в удаленные, но прекрасные уголки России – это вопрос времени, однако для этого должна быть создана со­ответствующая инфраструктура. Поскольку первые лица государства интересуются курортными проектами на севере страны значительно меньше, проекты здесь гораздо скромнее, чем на юге. Так, можно выделить несколько новых проектов, например, ОЭЗ «Байкальская гавань», в который инвесторы и государство вложат совместно в проект 3,6 млрд рублей. Концепцию разработала KPMG. На территории «Горячинска» планируется построить в 2013–2017 годах научно-культурный тематический парк и лечебно-оздоровительный комплекс «Байкал», а к 2020 году – семейно-развлекательный курорт. Проект включает гостиницу класса «4 звезды» на 200 номеров в лечебно-оздоровительном центре. Семейно-развлекательный курорт по типу Center Parсs вместит трехзвездочный гостиничный комплекс (200 вилл и бунгало на 840 мест), закрытые площадки для спорта, анимационный центр, аквапарк и пункты питания. Возведут также базу экстремальных видов спорта (виндсерфинг, подледный дайвинг), рыболовную базу и площадку для кемпинга. Еще более скромный проект на Алтае: в Челушманской долине планируют построить современный визит-центр, где туристы смогут отдохнуть и посетить экскурсии. Стоимость контракта – 4,97 млн рублей.

Хуже всего обстоит дело, как ни странно, в центральной России и на Северо-Западе. Несмотря на высокий интерес потенциальных клиентов и удобное расположение туристических маршрутов, здесь нет ни одного крупного проекта, практически не работают крупные сети. При этом изредка мелькают отдельные образцовые проекты, как, например, комплекс «Верхние Мандроги». Как видно, ситуация не самая утешительная. Развитие курортных проектов тормозит практически полное отсутствие соответствующей инфраструктуры. Участникам рынка гостиничной недвижимости проще и экономически выгодней идти по пути бизнес-туризма. Государство же бросило все силы на наиболее проблемные регионы, куда «на заклание» загоняются самые амбициозные представители рынка. Между тем значительная часть регионов, где могли бы появиться востребованные рекреационные комплексы, фактически предоставлена сама себе.