За 101-й километр

На рынке офисной недвижимости существуют тренды и явления, которые для профессионалов являются, по сути дела, аксиомой, которая не требует ни доказательств, ни разъяснений. Примером может служить тема офисной децентрализации, понятная и принятая практически всеми игроками. А есть другие явления, которые обозначились не вчера и даже не позавчера, а в далекие докризисные времена, но до сих пор существуют фактически в формате эксперимента, потому что при всей их логичности и обоснованности на практике существует ряд «но», не дающий им перерасти в четко оформившуюся тенденцию. И тут наиболее ярким примером могут служить попытки перевода бэк-офисов и ряда других подразделений столичных компаний за пределы Москвы и даже за пределы ЦФО.
649
Автор: Оксана Самборская
Для начала – краткий экскурс в историю, причем даже не в российскую, а зарубежную. По словам Игоря Лучкова, председателя комитета по оценочной деятельности Гильдии управляющих и девелоперов, в Европе оптимизация бизнес-процессов за счет переезда бэк-офисов компаний проходила 20–30 лет назад. Как вспоминает в одной из своих статей Гайк Папоян, руководитель отдела региональных проектов компании CBRE, «эта тенденция проявилась еще в конце 1970‑х – начале 1980‑х годов, в том числе из-за нефтяного кризиса. Многие компании стали переводить офисы из дорогих городов, как то: Лондон, Париж, Берлин и т. д. – в региональные города, пытаясь сократить таким образом свои издержки и удержать бизнес на плаву. С падением “железного занавеса” многие компании обратили свой взор на страны Восточной Европы, и в первую очередь на Чехию, Венгрию и Польшу как страны с высоким числом образованных молодых людей и с не менее высоким уровнем безработицы среди них, вкупе с невысокими зарплатами и арендной ставкой на офисные помещения».

У нас, по словам Игоря Лучкова, все это стало актуальным 10–15 лет назад. Причем региональная экспансия столичных компаний развивалась сразу по нескольким направлениям. Первое, наиболее освоенное нашими «крупняками» – это создание региональных филиалов. Анна Цирульская, заместитель начальника проектно-изыскательской организации ФГУП «“ЦПО” при Спецстрое России», опираясь на собственный опыт, рассказывает, что «организация региональных офисов для компаний отрасли в большинстве случаев обусловлена производственной необходимостью. Мы рассматриваем целесообразность формирования филиала в том случае, если объемы проектно-изыскательских работ по региону превышают 300 млн рублей. Это может быть крупный долгосрочный проект или ряд небольших проектов. В задачи филиала входит работа по проведению изыскательских работ, разработке проектно-сметной документации, осуществлению авторского надзора. В случае необходимости команда может быть временно усилена опытными специалистами других филиалов и подразделений центрального офиса. В филиалах есть свои административные управления». Возможно, рассказ не исчерпывающий, но общее понимание, безусловно, дает.

Параллельно с открытием филиалов крупные российские компании осваивали формат бизнес-парков, среди особых достоинств которых г-н Лучков отмечет следующие: «Дешевая земля, дешевые ресурсы (людские, инженерные), дешевая аренда, комфортная среда». По его словам, в период инвестиционного бума, в 2005–2007 годах, в Петербурге и регионах были анонсированы масштабные проекты бизнес-парков, но с наступлением кризиса они так и не были реализованы. Что же касается выноса бизнес-подразделений крупных компаний в регионы, то это тренд, толчок которому, несомненно, дал кризис, когда вопрос экономии и оптимизации получил статус жизненно важного. В частности, Елена Стрюкова, старший консультант отдела региональных проектов компании Cushman & Wakefield, не скрывает, что первый запрос на поиск помещения под региональный офис и выбор города компания получила в 2007 году, а теперь таких запросов много.

Кто поедет под Рязань

Конечно, тема столично-регионального переезда актуальна далеко не для всех компаний. Вот, например, как видит ситуацию Дан Дубов, директор департамента развития компании MD Facility Management: «Прежде всего следует договориться о том, что считать регионами. В частности, для “Сургутнефтегаза” регионом является Москва, именно в нем и сосредоточены представительские функции. Однако если столичная сервисная компания соберется оказывать услуги подобному гиганту в его вотчине, ей придется двигаться в Сургут. Таким образом, следует говорить о том, что зависимые от непосредственного контакта с клиентами компании двигаются вслед за ними. В первую очередь это продажи. Розничные или оптовые, B2B или B2C – не имеет значения. Производство при этом будет находиться там, где ему выгоднее с точки зрения возможности и стоимости оказания услуги. Есть, однако, и другая практика: компании, локально не связанные: системные интеграторы, call-центры – словом, аутсорсинговые агентства, чья производственная деятельность не связана с непосредственным контактом персонала с заказчиком, все чаще открывают офисы в регионах».

В продолжение темы Кирилл Зайцев, управляющий партнер Bluestone Group, отмечает, что переезжает лишь бизнес, способный функционировать удаленно без ущерба: «Зачастую подобные схемы применяют IT-компании, разработчики программного обеспечения, дизайнерские бюро – словом, целесообразно перевозить направления, не завязанные на прямое общение с клиентами. Данный процесс выгоден компаниям, продающим, к примеру, в Москве, но производящим некий интеллектуальный продукт в любом другом месте. Подчеркну, что именно интеллектуальный, так как при производстве товаров возникают расходы на хранение и транспортировку, что в условиях современной России не всегда рентабельно». К вышеперечисленным отраслевикам Елена Стрюкова добавляет банки, страховые компании и телекоммуникационные холдинги (для представителей этих сегментов компания Cushman & Wakefield подыскивала помещения). А Гайк Папоян подчеркивает, что «обычно “вывозят” call-центр, финансы, бухгалтерию, аналитику, электронный документооборот». В качестве наиболее ярких примеров эксперт приводит перевод бухгалтерии «СИБУР Холдинга» Нижний Новгород и «Лукойл» в Пермь. «Некоторые компании даже задумываются об открытии в регионах центров исследования и инноваций. Например, компания Nokia Siemens Networks открыла в Воронеже центр обработки телекоммуникационных данных, который анализирует информацию, поступающую со всего мира», – добавляет г-н Папоян.

Цель поездки?

По большому счету, понятно не только, кто поедет, но и зачем поедет. По мнению Кирилла Зайцева, «многие компании стремятся увести бизнес из Московского региона в попытке оптимизировать расходы. Это явление обусловлено разогретым рынком офисной недвижимости, рынком рабочей силы, транспортным коллапсом, беспределом властей Московского региона и проч. Но стоит заметить, что в первую очередь именно дешевая рабочая сила и низкий уровень заработной платы в регионах России играют определяющую роль». Подтверждением этого тезиса служит недавний переезд части столичного офиса Агентства про ипотечному жилищному кредитованию. Как рассказывают в АИЖК, в Ярославль переведены call-центр, частично функционал по работе с партнерами и по сопровождению ипотечных обязательств. Всего в региональном офисе сейчас работает около 100 человек.

Мысль г-на Зайцева развивает Даниэль Гупта, генеральный директор компании Amtel Properties: «Помимо всего прочего, есть и ряд других факторов, например, географическая концентрация специалистов, необходимых компании. Еще одна причина – это рост штата, который приводит к необходимости расширения офиса, тогда как найти подходящий крупный офис в центре Москвы сегодня становится проблематично». Иными словами, снижение издержек – это, конечно, главная цель переезда, но далеко не единственная. Оскар Хартманн, генеральный директор холдинга KupiVIP, чья компания недавно пережила переезд в Смоленск, объясняет это решение не только желанием сэкономить: «Мы перевели часть направлений нашей деятельности из Москвы в регионы, поскольку наш бизнес разрос­ся, и московских возможностей уже не хватало, чтобы оказывать услуги на качественно высоком уровне. За таким решением стояли как экономические, так и бизнес причины. Данное сочетание и обусловило выбор новой дислокации». Здесь как раз и начинаются вопросы, однозначность ответов на которые специалисты ставят под сомнение.

Первый из вопросов в формулировке Гайка Папояна звучит так: найдется ли за пределами столичного региона квалифицированный персонал в нужных объемах? Конечно, иногда компания переводит свои подразделения в город, где находятся профильные для ее бизнеса вузы или другие профильные учебные заведения. В этом случае можно рассчитывать, что проблем с квалифицированными кадрами не возникнет. Наверное, за ответом на этот вопрос следует вслед за г‑ном Папояном обратиться к российской геоэкономике: «В России 13 городов с населением более 1 млн человек и в несколько раз больше городов с населением от 500 тыс. до 1 млн. Во всех этих городах есть как минимум четыре–пять высших учебных заведений, а в таких городах, как Екатеринбург, Казань и Новосибирск, их более десятка». На своем опыте Оскар Хартманн убедился и теперь готов подтвердить, что российские регионы «полны талантливых специалистов, а для нас – сервисной компании, для которой уровень сервиса является одной из важнейших составляющих успеха, – едва ли не самым важным критерием выбора нового места жительства было качество трудовых ресурсов». Кроме того, г‑н Папоян делится интересным наблюдением: «С точки зрения потенциального регионального кандидата получить работу в между­народной или российской федеральной компании очень престижно, так как в Москве такие компании являются одними из многих, а в регионе зачастую единственные. То есть мотивация и лояльность к компании у такого сотрудника намного выше, а значит, выше будет и его отдача».

И все же некоторые эксперты придерживаются иной, не столь радужной точки зрения. Например, г-жа Стрюкова настоятельно рекомендует компаниям, планирующим переезд в регионы, тщательно изучать не только местный рынок труда, но и наличие в городе call-центров или региональных офисов других крупных компаний: «У нас есть пример, когда в одном городе-миллионнике уже было открыто два региональных офиса, и мы рекомендовали еще одной компании не выбирать этот город, так как анализ рынка труда показал, что средний уровень заработной платы специалистов этого сегмента сровнялся с московским». А Игорь Лучков вообще уверен, что компании, пытающиеся оптимизировать деятельность путем географического распределения фронт- и бэк-бизнеса, неизбежно сталкиваются с кадровыми и транспортными проблемами, особенно острыми для крупных городов страны, а также со сложностями в управлении. Поэтому, по его наблюдениям, в настоящее время, в частности в Петербурге, реальные системные и масштабные процессы по переезду обслуживающих сфер бизнеса в пригороды, а тем более в иные города не наблюдаются. Не менее важный вопрос: как обстоят дела на локальном рынке коммерческой недвижимости и найдет ли переезжающая компания площади, полностью отвечающие всем ее требованиям? Потому как даже за маленькие деньги нет смысла брать то, что вас не устраивает. А ведь требования к региональным офисам, за исключением вида на Кремль, не будут кардинально отличаться от тех, к которым привык столичный рынок.

Александр Скробко, директор департамента по работе с клиентами MD Facility Management, считает наиболее значимыми следующие критерии: «Выбирая БЦ, необходимо быть уверенным в том, что новый офис оптимален как с технической точки зрения, так и с точки зрения расходов на эксплуатацию. Идеальный вариант – участие эксплуатирующей компании, которая изучит проектную и техническую документацию БЦ и арендатора, сформирует приемлемые технические условия для последнего. Арендатору, занимающему площади в БЦ, важно, чтобы его технический проект соответствовал требованиям БЦ и системам жизнеобеспечения. Если проект уже готов, эксплуатирующая компания готовит замечания и заключение, согласовывает проект арендатора, организует процесс и осуществляет надзор за проводимыми работами в помещениях (в том числе строительно-монтажными), разрабатывает процедуру приемки в эксплуатацию. Причем это касается не только ситуации с переездом – речь может идти и о любом перемещении внутри одного здания. Подобные работы мы проводим для нашего крупного заказчика “ТНК-BP”, который арендует площади в московском БЦ класса А Nordstar Tower. Кроме перечисленного выше эксплуатирующая компания контролирует наличие и правильность ведения проектной и исполнительной технической документации (исполнительных схем сооружений и инженерных коммуникаций), внесения в нее изменения в связи с выявленными недостатками и дефектами при производстве работ, проводимых арендатором. Для комфортной работы в офисе необходимо и в дальнейшем контролировать соответствие выполняемых работ по монтажу инженерных систем в помещении и поставляемого оборудования требованиям стандартов, технических условий и других нормативных документов, что также находится в ведении эксплуатирующей компании. Лишь в этом случае можно быть уверенным, что вложенные средства окупятся, подготовленное для переезда помещение прослужит долго и работа компании в новом офисе будет спокойной и успешной».

Помимо требований первого, общего порядка у каждой компании есть и свои специфические запросы. Например, г-н Хартманн в качестве главного критерия выбора офиса называет наличие высокоскоростного интернета, «чтобы всегда быть на связи с партнерами и покупателями». Кроме того, Елена Стрюкова подчеркивает: «Мы в первую очередь обращаем внимание на наличие в городе двух и более альтернативных вариантов подходящих помещений, уровень ставок аренды, профессионализм регионального собственника, возможность заключения долгосрочного договора аренды, возможность увеличения арендуемых площадей в одном здании. Важно, чтобы в городе были альтернативы выбранному офису, чтобы при непредвиденном досрочном расторжении договора аренды была возможность переехать, а не менять город». Если же совсем конкретно, то, по словам Гайка Папояна, масштаб запросов компаний, которые ищут офисы в регионах, колеблется от 1 тыс. до 25 тыс. кв. м. Так, по рассказам эксперта, компания CBRE закрыла сделку по переводу бэк-офиса крупной западной компании из Москвы в один из сибирских городов: компания перевозила штат из 120 человек, площадь ее нового офиса составила около 1,5 тыс. кв. м.

Опыт г‑на Папояна свидетельствует, что компании обычно ищут в регионах либо готовые помещения, либо помещения, пригодные для реконструкции «под себя». А по наблюдениям Даниэля Гупты все зависит от материальных возможностей и потребностей компании. «Западные корпорации, многие из которых изначально придерживались в России тактики отделения штаб-квартиры от бэк-офиса, предпочитают build-to-suit. Такой подход позволяет соблюсти внутренние корпоративные стандарты по организации рабочего пространства для персонала. Российские компании могут как арендовать или покупать новые офисы, так и строить офис под себя. Здесь ключевую роль играют сроки, в течение которых необходимо организовать переезд, а также выделенный бюджет и риски, связанные с девелопментом», – утверждает эксперт.

В целом, отмечает Гайк Папоян, «за последние пять лет рынок офисной недвижимости в регионах значительно вырос и представлен во всей своей палитре: от класса А до класса С. То есть в каждом городе возможно найти как минимум два–три объекта, которые потенциально подходят для размещения офиса с большим количеством одновременно находящихся на рабочем месте сотрудников, ведь зачастую, например, в call-центре сотовых операторов одновременно могут работать 1,5 тыс.–2 тыс. человек, и не каждое здание подойдет для размещения такого количества сотрудников (в первую очередь речь идет об инженерных системах, нагрузках на перекрытия, электрической мощности и т. д.)». Как показывает практика CBRE, российские компании предпочитают искать региональные офисы самостоятельно, иностранные – с помощью консультантов, в том числе местных. В частности, компания KupiVIP, по воспоминаниям Оскара Хартманна, обращалась к местным риелторам, которые познакомили руководство компании с имеющимися предложениями: «Мы выбирали из готовых зданий и из зданий, находящихся в высокой стадии готовности». Но при этом все же имеет смысл обратить внимание на особое мнение г-на Зайцева: «Я бы не стал утверждать о стремительном развитии рынка офисной недвижимости в регионах. Естественно, любой компании, имеющей бизнес в столице, проще наладить контакт с местным консультантом, имеющим представительство в том или ином регионе. Но в первую очередь мы наблюдаем развитие рынка торговых и складских помещений, нежели офисов, и зачастую проще самостоятельно найти подходящий вариант “на месте”».

И, наконец, пожалуй, самый главный вопрос: действительно ли переезд в регионы даст желаемый экономический эффект? Конкретные расчеты компании CBRE, проводившиеся в рамках уже упомянутой сделки по переводу бэк-офиса крупной западной компании в Сибирь (на новые 1,5 тыс. кв. м), гласят, что разница в арендных ставках (а именно более низкие по сравнению с Москвой – главная статья экономии) получается огромной: «В Москве ставка составляла $ 900 в год плюс НДС, в регионе сейчас – $ 160 плюс НДС. То есть в деньгах в год экономия составляет $ 1,1 млн плюс НДС». В АИЖК также подчеркивают, что аренда нового офиса в Ярославле обходится минимум в два раза дешевле столичной. В целом же, по оценкам г-на Папояна, расходы сокращаются от двух до шести раз, причем чем больше размер бэк-офиса, тем выше экономия. Оскар Хартманн отмечает, что с переводом офиса в регион показатель эффективности KPI (Key Performance Indicators), который российские экономисты, в общем-то, считают аналогом КПД, увеличился вдвое. По данным Даниэля Гупты, в Москве разница в ставке аренды для аналогичных по качеству помещений в центре и в районе МКАДа может достигать 30 %. Но и здесь есть свое «но», на которое г‑н Гупта обращает особое внимание: «Если речь идет о переезде бэк-офиса в другой регион, то необходимо учитывать изменения в структуре затрат. Несмотря на сокращение стоимости аренды и в определенной мере фонда оплаты труда, вывоз бэк-офиса из Москвы приводит и к ряду издержек. Появляются затраты на организацию самого переезда, командировки в головной офис, телефонные переговоры и т. д. В каждом конкретном случае эти затраты рассчитываются отдельно».

Впрочем, несмотря на оптимизм московских экспертов, получается, что только у них для этого оптимизма есть повод, потому что, например, специалисты из северной столицы тенденцию перевода части бизнеса из Петербурга не подтверждают. Об этом говорит и Игорь Лучков, и Роман Иваницкий, заместитель генерального директора компании Megapolis Property Management, уверенный, что «наметившийся тренд, связанный с переездом бэк-офисов компаний не только за пределы Москвы и Петербурга, но и вообще округа, не получит своего дальнейшего активного развития. По прогнозу УК Megapolis Property Management, исторические центры Москвы и Петербурга сохранят за собой высокий статус премиальной деловой зоны вне зависимости от конъюнктуры рынка». Скорее всего, истина где-то посередине – в словах Дана Дубова: «Как говорит один из наших коллег, “о чем бы мы ни говорили, мы всегда говорим о деньгах“. Если вы не видите себя глобальной компанией, не идите в регионы. Think global – go local».

Коментарии (0)


Поделиться

23072

журнал CRE 3 (437)

Март, 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Вышел из печати мартовский выпуск журнала (№3, 2024). Соредактором CRE в этот раз стал Алексей Мирошников, генеральный директор компании PIONEER. ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ: Летучка Алексей Мирошников: «ЗАДАВАТЬ ТОН ПРОДОЛЖАТ СИСТЕМНЫЕ СТОЛИЧНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ»   Склады и логистика МЕДВЕЖИЙ УГОЛ Объем сделок на рынке складской недвижимости сравнялся с московским   Инвестиции ЗАКРЫТЫЙ ПОКАЗ ЗПИФы установили историчес...

подпишись НА эксклюзивные новости cre