Ждать нельзя строить!

Все эти объекты не являются привычными офисными центрами – у каждого из них есть своя «изюминка». На «Фабрике Станиславского» (GLA – 34 тыс. кв. м) это функционирующий театр, который принадлежит бывшему собственнику всего комплекса Сергею Гордееву. На ARTPLAY (75 тыс. кв. м) – выставочные площадки, где кипит столичная культурная жизнь (биеннале, фотовыставки, конференции, среди которых и прошедшая весной OfficeNEXT). «Легенда Цветного» помимо офисной части (50 тыс. кв. м) включает жилую составляющую (30 тыс. кв. м).

Первые два объекта – часть исторической застройки Москвы. На ARTPLAY, где реконструкция продолжается (отреставрировано 2/3 помещений), собственники постарались максимально сохранить аутентичность зданий не только в фасадах, но и во внутренних интерьерах – кирпичная кладка здесь дополнена деталями в стиле минимализма. Арендаторы площадки – креативщики и дизайнеры, а также строительные и отделочные компании, которых объединяет конечный заказчик. Другая функция площадки – выставочная: помимо самоокупаемости она создает рекламу для арендаторов и генерирует поток посетителей, говорит Сергей Десятов, руко­водитель площадки ARTPLAY. Несмотря на богатую историю, проблемы у объектов современные: ни на «Фабрике Станиславского», ни на ARTPLAY строить подземный паркинг нельзя. Каждый решает проблему по-своему, например, не фиксирует места за арендаторами для большей мобильности или закупает автоматизированные многоуровневые парковки. Все инженерные системы бывших фабрик (ARTPLAY – переселенный в 2007 году завод «Манометр») переустанавливаются, управление автоматизируется, ставится энергосберегающее оборудование, так что инженерное наполнение получается не хуже, чем у новых современных бизнес-центров.

К разряду нового строительства относится третий объект – МФК «Легенда Цветного», расположенный на Цветном бульваре. Он уже эксплуатируется, заселен арендаторами на 70  %, несмотря на немалые ставки аренды – от $  1,1 тыс./кв. м, без эксплуатационных расходов и НДС. В остальных помещениях в настоящее время идет ремонт, это касается и жилой части, которая занимает с 9‑го по 15‑й этаж. Здесь есть другая проблема: необходимо, чтобы уже сидящим в зданиях арендаторам не мешали идущие в здании отделочные работы. Для этого строители работают на объекте только ночью и в выходные дни. Жилая же часть отделена от офисной техническим этажом, чтобы создать дополнительную звукоизоляцию.

У каждого собственника свой подход к выбору управляющей компании. O1 Properties («Фабрика Станиславского») на все объекты выбирает стороннюю УК, Capital Group («Легенда Цветного»), наоборот, доверяет только своей структуре. Все они работают только в общих зонах – офисы арендаторов отдаются на откуп самим компаниям, вплоть до пожарной сигнализации и вентиляции. Управление общими системами ведется, как правило, «из подземелья»: диспетчерские, вентиляционные, котельные и другие служебные помещения располагаются на подземных этажах зданий – в сердце здания, куда имели возможность заглянуть участники Property & Facility Bus Tour, организованного IM Events.