Коснется ли Вас новый проект ВАС?

«Подобное постановление – тупиковый вариант, способный существенно затормозить развитие профессионального рынка как офисной, так и торговой недвижимости», – считает Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group. И замечает: теперь арендодатель, несмотря на подписанный долгосрочный договор с понятными финансовыми условиями, заведомо должен предполагать возможность колебания рынка в худшую сторону. Одновременно у арендаторов появится легитимный вариант уклонения от исполнения договора: они могут просто перестать платить, ведь согласно обсуждаемому нововведению арендодатель путем обращения в суд сможет получить лишь некоторую часть арендной платы. Андрей Чамкин, директор по коммерческой недвижимости I’M Company, видит в этом решении «политическую ангажированность». Совершенно непонятно, недоумевает эксперт, что такое «пропорциональное изменение» на рынке и как именно его отслеживать. «Если мы говорим о каких-то общих показателях, это все сродни средней температуре по больнице, – делится Андрей Чамкин. – В коммерчески не­эффективных объектах ставки должны понижаться, в успешных проектах рост может превышать среднерыночный. Если Высший Арбитражный Суд примет новый проект, собственникам станет просто неинтересно дальше развивать свои объекты, что может негативно сказаться и на рынке, и на конечном потребителе».

О размытости того, что названо в документе показателями рынка, говорили все опрошенные эксперты. Эльхан Керимли, управляющий директор Renaissance Development, подчеркивает, что на данный момент в сфере коммерческой недвижимости вообще нет объективного индикатора роста цен: «Чаще всего арендодатели отталкиваются от уровня инфляции, не стоит забывать и про влияние курса валют. Хотя в последнее время можно увидеть тенденцию уменьшения зависимости повышения ставки от доллара». Сергей Акулич, вице-президент BlackStone Keeping Company, настаивает, что ввиду уникальности каждого объекта для определения рыночной ставки (на которую в соответствии с рассматриваемым проектом и сможет претендовать собственник), и тем более «привязки» ее к изменениям на рынке для сравнительного анализа необходимо взять как минимум три аналогичных проекта. Другое дело, что сделать это (тем более в регионах) практически невозможно. Но, добавляет Сергей Акулич, с тем, что в кругах сообщества условно называется произволом арендо­дателя, бороться просто необходимо: «Впрочем, до последнего времени, если возникали ситуации с неправомерным повышением арендной платы, суд обычно принимал сторону арендатора».

Представители ТРЦ «Афимолл Сити», однако, заметили, что «ответственные девелоперы практически не используют в своих отношениях с арендаторами право одностороннего увеличения размера платы». Так, применяемые AFI Development формы договоров предусматривают индексацию арендной платы на фиксированную величину, что не относится к случаям злоупотребления правом со стороны арендодателя, считают в компании.

Своя точка зрения на нововведение у юридического сообщества. Так, Эльвира Гадельшина, юрист компании «Юков, Хренов и Партнеры», полагает, что в случае принятия данного постановления суды просто будут отказывать в удовлетворении требований арендодателей о взыскании арендной платы в части, превышающей средние рыночные ставки, если имело место одностороннее увеличение арендной ставки. «Очевидно, что основной целью проекта постановления является создание более предсказуемых условий для арендаторов, – продолжает Эльвира Гадельшина. – Но несколько настораживает отсутствие в проекте механизма определения рыночных ставок аренды различных видов имущества.

Максим Кузнеченков, партнер московского офиса международной юридической фирмы Baker & McKenzie, считает, что проект будет особенно актуален для малого бизнеса (уличная торговля, небольшие офисы), ибо именно в таких случаях нередко закреплено право арендодателя в одностороннем порядке и произвольно, без привязки к инфляционным коэффициентам, изменять ставки. «Вместе с тем разъяснение будет актуально и для очень больших сделок, – добавляет Максим Кузнеченков. – Дело в том, что существенная часть долгосрочных договоров аренды предусматривает индексацию арендной платы по требованию арендодателя в привязке к инфляционным коэффициентам (российским, европейским или американским), которые иногда превышают рост рыночных ставок аренды. Так как суммы индексации ставок по большим сделкам (тысячи и десятки тысяч метров площади) в абсолютном выражении могут быть весьма значительными, у арендаторов появится серьезный мотив оспорить ее право­мерность с использованием согласованных коэффициентов и потребовать от арендодателя возврата части уплаченных сумм».

«При грамотном управлении и хороших взаимо­отношениях между арендаторами и собственником сторонам удается договориться, – говорит Петр Исаев. – Например, если прогнозируемая выручка арендатора в ТЦ оказалась выше реальной, то по согласованию с собственником возможна коррекция ставки аренды. В описываемом же случае речь идет, судя по всему, о ситуациях, когда участники по разным причинам соглашаются на заведомо нестабильные отношения и подписывают договор на 11 месяцев. В результате ставка аренды, действительно, может возрасти в разы».

Своя удавка ближе

Сегодня в договорах аренды нередко закреплено право арендодателя на односторонний пересмотр ставок аренды применительно к так называемой переменной части арендной платы (плата за пользование коммунальными ресурсами, эксплуатационные расходы и т. п.). Что же касается повышения базовых ставок аренды, то, как правило, они могут быть пересмотрены только по соглашению сторон. В самом деле, если это предусмотрено договором, арендодатель имеет право менять арендную ставку неограниченное количество раз, рассказывает Эльхан Керимли. Довольно часто по-прежнему встречается и пункт об одностороннем изменении ставки, но, несомненно, эта тенденция идет на спад. Впрочем, в случае с «правильным» объектом и «правильным» арендатором вопрос произвольного увеличения ставки не поднимается: все детально прописано в договоре аренды. А вот по словам Сергея Акулича, в России уже довольно редко можно встретить договор, в котором у собственника есть право в течение срока аренды произвольно менять размер арендной платы: обычно при заключении именно этот пункт прописывают и обсуждают максимально подробно. Необходимость в новых правилах регулировки, по мнению г-на Акулича, возникла по причине незащищенности арендаторов, например, успешных торговых центров, когда желающих арендовать там помещение становится слишком много. Зачастую, чтобы только «сесть» на объект, они готовы платить в несколько раз больше рыночной стоимости, и заключают договор-«удавку» под полную диктовку арендодателя.

Андрей Чамкин рассказывает, что в торговых центрах, которыми управляет I’M Company, в зависимости от арендатора, индексация может составлять от 3 до 10 % в год. Если же проект постановления будет принят, это приведет к тому, что собственники будут стараться заключать только краткосрочные договоры, на несколько месяцев или год. Максим Кузнеченков считает, что подобная практика создает серьезные риски для уже заключенных договоров и порождает на рынке неопределенность, снижая привлекательность целого ряда крупных объектов для инвесторов и усиливая риски для их кредиторов. «Однако большая часть договоров аренды продлевается, и вряд ли арендаторы, заинтересованные в продлении срока аренды, захотят обострять отношения со своими арендодателями. После истечения срока давности по таким сделкам все успокоится: в новых договорах аренды будут найдены механизмы индексации ставок, позволяющие обойти данный запрет», – прогнозирует г-н Кузнеченков.