Креатив в уме

Креативное пространство ассоциируется с чем-то нестандартным, оригинальным, рассчитанным на особую аудиторию, людей творческих профессий или максимально к ним приближенным. К сожалению, российские реалии пока далеки от того, чтобы эти элитарность и изысканность были востребованы в полной мере, отмечают эксперты.

Лофт вам в помощь

«Для девелоперов прежде всего важна высокая доходность, по­этому у нас правит бал экономика проекта. Посмотрите, например, на лофты, которые популярны во всем мире, а в Петербурге их можно пересчитать по пальцам одной руки», – рассказывает генеральный директор компании Colliers International St. Petersburg Николай Казанский. По его словам, проекты переоборудования зданий в лофты непростые и затратные: чаще значительно дешевле построить новые квадратные метры, чем реконструировать старые фабрики и заводы, прокладывать новые коммуникации и инженерию.

«Редевелопмент по-прежнему сопряжен с большим рядом трудностей, – подтверждает директор департамента консалтинга и оценки недвижимости консалтинговой группы «ЛАИР» Светлана Чевдарь. – К таким общим для промышленных территорий проблемам, как изношенность зданий и коммуникаций, загрязненность грунта на месте расположения вредных производств (в связи с этим может возникнуть необходимость в проведении рекультивации почвы), добавляются чисто бюрократические проволочки». Смена статуса земель, по ее подсчетам, занимает от полугода до двух лет. «Если на реконструируемой территории ранее располагалось НПО, может потребоваться снять особый режим с земли, определить функциональное назначение, размежевать участок и поставить его на кадастровый учет. Также весьма трудоемко и длительно документальное обеспечение возможности реконструировать здания, признанные памятниками архитектуры или истории», – добавляет г‑жа Чевдарь. Теоретически, по мнению экспертов, создать лофты можно и на территории промышленных предприятий Обводного канала, и на знаменитом острове Новая Голландия. Но пока ярких предпосылок, которые бы обеспечили реализацию таких проектов, не наблюдается. Недавно к со­зданию креативных пространств проявило интерес и Правительство Петербурга: есть идеи превратить в лофт тюрьму «Кресты», и даже создать в городе некий креативный кластер. Однако говорить о реальных сроках реализации этих проектов пока рано.

Единственный классический лофт-проект Петербурга, отмечают эксперты, это «Этажи», которые и по интерьеру, и по специфике своей деятельности соответствуют лофту. Однако на сегодняшний день его экономическая эффективность не очевидна. Вторым претендентом на классический лофт является бизнес-центр «Ткачи» (девелопер – ГК «Овентал»), который тоже позиционируется как арт-пространство, и к нему ищут арендаторов творческого профиля. «Будет ли этот проект успешен, покажет время. На наш взгляд, для сегодняшних реалий рынка такая концепция – достаточно смелое решение», – отмечает г‑н Казанский.

Правильно или вынужденно?

«Любая неформатность может снизить инвестиционную привлекательность объекта. Инвестору важнее финансовые и технические характеристики здания, а не нестандартные элементы. Креатив как попытка создать добавочную стоимость и конкурентное отличие объекта – не всегда, а вернее, редко помогает», – предостерегает директор по развитию бизнеса компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Сергей Федоров.

Для включения креативных пространств в состав объектов коммерческой недвижимости, по словам экспертов, могут быть различные предпосылки. Во‑первых, это может быть обычный PR-ход, «как средство привлечения внимания к проекту и улучшения его имиджа. Это востребовано, главным образом, для объектов с неоптимальной локацией», – комментирует менеджер проектов отдела стратегического консалтинга компании Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев. Другой причиной появления креативных пространств в составе офисных и торговых центров, по его словам, может быть наличие площадей с пониженной ликвидностью, например, цокольного этажа или помещений с плохой освещенностью. «Тогда при реконструкции объекта именно такие помещения могут быть использованы под какие-либо необычные функции», – добавляет Игорь Кокорев.

Рассмотренные выше факторы могут действовать и одновременно. Руководитель компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Андрей Розов объясняет появление в составе объектов коммерческой недвижимости креативных пространств насыщенностью рынка офисных и торговых площадей. «Девелоперы придумывают различные “фишки”, которые позволяют выделить их объекты на фоне других. Это позволяет улучшить финансовые показатели объекта и снизить срок заполняемости комплексов. Я бы назвал такой подход “правильным” креативом», – поясняет он. Кроме того, по его словам, существует и «вынужденный» креатив. «Различные ограничения не позволяют девелоперу создать проект с базовой качественной концепцией, – объяснил г-н Розов. – В результате собственник вынужден создавать нестандартные объекты. К сожалению, в отличие от ситуации с “правильным” креативом, данный подход вряд ли позволит увеличить доходность объекта, по крайней мере, по сравнению с теми показателями, которые демонстрируют объекты с качественной базовой концепцией. По моим ощущениям, именно к этой категории относятся многие креативные концепции объектов, расположенных в Санкт-Петербурге».

Также создание некоммерческих помещений определенного назначения может быть условием реализации проекта со стороны администрации, если проект реализуется на городской земле по инвестконтракту. Наконец, это могут даже быть личные желания девелопера или инвестора видеть ту или иную функцию в составе своего объекта. «Для моих акционеров challenge и “инновационность” не просто модные слова, им действительно важно делать интересный бизнес. Поэтому и была принята концепция “Ткачей”», – подтверждает генеральный директор ГК «Овентал» Александра Славянская.

Эксперты отмечают, что при совмещении коммерческих помещений и креативных пространств в одном комплексе приоритет, конечно же, отдается доходным функциям, а креативные чаще всего размещаются по остаточному принципу. Тем не менее, по оценкам Николая Казанского, лофты в Петербурге – это проекты будущего, и можно прогнозировать, что их активная реализация начнется не ранее, чем через 5–10 лет.

«Зачастую на территориях бывших промышленных предприятий существует большое количество объектов, которые находятся под охраной КГИОП, и поэтому их лучше всего использовать именно для создания лофтов, так как в таком случае зданию гарантирована сохранность, а сам проект может быть коммерчески успешным», – считает он. «Еще пять лет назад для нас казалось креативным, например, создание города детских профессий в торговом комплексе “Гранд Каньон”. Однако сегодня этот проект существует, и ни у кого не вызывает сомнений его популярность у населения, а значит – эффективность. Людям уже не интересен просто шопинг ради шопинга, стандартные торговые центры становятся многофункциональными комплексами, и каждый девелопер ищет ту идею, тот креатив, который сможет привлечь посетителей на объект. Сейчас это может быть просто аквапарк, а завтра… Именно в определении этого спроса и заключается искусство девелопмента», – резюмирует Светлана Чевдарь.