Второэтажная недвижимость

Перевод под коммерческое использование вторых этажей жилых домов начался задолго до кризиса. Однако в активную фазу этот процесс вошел позднее – примерно с 2010 года, когда в Петербурге сегмент стрит-ритейла начал стремительно развиваться. Как следствие этого, на рынке не осталось хороших помещений, распложенных на первых этажах зданий. Все они были сданы в аренду. При этом спрос продолжал оставаться на высоком уровне. Для удовлетворения существующих на рынке потребностей в аренду стали предлагать помещения, расположенные уже на вторых этажах жилых зданий, которые также оказались востребованы рынком.

Дорого и долго

По закону для того, чтобы использовать любое жилое помещение под коммерческое использование, необходимо перевести его в нежилой фонд, и, по словам экспертов, дело это долгое и дорогое. «При переводе помещений в нежилой фонд происходит многоступенчатый процесс согласований: в нем задействовано порядка 20 инстанций», – рассказывает директор по развитию бизнеса Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Сергей Федоров.

Инвестор вынужден решать большое число проблем, среди которых вопросы шумоизоляции помещения, вентиляции, организации отдельного входа и проч. «При наличии налаженных контактов с регулирующими структурами и готовности к значительным расходам процесс занимает не менее шести месяцев с момента получения разрешения на перевод. Если контактов нет, он может растянуться на долгие годы», – говорит руко­водитель отдела торговой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Ольга Аткачис.

Особых затрат может потребовать и получение согласования с жильцами дома. Нередко собственникам переводимого помещения для того, чтобы «договориться» с будущими соседями, приходится улучшать жилищные условия всего подъезда: устанавливать стеклопакеты, батареи и т. п. Эти улучшения призваны компенсировать неудобства, которые возникнут от будущих арендаторов.

Различий в переводе помещений в нежилой фонд, расположенных на первом и втором этажах, мало, однако особенности существуют. «Сложности могут возникнуть в связи с необходимостью организовать дополнительные внешние лестницы для обеспечения отдельных входов в здание, желательно двух, в том числе и на дворовой территории. Согласованы должны быть и фасадные работы, если такие планируется проводить», – говорит Ольга Аткачис. Нельзя забывать, что, помимо лестниц и входов для посетителей, любому магазину требуется доставить товар наверх или спустить его вниз, что, опять же, потребует дополнительных затрат. «Это можно сделать при помощи организации специальных пандусов. Однако такой способ существенно снижает эффективность работы магазина», – говорит генеральный директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексей Филимонов. Конечно, можно сделать подъемник вдоль глухой стены, если такое возможно. В противном случае таскать товар придется через общую лестницу на руках.

Между тем Сергей Федоров уверен, что, используя только второй этаж, невозможно организовать нормальную разгрузочную зону. По его мнению, имеет смысл только перевод в нежилой фонд сразу двух первых этажей – с организацией доступа на второй этаж через первый. Так должно быть в идеале. На деле же в городе существуют примеры, когда под коммерческую функцию задействовано два этажа, но при этом процесс перевода в нежилой фонд завершен только по одному из них – нижнему. По второму этажу процесс запущен, но активно не ведется. Причина такой ситуации банальна: у собственника не хватает денег завершить начатое.

Однако эксперты рынка недвижимости признают, что в такой ситуации возникают всевозможные риски, как у собственника помещения, так и у арендатора. Если, конечно, собственник не договорится с надзорными ведомствами. Кроме того, в дальнейшем непросто будет и продать такой объект. Полулегальный этаж может вообще отпугнуть потенциального покупателя либо же сильно затянет процесс: все понимают, что процедура перевода потребует серьезных усилий и затрат.

Проблемы могут возникнуть и тогда, когда здание, в котором приобретаются помещения, причислено к памятникам архитектуры и истории. «Для приспособления такого объекта под коммерческую функцию потребуются длительные согласования. Кроме того, разрешение на подобное использование может быть и вовсе не дано», – говорит консультант отдела консалтинга и оценки компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network Елена Прозорова.

Кому в этажах жить хорошо

Чтобы начинать процесс перевода или покупки помещений, необходимо быть уверенным, что в будущем площади будут пригодны для бизнеса. «Если охарактеризовать ситуацию в Санкт-Петербурге в целом, пригодность помещений, расположенных на вторых этажах жилых домов, определяется несколькими факторами», – объясняет директор департамента брокериджа холдинга «Ай Би ГРУПП» Валентина Черашева. Эксперт называет пять наиболее значимых аспектов. Во‑первых, потенциал района или микрорайона в целом. Вполне вероятно, что в скором времени поблизости будет построена дорога или крупный торговый комплекс. Примером может служить ТРЦ «Галерея» на Лиговском пр. После открытия нового комплекса многие компании, арендующие помещения в стрит-ритейле, были вынуждены менять свое месторасположение, так как с торговым гигантом было сложно конкурировать.

Во‑вторых, стоит обратить внимание на место расположения самого здания: близость к станции метро или другим транспортным узлам позволит рассчитывать на высокий пешеходный трафик. Имеет значение наличие или, наоборот, отсутствие рядом дополнительных «точек притяжения» потока людей: деловые, культурные, образовательные и государственные учреждения. Немаловажным фактором также являются технические возможности – свободные мощности, обеспечивающие жизнедеятельность: энергетика и водообеспечение. «В квартирах, как правило, подведено не более 5 кВт, а помещение под бизнес всегда предполагает большие мощности: кондиционер, компьютерная техника, более мощное офисное освещение», – говорит директор департамента коммерческой недвижимости «АРИН» Екатерина Лапина.

Алексей Филимонов попытался обобщить петербургскую специфику компаний, занимающих вторые этажи зданий. «Вторые этажи хорошо подходят для организации офисов. Комфортно ощущают себя и операторы торговой недвижимости, если занимают помещения одновременно на первом и втором этажах здания с выходом на первом», – говорит он. Эксперты также считают, что не возникнет проблем у интернет-кафе, турагентств, языковых школ. А вот предприятию общепита со своей полноценной кухней придется значительно сложней. «Необходимо не только добиться разрешения и согласовать такое предприятие, но и получить дополнительные электрические мощности, а также оборудовать лишние входы-выходы, соответствующую нормам вентиляционную систему, систему противопожарной безопасности», – говорит Валентина Черашева.

По коридору

Эксперты отмечают, что вторые этажи жилых домов задействуются под коммерческую составляющую на основных торговых коридорах центра города. «Это связано с высоким спросом на площади в таких местах, который стабильно превышает объем ликвидного предложения. Причем ресурсов для расширения объема площадей на первых этажах в этих локациях нет, единственным выходом становится освоение верхних уровней», – констатирует Ольга Аткачис.

Помимо Невского проспекта и прилегающих улиц вторые этажи активно осваиваются в Петроградском районе и на Васильевском острове рядом со станцией метро. В спальных районах вторые этажи используются в меньшей степени, так как там есть возможность уходить в новые кварталы жилой застройки.

Заставлять «идти вверх» арендаторов помещений в центре заставляют и высокие арендные ставки, которые запрашивают собственники за помещения на первых этажах зданий. По разным оценкам экспертов рынка недвижимости, стоимость аренды объекта, расположенного на втором этаже, как правило, ниже, чем на первом, примерно на 40 %, а иногда и больше. В связи с этим интерес к «второэтажной недвижимости» проявляют компании, не имеющие больших бюджетов для аренды первых этажей, но желающие располагаться в местах с большой проходимостью или ликвидных местах. «Открывать офис страховой компании или тренинг-центр хочется в местах с высоким пешеходным потоком, но платить за первый этаж подобный бизнес не может», – говорит Екатерина Лапина. Даже сетевые ритейлеры, которые ранее ограничивались только первыми этажами, начали рассматривать подобные предложения. Разумеется, это касается только операторов демократичного уровня. Премиальные магазины и рестораны по-прежнему ориентируются на площади с большими витринными окнами, расположенные на первом этаже здания.

По мнению Ольги Аткачис, рынок помещений на вторых этажах перспективен, так как спрос на площади в ликвидных местах сохраняется на высоком уровне всегда, а новых возможностей увеличить предложение на рынке не предвидится. В свою очередь, Алексей Филимонов убежден, что вторые этажи жилых домов будут активно переводиться в нежилые помещения, но только в пределах основных торговых коридоров Петербурга. Другие районы города, по мнению эксперта, эта тенденция затронет не существенно.