Рыночная стоимость «Сити Центра» увеличится на 15%

Объектом исследования стала территория общей площадью 16,4 тыс. кв. м с находящимися здесь бизнес-центрами «Гранд», «Люкс» (расположены в здании на Петроградской наб., 18, лит. А) и «Классик» (ул. Чапаева, 5, лит. А). Площадь первого офисного здания составляет 19,8 тыс. кв. м, второго – 8,3 тыс. «квадратов». Первые два этажа бизнес-центров по Петроградской набережной занимают торгово-сервисные помещения (магазины, кафе и пр.).

Оба здания были построены в 1956-1967 годах и реконструированы под современные бизнес-центры в 2002-2004-ом. Их износ, согласно техническим паспортам, не превышает 10-12%.

Анализ объектов проводился в три этапа, в результате которых эксперты «Петербургской оценочной компании» сделали выводы о величине рыночной стоимости недвижимого имущества, как с учетом существующих обременений (договоров аренды), так и без их учета, а также дали рекомендации по ее повышению.

«С учетом существующего уровня заполняемости бизнес-центров «Гранд», «Люкс» и «Классик», а также потенциала их местоположения – на одной из центральных набережных Петербурга, недалеко от станции метро «Горьковская», – рыночная стоимость данных объектов имеет существенный потенциал к росту   в краткосрочной перспективе. Здания на Петроградской набережной всегда были востребованным покупателями и арендаторами. По соседству с «Сити Центром» расположены также высококлассные бизнес-центры «Сенатор», «Линкор», Light House, Veda House, «Атрио», объекты элитной жилой недвижимости, что уже говорит о престижности местоположения», – комментирует руководитель проекта ООО «Петербургская оценочная компания» Алексей Антонов.

Традиционной проблемой для зданий расположенных на Петроградской набережной, по словам эксперта, является нехватка парковочных мест. Однако «Сити Центр» имеет парковку на территории внутреннего двора (вместимость – около 250 автомобилей) и дополнительные парковочные места на набережной, поэтому арендаторы комплекса не испытывают проблем с нехваткой машино-мест.

«Комплекс имеет удачную концепцию: здания, входящие в его состав, ориентированы на разные сегменты рынка офисной недвижимости (B и B+) и отвечают потребностям различных арендаторов, как по качеству, так и по предоставляемой площади. В комплексе расположены банк, фитнес-центр, магазины и панорамный ресторан на шестом этаже. Все это позволяет управляющей компании повышать арендные ставки при сохранении очень высокой заполняемости – более чем 90%», – добавляет г-н Антонов.

По его словам, рыночная стоимость комплекса «Сити Центр» может быть увеличена путем ряда мер, проводимых управляющей компанией офисного комплекса. «У комплекса имеется возможность для увеличения текущих арендных ставок в среднем на 10%. Кроме того, в двух бизнес-центрах несколько превышена величина операционных расходов, которые фактически несут собственники недвижимости. При снижении актуального уровня операционных расходов до нормативного, стоимость недвижимого имущества «Сити Центра», обремененного текущими договорами аренды, возрастет, при этом пути для снижения имеются. Дополнительный доход собственникам может принести расширение перечня услуг для арендаторов, таких как, к примеру, плата за размещение наружной рекламы на фасаде зданий, вендинг и др. Реализация комплекса вышеуказанных мер позволит увеличить стоимость всего имущественного комплекса на 15%», – отмечает Алексей Антонов.

Еще один этап исследования «Петербургской оценочной компании» касался вариантов наилучшего использования территории «Сити Центра», в том числе за счет полного сноса существующих зданий и застройки ее «с нуля».

По генплану объект исследования находится в зоне Д, где разрешено размещение всех видов общественно-деловой застройки с включением объектов жилой застройки и инженерной инфраструктуры.

«На земельном участке есть возможность строительства жилья. При этом, исходя из анализа ближайшего окружения, а также количества элитных жилых комплексов, расположенных на Петроградской набережной, мы сделали однозначный  вывод о возможности возведения здесь элитной жилой недвижимости. Такие проекты являются привлекательными для потенциальных инвесторов, поскольку реализуются в сравнительно короткие сроки (3-5 лет). Вместе с тем, стоимость элитного жилья в настоящее время характеризуется уверенной тенденцией к    росту», – резюмирует г-н Антонов.