Полис без страха и упрека

По оценкам аналитиков, прибыльность инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга в прошлом году достигала 20–30%. Высокая доходность привлекает в этот сегмент российские и иностранные компании, которые все охотнее страхуют свои риски. Сейчас доля страхования коммерческой недвижимости в портфеле страховщиков составляет от 27 до 60%. По мнению специалистов, в ближайшие годы этот сегмент будет расти на 20–30% в год. При этом локомотивом развития страхового рынка является девелоперский бизнес.

Девелоперы рискуют по-крупному
Старший андеррайтер северо-западного регионального центра ОАО «АльфаСтрахование» Сергей Краснов отме­чает, что в последние два-три года наблюдается значительный рост спроса на страхование коммерческой недвижимости. При этом именно девелоперы обеспечивают до 20% ежегодного роста этого рынка. «Девелопмент – один из самых доходных видов деятельности на рынке коммерческой недвижимости, а где высокая доходность, там и высокий риск», – уверен он.
«В условиях современного рынка страхование – это необходимость и нормальная практика делового оборота. Страхование делает любой проект предсказуемым, понятным и прозрачным для контрагентов», – считает, в свою очередь, вице-президент УК «Морской фасад» Лев Пукшанский. Он указывает на то, что в российской практике, где девелопер чаще всего выступает и инвестором проекта (как, например, в случае с УК «Морской фасад»), речь обычно идет о страховании строительных рисков либо о страховании готового объекта недвижимости. «Что же касается собственно девелоперских рисков, к которым относится риск неправильного выбора управленческого решения при определении концепции будущего объекта, риск невозможности привлечь финансирование в должном объеме, риск изменения экономической и политической ситуации в стране, риск изменения конъюнктуры рынка, то их застраховать практически невозможно», – отмечает г-н Пукшанский. Другое дело, если речь идет о пока еще редко встречающемся в России fee-девелопменте, когда девелопер развивает проект без собственных финансовых вложений. Такой вид девелопмента предполагает наличие заказчика-инвестора, который формирует задачи и требования к объекту. За оказанную услугу fee-девелопер получает комиссию в размере 7–10% от стоимости всего проекта и может застраховать свою ответственность перед заказчиком в размере получаемого от него вознаграждения. «Однако поскольку fee-девелопмент в нашей стране пока не развит, не развито и страхование таких рисков», – говорит Лев Пукшанский.
Елена Павловская, начальник отдела страхования имущества и ответственности ОАО «Русская страховая компания», указывает на то, что устойчивой положительной динамикой страхование коммер­ческой недвижимости обязано расширяющимся связям игроков этого рынка с зарубежным капиталом. «В настоящее время уже состоялся ряд сделок, которые вряд ли стали бы возможны, не будь проекты приведены в соответствие с западными стандартами», – согласны с ней эксперты компании «Уткина заводь».
В настоящее время игрокам рынка коммерческой недвижимости доступны следующие виды страхования: страхование ущер­ба (от пожара, наводнения), страхование потери прибыли в результате перерыва в производстве, страхование строительно-монтажных рисков, страхование гражданской ответственности перед третьими лицами и ответственности за качество работ (услуг) в связи с управлением объектом, а также страхование титула – права собственности на объект. При этом, как указывают в компании «Уткина заводь», наибольший интерес девелоперов вызывает страхование рисков, связанных со срывом сроков строительства.

Чем рискуем
Значительную часть клиентов страховых компаний составляют управ­ляющие объектами коммер­ческой недвижимости. «Обес­печение бесперебойной работы объекта связано с управлением многочисленными рисками. Большую их часть можно передать в страховую компанию», – говорит руководитель направления «Анализ и размещение рисков» компании «БДО Юникон Консалтинг» Оксана Степаненко.
Программа страхования того или иного объекта зависит от его функционального назначения. Торговые центры могут быть застрахованы от таких рисков, как перерыв в производстве, потеря имущества, гражданская ответственность управляющей компании, а также от специфических рисков для арендаторов при проведении ремонтных и строительных работ. «При этом большое количество рисков такого сложного объекта, как торгово-развлекательный центр, выходит за границы страхования. Контроль за ними может быть изложен в корпоративных стандартах управляющей компании. Арендаторы, безусловно, должны быть проинформированы об управлении рисками и о технике безопасности объекта», – говорит г-жа Степаненко.
Карта складских рисков включает прежде всего ответственность управляющей компании за сохранность грузов, сроки и качество исполнения работ. Склады – самые дорогие объекты с точки зрения страхования. Тарифы по страхованию складского имущества обычно находятся в пределах 0,25–0,5% от его стоимости. Если на складе хранятся огнеопасные товары, а склад имеет ряд недостатков по пожарной безопасности, тариф может быть существенно выше. «Стоимость страхования для складов будет оцениваться по верхнему диапазону, потому что страхователи часто не соблюдают требования к хранению различных групп товаров или экономят средства на обеспечение условий складирования», – поясняет Оксана Степаненко.
Что касается бизнес-центров, то страховые программы для них проще, чем для складов и торговых центров. Однако особого подхода могут требовать те объекты, значительные площади в которых арендуют компании из числа крупных финансовых структур. «Офисы таких арендаторов обычно перегружены электронным оборудованием, сбой в системах может вызвать остановку работы технологического оборудования банка или биржевого торгового терминала. Эти последствия повлекут за собой серьезные финансовые претензии клиентов. Разрешить ситуацию поможет оптимальная страховая программа», – говорит г-жа Степаненко.
По мнению экспертов, пожар является главным и наиболее опасным риском в сегменте страхования коммерческой недвижимости. Классическим примером того, насколько большие выплаты могут предстоять страховщику при наступлении стахового случая, является пожар 32-этажного небоскреба в Мадриде в 2005 году. Страховое возмещение, выплаченное страховой компанией, покрыло весь ущерб собственника. Причем был учтен даже недополученный доход от аренды уничтоженных огнем помещений по договорам, которые были в силе на момент пожара. Впрочем, что касается Петербурга, то Александр Потитов, заместитель руководителя северо-западного дивизиона компании «Ренессанс-Страхование» отмечает, что в Северной столице 80% всех выплат связано с затоплением. «Причины – ветхие дренажные системы и обилие наводнений в Петербурге, а также состояние водопроводящих систем», – считает он.

Сколько стоят риски
Помимо функционального назначения на стоимость страховки влияет общее состояние здания, наличие систем пожарной сигнализации, видеонаблюдения, состояние инженерии, наличие или отсутствие персонала, обслуживающего данные системы, охраны в здании. Так, если речь идет о хорошем офисе с престижным местоположением, то ставка может составить 0,06 до 0,1% от стоимости помещений, если о складе – 0,15–0,4%. В целом по рынку тарифы колеблются от 0,07 до 0,3% при стандартном наборе рисков (страхование от огня, залива водой, стихийных бедствий и противоправных действий третьих лиц). «Существуют понижающие и повышающие коэффициенты. Например, если офисы расположены на втором этаже здания, а на первом находится некое производственное помещение, то при их страховании будет применяться коэффициент, повышающий ставку, – риск пожара в таком месте гораздо выше, чем если бы это был офисный центр «в чистом виде», – рассуждает Сергей Краснов.
Андеррайтер по имущественным видам страхования СЗАО «Медэкспресс» Глеб Бабкин резюмирует, что тарифы на коммерческую недвижимость зависят главным образом от двух факторов: стоимости страхуемого имущества и степени риска. Поэтому средний тариф на торговый комплекс существенно ниже, чем на товарный склад средних размеров. А средний тариф на офис существенно ниже среднего тарифа на производственный цех.

Камни преткновения
Директор петербургского филиала ОСАО «Ресо-Гарантия» Дмитрий Большаков отмечает, что любая развитая страховая компания может предложить несколько десятков страховых продуктов в зависимости от объекта, покрываемых рисков и других условий на рынке коммерческой недвижимости. Но в любом случае страхователю следует помнить, что страховка возмещает утраченное строго в рамках заключенного договора. «По этой причине следует быть особенно внимательными при оформлении документов, а при наступлении страхового случая собственник недвижимости должен с пониманием воспринимать скрупулезность страховой компании в определении размера ущерба и его причин», – подчеркивает Сергей Краснов. По его словам, чаще всего конфликты между страховыми компаниями и их клиентами возникают из-за того, что страхователь заблуждается при определении размера страховой суммы, например, пытается включить в нее стоимость не только особняка, но и земли под ним. Андеррайтер по имущественным видам страхования СЗАО «Медэкспресс» Глеб Бабкин, в свою очередь, уверен, что основная проблема, возникающая при страховании коммерческой недвижимости, – это сложность ее точной оценки. «Распространению независимой оценки при страховании мешает то, что стоимость услуг оценщиков зачастую превышает стоимость услуг страховщиков», – поясняет он. По словам г-на Бабкина, именно это заставляет страховщиков содержать собственные оценочные подразделения.

На чем сэкономить
На Западе страховщики сами помогают своим клиентам экономить на страховке, выдавая рекомендации по улучшению состояния объекта. Таким способом уменьшается не только степень риска, но и стоимость страховки. В России эта услуга пока не распространена. «При этом предприятия стараются закладывать в бюджет расходы на предотвращение чрезвычайных ситуаций, в некоторых случаях они достигают 10% от стоимости объекта», – говорит Елена Павловская.
При наступлении страхового случая страховщики безусловно обратят внимание на наличие в договоре термина «франшиза» (размер ущерба, который остается на удержании страхователя). «Если в договоре такой термин присутствует, то страхователь получит компенсацию только тогда, когда ущерб будет выше размера франшизы, – говорит г-н Краснов. – Такая мера вводится для избежания обращений к страховщику в случае небольшого ущерба. Кроме того, франшиза понижает страховой тариф».
По словам начальника отдела управления непромышленного страхования ОСАО «Ингосстрах» Сергея Соколова, при страховании коммерческой недвижимости чаще всего применяется безусловная франшиза – ее величина вычитается из суммы страхового возмещения в любом случае. Например, если безусловная франшиза по договору страхования установлена сторонами в размере $500, это означает, что при убытке в размере $1000, страхователь сможет получить $500 возмещения. В случае если убыток составит $300, то данный убыток страхователь компенсирует за счет собственных средств. Чем меньше франшиза, тем выше стоимость страхования, и наоборот.
Кроме того, компании активно разрабатывают линейки комплексных страховых продуктов. «Подобные программы весьма выгодны как для страховщиков, так и для клиентов, поскольку за счет их комплексного характера существенно снижаются расходы на страхование типовых объектов коммерческой недвижимости», – считает Елена Павловская.
А генеральный директор СОАО «Регион» Дмитрий Фельдман даже полагает, что сейчас на рынке страхования коммерческой недвижимости наблюдается демпинг – за год тарифы снизились на 30%. «Нельзя сказать, что от этого выиграли страхователи. Рано или поздно искусственное снижение тарифа приведет к дефолту некоторых страховых компаний», – уверен он.
Не исключено, что демпинг связан с приходом иностранных страховых компаний. За рубежом тарифы на страхование коммерческой недвижимости ниже, чем в России. При этом страховщики имеют дело с качественно построенными зданиями, с хорошим ремонтом, с современными системами огнетушения, добавляет г-н Фельдман.

Перспективный рост
В дальнейшем, по мнению Дмитрия Фельдмана, будет расти не только объем, но и стоимость коммерческой недвижимости. «В 2008 году с учетом роста стоимости объектов можно говорить о приросте рынка страхования коммерческой недви­жимости на 30%», – считает он. Дмитрий Большаков прогнозирует, что в дальнейшем рост рынка страхования коммерческой недви­жимости составит не менее 50% в год. А Елена Павловская, считает, что рынок будет расти примерно на 20% ежегодно. «Учитывая тот факт, что практически все хозяйствующие субъекты и собственники начинают понимать важность страховой защиты, можно предположить, что рост сохранится. Однако серьезного всплеска не произойдет по той причине, что в крупных городах уже почти все застраховано и страхуются только новые объекты, а в небольших населенных пунктах собственники традиционно предпочитают обходиться без страховки», – объясняет она. Дмитрий Фельдман называет двигателем прогресса страхование залогов при получении компаниями банковских кредитов. А по мнению Сергея Краснова, в
дальнейшем бурное развитие рынка страхования коммерческой недвижимости произойдет за счет предприятий малого и среднего бизнеса.
Сергей Соколов, в свою очередь, считает, что перспективы рынка связаны с развитием комплексного подхода к страхованию бизнес-проектов. «Комплексный подход позволит реализовать программы, с помощью которых защищались бы интересы всех сторон на разных этапах реализации проекта – собственников, подрядчиков, управляющих и деве­лоперских компаний, арендаторов, – говорит г-н Соколов. – Безусловно, многие страховщики будут делать упор на развитие бизнеса в регионах, ведь именно там сейчас идет активное строительство новых объектов недвижимости».