Годовая контрольная

Кто в лидерах

По мнению девелоперского сообщества, в 2012 году лучше всего себя чувствовали торговый и складской секторы. Как подчеркивает Сергей Канаев, коммерческий директор Nagatino i‑Land, «рост оборота розничной торговли в России – один из самых высоких в Европе, и это один из основных драйверов роста ВВП в 2012 году. Итог: в торговом и складском секторах уровень вакантных площадей не превышает 1–2 %». Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group, в принципе, согласен с коллегой и тоже считает, что традиционно наиболее активным был формат ритейла: за прошедший год было заявлено большое количество новых проектов, которые долгое время находились в стадии согласования, такие как «Авиапарк», «Реутов», два новых ТЦ «Вегас» и т.  д. По определению Андрея Степанова, менеджера по развитию сети Media Markt, «подводя итоги 2012 года, можно сказать, что весь рынок торговой недвижимости в РФ полностью восстановился после своего падения. Но, как это ни странно, ритейлерам все равно приходится сталкиваться с нехваткой качественных торговых площадей. Особенно это касается зарубежных компаний, где стандарты качества и требования значительно выше, чем у российских арендаторов». Кстати, по наблюдениям Петра Исаева, «на торговом рынке мы возвращаемся к тренду мегапроектов: если посмотреть на заявленные объемы, то каждый следующий анонсируется как “самый большой” или “с самой большой развлекательной зоной” и т. д. Не уверен, что путь к мегапроектам правильный, но время покажет». Что же касается московских арендных ставок на торговую недвижимость, то они плавно растут в течение нескольких послекризисных лет и, по оценкам ГК RRG, к концу 2012 года добрались до отметки в среднем $ 1690/кв. м в год внутри Садового кольца и примерно $  850/кв. м в год за его пределами.

Если обратиться к складскому сегменту, то, по словам Петра Зарицкого, начальника отдела складских и индустриальных площадей компании Jones Lang LaSalle, в 2012 году наблюдалось постепенное увеличение объемов строительства качественных складских комплексов по сравнению с кризисным периодом: объем ввода площадей в этом году превысит показатель предыдущего, 2013‑й «прибавит» по сравнению с этим годом. По разным оценкам, суммарный объем предложения в складском секторе до конца года должен составить от 700 тыс. до 800 тыс. кв. м. При этом, по словам Петра Зарицкого, в общем объеме предложения продолжает расти доля площадей класса А (сейчас она составляет около 70 %). Это связано с тем, что разница стоимости строительства между классом А и классом В незначительна, по сравнению с техническими преимуществами высокостеллажного хранения. Доля класса B в объеме строящихся объектов не превышает 3–5 %. «В то же время, несмотря на позитивную динамику в объеме ввода, больше вакантных площадей на рынке не становится: основная часть качественных складов находит потенциального арендатора еще до момента ввода в эксплуатацию. В течение последнего года мы наблюдаем минимальный уровень объема свободных площадей (на уровне 1,3 %), и в ближайшей перспективе серьезно этот показатель не вырастет, предложение по-прежнему будет ограниченным», – отмечает эксперт. В связи с этим ставки аренды на складские помещения в Москве по-прежнему остаются одними из самых высоких в Европе ($ 130–140/кв. м в год), что говорит о большом потенциале рынка в долгосрочной перспективе. Показательно, что при очень низком vacancyrate эти ставки не меняются уже больше года. Специалисты связывают это с тем, что психологический ценовой порог уже практически достигнут.

Почему этот сегмент был активен? У Олега Мамаева, исполнительного директора PNK Group, есть свой ответ на этот вопрос: «Несмотря на то, что “великое переселение” больших компаний прошло в основном в предыдущие два–три года и в плане крупных переездов это был достаточно спокойный год, интерес девелоперов подогревался низким vacancyrate, который составлял менее 1 %. С другой стороны, повлияло большое количество проектов с нереализованными фазами: их значительно легче продолжить, чем начинать с нуля. Это мотивировало девелоперов и инвесторов достраивать вторые, третьи, четвертые и т. д. фазы уже существующих проектов. Было несколько новых, но в основном они отразятся в показателях 2013–2014 годов». Что касается офисного сегмента, то, по оценкам Валентина Стобецкого, регионального директора, главы группы по работе с офисными помещениями компании Jones Lang LaSalle, общий объем современных офисных площадей в Москве составляет 14,6 млн кв. м, из них к классу А относятся только 17 %. Основные тенденции рынка качественных офисных объектов – это увеличение доли класса А в общем объеме ввода и продолжающаяся децентрализация рынка. «По итогам этого года в Москве будет введено около 250 тыс. кв. м офисов класса А (примерно 35 % от объема ввода), в следующем году этот показатель может достигнуть 400 тыс. кв. м и составить около половины от объема ввода», – рассказывает Валентин Стобецкий.

По мнению Сергея Канаева, офисный рынок по-прежнему остается рынком арендатора, но спрос с их стороны сдерживают ожидания второй волны кризиса. «В первую очередь это характерно для западных компаний, многие из которых отложили поиски либо продляют текущие договоры аренды, – считает эксперт. – У большинства компаний нет бюджета на отделку офисов, поэтому наибольшим спросом пользуются готовые к въезду помещения. Девелоперы предлагают существенные льготы по отделке помещений, вплоть до беспроцентного кредитования арендаторов на расходы по отделке, так как большинство новых зданий предлагаются в shell & core. Судя по всему, по этим причинам в IV квартале, традиционно самом активном времени года, на рынке офисов затишье. В целом офисный рынок стабилизировался в течение 2012 года. Темпы роста по сравнению с 2011‑м снизились, но это соответствует спросу».

В том, что офисный рынок оставался в 2012 году рынком арендатора, согласны практически все игроки, в том числе Рубен Разилов, заместитель директора по маркетингу и продажам AFI Development: «Арендатор или покупатель четко отдает себе отчет, во что он инвестирует, насколько качественный объект ему предлагают. В связи с этим девелоперы будут относиться к строительству своих объектов более взвешенно: делать акцент не только на реалистичном позиционировании, современных методах и качестве строительства, но изначально закладывать необходимые элементы инфраструктуры, заранее определяя технологии на стадии проектирования (например, общепит, отделение банка, стоматология, спортклуб, мини-маркет и т. д.). В связи с посткризисными явлениями коммерческие риски остаются высоки для большинства компаний, поэтому наблюдается тенденция в поиске арендаторами готовых решений при выборе офисной недвижимости. Все больше спрос смещается в сторону помещений с готовой отделкой. Данная тенденция, с моей точки зрения, будет продолжаться и в 2013 году».

Среди тенденций, зародившихся в 2011 году, ярко проявившихся в 2012‑м и явно претендующих на продолжение в 2013 году, эксперты особо отмечают консолидацию основных активов в руках нескольких девелоперских структур. По прогнозам Петра Исаева, в будущем году это приведет к серьезному изменению рынка офисной недвижимости.

Наконец, еще одна тенденция, очевидно начинающая набирать обороты, – это кластерный подход к развитию офисных центров. Как отмечает Сергей Канаев, в Nagatino i‑Land в 2012 году – после того, как резидентами бизнес-парка стали Альфа-Банк и Райффайзенбанк – сформировался первый в России банковский кластер. О кластерном подходе как самом свежем веянии на рынке говорит и Анна Двуреченская, коммерческий директор компании KR Properties: «Объединение компаний одной отрасли со смежными со временем позволит нам увидеть финансовые кластеры, медиа, IT и др. Сейчас подобные кластерные образования можно увидеть, например, в деловом квартале “Красная Роза 1875”, где основная часть арендаторов – это компании IT-отрасли и медиа-холдинги».

Главное слово 2012

Отвечая на вопрос, что главным образом влияло на развитие рынка и позицию девелоперов, Петр Исаев признает: «Главное – появилась определенность в действии московских властей. Доказательством служит то, что проекты, которые были под вопросом, в случае, если они нужны городу, были выпущены и получили разрешительные документы. Некоторые проекты, наоборот, были окончательно отменены. Но, в любом случае, девелоперы теперь понимают “правила игры”».

Андрей Кирилкин, руководитель проектов оценки, «Группа ПСН», согласен: «Если говорить про город, то здесь существенным ограничением или посылом для коррекции планов девелоперов была, безусловно, позиция администрации в реализации каждого конкретного проекта и планов по развитию города в целом».

Вторая крайне важная и крайне сложная тема 2012 года – завышенные, слишком оптимистичные ожидания. Причем, по словам Олега Мамаева, этот грех присущ как продавцам стройматериалов и генподрядчикам («для них кризис давно уже закончился: цены устремились вверх, себестоимость начала расти»), так и владельцам земли («ее достаточно много, но сделок почти не происходит по причине завышенных ожиданий собственников»). Третий ключевой момент 2012 года – ожидание второй волны кризиса и инвестиционная вялость рынка. «Что касается активности инвесторов и девелоперов, отмечу, что первые гораздо консервативнее вторых. Несмотря на заявления о старте нескольких новых проектов, инвесторы не очень охотно дают деньги, и на то имеется несколько причин. Во‑первых, объем спроса стабилизировался, и уровни ставок также стабилизировались – последний год ставки остаются практически без изменений. Во‑вторых, все, и инвесторы особенно, пребывают в ожидании нового кризиса, соответственно, они “закладываются” на случай повторения ситуации 2008–2009 годов», – делится наблюдениями Олег Мамаев. Кстати, говорить о том, что полностью завершилась первая волна кризиса, тоже преждевременно. Ее последствия в виде сокращения числа качественных заемщиков, гигантского оттока капитала из России, в разы сократившихся инвестиций «старых» европейских денег, рынок российской коммерческой недвижимости так до конца и не изжил. Хотя, как считает Андрей Кирилкин, стабилизация общей экономической ситуации даже при условиях неопределенности в Европе позволила мобилизоваться девелоперам в реализации своих проектов. Часть проектов была разморожена, некоторые девелоперы презентовали свои новые проекты. Если 2013 год покажет столь же стабильную ситуацию на рынке, то мы сможем в скором времени увидеть ввод новых интересных объектов различных сегментов рынка.

Впрочем, помимо размышлений, грустных и не очень, девелоперы в 2012 году работали, искали новые точки приложения сил и т. д. Причем, по мнению Сергея Канаева, на девелоперскую позицию повлияло «некоторое смягчение инвестиционной политики Правительства Москвы, которое стало “размораживать” инвестиционные проекты и даже допускать “точечные проекты” в центре (например, “Авгур Эстейт” – проект Wall Street; AFI Development – проект “Тверская Плаза”)».

Для компании KR Properties самой главной стала другая тенденция, инициированная властями, – активное развитие промзон. «Если говорить о развитии рынка, то 2012 год стал знаковым, переломным в плане стандартов. Можно с уверенностью сказать, что те стандарты качества, которые формировались в течение последних двух–трех лет, перестали быть новыми и стали, наконец-то, общепринятыми правилами игры. Сегодня уже большинство компаний говорят о стандартах FM Global, занимаются их изучением и пытаются их внедрять, хотя бы частично. Это уже общий тренд. Все задумались об эффективности, об энергосберегающих технологиях и т. д. И не так важно то, что сейчас мало кто реально строит по этим стандартам, как то, что практически все признают их жизненную необходимость», – подводит итоги года Олег Мамаев. И, в продолжение темы, Рубен Разилов констатирует, что важной тенденцией в конкурентной борьбе остается тренд на качественное обслуживание объектов. Девелоперские компании, которые оставляют объекты в собственности и сдают их в аренду, будут вынуждены либо улучшать качество предоставляемых услуг своих (подконтрольных) управляющих компаний, либо приглашать профессиональные эксплуатирующие компании, которые смогут за счет качественного сервиса поднять уровень объекта. То есть роль управляющих компаний значительно возрастет при выборе клиентами объектов недвижимости в классах A и B.

Также стоит заметить, что часто «звездность» или классификацию своих объектов задают сами собственники, с немой поддержкой зависимых от их мнения брокерских и коммуникационных компаний, и клиенты зачастую становятся заложниками неправильного позиционирования объекта. Возможно, в 2013 году игроками рынка будут пересмотрены и заявлены четкие критерии классовости офисных проектов.