Сейчас в СФО реализуется несколько проектов технопарковых зон. Несмотря на долгую окупаемость, эти проекты вызывают интерес у девелоперов, ведь благодаря участию властей вопросы землеотвода и подведения инженерных коммуникаций решаются быстрее. Эксперты оценивают инвестиции в технопарки как рискованные. Но игра стоит свеч – разработки резидентов технопарка могут обеспечить существенную прибыль.

От наукоградов к технопаркам
«Термином «технопарк» обозначают комплекс зданий и сооружений, расположенных на единой территории и объединенных единым управлением», – рассказывает замдиректора по региональному развитию GVA Sawyer Ольга Котек. Цель технопарков – развитие наукоемких фирм и производств. На территории таких комплексов крупные компании получают доступ к необходимым информационным и технологическим ресурсам, а начинающие – льготы по арендной плате и доступ к ресурсам, поясняет аналитик.
В соответствии с программой Минсвязи в состав технопарков входят производственные помещения (под опытные производства и бизнес-инкубатор), офисные (в т. ч. под образовательный центр), гостиничные площади, а также жилье.
Главная составляющая индустриальных парков – это зона, предназначенная для резидентов. Именно она должна обеспечивать задачу бизнес-инкубирования и инновационного развития. В ее состав входят лабораторно-производственные модули и офисы сервисных компаний, административно-хозяйственные помещения, объекты общей инфраструктуры, а также бизнес-инкубаторы.
«Чтобы создать жизнеспособные технологические идеи в промышленном масштабе, необходимо собрать вместе прикладную науку, бизнес и образование», – убежден директор АНО «Дирекция ИТ-технопарка в новосибирском Академгородке» Игорь Сорокин. Поэтому в Новосибирске местом для создания технопарка определен Академгородок, где расположены НГУ и целый ряд исследовательских институтов.
Фактически создатели и участники проектов технопарковых зон вернулись к старой советской идее – сооружению академгородков вблизи высокотехнологичных производств, замечает директор исследовательской компании RID Analytics Елена Ермолаева.
Вслед за Новосибирском проекты индустриальных парков должны стартовать в Томске, Красноярске, Иркутске. Разработчики планируют использовать площадки, расположенные в непосредственной близости от соответствующих институтов, университетов. Заявленные проекты находятся в стадии оформления земельных отношений и проектирования. Строительство начнется не ранее весны 2008 года.

Точка опоры для проекта
По словам директора Центра инвестиций в высокие технологии ИК «ФИНАМ» Элины Юриной, примерная схема частно-государственного партнерства выглядит так: государство готовит площадку под застройку и подводит коммуникации, а инвесторы и будущие арендаторы строят коммерческие и сервисные площади (офисы, конгресс-центр, гостиница). В дальнейшем создается УК, которая управляет комплексом как бизнесом и объектом недвижимости. «Управлять всей сдаваемой в аренду недвижимостью может как единая УК (с участием государства), так и отдельные операторы инвестиционных лотов», – разъясняет г-жа Ермолаева. Привлекательность технопарков для возможных резидентов во многом определяет уровень арендных ставок, других платежей и проч.
«Как правило, аренда площадей в зоне ограничивается 1–2 годами, – замечает г-жа Юрина. – Как только инновационная компания достигает коммерческого успеха, она вынуждена покинуть технопарк, так как лишается льгот. Неудачников после определенного срока выселяет руководство технопарков».
«Минимум льгот и, как следствие, рыночные ставки аренды устанавливаются управляющими в небольших технопарках, составляющая которых ограничивается набором «небольшое производство + офис + склад», – считает директор департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property SPb Игорь Лучков. – Управляющая технопарком компания обязуется обеспечить все условия для работы арендаторов, но за счет их средств». По мнению аналитика, потребность в технопарках такого профиля достаточно высока, но отсутствие существенных льгот для начинающих компаний тормозит развитие таких проектов.
Девелоперы, стремясь сократить сроки строительства и минимизировать затраты на производство, часто создают технопарки в промзонах. «Как правило, такие комплексы нацелены на решение узкоспециальных задач – например, совершенствование производства каких-либо видов продукции с помощью новых технологий и т. д.», – считает г-н Лучков. Эксперт считает это удачным решением – «в этом случае девелопер получает площадку с готовым инженерным обеспечением». А стоимость прокладки магистральных сетей имеет принципиальное значение для реализации любого проекта, в т. ч. и технопарка, подчеркивает он.
Для парков, ориентированных на решение более масштабных задач, приходится создавать комплекс зданий с нуля. Таковы, например, проекты в Новосибирске и Кузбассе.
«В этом случае перед девелоперами встает весь комплекс проблем – по землеотводу, техническим условиям, созданию дорожной развязки, транспортной доступности и прочие», – констатирует Игорь Лучков. Так, для создания агропромышленного технопарка на территории, прилегающей к поселку Краснообск под Новосибирском (где расположено Сибирское отделение РАСХН), придется решать вопросы по переводу категории земельного участка.
Девелоперы надеются, что благодаря участию властей сроки землеотводов для площадок под будущими технопарками сократятся.
«Так, в Новосибирске территории будущих технопарков находятся в федеральной собственности, а четкий регламент их оформления пока не выработан», – указывает Елена Ермолаева. По ее мнению, без участия властей процесс выделения участков будет сложным для девелоперов – на это может уйти два-три года.
Участие властей в проекте может быть более широким, чем сокращение сроков согласований. «В мировой практике строительство технопарка финансируется главным образом за счет государства», – указывает г-жа Юрина. Также задачей властей является формирование инвестиционного климата – предоставление налоговых льгот инвесторам, подготовка инфраструктуры, резюмирует Элина Юрина.

Парковая зона Красный Яр
Примером небольшого технопарка за Уралом может стать будущий индустриальный комплекс на территории красноярского завода «Сибэлектросталь» площадью 119 га. Реализует проект группа компаний «Красный Яр» (образована в 2005 году, объединяет более 10 компаний различного профиля). У проекта будет три зоны: технопарк, контейнерный терминал и логистический парк класса А. Первым этапом станет создание доходной составляющей проекта, т. е. складских помещений. Близость федеральной трассы М-53 – дополнительный плюс проекта.
В компании не сообщают подробностей будущего проекта, лишь поясняют, что его концепция и направленность пока в стадии проработки. Планируется, что это будут «компактные инновационные производства». Для реализации проекта компания намерена использовать собственные и привлекать заемные средства.
«Срок окупаемости технопарка во многом зависит от его направленности, – считает Элина Юрина. – Это могут быть высокорентабельные проекты, и тогда окупаемость будет колебаться в пределах 3–5 лет. Или проекты затратные – как парки высоких технологий, когда большие средства вкладываются в фундаментальную науку, являющуюся базой для развития технологий, и здесь сроки окупаемости будут в районе 8–10 лет».

Кузбасс
В 2008 году в Кузбассе начнется строительство корпусов технопарка стоимостью около 2 млрд. руб. Кузбасский технопарк будет профинансирован властями почти на 50%: областной бюджет оплатит 463 млн. руб., а из федерального, в качестве софинансирования, будет выделено еще 413 млн. руб. Средства пойдут на строительство инженерных сетей и на обустройство комплекса. Около 1 млрд. руб. будет привлечено за счет частных инвесторов.
Планируется, что бизнес-единицей кузбасского технопарка «Недвижимость» станет частная компания. Девелоперы проекта, обеспечившие 75–80% его финансирования, получат не менее 75% акций. Государству, обустроившему инженерные сети, будут принадлежать только 20–25% акций.
Специализацией кузбасского технопарка станет разработка технологий добычи и глубокой переработки угля, разработка оборудования, необходимого в горном машиностроении, экологических исследованиях, медицине и безопасности горного производства. О желании стать резидентами заявили около 70 частных компаний.
Сейчас сформированы две основные площадки будущего технопарка.
Участок площадью 10,7 га расположен в Кемерово, на территории двух исследовательских институтов. Здесь будут построены 40 тыс. кв. м офисных площадей и 11,8 тыс. кв. м лабораторно-производственных зданий. Вторая площадка в 3,95 га выделена в Лесной Поляне (спутник Кемерово). Там появятся общественно-деловой центр площадью 10 тыс. кв. м и выставочный комплекс с конгресс-залом (19 тыс. кв. м).

Новосибирск
Крупнейший в РФ Новосибирский технопарк будет специализироваться на биомедицине, биотехнологии, информационных технологиях, силовой электронике и приборостроении. В его состав войдут офисные и лабораторные здания общей площадью до 160 тыс. кв. м, общественно-деловой центр (45 тыс. кв. м), торгово-досуговый комплекс семейного формата (40 тыс. кв. м), а также жилой микрорайон на 360 тыс. кв. м и объекты социальной инфраструктуры (20 тыс. кв. м). Площадь земельных участков составит 10 га.
Строительство первого объекта – лабораторно-промышленного модуля общей площадью 7 тыс. кв. м на улице Инженерной – началось в конце ноября прошлого года. Ввести объект в эксплуатацию планируется в конце 2008 года.
Для новосибирского технопарка предусмотрено финансирование из областных и федеральных бюджетов лишь в размере 17%. Приблизительная стоимость проекта – 21,7 млрд. рублей. Из них 3,3 млрд. рублей – средства бюджетов разных уровней, предназначенные для развития инфраструктуры, остальное – инвестиции частных инвесторов. Основным инвестором проекта выступает компания «РосЕвроДевелопмент».
По словам коммерческого директора новосибирского представительства «РосЕвроДевелопмента» Виктора Зырянова, зрелые наукоемкие бизнесы будут арендовать помещения по рыночным ставкам – «это одна из доходных составляющих технопарков». А бизнес-инкубаторы предоставят благоприятные условия для начинающих компаний – в частности, за счет минимальной арендной ставки. Сроки аренды площадей в бизнес-инкубаторе для новосибирского технопарка окончательно не определены.
В «РосЕвроДевелопменте» не называют расчетных сроков окупаемости проекта. «По сравнению с обычными проектами коммерческой недвижимости они «невысоки», на 10–15% ниже по сравнению с обычными объектами коммерческой недвижимости», – говорит Вячеслав Сосинский, исполнительный директор компании «РосЕвроДевелопмент». Основные риски связаны с наполняемостью помещений – «вернее, с тем, возникнет ли потребность у компаний-резидентов арендовать именно крупные площади в технопарке». Все остальные риски – это обычные риски девелоперов, добавил г-н Сосинский.
Руководитель департамента, консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Ольга Широкова оценивает средний срок окупаемости новосибирского проекта в 9–12 лет. «Проект может окупаться и дольше – при возникновении проблем с арендаторами коммерческих площадей, а также при затягивании сроков ввода технопарка», – поясняет она.
Власти планируют также создание технопарка в поселке Кольцово. Объекты его инфраструктуры уже строятся на территории Новосибирского технического университета и Сибирского университета связи и телекоммуникаций. По мнению властей, по мере отработки механизмов и накопления опыта можно в перспективе приступить и к созданию аналогичных территорий в Томске, Красноярске, Иркутске, где имеются мощные образовательные и научные центры.

Тюмень
В 2007 году в Тюмени начались работы по созданию технопарка «Западно-Сибирский инновационный центр нефти и газа». Проект вошел в государственную программу «Создание в Российской Федерации технопарков в сфере высоких технологий».
Комплекс разместится на двух площадках. На одной из них появится информационный центр (для обеспечения доступа к базам данных), бизнес-инкубатор (для отбора наиболее перспективных проектов и формирования на их основе бизнесов), учебный комплекс и конференц-центр, а также производственные участки для изготовления опытных образцов. На другой, в районе озера Алебашево, планируется строительство научно-производственных корпусов. Также будет выделена территория для развития крупного промышленного высокотехнологичного производства. Разработчики технопарка надеются, что основными участниками проекта станут крупные российские и зарубежные компании, в частности «Лукойл» и Schlumberger, а партнерами – ведущие российские университеты, в том числе тюменские. В настоящее время свое участие в технопарке подтвердили более 40 компаний. Первое из зданий будущего комплекса (бизнес-инкубатор) начнет действовать в сентябре 2008 года.
Эксперты относят технопарки к высокорискованным проектам.
«Индустриальный парк может не заинтересовать потенциальных резидентов, – рассуждает Элина Юрина, – или в дальнейшем они будут заниматься непрофильной деятельностью. Также существенно осложнит реализацию проекта недостаточное финансирование. Серьезной угрозой может стать изменение экономического положения в стране или в отдельном регионе.
Что касается доходности проекта, то четкого распределения долей нет – все решается в каждом конкретном случае в зависимости от задач технопарка и его специфики. Может случиться так, что технопарк, как бизнес, не приносит высокой доходности, но ориентирован на разработку идей, которые впоследствии покроют все расходы инвесторов».