Андрей Колокольников: «Наши активы хороши не только в масштабах России. Они в принципе хороши!»

– Андрей, в чем состоит инвестиционная стратегия фонда Morgan Stanley? Каковы критерии инвестирования?

– Мы управляем деньгами, собранными в фонде, и инвестируем их в объекты недвижимости, в девелоперские проекты, в компании, которые занимаются недвижимостью. В России нас в первую очередь интересуют высококлассные объекты недвижимости со стабилизированным доходом, так называемые core assets. У них приемлемый risk profile и вместе с тем хорошая капитализация. На сегодняшний день в России мы можем получить капитализацию +/- 9 %. Если сравнить эти цифры с капитализацией в Восточной Европе, где она составляет 6–7 %, или c доходностью в Западной Европе, где даже по лучшим объектам можно получить не больше 5 %, становится понятно, что Россия предлагает инвестору значительно больше. Здесь, конечно, есть определенные риски, но тем не менее…

– С точки зрения сегментов недвижимости, в России у вас есть какие-то предпочтения? Пока складывается ощущение, что фонд симпатизирует исключительно торговым центрам…

– Мы рассматриваем все сегменты недвижимости. Сделки, которые мы провели в торговом секторе, можно назвать удачным стечением обстоятельств. В определенный момент продавцам было удобно монетизировать свои объекты, а у нас, в свою очередь, был интерес к их приобретению. Но это не значит, что нам интересен только торговый сегмент. Если нам попадутся хорошие офисные активы, мы будем готовы рассмотреть вопрос покупки. Правда, хороших офисных активов уже практически не осталось.

– Кстати, об офисах. Вы в свое время активно интересовались БЦ «Белая Площадь». Почему сделка в итоге не состоялась?

– Мы рассматривали этот актив довольно давно, еще до того, как инвестицию осуществил «ВТБ Капитал», выкупив у Coalco ee долю (2011 год. – Примеч. ред.). У продавца на тот момент было несколько покупателей, в конечном счете сделка ушла к «ВТБ Капитал». Почему именно к ним, нужно уточнять у Coalco.

– Какова в настоящий момент стоимость активов, которыми вы располагаете? Насколько выросла стоимость ваших активов за прошлый год, как она поменяется в этом году?

– У объектов, которые находятся в нашем портфеле, разная динамика развития и динамика прироста стоимости. ТРЦ «Галерея» в Санкт-Петербурге, на мой личный взгляд, «жемчужина». Потому что, согласитесь, в России очень немного объектов, которые бы имели такое месторасположение, такие масштабы и были бы исполнены в подобном качестве. На мой взгляд, при правильном маркетинге потенциал объекта будет проявляться еще не один год. Говоря о результатах, могу сказать, что за прошлый год нам удалость увеличить посещаемость ТРЦ на 20 %, что в принципе очень даже неплохо.

– Вы поменяли управляющую компанию?

– Нет, но в настоящий момент мы сами активно вовлечены в управление. Это очень серьезная инвестиция, поэтому мы тщательно контролируем все, что происходит на объекте. Контроль такого рода, на мой взгляд, необходим, так как в России сегодня нет устоявшейся практики управления ТЦ. Нет и суперквалифицированных команд, которым можно было бы передать объект на аутсорсинг. Разумеется, все зависит от того, с чем сравнивать, и, возможно, для текущего состояния рынка большего и не требуется. Но мы предпочитаем не рисковать. Безусловно, facility management мы отдаем на аутсорсинг. Property и asset management мы активно контролируем, несмотря на то, что по этим направлением работает управляющая компания. Вникаем во все процессы сами, даже когда речь идет не только о стратегии, но и о тактике…

– За счет чего вам удалось увеличить посещаемость?

– Как мне кажется, увеличение посещаемости здесь отчасти естественный процесс, связанный со стабилизацией нового объекта. У ТРЦ отличная локация, что дает важные преимущества для роста посещаемости. Еще один немаловажный момент: мы достаточно активно стали заниматься различными маркетинговыми мероприятиями и созданием некоего бренда вокруг «Галереи». В конечном счете, что влияет на количество посетителей в ТЦ? Зона охвата, так называемая catching area и имидж объекта, его бренд. Это два базовых параметра. Безусловно, первым управлять тяжелее: он связан с такими вещами, как развитие транспортной инфраструктуры, плотность населения, ее покупательская способность. А второе – это уже работа управляющей компании. Она должна грамотно управлять маркетинговой коммуникацией, понимать, каким образом позиционирует себя ТЦ, чем он отличается от соседнего торгового центра и почему сюда должен приходить покупатель. Чем более конкурентным становится рынок, тем более профессионально должна работать УК.

– Каковы планы по развитию вашего «свежего» приобретения – ТЦ «Метрополис»? Какой ожидается динамика прироста его стоимости?

– «Метрополис» – это, безусловно, один из самых удачных объектов тороговой недвижимости в Москве в настоящий момент, чем, собственно, и был вызван в первую очередь интерес к данному объекту. Однако немаловажную роль сыграл тот факт, что объект подходит к концу своей пятилетки, что создает дополнительные возможности с точки зрения обновления пула арендаторов, их размещения в рамках торгового комплекса.

– Какие параметры вы анализируете при принятии решения о покупке того или иного объекта? Были ли по реализованным приобретениям какие-то параметры, которые оставляли желать лучшего, но которые в «общем зачете» не играли принципиальной роли?

– В любой сделке присутствует определенный риск. Если говорить о качестве купленных нами объектов, то оно, безусловно, очень высокое. Объекты хороши не только в масштабах России. Они в принципе хороши! Если говорить о других рынках, на которых мы работаем, то там мы, наверное, в большей степени выступаем в роли «спекулянтов» – инвестируем в более рискованные объекты, либо в объекты на более ранней стадии реализации. Известно, что, чем большую доходность ты хочешь получить, тем больший риск необходимо брать на себя. В России основная прелесть заключается в том, что у тебя есть уже готовые, высококачественные объекты, которую дают тебе исходную доходность. Поэтому говорить о каких-то конкретных минусах здесь не приходится. Условно говоря, для нас, как для фонда, основной минус этих объектов в том, что они находятся в России.

Если же говорить в принципе о параметрах, которые мы анализируем в проектах, это, во‑первых, география объекта. Для нас Россия – это пока Москва и Санкт-Петербург. Для того, чтобы крупные инвесторы пошли в регионы, им действительно должно стать очень тесно в Москве и Санкт-Петербурге. Сейчас эта проблема неактуальна. Кроме того, необходимы масштабные знания об этих регионах. Представьте себе: в фонде идет внутреннее обсуждение потенциальной инвестиции в одном из российских регионов. Если международные коллеги первый раз слышат о городе, если требуется не меньше получаса, чтобы научить иностранных коллег выговаривать название этого города, это плохой знак. Вряд ли в итоге инвестиционный комитет примет положительное решение об инвестиции в этот город. Нужны масштабные знания о регионах, об их экономике, демографии и т. д. В прошлом бизнес-цикле большую работу по популяризации регионов проделали международные консультанты. Смею предположить, что, как только начнется новый бизнес-цикл, регионы вновь станут актуальными.

Если взять соседнюю Польшу, там инвесторы уже не видят особого различия между Варшавой и региональными городами. Да, там есть некий дисконт, но такой пропасти, как в России, когда в Москве проводится 80% всех инвестиционных сделок, нет.

– Это, наверное, связано и с масштабами самой страны, и с крайне неравномерным развитием городов…

– Да, конечно. Но и в Польше есть масса городов со сложной транспортной доступностью, однако тот процесс, о котором я Вам рассказываю, является прогрессирующим.

– Некоторое время назад в прессе появлялась информация о том, что фонду Morgan Stаnley интересен проект «Аура» в Новосибирске. «Ренейссанс Девелопмент» эту информацию опровергал. Вы не комментировали. Сейчас самое время…

– Да, это была довольно странная новость. Понятия не имею, откуда она взялась, но она, безусловно, не соответствует действительности! Возможно, журналисты провели какие-то параллели между нашей связью в прошлом с компанией «РосЕвроДевелопмент» (в новости было сказано, что процедуру due diligence проводят специалисты компании «РосЕвроДевелопмент», в акционерный капитал которой входил один из фондов под управлением Morgan Stanley. – Примеч. ред.). Новость была неожиданной, мы все дружно посмеялись.

– Среди инвесторов модно говорить о том, что проектов инвестиционного качества в регионах нет. Вы разделяете эту точку зрения?

– Объекты, достойные внимания, в регионах, безусловно, есть.

– Вы имеете в виду торговую недвижимость?

– Да! На мой взгляд, именно у торговой недвижимости в России большое будущее. С чем я это связываю? В стране большой дефицит качественной городской инфраструктуры. Например, если взять любой западноевропейский город, там очень развит стрит-ритейл. В России это развито в значительно меньшей степени, прежде всего из-за других принципов градоустройства. Здесь концепция такова: есть некий исторический центр и есть большие спальные районы, которые не планировались как место для активного времяпрепровождения горожан. Достаточно посмотреть на ширину тротуара в спальном районе, чтобы понять, что он не предназначен не то, чтобы для активного отдыха, а даже для прогулок. В связи с этим торговые центры в спальных районах становятся той недостающей городской инфраструктурой, в которой жители нуждаются. Торговый центр становится местом, где можно отдохнуть, погулять, сходить в кафе, посмотреть фильм и т. д. До тех пор, пока наши города не начнут менять свой облик, ситуация останется прежней и будет сохраняться спрос на торговые объекты. Плюсом является то, что спальные районы дают большую плотность населения, а плотность населения, в свою очередь, это поток, который необходим для любого ТЦ и ТРЦ. Все это достаточно красноречиво говорит о том, что в России у торговых центров большое будущее, в отличие, кстати, от городов Западной Европы, где ТЦ вынуждены конкурировать со стрит-ритейлом. Эту мысль, кстати, подтверждает и статистика, согласно которой в России процент торговли, который происходит в рамках ТЦ, значительно выше, нежели во многих странах Европы. Думаю, это будет актуальным еще достаточно долго.

– Андрей, а насколько вам интересны склады, как продолжение темы торговой недвижимости?

– Мы присматривались к нему некоторое время назад. Но сейчас покупать готовые объекты было бы слишком рискованно, потому что у нас как у консервативного покупателя есть ощущение, что рынок готовых объектов в этом секторе «перегрет». У сегодняшнего продавца будут обоснованные ожидания по поводу цены проекта: рынок растет, вакантных площадей нет, ставки высокие. Но мы считаем этот рынок довольно рискованным. И, скорее всего, нам будет очень тяжело найти продавца, который так же, как и мы, оценит ситуацию.

– Какова стратегия фонда по выходу из проектов? Как быстро это обычно происходит?

– Стандартно мы инвестируем на пятилетний период. Бывает, конечно, что период инвестирования короче или длиннее, но пять лет – это стандарт. Конечно, можно было бы придерживаться более спекулятивной стратегии, скажем, сегодня проинвестировать, а через полтора года продать. Но это не наша модель работы. Здесь можно провести параллель с банками: если им слишком рано возвращают кредит, они не очень счастливы. Потому что у них возникает вопрос, что с этими деньгами делать, куда их инвестировать. Так и мы. Поэтому у нас нет цели заниматься краткосрочными проектами.

– Какие показатели проекта для вас – сигнал к выходу из него?

– Наверное, это некая субъективная и объективная оценка ситуации. Это ситуация, при которой ты сделал все, что нужно, чтобы проект успешно работал, и что какой-то дополнительный апргейд по этому проекту уже сложно себе представить. В то же время ты видишь, что на рынке есть покупатели, которые готовы этот проект приобрести. Тут есть вот какой важный момент: пенсионный или суверенный фонд готов держать объект в своем портфеле 10 или более лет. У нас же, как у промежуточного инвестора, горизонт инвестирования короче, поэтому мы должны проводить более активную стратегию, чтобы за этот небольшой промежуток времени добиться существенного увеличения стоимости актива и в дальнейшем удачно его реализовать.

– С какими деньгами вы, как промежуточный инвестор, работаете? Условно говоря, кто ваши «вкладчики»?

– Это, как и у большинства фондов нашего типа, в основном институциональные инвесторы. Страховые компании, суверенные и пенсионные фонды. В основном это некие консервативные инвесторы, у которых есть определенные представления о доходности, но они не готовы рисковать своими деньгами сами или их мандат не позволяет им этого делать.

– С момента появления вашего фонда на российском рынке до первой транзакции с объектом прошло довольно много времени. Насколько фактор времени принципиален для работы Morgan Stanley? Другими словами, что правильнее, долго и упорно искать объект, удовлетворяющий всем без исключения требованиям фонда, и в итоге заключить одну сделку (за несколько лет) или все-таки чуть менее строго оценивать объекты, проводить сделки чаще, заставляя деньги работать?

– Как правило, у западного фонда, который собрал деньги, не бывает ситуации, когда он «сидит» на этих деньгах и думает, куда бы их побыстрее вложить. Обычно, он заключает с инвесторами некое обязательство инвестиционного характера (capital commitments), и в тот момент, когда эти деньги необходимы, когда фонд собирается осуществить инвестицию, инвесторы эти деньги предоставляют. То есть проблемы «неработающих денег» у нас нет. Но, соглашусь, такая проблема есть у некоторых российских фондов. Она вызвана тем, что в российских фондах уровень доверия к партнерам гораздо меньше, чем у западных фондов. То есть можно столкнуться со следующей ситуацией: ты подписал capital commitment, появился хороший объект, ты приходишь к инвестору, а он говорит, что сегодня у него денег нет, и просит прийти через год. Соответственно, российскому фонду правильнее эти деньги сразу же у партнеров получить, пока их дают, и в дальнейшем заниматься их распределением.

– Кто является вашими конкурентами?

– Нам, в принципе, очень повезло: на российском рынке у нас конкурентов почти нет.

– Кроме локальных инвесторов вроде O1 Properties, ГК «БИН»…

– Да. Всех, кто в последнее время занимался значимым инвестированием в сегменте недвижимости, так или иначе можно назвать нашими конкурентами…

– А есть ли прогнозы в отношении выхода других западных инвестиционных фондов на российский рынок?

– Слухи постоянно ходят. А почему, знаете? Всем известны между­народные консультанты-брокеры, которые присутствуют не только на российском рынке. В определенный момент инвестиционный менеджер какого-нибудь фонда начинает интересоваться тем, что Morgan Stanley делает на российском рынке. Этот менеджер звонит международному консультанту и решает сам приехать и посмотреть, что в принципе может предложить инвестору Москва. Отсюда и появляются слухи о выходе инвестора на российский рынок. Но мы же понимаем, что от момента «приехать и посмотреть» до реального выхода на рынок может пройти очень много времени, или вообще может не состояться. Соответственно, до тех пор, пока у нас не будет информации о том, что есть некие игроки, которые имеют реальные виды на знаковые активы, говорить о том, что на рынке появились новые западные инвесторы, мы не можем.

В то же время есть ощущение, что проводимая сейчас центробанками крупнейших стран монетарная политика должна привести в ближайшее время к росту интереса к рынку России со стороны крупных инвесторов. В России есть очень хорошая доходность, поэтому рано или поздно все ведущие фонды активно потянутся на рынки типа российского. Полагаю, что все эти игроки – типа нашего, с очень похожей ментальностью.

– Андрей, намекните, какой будет ваша следующая сделка.

– Мы обращаем внимание на все, что имеет отношение к real estate. Понятно, что мы не будем смотреть на что-то экзотичное, как на других рынках – на дома престарелых, пабы, автозаправки и т. д. Это слишком спекулятивно и рискованно. То же касается регионов: на сегодняшний день это тяжело и рискованно. В предыдущем бизнес-цикле, когда рынок был на пике и многие крупные игроки рынка активно инвестировали в регионы, мы «тоже там были» – через компанию «РосЕвроДевелопмент» занимались реализацией региональных проектов. Полагаю, это время вернется. И я говорю сейчас не о десятилетиях, а о перспективе двух–трех лет.

– И все-таки в 2013 году у вас будут инвестиционные сделки?

– Посмотрим. Постараемся.