Паркер Хадсон: «В России нужно стараться нивелировать недостатки законодательства “экономической” подушкой безопасности»

– Господин Хадсон, с чем было связано решение выйти из проекта? Фонду не понравилось в России?

– Сделку по продаже БЦ «Двинцев» мы закрыли в марте прошлого года. В 2006–2007 годах Wells Fund намеревался реализовать в России четыре–пять проектов. Но потом случился кризис 2008 года. Банки прекратили финансирование, кроме всего прочего, нам пришлось сосредоточиться на домашнем рынке. Вскоре после этого Wells REIT решил провести IPO в США, и в портфеле активов фонда 70 зданий располагались в США и 1 – в России. Поэтому мы приняли решение продать БЦ «Двинцев» нашим партнерам по проекту.

Нам очень нравился этот объект. Думаю, что здание можно было бы сохранить в долгосрочной перспективе, если бы не нужно было сосредо­точиться исключительно на американских активах.

– Планируете ли вы все-таки вернуться к вопросу реализации проектов на территории России? Есть ли у вас в настоящий момент какие-нибудь проекты или идеи о проектах в нашей стране?

– Мы очень довольны нашими партнерами из Central Properties и готовы к тому, чтобы обсуждать с ними любые инвестиционные сделки. Мы очень избирательны в отношении партнеров. Кроме того, сегодня речь идет в большей степени об инвестировании в качестве физических лиц. Лео Уэльс больше не намерен формировать масштабные фонды. В свое время он создал три больших фонда, первый достиг отметки в $ 5 млрд, второй – $ 5,5 млрд (один из проектов – БЦ «Двинцев»), третий поменьше. Дальше мы намерены инвестировать только в качестве физических лиц: собирать частные деньги и вкладывать в интересные активы, без масштабного привлечения капитала. И часть этих инвестиций может быть сделано в российскую недвижимость. Нам придется подождать и посмотреть, во что стоит вложить деньги.

– Вас можно назвать одним из первопроходцев на российском рынке недвижимости. Как, с вашей точки зрения, он выглядит, если сравнивать его с рынками-мастодонтами, вроде американского?

– Мое знакомство с Россией состоялось еще летом 1969 года, когда я приехал учить русский язык в Ленинград. Но деловой опыт я приобрел в 1991 году, преподавая на первых в России (тогда это еще был Советский Союз) курсах CCIM. Организация называлась «МосКапСтрой», возглавлял ее Борис Селиванов, который и организовал эти курсы совместно с Андреем Строевым из СП «Перестройка». Я разработал программу преподавания и приехал в Москву. Олег Мышкин перевел текст курса в Атланте. Итак, в 1991 году мы провели курс в «МосКапСтрое». К тому времени в Москве уже было много построено, но рынка как такового не существовало. Не было понятий дисконтирования, чистой приведенной стоимости, ставок капитализации. Мы познакомили наших слушателей с этими и другими понятиями, научили их работать с финансовыми калькуляторами. После этого я еще не раз возвращался в Россию, чтобы участвовать в разных конференциях. Тогда меня поразил тот факт, что в Москве почти 14 млн жителей, но практически нет компаний, занимающихся коммерческой недвижимостью. После того, как Олег Мышкин, Престон Хаскел и я безуспешно пытались построить офисное здание в 1993 году (мы слишком рано запросили финансирование), они создали брокерскую компанию HIB, а я основал Western Group. В то время с нами сотрудничали Даррелл Станафорд, Марк Стайлз, Сергей Рябокобылко, Лариса Готгельф, Пейдж Эйкен и др. Мы были одной из нескольких небольших фирм, конкурирующих друг с другом на новом рынке, где не было крупных международных компаний, они появились здесь только через пять лет. Когда смотришь сегодня на Москву и видишь невероятно умных и успешных людей, занимающихся недвижимостью, трудно поверить в то, что этой отрасли всего 20 лет!

С тех пор с точки зрения качества рынка коммерческой недвижимости, был сделан огромный шаг вперед. В те дни ужасно велись переговоры об инвестировании, было очень сложно проводить due diligence объектов, непонятно, кому принадлежат объекты, где искать концы. Были невероятные проблемы с налогообложением, лицензированием, регулированием и т. д. Каждая сделка в те годы означала еще одну возможность чему-то учить и чему-то учиться.

Сегодня во всех этих вопросах Россия шагнула далеко вперед. С другой стороны, безусловно, рынок остается не до конца прозрачным: есть вопросы к соблюдению контрактов, судебные органы не всегда благонадежны. На федеральном уровне, с моей точки зрения, не будет больших инвестиций до тех пор, пока не будет обеспечена защита до­говоров аренды и инвестирования, пока не исчезнет коммерческая практика воздействия на судей.

Я очень люблю Россию, но для привлечения инвестиций стране просто необходимо сделать власть закона строго обязательной нормой, обеспечить прозрачность во всех юридических аспектах, которые так важны для иностранцев. Безусловно, сегодня это основной сдерживающий фактор, из-за которого инвесторы чувствуют себя неуверенно во всех отраслях экономики, не только в недвижимости.

На мой взгляд, чтобы инвестирование в Россию было сегодня оправданно, нужна не только власть закона, но и общий экономический бум. Сейчас же вместо него неопределенность, причем не только во всей России, но и во всей мировой экономике. Поэтому, с одной стороны, конечно, существуют проекты и сделки, в которые есть прямой смысл инвестировать. С другой стороны, люди, раньше здесь не инвестировавшие, наверняка предпочтут выждать. Так, американские инвесторы сегодня занимают выжидательную позицию в нашей стране: они не расширяются, не привлекают новых сотрудников, и в такой среде все идет достаточно медленно. Когда снова начнется устойчивый экономический подъем, уверен, что Россия станет популярной среди инвесторов. Я рассказываю своим детям, что жизнь циклична, и бизнес – тоже. Сейчас мы все еще близки ко дну, но скоро должен начаться новый виток развития.

– Какие советы Вы могли бы дать инвесторам, которые размышляют о выходе на российский рынок?

– Я представить себе не могу работу в России без сильного местного партнера. Выходить сюда в одиночку было бы самым опрометчивым поступком. Недвижимость – это всегда люди. И я бы никогда ни пошел в новое место без людей, которым можно доверять, как в профессиональном, так и в человеческом плане.

Кроме того, работая в России, нужно стараться нивелировать недостатки законодательства «экономической» подушкой безопасности. Что я имею в виду? Когда случился кризис 2008 года, некоторые арендаторы сами себе вдвое урезали аренду, несмотря на наличие договора. Они просто отказывались платить. Если бы судебная система работала более исправно, такое поведение арендатора было бы исключено. Как бы то ни было, нужно стараться страховать возможные финансовые потери, например, при заключении арендного договора нужно договориться с клиентом об обеспечительном платеже, в идеале равном годовой арендной плате, чтобы в случае форс-мажора у арендо­дателя был определенный рычаг воздействия на арендаторов. На самом деле нужно ориентироваться и на закон, и на бизнес, но на сегодняшний день я бы в большей степени опирался на более предсказуемую сторону – сторону бизнеса.

– С вашей точки зрения, кто сейчас является маркет-мейкером российского рынка коммерческой недвижимости? Кто задает правила игры?

– Мне сложно говорить об этом, так как я не занимаюсь российским рынком недвижимости повседневно. Но что бы мне хотелось отметить, так это недооцененную роль брокеров, которые работают как на стороне арендаторов, так и на стороне арендодателей.

Эти люди, как никто другой, осведомлены о рынке, у них есть feedback о развитии индустрии и со стороны девелоперов, и со стороны конечных пользователей. При этом на российском рынке их вознаграждение, с моей точки зрения, не соответствует их степени полезности, и это вредит всем. В Атланте, например, брокеры рынка коммерческой недвижимости часто получают вознаграждение, равное стоимости аренды за первый месяц плюс 4% от общей стоимости заключенного контракта. То есть если срок договора составляет 10 лет, нужно умножить годовую аренду на 10 лет и заплатить брокеру 4% от этой суммы. А еще 2%, возможно, придется заплатить брокеру арендодателя. Высокое вознаграждение привлекает сильных и умных специалистов, думающих о реальных потребностях своих клиентов. Наверное, в Америке брокеры немного переоценены, но в любом случае российская модель брокериджа – это не компромиссный вариант. В России вознаграждение брокера равно, как правило, месячной аренде, указанной в заключенном контракте. Кроме того, клиенты здесь не привлекают брокеров в том понимании, в котором это происходит на Западе. Из-за низкого вознаграждения брокеры склонны выбирать самый легкий, но необязательно лучший путь, или они показывают арендаторам только те здания, с которыми работает их компания. Это понятная реакция на низкие гонорары, но это значит, что ни владельцы, ни арендаторы не получают первоклассных услуг.

Правильно привлеченный брокер может, например, помочь корпорации в долгосрочной перспективе сэкономить деньги и время, получив при этом качественный актив, с хорошим местоположением и по привлекательной цене. На мой взгляд, это один из пробелов, который пока еще присутствует на российском рынке недвижимости. Если бы я был на месте международной корпорации, я бы нашел хорошего брокера и был бы готов платить ему гонорар выше среднего за качественную работу по поиску максимально подходящего мне актива, включающую в себя переговоры с собственником по поводу получения максимально привлекательных коммерческих условий.

Хороший брокер прекрасно знаком со всеми зданиями и арендодателями, знает их особенности и специфику арендных отношений. Это дорогого стоит для потенциального арендатора. – В этом контексте не очень понятно, от кого должна исходить инициатива… Обычно сначала формируется спрос, за ним подтягивается предложение. Вы же, судя по всему, предлагаете брокеру сформировать спрос на более качественную услугу. Но в связи с этим возникает два вопроса: обязательно ли удорожание услуги ведет к повышению ее качества? Считают ли девелоперы – клиенты брокеров – агентские услуги такими уж недооцененными?

– В идеальной ситуации арендаторы должны платить своим эксклюзивным брокерам, а арендодатели – своим. Я знаю, что нелегко менять сложившуюся на рынке практику, но это возможно, если в полной мере осознать цену вопроса. Больше всего от этих перемен выиграют между­народные пользователи, поскольку брокеры сосредоточатся на их реальных потребностях, вместо того чтобы стремиться провернуть самую легкую сделку. Поэтому, если бы мне довелось управлять крупной международной брокерской компанией здесь, в России, я бы предлагал своим клиентам участие во всех переговорах и аналитической деятельности. Если брокер находит подходящее помещение, ему нужно заплатить 3% от суммы арендной платы за первые 5 лет и 2% от арендной платы за последующие годы. Тогда от брокера можно будет ожидать детального анализа потребностей клиента, исследования всего рынка и рассмотрения объектов, предлагаемых другими брокерами, а также ожидать от него абсолютной лояльности, хороших советов и рекомендаций. Не все пользователи понимают ценность таких взаимоотношений с брокерами, но будем надеяться, что они поймут это и будут выплачивать более высокое вознаграждение брокерам.

– Как вы оцениваете девелоперский рынок в России? Есть ли у нас что-то, с чего можно брать пример?

– С точки зрения качества эта отрасль тоже сделала большой шаг вперед. В период активной работы на российском рынке мы продавали или сдавали в аренду многие офисные центры и помещения, но почти во всех этих зданиях были изъяны, которые невозможно было исправить. Так, потолки были слишком низкие, туалетные комнаты располагались отдельно от лифтов, помещения плохо вентилировались, входные группы были плохо спроектированы. Вообще характерная примета 1990‑х годов: девелоперы вообще не консультировались с брокерами до строительства. Они строили здания, и потом мы приходили и понимали, что лифты слишком маленькие или туалетные комнаты расположены через этаж. Сейчас таких ошибок, конечно, уже нет. Конкуренция вкупе с кризисом делают свое дело – вымывают с рынка некачественных игроков.

Я могу много рассказывать про каждый сегмент рынка недвижимости, про то, как проходило становление этой отрасли в России.

Когда рубль был неконвертируемым, «Макдоналдс» строил офисы и вкладывал доходы от аренды в твердой валюте в западное оборудование, необходимое для расширения ресторанов, а поступления от продажи гамбургеров (в рублях) шли на оплату труда персонала и на закупки продовольствия на местной рынке.

Интересные вещи также происходили на рынке торговой недвижимости, например, некоторые девелоперы тех лет искренне не понимали, почему в одном и том же торговом проекте стоимость аренды 1 кв. м у входа заметно отличается от стоимости аренды вдали от якорного арендатора. Они говорили нам: «Это же один проект, одно местоположение, одно оборудование, и квадратные метры в нем должны стоить одинаково».

Любопытно посмотреть и на рынок складской недвижимости. От четырех­этажных, не всегда отапливаемых помещений, плохо предназначенных для хранения чего бы то ни было, мы пришли к современным складским площадям, построенным в соответствии с технологиями «зеленого» строительства. Быстрое и удивительное преобразование, совершенное рынком! Как сейчас помню: первый современный склад появился у компании «РосЕвроДевелопмент» в 1995 году на Минском шоссе. Тогда еще молодой брокер Даррелл Станафорд пришел на объект и был потрясен до глубины души: «Вот это да! Да ведь именно таким и должен быть склад!» Оказывается, ребята из «РосЕвроДевелопмента» съездили в Польшу, посмотрели, как строятся складские помещения там, и воспроизвели этот опыт на российском рынке, с правильным оборудованием, полами и т. д. Склад был сдан в аренду компании Frito-Lay (производителю чипсов). На подписание сделки собственники Frito-Lay явились с чипсами Cheetos, а собственники склада – с шампанским Dom Perignon. Договор аренды быстро подписали!

– Помимо профессиональной работы на рынке недвижимости, Вы также увлечены литературой. Есть что-то общее между рынком недвижимости и литературой?

– Я верю в Бога, а также в то, что Бог каждому из нас дает свои дары и призвание. Кто-то имеет дар воспитывать детей, кто-то – заботиться о престарелых, кто-то хороший бизнесмен, но все эти дары нужно использовать во славу Господа. Возможно, писательские способности – это тот дар, которым меня наделил Бог. Я пишу христианские новеллы и короткие рассказы. Свою первую книгу я написал в 45 лет, она называлась «На Краю» (On the Edge). Последний мой роман «Враг в комнате» (Enemy In The Room) повествует об американском специалисте в области недвижимости, который приезжает в Москву, где и происходит основное действие романа. Только представьте себе: я работал над этой книгой 10 лет. Хотя в каждом романе есть лихо закрученный сюжет, мои книги также духовны, в них говорится об искуплении и сострадании, и даются доказательства участия Бога в нашей жизни. Люди часто звонят мне и говорят, что мои книги изменили их жизнь. Но это не я меняю их жизнь – просто Бог действует через нас, используя те дары, которыми нас наделяет.