Время для активных действий

Строить, чтобы быть первыми после кризиса!

Парадоксально, но факт: кризис в экономике – очень благоприятное время для строительства торгового центра. Когда рынок коммерческой недвижимости «оживает» и вновь начинает расти, он требует под свое развитие новые арендные площади. Игроки, которые выводят объекты в первые посткризисные годы, автоматически получают значительное преимущество. Например, ТРЦ «Торговый Квартал» в Домодедово, открытый под конец 2011 года, смог по выгодным ставкам привлечь лучших операторов. Ведь те испытывали в буквальном смысле голод по качественным площадям.

Разумеется, на пути девелопера могут встать серьезные препятствия, например отсутствие на рынке свободных денег. Банки сворачивают проектное финансирование, частные деньги короткие, дорогие и их сложно привлечь в достаточном количестве. Выигрывают девелоперы со свободными залогопригодными активами.

Очень важно удачно выбрать время для начала строительства объекта, с тем чтобы открыть его, когда рынок уже относительно стабилизируется. И помочь в этом может только профессиональное чутье. В противном случае придется сдавать объект на низких арендных ставках.

Если выводишь объект в разгар кризиса, то вынужден соглашаться на условия ритейлеров, при этом теряя в среднем 20–25% от расчетного оборота. Как следствие, снижается и капитализация объекта. Единственный выход: краткосрочные договоры, но как убедить арендаторов их подписать – вопрос непростой.

Кризис? Не слышали!

Для действующего объекта последствия могут быть очень разными. Все зависит от особенностей региона, локации объекта, концепции. Во время последнего кризиса в Москве ТРЦ «Атриум» и «Европейский» даже не понизили ставки. Их собственники проигнорировали все обращения арендаторов о снижении платежей, но те все равно остались. Потому что понимали: они будут вынуждены после кризиса платить очень высокий «входной билет», чтобы вернуться.

В регионах ситуация иная. В 2008–2009 году даже лучшие региональные объекты проседали в доходности на 20–30%, однако по окончании периода спада в короткий срок компенсировали свои потери. ТРЦ «Торговый Квартал» в Набережных Челнах за год вернулся к докризисным показателям доходности, а за последующие полтора года даже превысил их. Объекты неконкурентоспособные в кризис теряют свою доходность уже безвозвратно. Так, ТРЦ «Шоколад» в Нижнем Новгороде после открытия в зоне его конкуренции нескольких новых, более современных и масштабных объектов потерял около 20–30% дохода и так и остался на этих показателях.

В кризис более всего уязвимы проекты, которые находятся на ранней стадии реализации. Целесообразнее заморозить едва начавшееся строительство, чем привлекать все новые и новые средства, которые неизвестно когда окупятся. То же касается проектов с большим бюджетом: в кризис велика вероятность сокращения или даже отказа от финансирования. Наконец, многое зависит от участников проекта. Личность собственника (девелопера) и его видение проекта, финансовый уровень инвестора, устойчивость банка-партнера – каждый из этих факторов имеет первостепенное значение.

Когда ситуация стабилизируется, вероятность возобновления проекта также во многом зависит от бюджета и степени готовности. Неприятным последствием кризиса может стать изменение правового статуса объекта – появление судебных процессов, проблемы с правоустанавливающими документами. Минувший кризис показал, что местоположение проекта является важнейшим параметром для ТЦ: после него были «разморожены» только те проекты, которые располагались в «правильных» локациях и имели продуманную концепцию.

Избегать конфликтов

Чтобы определить стратегию поведения во время кризиса, нужно сначала проанализировать исходные данные. Необходимо здраво оценить положение ТРЦ и понять, насколько снизилась посещаемость, средний чек, обороты операторов в каждой товарной группе. Цель девелопера – на основе объективных показателей оценить, в состоянии ли арендаторы платить запрашиваемую арендную ставку. Если требования арендаторов обоснованы, обязательно нужно идти на уступки. Разумный компромисс всегда взаимовыгоден. Например, с наступлением кризиса значительная часть операторов просила поменять фиксированную ставку аренды на процент с оборота.

Данный подход нормален и справедлив, он дает возможность вместе пережить трудный период. Потеряв часть доходов, девелопер по крайней мере сохранит ключевых операторов и удержит объект «на уровне». А потери могут быть невысокими. Когда «М.Видео», один из якорных арендаторов «Торгового Квартала» в Набережных Челнах, в начале кризиса попросил изменить фиксированную ставку на процент с оборота, управляющая компания пошла на уступку. Позже ритейлер сам предложил вернуться на старые условия: процентная ставка после кризиса оказалась выше, чем ранее существующая фиксированная.

Технологии на страже доходности

Конечно, рынок есть рынок, и арендатор может преувеличивать свое бедственное положение. Чтобы проверить его слова, потребуются инструменты, заручиться которыми необходимо заранее. Эффективным подспорьем станет специальное техническое оснащение ТРЦ, например, наличие счетчиков посещаемости не только на входных группах торгового центра, но и на каждом операторе. Важно включить в договор аренды условие, что арендатор обязан предоставлять данные о своих оборотах, даже при фиксированной ставке. Управляющей компании остается сопоставить данные и определить, как происходит конвертация посетителей в покупателей, как меняется средний чек и оборот в каждом магазине.

Опытная УК обращает внимание на товарный ассортимент арендатора. Некоторые операторы в кризис проседают именно по причине недостаточности и отсутствия разнообразия в ассортименте. Очень важно вовремя зафиксировать этот момент, поскольку это отражается на работе всего объекта – пустые полки не красили еще ни один ТЦ.

Очевидная кризисная ситуация: у арендатора все в порядке с ассортиментом, однако упала посещаемость ТЦ в целом и его магазина в частности, вследствие чего снизился средний чек и оборот. В таком случае нужно давать скидку. Если у оператора оборот снизился больше, чем посещаемость, а также возникли проблемы с товаром, то в интересах торгового центра отказаться от такого арендатора и заняться поисками другого.

Застой – время для перемен

В настоящий момент на рынке сложилась неоднозначная ситуация. Некоторые участники характеризуют ее как кризисную, однако сравнивать текущее положение дел с 2008 годом, на мой взгляд, неправильно. Тогда случился настоящий коллапс: все остановилось, и не было понимания, что произойдет дальше, никто не развивался, не принимал никаких решений и ни во что не инвестировал. Сегодня рынок находится в явной стагнации, текущая ситуация далеко не кризисная, но она хуже, чем в посткризисные 2010–2011 годы. Половина торговых операторов чувствует себя неважно, сворачивает программы развития сетей и закрывает магазины. Это, в свою очередь, накладывает свой отпечаток и на работу девелопера, и на рентабельность его будущих объектов. Но другая половина операторов работает нормально. Состояние розничных сетей часто определяется их внутренними причинами: доступом к финансовым ресурсам, ассортиментом и т. д. Ритейлеры, которые раньше зарабатывали только за счет высокой маржи и слабой конкуренции, сегодня не выживают.

На стабилизацию рынка может уйти еще несколько лет, но бояться этого и ничего не делать, на мой взгляд, неправильно – нужно строить! Но строить не так, как раньше: рынком будут востребованы только торговые центры, которые будут концептуально современнее и лучше уже действующих конкурентов.

На пользу сегодняшних девелоперов работает еще и факт значительного снижения общей конкуренции. Иностранцы вообще почти ушли с рынка, а российских компаний, которые занимаются девелопментом торговой недвижимости, стало в разы меньше.

Профессиональные объекты с хорошей локацией можно смело начинать строить в кризис – получишь определенные преимущества. А в управлении действующим объектом следует проявить все профессиональные знания, чтобы вместе с арендаторами пережить трудное время. Разумный компромисс всегда лучше жесткого противостояния. А кризисы имеют свойство заканчиваться!