Назад
1 Июня 2008, 7:39
Девелоперы почувствовали голод
Ежегодно объем российского рынка коммерческой недвижимости увеличивается примерно в два раза. Конкуренция на этом рынке очень высокая, и, чтобы ее выдерживать, компании должны постоянно предлагать все более интересные и затратные проекты. Недостаток собственных средств заставляет их прибегать к заемным ресурсам. Удорожание «длинных» денег после банковского кризиса в США привело к тому, что все участники рынка испытывают ресурсный голод. Впрочем, они уверены, что пик кризиса уже позади.
Классика жанра
«По нашим данным, в 2006 году в регионы было инвестировано только 12,3% от общего объема инвестиций в российскую коммерческую недвижимость. Весь остальной объем осел в Москве. В 2007 году в регионы было вложено уже 27% средств. Среди регионов Санкт-Петербург, безусловно, является флагманом по объему инвестиций в данный сектор экономики», – констатирует Андрей Розов, руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.
Выбор инструмента инвестирования зависит от целей компании, ее кредитной истории, временного горизонта, масштаба проектов. «Для девелоперов классической формой привлечения ресурсов является проектное финансирование (когда компания отдает свой бизнес-план на оценку в банк, который выносит решение о предоставлении займа. – Прим. CRE.), а также кредитование под залог земли или недвижимости», – говорит начальник отдела анализа рынка долговых обязательств инвестиционного банка «КИТ Финанс» Владимир Малиновский.
Девелоперы отмечают, что ставки по привлечению средств существенно выросли за последние несколько месяцев: если в начале года средняя ставка была 11%, то сейчас деньги подорожали на 2–3%. «Сегодня ставки кредитов российских банков на проектное финансирование достигают 15–17%, а западных – 11–13% годовых, – отмечает президент компании «Промсвязьнедвижимость» Майкл Голомб. – Причем проектное финансирование за последние полгода подорожало на 3–5%».
Глава УК «Теорема» Игорь Водопьянов замечает, что классическое проектное финансирование для большинства участников местного рынка является недосягаемой роскошью. Это происходит потому, что реализация 98% проектов, по причине несовершенства российского законодательства и бюрократических процедур, идет с нарушениями различных формальностей, на которые банки обычно обращают пристальное внимание. «В силу этого большинству девелоперов приходится довольствоваться залоговым кредитованием. Если учесть, что в среднем банки дают деньги девелоперам под 14% годовых, а доходность бизнес-центра составляет около 18%, получить объект такого залога в собственность можно только лет через 25», – отмечает г-н Водопьянов.
В итоге по-настоящему крупные проекты оказываются по карману единицам – как правило, из числа крупных госкомпаний или структур, приближенных к бюджету, вроде «Газпрома» или ВТБ. И тем не менее банковское кредитование остается основным и самым популярным способом финансирования строительства в России. Около 90% недвижимости возводится с привлечением банковских кредитов.
«Доля заемных средств колеблется в пределах от 30 до 80% от объема финансирования проектов при среднем уровне инвестиций в проект от $25 до 150 млн», – говорит Мария Иванова, руководитель отдела подготовки инвестиционных проектов Praktis C&B. Эксперты CRE указывают на то, что компании предпочитают банковские кредиты как инструменты более дорогие, но не требующие большой открытости и высокого уровня корпоративного управления.
Долговая основа
«Если компания ведет одновременно несколько долгосрочных проектов с разными сроками завершения и нуждается в привлечении именно «длинных» денег, одним из распространенных инструментов получения таких денег считаются облигации», – говорит Анна Фролова, ведущий аналитик ЗАО ИК «Энергокапитал». По словам Марии Ивановой, поскольку облигации являются публичным инструментом, подобными бумагами оперируют устоявшиеся корпоративные структуры с уже сформировавшейся специализацией или четким планом развития. Такие участники рынка традиционно воспринимаются как надежные эмитенты. К преимуществам облигационного займа относится отсутствие залога и длительный срок предоставления средств. Как правило, облигации, эмитированные российскими компаниями, котируются на вторичном рынке долговых инструментов (на ММВБ). «Сейчас средний размер облигационного займа составляет 1,5–2 млрд рублей, а покупателями выступают как порт-фельные инвесторы, так и крупные банки федерального значения», – отмечает г-жа Иванова.
Впрочем, у облигаций есть и недостатки: трудоемкость подготовки проспекта эмиссии и информационного меморандума, а также высокие затраты на организацию (0,5–1% от объема выпуска). Кроме того, из-за достаточно сложной ситуации как на внешнем, так и внутреннем долговом рынке в настоящее время ставка по облигациям девелоперов может сильно варьироваться, считает начальник отдела анализа рынка акций инвестбанка «КИТ Финанс» Мария Кальварская. В среднем ставки для девелоперов сейчас колеблются в диапазоне 15–25% годовых. В итоге стоимость денежных ресурсов, привлеченных в ходе облигационного займа, может быть сопоставима со стоимостью банковских кредитов.
В последнее время девелоперские компании начали осваивать выпуск CLN – кредитных нот. Например, в 2007 году холдинг «ЛенСпецСМу» осуществил выпуск CLN на $100 млн. Выпуск CLN представляет собой самый быстрый (1,5–2 месяца) и относительно недорогой с точки зрения затрат на организацию способ необеспеченного заимствования денежных ресурсов через публичные долговые инструменты на западном рынке. По сравнению с расходами на организацию выпуска еврооблигаций расходы на выпуск CLN ниже, а требования по раскрытию информации мягче. Для девелоперов выпуск CLN – обычно шаг на пути к еврооблигациям, создающим предпосылки к последующему успешному IPO на внутреннем и международном рынках.
Как правило, евробонды выпускают сроком от 2 до 5 лет, объемом $70–200 млн. Процентные ставки составляют около 10% годовых, однако все зависит от кредитного рейтинга заемщика. Еврооблигации – высоколиквидные бумаги, поэтому необходимо иметь отличную репутацию публичного заемщика внутри страны, трехлетнюю отчетность по МСФО, прозрачную корпоративную структуру управления, включая наличие независимых директоров и комитета по аудиту. Неудивительно, что для сектора недвижимости еврооблигации, как и CLN, тоже остаются редким инструментом: пока его использовали всего четыре компании. Еврооблигации на $150 млн выпустила компания «Дон-Строй», на $100 млн – «ЛенСпецСМУ», дважды на этом рынке отметилась корпорация Mirax Group, разместившая два займа – на $100 и 180 млн, а также петербургская УК «Теорема» – два займа объемом $75 и 148 млн.
После размещения евробондов все эти компании проанонсировали свои планы по выходу на IPO. Однако реализовать их удалось не всем.
Нецелесообразность IPO
С учетом значительных затрат на организацию процедуры (6–7% от привлеченных средств) очевидно, что IPO – удел самых крупных участников рынка. Для российских девелоперов последней инстанцией привлечения финансов на Западе является Лондонская фондовая биржа (LSE). Из-за сложностей с американским законодательством и закрытости российских игроков Нью-Йоркская биржа пока недоступна. Среди российских компаний девелоперского сектора IPO провели: «Открытые инвестиции», ПИК, ЛСР, AFI Development, РТМ, Mirland, RGI, «Система-Галс». О желании выйти на IPO заявила и девелоперская компания «Теорема». Но нельзя сказать, что все размещения прошли успешно. Если в мае 2006 года «Система-Галс» рассчитывала на капитализацию $2–4 млрд, то через полгода ценовой коридор был понижен до $1,55–1,85 млрд, говорит Мария Иванова. В июне 2007 года капитализация компании AFI Development сразу после размещения на LSE упала с $7,3 млрд до 5,86 млрд, то есть фактически на 25%.
Самым неподходящим моментом для IPO оказалась осень 2007 года в связи с ипотечным кризисом в США и последовавшим за ним кризисом ликвидности на мировых рынках. Удача сопутствовала лишь группе ЛСР, которая в начале ноября успела продать на LSE 12,5% уставного капитала за $772 млн, разместившись ровно посередине ценового коридора. Капитализация компании в итоге составила $6,8 млрд, что сделало ее вторым после ГК «ПИК» девелопером в России. «Мы вышли на биржу после ипотечного кризиса в США, который сильно ударил по фондовому рынку, однако итоги IPO оказались для нас успешными», – говорит гендиректор группы ЛСР Игорь Левит. По итогам IPO у компании появилось около 100 новых акционеров, в основном крупные инвестиционные фонды, которые предпочли стать стратегическими инвесторами ЛСР и сделали долговременные вложения в акции. Поэтому на бирже сегодня обращается не так много ценных бумаг компании. Средства от IPO направлены, в частности, на строительство коммерческой недвижимости (сейчас на разных стадиях у компании
в строительстве находятся бизнес-центры общей площадью 580 тыс. кв. м), а также на экспансию в регионы.
Зато успех ЛСР окончательно отбил у инвесторов интерес к акциям других эмитентов. В итоге Mirax Group и УК «Теорема» отказались от IPO. «Теореме» предложили разместиться с дисконтом в 30%. «Но если IPO будет стоить потери значительной части бизнеса, я не готов на это пойти», – пояснил Игорь Водопьянов. «Если первые IPO сектора, состоявшиеся в 2006 году, были привлекательны благодаря появившейся у инвесторов возможности принять участие в динамичном росте российского рынка, то теперь успех IPO зависит от стратегии развития компании, структуры портфеля проектов и показателей доходности», – уверена Анна Фролова.
«В условиях сегодняшнего рынка проводить IPO невыгодно. Это, пожалуй, самые дорогие деньги. IPO проводят, только если собственники намерены продать бизнес либо если другие виды размещения недоступны», – солидарен с г-ном Водопьяновым вице-президент инвестиционно-банковской группы Terra On Сергей Лепкович.
Хуже не будет
Недостаток средств приводит к появлению новых для рынка финансовых предложений. Так, например, основатель сетей «Пятерочка» и «Карусель» Андрей Рогачев, выручив $1 млрд от продажи контроля над «Пятерочкой» «Альфа-групп», создал ИБГ Terra On, чтобы заниматься инвестициями в начальную стадию девелопмента. Компания расчитывает покупать доли в девелоперских проектах стоимостью не менее $50 млн. Такое проектное финансирование подразумевает возврат средств по завершении проекта. Интерес к российскрому рынку проявила и французская инвестиционно-финансовая группа BNP Paribas. В январе ее девелоперское подразделение Atisreal подписало партнерское соглашение с компанией Astera с целью поиска проектов в России. Нередки случаи, когда участники рынка занимают деньги у непрофильных игроков. Так, ОАО «ЛОМО» недавно предоставило ООО «РГС Недвижимость» заем в размере 500 млн руб. на строительство МФК Clover Plaza на Ушаковской наб.
«Рынок внутренних облигаций сегодня очень дорогой. CLN и евробонды освоены единицами участников рынка. Чем больше проблем на рынке, тем к более простым способам привлечения средств прибегает компания. В сегодняшних условиях основным инструментом привлечения остаются синдицированные кредиты», – резюмирует г-н Лепкович. Однако эксперты уверены, что в ближайшие годы долговые инструменты финансирования проектов снова приобретут популярность.
«Из-за глобального кризиса ликвидности, вызванного событиями на американском ипотечном рынке, мы не прогнозируем, что в 2008 году доля инвестиций в российские регионы возрастет очень сильно. Но и резкого падения объемов также не ожидаем. Наоборот, общий объем инвестиций в регионы в процентном отношении может вырасти процента на три», – говорит г-н Розов. «Сейчас кризисный пик миновал, хуже уже не будет. В ближайшем будущем, вероятно, произойдет стабилизация рынка и рынок вернется к нормальному состоянию, то есть внутренний рынок облигаций станет более доступным и не таким дорогим», – соглашается г-н Лепкович.
Средства же новых займов, скорее всего, будут направлены девелоперами на финансирование региональной экспансии. «Тенденцией последних лет стало более равномерное распределение инвестиций по регионам, – говорит г-н Розов. – Наряду с миллионниками средние и малые города тоже постепенно попадают в фокус интересов инвесторов. Причем их интерес вызывает в основном торговая недвижимость. В программах развития практически всех крупных федеральных девелоперов торговой недвижимости уже присутствуют города с населением до полумиллиона». Основные перспективы девелоперского бизнеса сейчас связаны с развитием коммерческого строительства не в Москве и Питере, а в других российских городах, констатирует г- жа Кальварская.
«По нашим данным, в 2006 году в регионы было инвестировано только 12,3% от общего объема инвестиций в российскую коммерческую недвижимость. Весь остальной объем осел в Москве. В 2007 году в регионы было вложено уже 27% средств. Среди регионов Санкт-Петербург, безусловно, является флагманом по объему инвестиций в данный сектор экономики», – констатирует Андрей Розов, руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.
Выбор инструмента инвестирования зависит от целей компании, ее кредитной истории, временного горизонта, масштаба проектов. «Для девелоперов классической формой привлечения ресурсов является проектное финансирование (когда компания отдает свой бизнес-план на оценку в банк, который выносит решение о предоставлении займа. – Прим. CRE.), а также кредитование под залог земли или недвижимости», – говорит начальник отдела анализа рынка долговых обязательств инвестиционного банка «КИТ Финанс» Владимир Малиновский.
Девелоперы отмечают, что ставки по привлечению средств существенно выросли за последние несколько месяцев: если в начале года средняя ставка была 11%, то сейчас деньги подорожали на 2–3%. «Сегодня ставки кредитов российских банков на проектное финансирование достигают 15–17%, а западных – 11–13% годовых, – отмечает президент компании «Промсвязьнедвижимость» Майкл Голомб. – Причем проектное финансирование за последние полгода подорожало на 3–5%».
Глава УК «Теорема» Игорь Водопьянов замечает, что классическое проектное финансирование для большинства участников местного рынка является недосягаемой роскошью. Это происходит потому, что реализация 98% проектов, по причине несовершенства российского законодательства и бюрократических процедур, идет с нарушениями различных формальностей, на которые банки обычно обращают пристальное внимание. «В силу этого большинству девелоперов приходится довольствоваться залоговым кредитованием. Если учесть, что в среднем банки дают деньги девелоперам под 14% годовых, а доходность бизнес-центра составляет около 18%, получить объект такого залога в собственность можно только лет через 25», – отмечает г-н Водопьянов.
В итоге по-настоящему крупные проекты оказываются по карману единицам – как правило, из числа крупных госкомпаний или структур, приближенных к бюджету, вроде «Газпрома» или ВТБ. И тем не менее банковское кредитование остается основным и самым популярным способом финансирования строительства в России. Около 90% недвижимости возводится с привлечением банковских кредитов.
«Доля заемных средств колеблется в пределах от 30 до 80% от объема финансирования проектов при среднем уровне инвестиций в проект от $25 до 150 млн», – говорит Мария Иванова, руководитель отдела подготовки инвестиционных проектов Praktis C&B. Эксперты CRE указывают на то, что компании предпочитают банковские кредиты как инструменты более дорогие, но не требующие большой открытости и высокого уровня корпоративного управления.
Долговая основа
«Если компания ведет одновременно несколько долгосрочных проектов с разными сроками завершения и нуждается в привлечении именно «длинных» денег, одним из распространенных инструментов получения таких денег считаются облигации», – говорит Анна Фролова, ведущий аналитик ЗАО ИК «Энергокапитал». По словам Марии Ивановой, поскольку облигации являются публичным инструментом, подобными бумагами оперируют устоявшиеся корпоративные структуры с уже сформировавшейся специализацией или четким планом развития. Такие участники рынка традиционно воспринимаются как надежные эмитенты. К преимуществам облигационного займа относится отсутствие залога и длительный срок предоставления средств. Как правило, облигации, эмитированные российскими компаниями, котируются на вторичном рынке долговых инструментов (на ММВБ). «Сейчас средний размер облигационного займа составляет 1,5–2 млрд рублей, а покупателями выступают как порт-фельные инвесторы, так и крупные банки федерального значения», – отмечает г-жа Иванова.
Впрочем, у облигаций есть и недостатки: трудоемкость подготовки проспекта эмиссии и информационного меморандума, а также высокие затраты на организацию (0,5–1% от объема выпуска). Кроме того, из-за достаточно сложной ситуации как на внешнем, так и внутреннем долговом рынке в настоящее время ставка по облигациям девелоперов может сильно варьироваться, считает начальник отдела анализа рынка акций инвестбанка «КИТ Финанс» Мария Кальварская. В среднем ставки для девелоперов сейчас колеблются в диапазоне 15–25% годовых. В итоге стоимость денежных ресурсов, привлеченных в ходе облигационного займа, может быть сопоставима со стоимостью банковских кредитов.
В последнее время девелоперские компании начали осваивать выпуск CLN – кредитных нот. Например, в 2007 году холдинг «ЛенСпецСМу» осуществил выпуск CLN на $100 млн. Выпуск CLN представляет собой самый быстрый (1,5–2 месяца) и относительно недорогой с точки зрения затрат на организацию способ необеспеченного заимствования денежных ресурсов через публичные долговые инструменты на западном рынке. По сравнению с расходами на организацию выпуска еврооблигаций расходы на выпуск CLN ниже, а требования по раскрытию информации мягче. Для девелоперов выпуск CLN – обычно шаг на пути к еврооблигациям, создающим предпосылки к последующему успешному IPO на внутреннем и международном рынках.
Как правило, евробонды выпускают сроком от 2 до 5 лет, объемом $70–200 млн. Процентные ставки составляют около 10% годовых, однако все зависит от кредитного рейтинга заемщика. Еврооблигации – высоколиквидные бумаги, поэтому необходимо иметь отличную репутацию публичного заемщика внутри страны, трехлетнюю отчетность по МСФО, прозрачную корпоративную структуру управления, включая наличие независимых директоров и комитета по аудиту. Неудивительно, что для сектора недвижимости еврооблигации, как и CLN, тоже остаются редким инструментом: пока его использовали всего четыре компании. Еврооблигации на $150 млн выпустила компания «Дон-Строй», на $100 млн – «ЛенСпецСМУ», дважды на этом рынке отметилась корпорация Mirax Group, разместившая два займа – на $100 и 180 млн, а также петербургская УК «Теорема» – два займа объемом $75 и 148 млн.
После размещения евробондов все эти компании проанонсировали свои планы по выходу на IPO. Однако реализовать их удалось не всем.
Нецелесообразность IPO
С учетом значительных затрат на организацию процедуры (6–7% от привлеченных средств) очевидно, что IPO – удел самых крупных участников рынка. Для российских девелоперов последней инстанцией привлечения финансов на Западе является Лондонская фондовая биржа (LSE). Из-за сложностей с американским законодательством и закрытости российских игроков Нью-Йоркская биржа пока недоступна. Среди российских компаний девелоперского сектора IPO провели: «Открытые инвестиции», ПИК, ЛСР, AFI Development, РТМ, Mirland, RGI, «Система-Галс». О желании выйти на IPO заявила и девелоперская компания «Теорема». Но нельзя сказать, что все размещения прошли успешно. Если в мае 2006 года «Система-Галс» рассчитывала на капитализацию $2–4 млрд, то через полгода ценовой коридор был понижен до $1,55–1,85 млрд, говорит Мария Иванова. В июне 2007 года капитализация компании AFI Development сразу после размещения на LSE упала с $7,3 млрд до 5,86 млрд, то есть фактически на 25%.
Самым неподходящим моментом для IPO оказалась осень 2007 года в связи с ипотечным кризисом в США и последовавшим за ним кризисом ликвидности на мировых рынках. Удача сопутствовала лишь группе ЛСР, которая в начале ноября успела продать на LSE 12,5% уставного капитала за $772 млн, разместившись ровно посередине ценового коридора. Капитализация компании в итоге составила $6,8 млрд, что сделало ее вторым после ГК «ПИК» девелопером в России. «Мы вышли на биржу после ипотечного кризиса в США, который сильно ударил по фондовому рынку, однако итоги IPO оказались для нас успешными», – говорит гендиректор группы ЛСР Игорь Левит. По итогам IPO у компании появилось около 100 новых акционеров, в основном крупные инвестиционные фонды, которые предпочли стать стратегическими инвесторами ЛСР и сделали долговременные вложения в акции. Поэтому на бирже сегодня обращается не так много ценных бумаг компании. Средства от IPO направлены, в частности, на строительство коммерческой недвижимости (сейчас на разных стадиях у компании
в строительстве находятся бизнес-центры общей площадью 580 тыс. кв. м), а также на экспансию в регионы.
Зато успех ЛСР окончательно отбил у инвесторов интерес к акциям других эмитентов. В итоге Mirax Group и УК «Теорема» отказались от IPO. «Теореме» предложили разместиться с дисконтом в 30%. «Но если IPO будет стоить потери значительной части бизнеса, я не готов на это пойти», – пояснил Игорь Водопьянов. «Если первые IPO сектора, состоявшиеся в 2006 году, были привлекательны благодаря появившейся у инвесторов возможности принять участие в динамичном росте российского рынка, то теперь успех IPO зависит от стратегии развития компании, структуры портфеля проектов и показателей доходности», – уверена Анна Фролова.
«В условиях сегодняшнего рынка проводить IPO невыгодно. Это, пожалуй, самые дорогие деньги. IPO проводят, только если собственники намерены продать бизнес либо если другие виды размещения недоступны», – солидарен с г-ном Водопьяновым вице-президент инвестиционно-банковской группы Terra On Сергей Лепкович.
Хуже не будет
Недостаток средств приводит к появлению новых для рынка финансовых предложений. Так, например, основатель сетей «Пятерочка» и «Карусель» Андрей Рогачев, выручив $1 млрд от продажи контроля над «Пятерочкой» «Альфа-групп», создал ИБГ Terra On, чтобы заниматься инвестициями в начальную стадию девелопмента. Компания расчитывает покупать доли в девелоперских проектах стоимостью не менее $50 млн. Такое проектное финансирование подразумевает возврат средств по завершении проекта. Интерес к российскрому рынку проявила и французская инвестиционно-финансовая группа BNP Paribas. В январе ее девелоперское подразделение Atisreal подписало партнерское соглашение с компанией Astera с целью поиска проектов в России. Нередки случаи, когда участники рынка занимают деньги у непрофильных игроков. Так, ОАО «ЛОМО» недавно предоставило ООО «РГС Недвижимость» заем в размере 500 млн руб. на строительство МФК Clover Plaza на Ушаковской наб.
«Рынок внутренних облигаций сегодня очень дорогой. CLN и евробонды освоены единицами участников рынка. Чем больше проблем на рынке, тем к более простым способам привлечения средств прибегает компания. В сегодняшних условиях основным инструментом привлечения остаются синдицированные кредиты», – резюмирует г-н Лепкович. Однако эксперты уверены, что в ближайшие годы долговые инструменты финансирования проектов снова приобретут популярность.
«Из-за глобального кризиса ликвидности, вызванного событиями на американском ипотечном рынке, мы не прогнозируем, что в 2008 году доля инвестиций в российские регионы возрастет очень сильно. Но и резкого падения объемов также не ожидаем. Наоборот, общий объем инвестиций в регионы в процентном отношении может вырасти процента на три», – говорит г-н Розов. «Сейчас кризисный пик миновал, хуже уже не будет. В ближайшем будущем, вероятно, произойдет стабилизация рынка и рынок вернется к нормальному состоянию, то есть внутренний рынок облигаций станет более доступным и не таким дорогим», – соглашается г-н Лепкович.
Средства же новых займов, скорее всего, будут направлены девелоперами на финансирование региональной экспансии. «Тенденцией последних лет стало более равномерное распределение инвестиций по регионам, – говорит г-н Розов. – Наряду с миллионниками средние и малые города тоже постепенно попадают в фокус интересов инвесторов. Причем их интерес вызывает в основном торговая недвижимость. В программах развития практически всех крупных федеральных девелоперов торговой недвижимости уже присутствуют города с населением до полумиллиона». Основные перспективы девелоперского бизнеса сейчас связаны с развитием коммерческого строительства не в Москве и Питере, а в других российских городах, констатирует г- жа Кальварская.
Назад
Загрузка...