Изменение ценообразования в строительстве

Почему в последние два года цены на строительном рынке растут так быстро?

Причин тому несколько.

• Правила спроса и предложения. Попросту говоря, с увеличением поставок цены падают, а спрос растет, и, наоборот, с повышением спроса цены растут и поставки увеличиваются. С учетом масштабов строительства в Москве, в России и в других точках мира (особенно в Китае) постоянно идет борьба за увеличение поставок, чтобы находиться в балансе со спросом, и неизбежным результатом этой тенденции становится рост цен. В первую очередь это заметно по стали и армированному бетону, цены на которые за последние два года выросли на 70–80%.
  
  
• Неизбежная инфляция. Не замечали, на сколько за последние два года подорожал хлеб (20%, 30%), проезд в метро (20%, 30%) или коммунальные услуги (40%, 50%)? Но, с другой стороны, успевает ли ваша зарплата за этими изменениями? За этот период уровень зарплат поднялся на 50–100%, в зависимости от класса специалиста.
  
  Повсеместно растут затраты для производителя. Они ложатся на плечи заказчика.
  
  
• Дефицит конкуренции. В большинстве случаев генеральные подрядчики находятся в выгодном положении.
  
  Если у заказчика есть соответствующие контакты, он может закупать материалы напрямую и обновить контракт с генеральным подрядчиком. Однако заказчик при этом принимает на себя большие риски, связанные, например, со своевременной поставкой бетона.
  
  
• Курс доллара. Хотя затраты по проектам строительства в России в долларах США минимальны или отсутствуют вовсе. Большая часть затрат бюджетируется в более стабильном рубле (местные материалы и трудозатраты) или евро (большая часть механических и электрических установок, элитные отделочные материалы и т.д.), но по-прежнему кажется, что бюджет проектов долларовый. В среднем строительство офиса класса А в Москве сегодня составляет порядка $1200–2000;за;кв.;м. Следовательно, все эти проекты ощутили на себе солидный рост цен с учетом ослабления доллара по отношению к другим валютам. Два года назад доллар стоил порядка 0,84;евро, а сейчас находится на уровне 0,68 евро, разница составляет около 25%, и это оказало резко негативное влияние на долларовые проекты.
  

Как заказчик может справляться с высокими ценами строительства?

Заказчик может сократить капитальные затраты по проекту несколькими способами.

• Подрядчик берет на себя больше функций в вопросе проектирования. Уже давно известно, что реализация проекта по подходу «проектирование и строительство» (design and build), когда за проектирование отвечает сам подрядчик, а не профессиональная команда проектировщиков, стоит дешевле традиционного подхода, где проект разрабатывается полностью командой внешних профессиональных консультантов. У каждого подрядчика есть свои предпочтения в строительстве, он знает, какие статьи будут очень затратными по времени и по деньгам, какие материалы сложны в изготовлении и т. д. Конечный продукт будет изготовлен быстрее, будет стоить дешевле, но качество его будет ниже. Однако окончательный выбор, конечно, за заказчиком.
  
  Насколько дешевле может быть первый подход? Разница может достигать 15% в зависимости от этапа, на котором проектирование передается строителю. Вопрос заключается в том, что строитель уже зафиксировал цену и будет в дальнейшем вести проектирование таким образом, чтобы максимально увеличить свой доход (а именно будет отклонять все дорогие предложения). Также он самостоятельно произведет экспертизу проекта, что дешевле, чем привлечение профессиональных сторонних специалистов. Естественно, чем позднее стадия, на которой передается проект, тем меньше (дешевле) объем изменений строителя.
  
  
• Необходимо избегать в спецификации дорогих продуктов. Как правило, есть хорошие , но менее известные альтернативы узнаваемых брендов. На некотором механическом и электрическом оборудовании можно сэкономить до 50%, в целом экономия по проекту составит порядка 5–10%.
  
  
• Нужно принимать на себя больше риска. Все желают избежать риска, но для заказчика это превращается в статью затрат.
  

Как правило, подрядчик должен будет предоставить:

• гарантию предоплаты в полном размере;
• гарантию качественного выполнения работ на 10% (стоимости контракта);
• гарантию задержки платежей в размере 5% (от причитающейся суммы) во время строительства;
• гарантию удержания 5% (стоимости контракта), чтобы покрыть гарантийный период по дефектам.
  

Иногда заказчик изъявляет желание получить гарантию на выполнение работ в размере 20% и гарантию удержания в размере 10%, что будет стоить дополнительных денег. И наоборот, подрядчики, как правило, уменьшают гарантии – на выполнение работ до 5% и гарантию удержания до 2,5%. Затраты на такие гарантии зависят от кредитной ставки подрядчика и позиции банка. Обычный уровень покрытия составляет приблизительно 1% (стоимости контракта), который может быть уменьшен или увеличен вдвое в соответствии с описанным выше.

Экономии можно достигнуть, понижая эти требования. Помимо этого современный рынок отличается очень высоким уровнем риска непредсказуемого роста цен, который подрядчик должен закладывать в цену проекта. Единственным выходом из этого положения для заказчика будет принять на себя эти риски, заложив рост цен в контракт. Таким образом он получит более низкую исходную цену, и если не будет непредсказуемых резких скачков цен, в конечном итоге окончательная цена также будет ниже.

• Управлять контрактом самостоятельно, то есть не прибегать к услугам генерального подрядчика. Он будет нанимать субподрядчиков самостоятельно или через подрядчика, который будет управлять специалистами. Хотя он сэкономит на услугах генерального подрядчика, но будет вынужден платить дополнительно за управление – в этом случае затраты окажутся ниже. Однако данный подход не слишком распространен в России, и если заказчик не знает процедуры, то данная экономия может обернуться многочисленными проблемами в виде претензий и встречных требований.
  
  
  
• Необходимо ускоренно пройти ранние этапы проекта, включая выбор площадки, концептуальное проектирование, согласование, финансирование и т. д. Здесь важнее всего изначально правильно определить задачи, собрать опытную команду, которая сможет «просто сделать это», как призывает нас всемирно известный производитель спортивной экипировки. Самое главное – справиться с инфляцией. При инфляции 10% в год задержка начала строительства увеличит стоимость контракта приблизительно на 5%, уже просто по причине потери времени.
  
  
• Нужно использовать стоимостно-функциональный анализ так часто, как это необходимо во время проектирования и изготовления. Такие меры часто обозначаются как «меры по сокращению затрат» неспециалистами в данной области, но профессионалы определяют их как «способ увеличения стоимости». Анализ направлен главным образом на изучение проекта в совокупности и по частям, чтобы понять место каждого компонента, а также подобрать им альтернативы. Помимо прочего анализ должен принимать в расчет оценку стоимости за срок службы, так как перерасход сейчас может привести к значительной экономии в будущем.
  
  Раньше в Соединенном королевстве подготовкой отчетов занималась независимая команда специалистов по инженерно-стоимостному анализу. Это привело к конфронтации, и теперь заказчик предпочитает привлекать собственных специалистов и подрядчика, работающего в связке консультантом по затратам. Следовательно, в обсуждении предложений могут участвовать все стороны, но только сам заказчик решает, где стоимость денег для него будет выше.
  
  
• Выбор правильного подрядчика. Самая низкая цена не всегда означает самое дешевое строительство. Зачастую подрядчик, предлагающий самую низкую цену, не имеет достаточно средств для финансирования работ по подписанному им контракту. Помимо этого он может оказаться неспособным предоставить банковские гарантии. В лучшем случае это может привести к отсрочкам, а в худшем – к прекращению работ, что повлечет за собой дополнительные временные и денежные затраты. Следовательно, перед тем как заключать какие-либо соглашения, необходимо тщательно изучить подрядчика.
  

Будут ли цены расти дальше?

Логично сказать «да» на ближайшее будущее. С какой бы стороны мы ни смотрели на этот вопрос, роста цен не избежать. Двумя основными показателями в строительной отрасли являются:

• стоимость строительства;
• цены тендера.
  

Под первым подразумевается стоимость для подрядчика, которая отражает колебания цен на строительные материалы, заводские и трудовые затраты. Под заводскими затратами подразумеваются затраты на заводскую строительную технику, а именно: экскаваторы и другое землеройное оборудование, краны, бетономешалки и т. д.

Хотя резкий рост цен на сталь и цемент, который мы наблюдали с I;квартала 2006 года по IV квартал 2007 года, повториться не должен, однако цены на материалы и рабочую силу будут расти.

Второй пункт представляет собой стоимость для заказчика и включает вышеупомянутые колебания, а также общее состояние рынка. Помимо огромного спроса на торговые, логистические центры, многоквартирные дома, гостиницы, коммерческие центры, загородное жилье, новую инфраструктуру и т.;д., мы берем в расчет Сочи как очень масштабный проект строительства зданий и инфраструктуры для Олимпийских игр 2014 года. Однозначно, что за последние пять лет спрос на строительство будет расти и двигать вверх цены тендеров.

Соответственно, вопрос не в том, будут ли расти цены, а в том, насколько быстро они будут расти. По оптимистичным прогнозам, цены вырастут на 8–10% за этот год, но с учетом неизбежного дефицита квалифицированной рабочей силы и материалов эти цифры могут быть выше.

С другой стороны…

Однако не стоит сочувствовать девелоперу так уж сильно. Рынок аренды офисных, складских и торговых помещений, стоимость гостиничных номеров, квартир, коттеджей и т.д. следуют тем же правилам спроса и предложения, что и рынок строительных материалов. А что происходит с этими ценами за последние два года?