Концептуальные изменения

Косметические процедуры
Пока же владельцы ТРК прибегают в основном к косметическим преобразованиям и некоторой корректировке выбранного курса. Впрочем, эти меры оказываются достаточно эффективными, если речь идет об объектах с удачной локацией и изначально ярким концептом, ориентированным на определенную аудиторию.
Например, ротация арендаторов происходит в ТРК «Сенная» – первом городском молле, открытом в 2003 году рядом с Сенной площадью. Свое присутствие в комплексе сократил супермаркет «Патэрсон», отказавшийся сразу от 900 кв. м. Освободившееся пространство заняли несколько новых магазинов, продливших торговую галерею (Vodoprovod, Esprit и др.). Хозяева «Сенной» от рокировки только выиграли: за счет более мелкой «нарезки» арендная плата за эти площади существенно увеличилась. Чтобы оживить третий уровень ТРК, его усилили мощными спортивными брендами. «Комплексы такого формата, как «Сенная», несколько модифицируясь, могут существовать сколь угодно долго, – поясняет управляющий партнер «АйБи Групп» Юрий Борисов (выступал консультантом и агентом этого проекта). – Важно, чтобы собственник еще на стадии проектирования и строительства учитывал возможность дальнейшей реконцепции и редевелопмента. Обосновать необходимость дополнительных инвестиций бывает непросто. Однако в «Сенной» такой потенциал был заложен, и сегодня это по­зволяет практически безболезненно улучшать комплекс».
Когда ставка на торговлю класса «премиум» не вполне оправдала ожидания владельцев ТК «Владимирский Пассаж», который заработал в том же, 2003 году на Владимирском пр., 19, они разместили в нем фитнес­клуб, ставший дополнительным «магнитом» для покупателей, частично перепланировали торговую зону и привлекли новых арендаторов.
«Гранд Палас» – ровесник вышеназванных комплексов, открывшийся на Невском проспекте как галерея бутиков, напротив, стал бороться за «чистоту рядов», когда оказалось, что часть арендаторов не дотягивает до люксового стандарта. «Ушли те, кто переоценил свои силы. Теперь мы и сами контролируем состав арендаторов, предлагая съехать фирмам, не вписывающимся в концепцию, и привлекая новые марки. Акцент делается на монобрендовых магазинах, чью долю мы постепенно увеличиваем», – рассказывает коммерческий директор галереи бутиков «Гранд Палас» Татьяна Алимова.
Подобные «рабочие моменты» – часть жизни большинства петербургских ТРК, которые успели отработать хотя бы 2–3 года. На кардинальную перекройку, сулящую «новые удачи», решаются немногие девелоперы.

Диктат места
Поскольку опыт реконцепции в Петербурге весьма ограничен, портрет торгового объекта, который уже подвергся этой процедуре (или переживет ее в ближайшем будущем), условен. Однако некоторые родовые черты понятны. Главная из них – неидеальная локация. Если ТЦ расположен рядом с узловой станцией метро, на оживленном перекрестке и т. п., мощный покупательский поток будет компенсировать изъяны концепта и морально устаревший торговый формат, – по крайней мере до появления более сильного конкурента.
Владельцам комплексов, которым не досталось бойкого места, приходится демон­стрировать смекалку. Именно они – первые кандидаты на реконцепцию.
Классический пример – Торговый мир «Светлановский». Один из первых в Петербурге современных ТЦ был открыт в 1998 году на пр. Энгельса, 33, в 10–15 минутах ходьбы от ст. м. «Удельная». В то время это место считалось практически «мертвым» для торговли, хотя проспект Энгельса – одна из самых проездных трасс, связывающих центр города с престижными северными районами и пригородами. Комплекс заработал в бывшем цехе завода «Светлана», заняв в нем первые два уровня (около 7500 кв. м торговых площадей). Инвестор – ООО «Торговый Дом Акинорев & К» – изначально делал ставку на состоятельную публику. Хотя восемь лет назад, естественно, было сформулировано лишь общее направление развития, а не четко выверенная концепция. «Площади запускались по мере их комплектования арендаторами», – поясняет коммерческий директор Торгового мира «Светлановский» Елена Захарова. В результате основную часть первого этажа заняла компания «Евродом» с товарами для ремонта и интерьера. Другим «якорем» стала сеть бытовой техники «Альтернатива Синицы». Был допущен и ряд планировочных ошибок. Например, на первом этаже, поделенном между несколькими арендаторами, торговая галерея отсутствовала как таковая. Главным же «магнитом» и визитной карточкой «Светлановского» всегда оставались авторские магазины одежды и обуви на втором уровне, представлявшие известные бренды. Впрочем, они перемежались торговыми точками скромных ИЧП.
Решение о дальнейшем развитии комплекса и переделке действующих площадей было принято в 2003 году. Собственник привлек в качестве консультанта компанию Colliers International (Петербург). «Реконструкция происходила в строгом соответствии с новой концепцией. Мы ставили своей целью показать «изюминку» проекта и более четко ориентировать его на целевую аудиторию, – рассказывает старший консультант департамента торговой недвижимости Colliers International Татьяна Чурсина. – При этом «Светлановский» целиком не закрывался: слишком высок был риск того, что покупатели забудут про ком­плекс за время его простоя, а основные арендаторы уйдут. Поэтому площади вводились поэтапно в течение 2004–2006 годов».
Сегодня работы практически завершены. Все новые магазины должны открыться, по прогнозу Елены Захаровой, до конца года. «Поскольку собственники комплекса очень гибки, не исключено, что мы продолжим ротацию арендаторов и будем изыскивать резервы площадей», – уточняет г­жа Захарова.
В результате реконструкции торговое пространство «Светлановского» практически утроилось, достигнув примерно 25 тыс. кв. м (из них около 20 тыс. «квадратов» – арендопригодные площади). Магазины заняли четыре уровня плюс антресоли (средняя высота потолков в бывшем цехе – 7 м, что позволило создать «половинные» этажи). На пятом ярусе на 3500 кв. м расположился спортивный клуб сети «Мега Джим» (первый в Петербурге), а также ресторан японской кухни «Евразия». В отдельном крыле открылся бизнес­центр (еще около 8 тыс. кв. м). В здании появились эскалаторы, а на фасаде – панорамные лифты. Паркинг для посетителей ТЦ рассчитан примерно на 250 машин.
Сегодня в Торговом мире «Светлановский» около сотни арендаторов. Вакантные площади отсутствуют. Диапазон ставок – 20–100 у.е./кв. м в месяц (актуальный курс – 35 руб.). Договоры в основном долгосрочные.
В комплексе несколько «якорей». В августе на первом этаже откроется гастроном столичной сети «Глобус Гурмэ» с торговым залом около 1 тыс. кв. м. На третьем уровне 3 тыс. кв. м занимает «М.видео». Четвертый этаж – мебельное царство: на 1300 кв. м разместились «Кухни России», 600 кв. м отдано компании Dream lake.
Магазины в галерее площадью от 70 до 200 кв. м по уровню представленных марок и ценам конкурируют с «Гранд Паласом»: одежда «Кашемир и шелк», «Дипломат», Milano и др., обувь Bouton shoes и «Апорина», парфюмерия Brocard, детские товары Orchestra и т. д.
Ежедневно комплекс посещают в среднем 5 тыс. человек. «В результате реконцепции мы рассчитываем увеличить этот показатель до 8 тыс. Это достаточно и оптимально. Публика, на которую ориентирован комплекс, весьма чувствительна к качеству обслуживания. У нас практически нет случайных посетителей. Примерно 70% покупателей – постоянные. Это в основном солидные люди за тридцать с высоким доходом», – поясняет Елена Захарова.
По подсчетам специалистов Colliers International, по итогам проведенной реконцепции арендный доход «Светлановского» увеличился более чем на 300%.
В деле реконцепции возраст объекта не имеет решающего значения. Например, ТК «Космополис» открылся на Выборгском шоссе весной 2005­го, однако его владелец – компания «Ольвен СПб» (основной акционер банк «Санкт­Петербург») – уже начал этот процесс. Основная цель – повысить заполняемость и посещаемость комплекса, расположенного в престижном северном районе Шувалово­Озерки, но в некотором удалении от метро. Общая площадь четырехэтажного «Космополиса» – 20 700 кв. м, арендопригодная – 11 тыс. кв. м. В комплексе есть подземная парковка на 136 мест, еще примерно 150 авто можно оставить рядом со зданием.
«Когда в начале 2000 годов мы думали над концепцией ТК, то пришли к правильным выводам – делать комплекс категории «премиум», ориентированный на состоятельных обитателей Озерков и ближайших пригородов. Однако эта идея опередила время. В результате непродуманные действия привлеченных консультантов привели к тому, что в комплексе появилось довольно много магазинов, не соответствующих его уровню. Теперь мы пытаемся вернуться к «истокам» и за счет ротации обновить состав марок. Кстати, эксперты, которым мы недавно заказывали маркетинговое исследование, нашли много общего между столичным Рублевским шоссе и нашим Выборгским», – комментирует генеральный директор компании «Ольвен СПб» Евгений Крянин.
Задача обновления ТК осложняется тем, что на этапе строительства примерно 30% площадей были проданы в собственность торговым операторам, часть которых не вписывается в новую концепцию. Например, компания «Мир Техники» стала владельцем примерно 1700 кв. м на втором этаже, однако так и не открыла в «Космополисе» свой магазин. Сейчас она думает над выходом из проекта, но переделывать в торговую галерею помещение, изначально спланированное под супермаркет бытовой техники, будет непросто.
Текущая заполняемость «Космополиса» – около 60%. Диапазон арендных ставок – 25–60 у.е./кв. м в месяц – в целом ниже среднегородского уровня. Ежедневная посещаемость – 1,5–2 тыс. человек. На реконцепцию собственники отводят от года до двух. В результате арендный доход должен удвоиться, а человекопоток вырасти до 3–3,5 тыс.
На имидж респектабельного ТЦ уже претендуют супермаркет финской сети «Супер Сива», занявший 1760 кв. м на первом уровне, концептуальный ресторан «Обезьяна», камерный фитнес­центр Extra Sport, магазины «Л`Этуаль», Roccobarocco, Versace Sport, «Бюстье», Carlo Pazolini, несколько дорогих мебельных салонов (Albert&Stein, Mr`Doors, Paolo Marchetti). «Эти арендаторы чувствуют себя у нас очень комфортно, а вот демократичный интерьерный супермаркет «МЕСТО» закрылся: покупателей оказалось слишком мало, не помог даже самый большой по городу размер чека для этой сети», – рассказывает г­н Крянин. Эта же участь постигла магазин одежды для покупателей среднего класса «Яппи» и некоторых других арендаторов. Скорее всего фуд­корт заменит ресторанный оператор, специализирующийся на высокой кухне. «Мы проведем реконцепцию без закрытия комплекса. Конструктив здания затронут не будет. При этом и фасад, и интерьеры должны преобразиться», – говорит Евгений Крянин.
О реконцепции задумался и владелец ТК River House на ул. Академика Павлова, 5 (Петроградская сторона), – столичный холдинг «Промсвязьнедвижимость». Торговые площади соседствуют с одноименным бизнес­центром класса В+, а само место в большей степени подходит именно для офисной функции. Магазины занимают в деловом комплексе, сданном в эксплуатацию в прошлом году, два этажа (общая площадь – 16 600 кв. м). Среди арендаторов преобладают крупные «якоря» – гипермаркеты «Рамстор» и «М.видео», универмаг «Спортмастер», магазин «Иль де Ботэ» и др. Арендная ставка – от $25/кв. м в месяц.
Собственник заключил договор на реконцепцию с консалтинговой фирмой London Consulting & Management Company (LCMC). «Сейчас мы выполняем для «Промсвязьнедвижимости» исследование рынка, чтобы по его итогам выбрать стратегию развития объекта, – рассказывает управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин. – Особых проблем у этого ТК нет. Здесь хороший набор «якорей» и нормальная галерея. Загрузка площадей составляет 85–90%. Однако из­за особенностей локации посещаемость не очень велика, и нужно вкладывать более серьезные средства в маркетинговую поддержку комплекса. Возможно, придется перепланировать часть пространства, сделав акцент на более мелкую «нарезку» помещений. Это позволит, с одной стороны, расширить ассортимент комплекса и привлечь за счет этого новых покупателей, а с другой – сдавать помещения по более высоким ставкам. Возможно, собственник примет решение об увеличении самого объекта за счет развлекательной составляющей».
Весной закрылся на реконструкцию ТК «Балтийский», расположенный на Большом проспекте Васильевского острова, на значительном удалении от метро. Он принадлежит холдингу «Адамант» и вышел на рынок осенью 2000­го. Инвестор превратил в модный по тем временам ТЦ здание фабрики­кухни, сохранив облик памятника конструктивизма. Общая площадь трехэтажного комплекса – около 12 тыс. кв. м, арендопригодная – около 5 тыс. «квадратов». Сюда съезжались состоятельные покупатели из разных районов, тогда еще не избалованные нынешним бутиковым изобилием Невского. Маленькие магазинчики (площадью от 12 до 30 кв. м) держали частные предприниматели, сами доставлявшие товар из­за границы.
«Очевидно, что этот формат морально устарел, – говорит генеральный директор УК «Адамант» Владимир Лиепин. – Мы полностью обновим интерьеры и увеличим площадь магазинов до 40–80 кв. м. При этом концепция ТК останется прежней – бутиковая торговля. На третьем этаже мы задумали, например, галерею русского дизайна».
Над проектом реновации «Балтийского» работает архитектурное бюро SUAR’T. Обновленный комплекс, по плану, заработает осенью. Больше половины нынешних арендаторов сохранят за собой места. Диапазон арендных ставок в «Балтийском» – $70–100/кв. м в месяц.
Кстати, «Адамант», которому на конец I квартала 2006 года принадлежали в Петербурге 12 ТРК общей площадью 456 600 кв. м (расположенные преимущественно в «спальных» районах, рядом с узловыми станциями метро), уже вплотную занялся реконцепцией. Постоянно эволюционирует ТК «Балканский», заработавший в середине 1990­х рядом со ст. м. «Купчино» как павильонный городок. Сегодня в его состав входят преимущественно капитальные строения общей площадью 45 тыс. кв. м. Среди торговых операторов – мультиплекс «Кронверк Синема», универсам «Патэрсон», строительный двор «Домовой», универмаги «Интерспорт» и «Компьютерный мир» и др. Осенью 2006 года в эксплуатацию сдается новый торгово­офисный корпус общей площадью 13 тыс. кв. м с книжным супермаркетом «Буквоед», универмагом «Банана­Мама», спортивным магазином Rockland и др.
Начался процесс реконцепции ТК «Академический», расположенного у одноименной станции метро и также принадлежащего «Адаманту».

Постсоветское торговое пространство
Отдельная тема – жизнь и закрытие город­ских универмагов, ведущих историю с советских времен. Некоторые, как, например, «Нарвский», рядом со ст. м. «Ленинский проспект», практически прекратили свое существование, уступив площади нескольким автономным сетевым магазинам. Другим предстоит реконцепция. Так, столичная компания Mercury ведет реконструкцию здания «Дома Ленинградской торговли» на Большой Конюшенной улице. Новые собственники «Пассажа» на Невском проспекте (москов­ская «СТ Групп» и петербургский «Адамант») хотят превратить его галерею дорогих магазинов. Предполагается, что оператором обновленного универмага станет московский ГУМ.
Интересный пример эволюции предприятия советской торговли – универмаг «Кировский» на пл. Стачек, работающий с 1931 года. В начале 2000­х его площади стали сдаваться в аренду, а активная реконцепция универмага (без его закрытия) началась в 2003­м. Главным консультантом выступила Colliers International (Петербург).
За три года площадь объекта увеличилась вдвое – с 7 тыс. до 14 тыс. кв. м – в основном за счет подсобных помещений. «Мы исправили ошибки в зонировании и помогли сформировать пул арендаторов, который соответствует образу демократичного торгового центра. Вакантных помещений в комплексе сегодня нет. При этом сам универмаг успешно продолжает собственную торговлю примерно на 15% площадей. Например, здесь сильный отдел мужской одежды, который занимает весь 4­й этаж. Недавно появился и новый бренд «Детский квартал», – рассказывает консультант департамента торговой недвижимости Colliers International Светлана Махлаева.
Среди «якорей» «Кировского» – супермаркеты «Эльдорадо» (1700 кв. м) и «МЕСТО» (700 кв. м), универмаг «Интерспорт», крупные магазины одежды Oggi и Sela и др.
Реконцепция, на которую уже потрачено несколько миллионов долларов, еще не завершена. Собственники ожидают, что их вложения окупятся до 2009 года.

Восстановлению не подлежит
Такую эпитафию, увы, уже пора произнести над некоторыми петербургскими ТЦ. Реконцепция в данном случае бесполезна. Последние месяцы доживает ТК «Фрунзенский» на Московском проспекте. Из четырех торговых уровней жизнь сегодня теплится только на первом. Прошлым летом собственник объекта – ООО «Топаз», входящий в корпорацию «Евросервис», – продал «Фрунзенский» JFC Group, компании, специализирующейся на экспорте фруктов. Цена сделки оказалась весьма скромной: объект общей площадью 14 тыс. кв. м с прилегающим участком был реализован, по экспертным данным, за несколько миллионов долларов. Новый владелец намерен свернуть здесь торговлю и превратить здание в бизнес­центр. Значительную его часть займет головной офис JFC Group, остальные помещения будут сдаваться в аренду.
История «Фрунзенского» – цепь печальных совпадений. Универмаг, построенный в монументальном сталинском стиле, сгорел еще при советской власти. Затем был приватизирован, отремонтирован и превращен в ТЦ ярмарочного типа, сменил собственника и вновь реконструировался – уже с участием профессиональных консультантов, претендуя на современный формат. Однако торговля так и не пошла, арендаторы постоянно менялись, и постепенно история «Фрунзенского» подошла к логическому концу.
«Проект был погребен под грудой неблагоприятных обстоятельств: каждое из них можно было преодолеть, но вместе они образовали критическую массу» – таков вердикт экспертов. Поскольку здание бывшего универмага имеет статус памятника местного значения, инвестору пришлось сохранять исторические колонны и лестницы, в результате чего планировка оказалась крайне неэффективной. Не удалось согласовать удобный левый поворот с оживленного Московского проспекта. Не был построен многоярусный паркинг и не освоено свободное дворовое пространство. Кстати, другой проект корпорации «Евросервис» – ТК «Перинные ряды», построенный в очень удачном месте, на Невском пр., рядом с Большим Гостиным двором, – сегодня тоже требует реконцепции.
В начале 2006 года «Адамант» закрыл ТК ярмарочного типа «Шувалово», рядом со ст. м. «Пр. Просвещения», и распродал его помещения под несколько крупных магазинов.
Торговый центр общей площадью около 11 тыс. кв. м действовал с 1998 года, располагаясь на двух нижних этажах жилого комплекса. Количество 15–20­метровых магазинчиков достигало 280: стандартные узкие проходы, навязчиво повторяющийся от одной торговой точки к другой ассортимент из турецко­китайского ширпотреба и отсутствие какой бы то ни было навигации. «Комплекс не подлежал реконструкции, потому что располагался во встроенных помещениях, над которыми живут люди. Поэтому было принято решение с ним расстаться», – говорит президент холдинга «Адамант» Игорь Лейтис.
Площади поделили на шесть автономных блоков с отдельными входами. По экспертной оценке, цена продажи составила в среднем $2500/кв. м.
«Стандартные ошибки девелопера, которые рано или поздно потребуют реконцепции, – это соблазн использовать под застройку весь участок и сделать здание многоэтажным, неправильно сформированный tenant mix, при котором не возникает синергии между торговыми операторами, и т. п. Все большее значение приобретает благоприятный микроклимат ТК, его общее гостеприим­ство: удобные диванчики в галереях, малые архитектурные формы, теплое освещение, цветовое решение интерьеров. Без этого даже правильно построенный и запущенный комплекс вряд ли станет успешным», – считает Юрий Борисов.
По оценке генерального директора Colliers International (Петербург) Бориса Юшенкова, процесс реконцепции наберет силу в 2007–2008 годах, когда в дополнение к «Гранд Каньону», «Южному Полюсу» и др. заработают обе «Меги», ТРК «Питер Радуга» и другие творения международных девелоперов. «За этот период в зоне КАД, на выездных маги­стралях будет построено не менее 1 млн. кв. м новых торговых объектов высокого качества. Конкуренция на рынке станет действительно жесткой. Поэтому, я думаю, 2008­й станет годом заката торговых центров формата 1990­х. Задумываться об их реконцепции уже поздно, так как этот процесс обычно занимает 1–2 года. Для некоторых объектов наилучшим решением станет снос», – прогнозирует г­н Юшенков.