Новости
Компании
Назад
31 Июля 2008, 20:00
Инвестиции в стройку: чем выше степень риска, тем больше доходность
Вырытый котлован под еще несуществующее здание – это уже повод для сделки купли-продажи квадратных метров. По разным оценкам экспертов, при приобретении готового объекта инвестор может рассчитывать на доходность 20% в год, а при вхождении в проект на ранней стадии строительства – на 40%, а то и больше. Однако вместе с ростом потенциальной прибыли увеличивается и риск возможных финансовых потерь. Причинами могут стать как затягивание сроков строительства или вовсе его «замораживание», так и необдуманный выбор объекта для инвестирования, который впоследствии может оказаться не востребованным на рынке.
С прицелом на прибыль
На фоне стагнации цен на жилую недвижимость в Уральском регионе растет привлекательность вложений в рискованный, но вместе с тем более прибыльный сектор коммерческой недвижимости, цены в котором не сбавляют темпов роста. Так, с января по май 2008 года стоимость жилой недвижимости в крупнейших городах Урала поднялась в среднем на 5%. Причем весь рост съела инфляция: по данным Росстата, за первое полугодие она составила по России около 8%.
Цены на коммерческую недвижимость в городах Урала растут неравномерно, но инфляцию опережают. По информации аналитического центра «Эксперт-Урал», по данным за январь–май 2008 года, средняя цена предложения на рынке купли-продажи торговой недвижимости Екатеринбурга выросла на 13,5%, Челябинска – на 15%, Тюмени – на 11,6%. Менее динамичным был прирост на рынке офисной недвижимости в Екатеринбурге – 5,6% и Тюмени – 5,1%, зато отличился Челябинск с показателем 19%. На рынке складской недвижимости стоимость квадратного метра выросла в среднем на 12%.
Такая картина привлекает на рынок коммерческой недвижимости все больше инвесторов. Наиболее интересной для инвесторов является покупка площадей на стадии строительства объекта, так как цены на нулевом цикле значительно ниже стоимости готовых помещений. По данным консалтинговой компании Colliers International, в среднем в России ставка доходности при инвестициях в готовые объекты составляет 12–14%, строящимся – около 20%. В Jones Lang LaSalle приводят более высокие показатели: от 20% – при покупке готового объекта, а при вхождении в проект на ранней стадии строительства – 40%.
Игроки уральского рынка коммерческой недвижимости называют еще более высокие ставки доходности. Например, по словам руководителя управления девелопмента группы компаний AVS Group Алексея Гущина, покупка офисов на нулевом цикле строительства по-прежнему привлекательна, поскольку за время работ стоимость объекта может вырасти до 70%, порог вхождения в сегмент уральской офисной недвижимости на нулевой стадии относительно невысок – от 55 тыс. рублей. Для сравнения: по информации Уральской палаты недвижимости (УПН), стоимость квадратного метра в готовых проектах региона составляет более 95 тыс. рублей.
Учитывая тенденции рынка, по данным руководителя аналитического отдела УПН Михаила Хорькова, в настоящее время в Уральском регионе около 70% площадей покупается на стадии строительства для собственных нужд компаний с целью экономии и 30% с инвестиционной целью – для перепродажи или дальнейшей сдачи в аренду. Ведь только одна сдача коммерческих площадей в аренду позволяет частично «отбить» инвестиции в первые годы владения объектом. Например, в Екатеринбурге, по подсчетам центра недвижимости «МАН», рентная доходность в офисах класса В составляет 7–10% в год, а сроки окупаемости – в среднем 5–8 лет. Инвестиции в торговый объект обычно окупаются еще раньше – за 3–4 года. При этом, добавляют в «МАН», капитализация готового объекта торговой недвижимости стабильно прибавляет 20–25% в год от его первоначальной стоимости. Это позволяет собственникам периодически поднимать ставки аренды, а потом при желании продать подорожавшую недвижимость и получить дополнительные проценты.
Юридические нюансы
Вместе с ростом потенциальной прибыли от вложений в объекты коммерческой недвижимости на этапе строительства увеличивается и риск возможных финансовых потерь. Так, по словам генерального директора девелоперской компании «Энергоинвест» Виктора Лебедева, чем раньше инвестируются средства в объект, тем больше доходность, то есть покупка объекта на ранней стадии строительства позволяет инвестору значительно сэкономить на стоимости и получить больше прибыли. К моменту сдачи объекта в эксплуатацию стоимость 1 кв. м. возрастает в разы. Кроме того, недвижимость на стадии строительства продается с поэтапной системой оплаты – в рассрочку. По мнению г-на Лебедева, лучше всего инвестировать еще на стадии получения земельных участков под строительство. «Однако в этом вопросе существуют свои сложности. С момента получения земли до начала строительства может пройти немало времени. Если инвестор готов ждать четыре-пять лет, то это оптимальный вариант. Если же время ожидания получения прибыли ограничено 1,5–2 годами, то начальная стадия строительства – более приемлемый вариант. При инвестировании в проекты на стадии получения земельного участка надо либо иметь опыт участия в строительстве в качестве застройщика, либо надежных партнеров – необходимо убедиться, что застройщик заслуживает доверия», – считает глава компании «Энергоинвест». С ним согласен и руководитель управления девелопмента группы компаний AVS Group Алексей Гущин. Существуют прецеденты, когда помещения в здании продавались, а в дальнейшем застройщик не мог довести строительство до завершения, к примеру, по причине отсутствия разрешительной документации. Также многие застройщики не укладываются в указанные в договоре сроки строительства, что отодвигает время получения желанного свидетельства на несколько месяцев, а возможно, и на несколько лет. «В итоге покупатель может и не получить свои вложения назад, потому что добиться возврата денег от неблагонадежного застройщика непросто. Главная опасность в этом случае – риск не получить готовое помещение и не вернуть вложенные средства», – подчеркнул г-н Гущин.
Этих рисков можно избежать, если учесть все юридические особенности сделки. Как рассказала директор по продажам инвестиционной компании «РЭД» Татьяна Ветчинкина, если покупается готовое здание, то сделка оформляется как продажа объекта недвижимости, а на ранней стадии в большинстве случаев объект оформляется на отдельное юридическое лицо, соответственно сделка с объектом происходит как продажа от имени юридического лица. Юристконсультант отдела правового обслуживания и юридического сопровождения операций с недвижимым имуществом юридической фирмы «ЛЕВЪ» Александр Малмыгин отметил, что право на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, которые подтверждают право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества. Это проектно-сметная документация, а также документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства, а именно: свидетельство о праве собственности на землю, свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, договоры аренды земельного участка. «Зачастую возможность зарегистрировать за собой право собственности на недострой имеет только застройщик, так как земельный участок обычно предоставлен ему», – указал г-н Малмыгин.
По словам партнера по гражданской практике коллегии адвокатов «Частное Право» Аркадия Майфата, сложность в такой сделке заключается в том, что на этапе строительства имеются не все необходимые документы для последующей регистрации права собственности. Они будут оформлены после завершения строительства. «Выходит, что только через значительное время приобретатель сможет получить документы о праве собственности. Нельзя исключить, что эти документы могут никогда и не появиться из-за проблем с землей, проектными документами или с получением разрешения на строительство», – уточнил г-н Майфат.
Что касается сроков оформления сделки, по словам юристов, если все документы готовы, то оформление прав собственности ничем не отличается от оформления купли-продажи. Все документы сдаются в Федеральную регистрационную службу, и в срок не более двух месяцев приобретатель получает свидетельство о собственности. «Другой вопрос: как долго будут готовиться эти необходимые документы? И опять-таки, все это зависит от того, насколько точно застройщик соблюдает существующие требования, то есть имеются ли у него необходимые документы на землю, разрешение на строительство, утвержденный проект. К примеру, в Екатеринбурге очередь на государственную экспертизу проектов больше года. Многие здания возводятся без утвержденных проектов, с использованием только технической документации», – добавил г-н Майфат.
Необдуманный вклад
Впрочем, риски, связанные с затягивание сроков строительства или вовсе его «замораживанием», не единственные. Причиной финансовых потерь может стать необдуманный выбор объекта для инвестирования, который впоследствии может оказаться не востребованным на рынке. Участники рынка сходятся во мнении, что при покупке объекта коммерческой недвижимости с целью дальнейшей выгодной сдачи в аренду или продажи необходимо учитывать общие тенденции на рынке недвижимости, особенности деятельности в этом направлении органов государственной власти и спрос конкретных арендаторов в данном сегменте рынка. Так, по словам директора по продажам инвестиционной компании «РЭД» Татьяны Ветчинкиной, следует отличать профиль объектов при инвестировании средств. Для вложения средств с целью получения прибыли наиболее выгодны торговые и офисные помещения, учитывая их относительно небольшой срок окупаемости – в среднем до 5 и 7 лет соответственно. А вот склады и производственные помещения обычно приобретаются компаниями для собственных нужд с учетом их длительного срока окупаемости (10–12 лет).
Более того, существует распространенная точка зрения, что для успешного инвестирования в нежилую недвижимость необходимо учитывать основное в данном случае качество – способность приносить доход тому, кто ее использует. Поэтому выбирать объект надо так, чтобы удовлетворить требования будущих арендаторов и конкретного направления их бизнеса. Помещения, в разной степени удовлетворяющие этим требованиям, принесут соответственно и разный доход. Однако генеральный директор девелоперской компании «Энергоинвест» Виктор Лебедев отметил, что, в отличие от рынка жилья, для большинства проектов коммерческой недвижимости нет понятного круга целевых потребителей на перспективу и, как следствие, нет точных прогнозов по срокам возврата вложений. Отчасти с ним согласен генеральный директор агентства недвижимости «Метрополия» Сергей Бузунов: «Все зависит от проекта, но нужно понимать, что концепции довольно быстро устаревают, изменяются требования конечных потребителей продукта, появляются новые конкурирующие объекты. Поэтому, как правило, при инвестиционной покупке объекта на этапе строительства в его концепцию вносятся изменения». По мнению г-на Лебедева, чаще всего причина вынужденной смены концепции – допущенные еще на стадии проектирования ошибки, самые распространенные из которых – отсутствие предварительного анализа конкурентной среды и потребностей рынка. Результат – несоответствие предпочтениям потребителей. «Ошибки могут «убить» проект за несколько месяцев, но на стадии строительства значительную их часть еще можно исправить. Кроме того, смена концепции или функциональности объекта на стадии строительства позволит избежать многих проблем в будущем и значительно сэкономить», – считает он.
С целью минимизации концептуальных рисков объект следует покупать на ранней стадии строительства, уверена г-жа Ветчинкина: «Тогда компания может внести изменения в объект, изменить его согласно своим потребностям и требованиям. И это гораздо выгоднее, чем перестраивать готовый объект».
Навстречу Западу
Как указывают в Уральской палате недвижимости, в настоящее время чаще всего основными участниками инвестиционных сделок на уральском рынке коммерческой недвижимости являются некрупные игроки рынка или частные лица. Учитывая небольшие финансовые возможности, они приобретают обычно либо коммерческие площади на первых этажах жилых домов, либо небольшие помещения в офисных и торговых центрах. По словам руководителя аналитического отдела УПН Михаила Хорькова, в последнее время намечается тенденция, когда компания-застройщик предпочитает строить здание за счет собственных средств или за счет банковских кредитов, а в дальнейшем сдавать коммерческую недвижимость в аренду, оставляя здание в своей собственности. По его мнению, в перспективе на уральском рынке следует ожидать укрупнения инвестиционных сделок – продажу целых объектов большой площади. Как сообщил заместитель директора департамента инвестиционного консалтинга Colliers International Владимир Сергунин, это связано с интересом федеральных и международных инвестиционных фондов недвижимости к регионам в России. Так, сегодня ставки капитализации в России в 1,5 раза выше, чем в Европе: в Москве и Санкт-Петербурге они составляют 8–10%, в регионах 10–12%. Для сравнения: в Западной Европе и Скандинавских странах ставки в среднем 4–6%, в странах Центральной и Восточной Европы – 5,5–8%.
Г-н Сергунин считает, что в настоящее время тормозом крупных инвестиционных сделок в Уральском регионе являются юридическая неподготовленность объектов, завышенные ожидания собственников по цене (разница между заявленной и фактической ценой продажи может доходить до 20% и более), а также непонимание инвестором специфики работы с государственными структурами РФ.
На фоне стагнации цен на жилую недвижимость в Уральском регионе растет привлекательность вложений в рискованный, но вместе с тем более прибыльный сектор коммерческой недвижимости, цены в котором не сбавляют темпов роста. Так, с января по май 2008 года стоимость жилой недвижимости в крупнейших городах Урала поднялась в среднем на 5%. Причем весь рост съела инфляция: по данным Росстата, за первое полугодие она составила по России около 8%.
Цены на коммерческую недвижимость в городах Урала растут неравномерно, но инфляцию опережают. По информации аналитического центра «Эксперт-Урал», по данным за январь–май 2008 года, средняя цена предложения на рынке купли-продажи торговой недвижимости Екатеринбурга выросла на 13,5%, Челябинска – на 15%, Тюмени – на 11,6%. Менее динамичным был прирост на рынке офисной недвижимости в Екатеринбурге – 5,6% и Тюмени – 5,1%, зато отличился Челябинск с показателем 19%. На рынке складской недвижимости стоимость квадратного метра выросла в среднем на 12%.
Такая картина привлекает на рынок коммерческой недвижимости все больше инвесторов. Наиболее интересной для инвесторов является покупка площадей на стадии строительства объекта, так как цены на нулевом цикле значительно ниже стоимости готовых помещений. По данным консалтинговой компании Colliers International, в среднем в России ставка доходности при инвестициях в готовые объекты составляет 12–14%, строящимся – около 20%. В Jones Lang LaSalle приводят более высокие показатели: от 20% – при покупке готового объекта, а при вхождении в проект на ранней стадии строительства – 40%.
Игроки уральского рынка коммерческой недвижимости называют еще более высокие ставки доходности. Например, по словам руководителя управления девелопмента группы компаний AVS Group Алексея Гущина, покупка офисов на нулевом цикле строительства по-прежнему привлекательна, поскольку за время работ стоимость объекта может вырасти до 70%, порог вхождения в сегмент уральской офисной недвижимости на нулевой стадии относительно невысок – от 55 тыс. рублей. Для сравнения: по информации Уральской палаты недвижимости (УПН), стоимость квадратного метра в готовых проектах региона составляет более 95 тыс. рублей.
Учитывая тенденции рынка, по данным руководителя аналитического отдела УПН Михаила Хорькова, в настоящее время в Уральском регионе около 70% площадей покупается на стадии строительства для собственных нужд компаний с целью экономии и 30% с инвестиционной целью – для перепродажи или дальнейшей сдачи в аренду. Ведь только одна сдача коммерческих площадей в аренду позволяет частично «отбить» инвестиции в первые годы владения объектом. Например, в Екатеринбурге, по подсчетам центра недвижимости «МАН», рентная доходность в офисах класса В составляет 7–10% в год, а сроки окупаемости – в среднем 5–8 лет. Инвестиции в торговый объект обычно окупаются еще раньше – за 3–4 года. При этом, добавляют в «МАН», капитализация готового объекта торговой недвижимости стабильно прибавляет 20–25% в год от его первоначальной стоимости. Это позволяет собственникам периодически поднимать ставки аренды, а потом при желании продать подорожавшую недвижимость и получить дополнительные проценты.
Юридические нюансы
Вместе с ростом потенциальной прибыли от вложений в объекты коммерческой недвижимости на этапе строительства увеличивается и риск возможных финансовых потерь. Так, по словам генерального директора девелоперской компании «Энергоинвест» Виктора Лебедева, чем раньше инвестируются средства в объект, тем больше доходность, то есть покупка объекта на ранней стадии строительства позволяет инвестору значительно сэкономить на стоимости и получить больше прибыли. К моменту сдачи объекта в эксплуатацию стоимость 1 кв. м. возрастает в разы. Кроме того, недвижимость на стадии строительства продается с поэтапной системой оплаты – в рассрочку. По мнению г-на Лебедева, лучше всего инвестировать еще на стадии получения земельных участков под строительство. «Однако в этом вопросе существуют свои сложности. С момента получения земли до начала строительства может пройти немало времени. Если инвестор готов ждать четыре-пять лет, то это оптимальный вариант. Если же время ожидания получения прибыли ограничено 1,5–2 годами, то начальная стадия строительства – более приемлемый вариант. При инвестировании в проекты на стадии получения земельного участка надо либо иметь опыт участия в строительстве в качестве застройщика, либо надежных партнеров – необходимо убедиться, что застройщик заслуживает доверия», – считает глава компании «Энергоинвест». С ним согласен и руководитель управления девелопмента группы компаний AVS Group Алексей Гущин. Существуют прецеденты, когда помещения в здании продавались, а в дальнейшем застройщик не мог довести строительство до завершения, к примеру, по причине отсутствия разрешительной документации. Также многие застройщики не укладываются в указанные в договоре сроки строительства, что отодвигает время получения желанного свидетельства на несколько месяцев, а возможно, и на несколько лет. «В итоге покупатель может и не получить свои вложения назад, потому что добиться возврата денег от неблагонадежного застройщика непросто. Главная опасность в этом случае – риск не получить готовое помещение и не вернуть вложенные средства», – подчеркнул г-н Гущин.
Этих рисков можно избежать, если учесть все юридические особенности сделки. Как рассказала директор по продажам инвестиционной компании «РЭД» Татьяна Ветчинкина, если покупается готовое здание, то сделка оформляется как продажа объекта недвижимости, а на ранней стадии в большинстве случаев объект оформляется на отдельное юридическое лицо, соответственно сделка с объектом происходит как продажа от имени юридического лица. Юристконсультант отдела правового обслуживания и юридического сопровождения операций с недвижимым имуществом юридической фирмы «ЛЕВЪ» Александр Малмыгин отметил, что право на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, которые подтверждают право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества. Это проектно-сметная документация, а также документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства, а именно: свидетельство о праве собственности на землю, свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, договоры аренды земельного участка. «Зачастую возможность зарегистрировать за собой право собственности на недострой имеет только застройщик, так как земельный участок обычно предоставлен ему», – указал г-н Малмыгин.
По словам партнера по гражданской практике коллегии адвокатов «Частное Право» Аркадия Майфата, сложность в такой сделке заключается в том, что на этапе строительства имеются не все необходимые документы для последующей регистрации права собственности. Они будут оформлены после завершения строительства. «Выходит, что только через значительное время приобретатель сможет получить документы о праве собственности. Нельзя исключить, что эти документы могут никогда и не появиться из-за проблем с землей, проектными документами или с получением разрешения на строительство», – уточнил г-н Майфат.
Что касается сроков оформления сделки, по словам юристов, если все документы готовы, то оформление прав собственности ничем не отличается от оформления купли-продажи. Все документы сдаются в Федеральную регистрационную службу, и в срок не более двух месяцев приобретатель получает свидетельство о собственности. «Другой вопрос: как долго будут готовиться эти необходимые документы? И опять-таки, все это зависит от того, насколько точно застройщик соблюдает существующие требования, то есть имеются ли у него необходимые документы на землю, разрешение на строительство, утвержденный проект. К примеру, в Екатеринбурге очередь на государственную экспертизу проектов больше года. Многие здания возводятся без утвержденных проектов, с использованием только технической документации», – добавил г-н Майфат.
Необдуманный вклад
Впрочем, риски, связанные с затягивание сроков строительства или вовсе его «замораживанием», не единственные. Причиной финансовых потерь может стать необдуманный выбор объекта для инвестирования, который впоследствии может оказаться не востребованным на рынке. Участники рынка сходятся во мнении, что при покупке объекта коммерческой недвижимости с целью дальнейшей выгодной сдачи в аренду или продажи необходимо учитывать общие тенденции на рынке недвижимости, особенности деятельности в этом направлении органов государственной власти и спрос конкретных арендаторов в данном сегменте рынка. Так, по словам директора по продажам инвестиционной компании «РЭД» Татьяны Ветчинкиной, следует отличать профиль объектов при инвестировании средств. Для вложения средств с целью получения прибыли наиболее выгодны торговые и офисные помещения, учитывая их относительно небольшой срок окупаемости – в среднем до 5 и 7 лет соответственно. А вот склады и производственные помещения обычно приобретаются компаниями для собственных нужд с учетом их длительного срока окупаемости (10–12 лет).
Более того, существует распространенная точка зрения, что для успешного инвестирования в нежилую недвижимость необходимо учитывать основное в данном случае качество – способность приносить доход тому, кто ее использует. Поэтому выбирать объект надо так, чтобы удовлетворить требования будущих арендаторов и конкретного направления их бизнеса. Помещения, в разной степени удовлетворяющие этим требованиям, принесут соответственно и разный доход. Однако генеральный директор девелоперской компании «Энергоинвест» Виктор Лебедев отметил, что, в отличие от рынка жилья, для большинства проектов коммерческой недвижимости нет понятного круга целевых потребителей на перспективу и, как следствие, нет точных прогнозов по срокам возврата вложений. Отчасти с ним согласен генеральный директор агентства недвижимости «Метрополия» Сергей Бузунов: «Все зависит от проекта, но нужно понимать, что концепции довольно быстро устаревают, изменяются требования конечных потребителей продукта, появляются новые конкурирующие объекты. Поэтому, как правило, при инвестиционной покупке объекта на этапе строительства в его концепцию вносятся изменения». По мнению г-на Лебедева, чаще всего причина вынужденной смены концепции – допущенные еще на стадии проектирования ошибки, самые распространенные из которых – отсутствие предварительного анализа конкурентной среды и потребностей рынка. Результат – несоответствие предпочтениям потребителей. «Ошибки могут «убить» проект за несколько месяцев, но на стадии строительства значительную их часть еще можно исправить. Кроме того, смена концепции или функциональности объекта на стадии строительства позволит избежать многих проблем в будущем и значительно сэкономить», – считает он.
С целью минимизации концептуальных рисков объект следует покупать на ранней стадии строительства, уверена г-жа Ветчинкина: «Тогда компания может внести изменения в объект, изменить его согласно своим потребностям и требованиям. И это гораздо выгоднее, чем перестраивать готовый объект».
Навстречу Западу
Как указывают в Уральской палате недвижимости, в настоящее время чаще всего основными участниками инвестиционных сделок на уральском рынке коммерческой недвижимости являются некрупные игроки рынка или частные лица. Учитывая небольшие финансовые возможности, они приобретают обычно либо коммерческие площади на первых этажах жилых домов, либо небольшие помещения в офисных и торговых центрах. По словам руководителя аналитического отдела УПН Михаила Хорькова, в последнее время намечается тенденция, когда компания-застройщик предпочитает строить здание за счет собственных средств или за счет банковских кредитов, а в дальнейшем сдавать коммерческую недвижимость в аренду, оставляя здание в своей собственности. По его мнению, в перспективе на уральском рынке следует ожидать укрупнения инвестиционных сделок – продажу целых объектов большой площади. Как сообщил заместитель директора департамента инвестиционного консалтинга Colliers International Владимир Сергунин, это связано с интересом федеральных и международных инвестиционных фондов недвижимости к регионам в России. Так, сегодня ставки капитализации в России в 1,5 раза выше, чем в Европе: в Москве и Санкт-Петербурге они составляют 8–10%, в регионах 10–12%. Для сравнения: в Западной Европе и Скандинавских странах ставки в среднем 4–6%, в странах Центральной и Восточной Европы – 5,5–8%.
Г-н Сергунин считает, что в настоящее время тормозом крупных инвестиционных сделок в Уральском регионе являются юридическая неподготовленность объектов, завышенные ожидания собственников по цене (разница между заявленной и фактической ценой продажи может доходить до 20% и более), а также непонимание инвестором специфики работы с государственными структурами РФ.
Назад
Загрузка...