Реинжиниринг. Новые горизонты!

Правда, следует оговориться: в настоящий момент нет точного определения, что такое реинжиниринг. Кто­то считает, что это – изменение принципов работы складского хозяйства, свежий взгляд на работу логистической системы: оптимизация бизнес­процессов, внедрение новых технологий. Другие уверены, что редевелопмент и реконструкция – это тоже своего рода реинжиниринг. Мы же попытаемся выяснить, каким образом можно повысить эффективность работы существующего складского комплекса.

Реинжиниринг как оптимизация
«В классической трактовке термин «реинжиниринг» означает в первую очередь повышение эффективности работы самого складского комплекса как логистической системы, – считает Сергей Припутнев, исполнительный директор компании «Архитек Инжиниринг». – И актуальность реинжиниринга здесь не всегда зависит от классности объекта. Аренда нового склада априори не решит все проблемы: собственник складского хозяйства получит лишь новое помещение, которое, вполне вероятно, не сможет использовать эффективно, так как сама система логистики требует серьезной реорганизации».
С другой стороны, реинжиниринг способен значительно повысить эффективность существующего склада. Иногда нет необходимости тратить несколько миллионов долларов на оснащение нового объекта – и на старом складе, внедрив определенные системы, можно работать достаточно эффективно. При правильной реорганизации складского хозяйства возможности старого фонда позволят наладить эффективную работу за гораздо меньшие деньги.
Разумеется, никакие инновационные идеи в рамках реинжиниринга невозможны без аудита всего складского хозяйства. Комплексное исследование, включающее анализ товаропотока и прилегающей территории, позволяет выявить слабые звенья в логистической цепочке, найти оптимальные и эффективные решения. Здесь у соб­ственников складского хозяйства существует выбор: «перетрясти» собственные активы самостоятельно или обратиться к профессионалам, специализирующимся на логистическом консалтинге.
В целом повысить качество работы складского хозяйства позволяет оптимизация алгоритмов размещения и хранения товара. Немаловажно проанализировать, насколько эффективно используется площадь складского комплекса, причем не только внутри здания, но и на прилегающем участке. Одно из самых простых решений в рамках реинжиниринга – внедрение системы штрихкодирования, позволяющей в значительной степени сократить время на поиск товара, полностью исключить возможность ошибки при его идентификации. Возможно, для кого­то оптимальным решением станет покупка дополнительных стеллажей или перестановка уже существующих – изменение внутренней планировки склада.
Еще один способ повышения эффективности работы склада – внедрение автоматизированных систем управления, без которых сегодня трудно представить современный складской комплекс. Несмотря на некоторые различия представленных на рынке информационных систем, все они имеют общее название – система управления складом (Warehouse Management Systems, или сокращенно WMS). Подобные технологии включают в себя программное обеспечение, позволяющее управлять персоналом, техникой, распределять грузопотоки и т. д.
На крупных складских комплексах специалисты рекомендуют внедрять так называемую полнофункциональную систему WMS. Особенность этой системы – полная автоматизация и интеграция всех систем управления складом: WMS самостоятельно перерабатывает всю поступающую информацию, на основе которой формирует задания для персонала, осуществляет контроль над их исполнением, находит оптимальные решения хранения, перемещения грузов, управляет техникой и т. д. Таким образом, процесс управления складом становится полностью автоматизированным, менеджерам остается только наблюдать за ходом выполнения всех операций. Кроме того, подобные системы способны самостоятельно вырабатывать рекомендации по оптимизации технологических процессов на складе для достижения максимальной эффективности.

Реконструкция
Реконструкция – это тоже часть реинжиниринга, уверены специалисты склад­ского бизнеса. Нередко только коренная перестройка помещения предоставляет собственнику шансы на дальнейшую капитализацию объекта. «Иногда переоснащения складского оборудования бывает недостаточно для оптимизации работы комплекса, – рассказывает Сергей Припутнев. – Для этого требуется также увеличение погрузочно­разгрузочного фронта, строительство подъездных путей и т. д. Подобные работы выливаются в полномасштабную реконструкцию, позволяющую преобразовать старый склад в более­менее качественное и современное складское хозяйство».
Безусловно, у реконструируемого старого фонда существуют и очевидные минусы. «Дотянуть» такое помещение до класса А невозможно. Как правило, возможности реконструируемого склада ограниченны: основные ориентиры уже заданы, и заказчику приходится планировать реконструкцию исходя из имеющихся мощностей. В большинстве случаев возникают сложности при проведении газа и электричества, полы не всегда выдерживают высокие нагрузки, высота помещений часто недостаточна для организации высотного хранения, прилегающей территории не хватает для нормального движения и парковки транспорта. Таким образом, для крупных компаний переделывать старый склад или производственное помещение в современный логистический комплекс не всегда экономически целесообразно – реконструкция потребует больших затрат и при этом, скорее всего, ограничит возможности операторов по обработке товара.
Однако зачастую у заказчика просто нет выбора. Дефицит достойных площадей под строительство, бюрократические препоны при оформлении земли заставляют девелоперов рассматривать возможность переделки уже существующих зданий.
По мнению специалистов, реконструкцию целесообразно проводить в старых складских комплексах и производственных помещениях, расположенных вдоль наиболее востребованных трасс, а также в промзонах, не подлежащих выводу за черту города. Следует отметить, что эти объекты, как правило, позиционируются как класс С.
Модернизируя старый фонд, можно быстро и эффективно удовлетворить потребность в складских помещениях. «Индустриальное наследие советской эпохи – это помещения бывших заводов, автокомбинатов, овощных баз, старые склады, не соответствующие современным стандартам хранения товаров. Реконструкция таких объектов позволяет усовершенствовать характеристики здания, а также привести его в соответствие со стандартами объектов складской недвижимости класса В. В результате модернизации комплекса повышается эффективность объекта, а также его доходность. Рост арендных ставок в отдельных случаях составляет 15–20%», – рассказывает Антон Репин, старший консультант отдела консалтинга компании Knight Frank.

Основные преимущества
«Реконструкция, если удается найти хорошее здание, выгодна потенциальным инвесторам, девелоперам, логистическим операторам. Сам факт наличия готового помещения позволяет максимально оптимизировать расходы на реконструкцию. Так, к примеру, строительство нового складского комплекса с учетом стоимости земли и подведенных коммуникаций составляет примерно $600–700/кв. м, в то время как затраты на реконструкцию составят в среднем $200–250, – рассказывает Олег Решетилов, директор по маркетингу компании «Стройфаза». – С точки зрения окупаемости проекта реконструкция комплекса более выгодна собственнику, чем новое строительство». Немаловажно и то, что подавляющая часть старых помещений уже имеет разрешительную документацию. И хотя это обстоятельство не избавит собственника от необходимости обивать пороги государственных учреждений, временные затраты на всякого рода согласования значительно снизятся. Еще одно преимущество реконструкции – сроки реализации проекта. Не секрет, что она занимает гораздо меньше времени, чем новое строительство. Кроме того, следует учитывать, что к объектам, подлежащим рекон­струкции, уже подведены необходимые коммуникации, как правило, нет проблем с необходимой разрешенной мощностью. По оценкам специалистов, сроки окупаемости такого проекта сокращаются в два раза в сравнении со строительством и в среднем составляют три года. Совокупность этих факторов делает реконструкцию весьма привлекательным проектом с точки инвестиционных вложений.

Мотивы
По мнению экспертов, несмотря на ряд бесспорных достоинств подобных проектов, спрос на консалтинг действующих складских комплексов недостаточно высок. «Так, например, в Knight Frank ежегодный объем складского консалтинга превышает 1 млн. кв. м, при этом на долю реконструируемых объектов приходится менее 10%. Это можно объяснить тем, что в настоящий момент в пределах МКАД наблюдается острый дефицит складских помещений. Поэтому собственники складов в большинстве случаев не видят необходимости в работах по реконструкции своих объектов, и без того востребованных рынком. В дальнейшем по мере насыщения рынка качественными помещениями ситуация будет меняться», – рассказывает Антон Репин.
Тем не менее реконструкция действующих складов (при наличии подходящей площадки) продолжает оставаться ликвидным вложением. Так, например, на переустройство ориентированы собственники, которые стремятся повысить капитализацию объекта. Кроме того, реконструкция эффективна в том случае, если соб­ственник намерен реализовать складской комплекс посредством инвестиционной продажи.
На данном этапе примеров успешной реконструкции на рынке довольно много, например, складской комплекс компании Rewico в Нагатино (один из бывших корпусов ЗИЛа), склад компании «Дэнсон» на улице Шоссейная, комплекс на территории бывшего завода «МЕВЗ» на Каширском шоссе, который был реконструирован под офисно­складской комплекс. Стоимость реконструкции последнего составила около $100–150/кв. м. Еще один пример – офисно­складской комплекс в Подольске, расположенный на территории бывшего завода «Зингер». Стоимость реконструкции оценивается специалистами в $200/кв. м. Нужно отметить, что ставки аренды в таких объектах могут достигать $120/кв. м, не включая операционные расходы и НДС.

Виды работ
В качестве самых востребованных работ в рамках реконструкции специалисты выделяют замену напольных покрытий, инженерных коммуникаций, установку автоматических ворот и дебаркадера, косметический ремонт и др. Хотя, безусловно, данный перечень весьма условен, и все в конечном итоге зависит от конкретной ситуации на объекте. Так, по словам Олега Решетилова, в Новосибирске из старого складского помещения благодаря интересным строительным решениям удалось выстроить современный логистический комплекс. В частности, был сделан подвесной утепленный потолок на 10 тыс. кв. м, не без помощи современных технологий склад был обработан пенополиуретаном толщиной 5 см, по теплопроводности сравнимый с кирпичной стеной в полтора метра. Кроме того, в комплекс был интегрирован офисный блок, а на прилегающей к складу территории была реанимирована железнодорожная ветка.

Заключение
Специалисты отмечают, что несмотря на высокий интерес западных и российских инвесторов к высококлассным складским проектам, с точки зрения доходности объекты класса В не менее привлекательны для инвестирования. «Так, в настоящий момент компания Knight Frank совместно с российскими и международными девелоперами ведет ряд проектов, связанных с реконструкцией складских объектов класса В. Специалисты уверены, что в перспективе данное направление будет чрезвычайно востребовано рынком. Это связано с тем, что сроки окупаемости таких проектов зачастую короче, а ставки доходности выше, чем при инвестициях в складские комплексы класса А», – заключает Алексей Новиков, директор отдела складской, индустриальной недвижимости, земли компании Knight Frank.