Офис на руинах

С увеличением темпов роста строительного рынка офисных зданий в Москве возросла потребность в свободных площадках под их застройку. В качестве одного из вариантов рассматривается высвобождение площадей за счет сноса старых зданий и сооружений.

Взорвать или сломать
Здания, имеющие историческую и культурную ценность, практически невозможно снести, они находятся под защитой государства. Судьбу же остальных решает владелец строения – это может быть и правительство Москвы, и частное лицо. «Решение о сносе принимается городскими властями на основании заключений различных городских организаций и в первую очередь Москомнаследия», – отмечает руководитель управления маркетинга ГК КРТ Валех Рзаев. После принятия решения о сносе здания генподрядчик строительства нового здания проводит тендер на этот вид работ. Ему предстоит выбрать не только подрядчика, но и способ сноса, поскольку сегодня применяются несколько их видов: ручная разборка, механический снос и подрыв здания.
«Собственник сам выбирает, снести ли ему здание механическим способом или взорвать, – поясняет главный инженер «Союзвзрывпром» Владимир Копылов. – Как правило, в черте города производится механическая разборка, однако иногда дешевле и быстрее применить взрыв». Кроме того, взрывные работы применяются и при сносе производственных помещений, если вокруг нет жилых домов или высота этих строений требует больших материальных и временных затрат на механический снос». К примеру, промышленные трубы никаким другим способом не разрушить. Плюсом взрывных работ является большая экономия времени и финансов. Стоимость же разбора старого здания может достигать 30% от стоимости нового строительства.
Тем не менее взрывные работы сегодня стараются по возможности заменить механическим сносом, особенно если речь идет о работах в городе. Взрыв, особенно в городе, связан с большими рисками как для населения, так и для окружающих зданий и подземных коммуникаций. Поэтому по большому счету механический снос как более деликатная процедура оказывается предпочтительнее, хотя и обходится гораздо дороже.
Кроме того, параллельно с механическим разбором могут проводиться и взрывные работы. К примеру, здание большой высоты может вручную «понижаться», а оставшиеся этажи будут взорваны. Или после механического разбора всего здания с помощью взрыва производится разрушение цокольного этажа и фундамента.
Также используется способ частичного разбора строения при проведении реставрационных работ. Он применяется во время реконструкции зданий, имеющих историческую ценность, когда нужно сохранить как можно больше «родных» элементов. В столице много зданий, построенных еще в позапрошлом веке и находящихся в аварийном состоянии. Однако снос таких зданий не предусмотрен, поскольку они представляют историческую ценность. К примеру, доходный четырехэтажный кирпичный дом на Гоголевском бульваре, 29, строение 1, был построен в 1876 году и сегодня является памятником архитектуры. Здание находилось в аварийном состоянии – в нескольких местах просело, перекосились лестничные марши, в стенах появились большие трещины. Было принято решение о его разборке с сохранением фасадной стены. Остальные части здания были разобраны вручную. Затем строители укрепили фасадную стену и фундамент, «вылечили» старую кирпичную кладку, то есть заполнили ее специальным раствором, впрыскивая его в пустоты, потом возвели монолитные стены, которые соединили с фасадом. Новое здание с историческим фасадом планируется сдать в июле этого года.
Снос может осуществлять генподрядчик, если это организация «полного цикла». Однако чаще этим видом деятельности занимаются специализированные компании, деятельность которых сосредоточена на подготовке площадки под строительство и котлована.

Шаг за шагом
Механический снос здания, являющийся, как правило, первым этапом строительства, делится на несколько основных: проектирование, получение разрешительной документации на снос зданий, подготовка здания к сносу, демонтаж, вывоз мусора.
«После тщательного исследования сооружения, предназначенного к сносу, принимается решение о применении тех или иных технологий, позволяющих без ущерба для окружающей среды решить поставленную задачу. Для нас это очень важно, ибо наши площадки находятся в историческом центре Москвы, и в этом районе требуются особая тщательность и осторожность», – объясняет Валех Рзаев. Затем оформляется разрешительная документация, этот процесс обычно берет на себя компания, занимающаяся сносом.
«Перед началом работ надо согласовать все вопросы с представителями городских и районных служб, – рассказывает Тенгиз Каджая, генеральный директор ФПК «Сатори». – Во­первых, надо иметь разрешение на снос, во­вторых, ордер, в котором указано, что все городские службы, включая ГАИ, предупреждены». Каждая служба, говорит он, вносит свои замечания о том, как вести работы, где проходят различные городские коммуникации. Третий документ – это проект производства работ (ППР). Подрядчик составляет его и предоставляет на рассмотрение административно­технической инспекции с указанием сроков производства и окончания работ. ППР должен учитывать особенности грунта, пролегающих коммуникаций, плотность застройки, ветхость объекта и т. п. Все разрешительные документы даются именно на основе ППР.
Затем из здания удаляются сантехническое оборудование, трубы, «столярка», доски пола, линолеум, а также оконные стекла, устанавливается ограждение. Далее подрядчик приступает к механизированному или ручному сносу.
«Здание обычно сносят ковшом, – рассказывает Тенгиз Каджая. – Во многих случаях добавляется ручная разборка, например когда одно здание нужно отделить от другого или понизить его на один­два этажа, не повредив остальные. А некоторые строения приходится полностью разбирать вручную». Поводом для этого, по его словам, являются опасность непроизвольного обрушения, условия плотной городской застройки, близко расположенные коммуникации. «Например, гостиницу «Интурист» не сносили, а разбирали, – подчеркивает г­н Каджая. – Она была соединена общими конструктивными элементами с гостиницей «Националь», оба здания были буквально «пришиты» друг к другу. Рядом находились театр им. Ермоловой, старое здание МГУ и оживленная Тверская улица».
Во время механического сноса используются поливомоечные машины, которые обеспечивают пылеподавление, а окна близлежащих домов защищают от попадания случайных осколков. Чаще всего снос домов производят поодиночке, точечно. На разрушение «под ноль» старой пятиэтажки с тонкими стенами уходит день­два. Многоподъездные дома отнимают 2–3 дня. На увеличении сроков также может сказаться и наличие зеленых насаждений, которые требуется сохранить. В зависимости от сложности объекта снос может растянуться на несколько месяцев.
После того как здание разрушено, мусор грузят на самосвалы и отвозят на свалку либо перерабатывают в дробильно­сортировочном комплексе.

Ножницы для бетона
Еще совсем недавно, 7–8 лет назад, существовала единственная технология сноса в городских условиях – разбивка шар­бабой. Сегодня почти все компании осуществляют механизированную разборку с помощью специальной техники. Это экскаваторы с различными видами дополнительного оборудования – гидромолоты, фрезы, бетоноизмельчители, гидроножницы, грейферы, а также мини­экскаваторы для работы в стесненных условиях, под перекрытиями. Кроме того, при разборе высотных зданий используются башенные краны Liebherr 245 ЕС­Н 12, различные погрузчики, в том числе гусеничные мини­погрузчики для работы на грунтах со слабой несущей способностью, бульдозеры, бетононасосы и дизельные генераторы, виброкатки и другие средства малой механизации.
Для сноса высотных строений используются мощные экскаваторы Lierbherr R­942 HDSL, Caterpillar­330CL и Lierbherr R­954 В с оборудованием для механизированной разборки зданий с вылетом стрелы до 27 м. А также экскаваторы Hitachi ZX­450 и Hitachi ZX­330 с полной гидроразводкой для работы с различными видами навесного оборудования, в том числе и под гидроножницы. Гидравлические полноповоротные ножницы предназначены для разбора зданий: они способны резать арматуру и бетон, захватывать и переносить отрезанные части здания. Кроме того, в разборе зданий используются дисковые и канатные алмазные резаки, сверлильные агрегаты с алмазными коронками, гидрораскалыватели.
Современное оборудование для разбора зданий способно в стесненных городских условиях соблюдать филигранную точность в работе. Технологические сложности при сносе возникают в центре города. Там с особой тщательностью готовят ППР, ставят защиту от случайных осколков и обрушений. Стесненность строений и узость проезжей части сильно осложняют снос. Строителям буквально негде развернуться, поставить технику. Иногда экскаватор разбирают и по частям завозят во внутренний двор, где потом вновь собирают.

Взрывной характер
В последнее время чрезвычайно активно столичные застройщики офисных зданий стали осваивать промышленные зоны. Взрыв как способ сноса чаще всего используется для обрушения промышленных конструкций, например дымовых труб, а также для высоких зданий, поскольку механическая разборка в данном случае или невозможна или очень трудоемка. У взрывного похода есть неоспоримые преимущества: время и стоимость. «В некоторых случаях применение взрывного способа разборки гораздо эффективнее, чем механический снос, – подчеркивает директор мастерской № 5 ООО «СПИИ Гидроспецпроект» Михаил Эткин. – Он дает большое преимущество во времени, например гостиницу «Спорт» взорвали за полдня». Тем не менее потенциальная опасность может стать несоизмеримой по сравнению с выигрышем во времени и деньгах. Так, гостиницу «Россия», механическая разборка которой сейчас производится, вопреки упорным слухам и не собирались взрывать.
На выбор способа сноса здания влияют многие факторы, в числе главных – степень потенциальной опасности для людей и важных коммуникаций. Взрыв создает две основные ударные волны – взрывную волну с возможным разлетом осколков и сейсмическую волну от обрушения конструкции, могущую повредить подземные коммуникации. В случае с гостиницей «Россия» все факторы были против взрывных работ – слабые грунты, большое количество подземных коммуникаций, трансформаторная подстанция, метро.
Однако когда принимается решение о применении взрыва, этапы осуществления проекта практически совпадают с механической разборкой, разница лишь во времени. Стадии проведения работ те же: составление плана сноса здания, получение разрешительной документации, подготовка здания, взрыв и вывоз мусора. «Для получения разрешения на взрывные работы требуется согласование со всеми заинтересованными организациями, на деятельность которых может повлиять взрыв. На время проведения взрывных работ вводится режим «опасная зона», с территории которой удаляются люди и механизмы, снимаются нагрузки в трубо­проводах высокого давления», – замечает Михаил Эткин. Как говорится в «Особенностях ведения взрывных работ по валке зданий, сооружений и фабричных труб, а также при разрушении фундаментов», «при наличии в опасной зоне котлов, трубопроводов и других объектов, находящихся под давлением, оно должно быть понижено до пределов, установленных по согласованию с организацией, эксплуатирующей эти объекты».
«После составления проекта сноса здания, в котором указано, как, сколько и в какие места конструкции здания нужно заложить взрывчатку, – объясняет Владимир Копылов, – предусмотрены мероприятия по защите окружающих строений и подземных коммуникаций, а потом бригада взрывников приступает к работе». Суть сноса здания посредством взрыва, поясняет он, заключается не в разрушении его, а так называемом «завале», ему как бы ставят подножку. Во время проектирования сноса экспертная комиссия анализирует, в какую сторону это здание можно «завалить», в зависимости от этого определенным образом закладывается взрывчатка (как правило, используется аммонит — смесь аммиачной селитры и тротила). В несущих конструкциях цокольного этажа сверлятся специальные отверстия – штуры, в которые закладываются заряды аммонита. Затем взрывчатка соединяется в единую сеть, провода от которой который протягивают на безопасное расстояние. Кроме того, чтобы обезопасить окружающие здания и людей от разлетающихся во время взрыва осколков бетона, вокруг цокольного этажа делается специальная насыпь из песка, грунта или укрытия из деревянных щитов, железобетонных плит и т. п. После взрыва здания рабочие разбирают завалы и увозят мусор, очищая площадку для строительства.
Специалисты отмечают, что к взрывным работам сегодня прибегают в случае крайней необходимости. К примеру, за рубежом здания изначально строят так, чтобы при разрушении они складывались как карточный домик. Кроме того, климатические условия европейских стран более мягкие, поэтому сами конструкции зданий не такие массивные и легче поддаются разрушению. Поэтому можно сказать, что на Западе взрывные работы применяется чаще, чем в России. Однако стоит отметить, что и там, и здесь чаще используется механический разбор.
«Идеальный объект для взрыва – отдельно стоящий высокий дом, – считает доцент Московского государственного строительного университета Олег Санько. – Объекты в городе взрывать опасно: если соседние дома стоят рядом, то они могут значительно пострадать. Когда мы готовились к тендеру на снос «Интуриста», я подсчитал импульс сотрясения земли не от взрыва, а просто от падения самой гостиницы. Он оказался таким запредельным, что Дума должна была пойти трещинами, и это послужило основанием для выбора механизированной разборки».

Бессмертный мусор
Согласно данным Европейской ассоциации по сносу зданий (EDA), каждый год в Европе образуется 180 млн. тонн строительных отходов, а во всем мире – около 2,5 млрд. тонн. Проблема вывоза строительного мусора в последнее время обострилась и в России. Ежегодно в Москве образуется около 900 тыс. тонн строительных отходов, и это количество возрастает с каждым годом. Основная их часть поступает от сноса, осуществляемого в рамках программы правительства Москвы по сносу пятиэтажных и ветхих жилых домов. Большая часть отходов вывозится на подмосковные полигоны, загрузка которых приближается к критической. И сегодня в столице аренда площадки для хранения строительных отходов обходится дороже, чем его переработка. «При разрушении зданий образуется множество разнообразных строительных отходов, – поясняет Тенгиз Каджая. – Среди них 30–40% – бетонные отходы, пригодные к дальнейшей переработке на ДСК (дробильно­сортировочный цех). Стекло, дерево, керамические и металлические изделия, пластик сортируются и отправляются на предприятия переработки: стекло – в «МЭЛЗ»; металл – во «Втормет», «Вторчермет»; дерево, пластик, лампы – в ГУП «Промотходы».
Получаемый в результате переработки бетона и кирпича вторичный щебень, рассказывает г­н Каджая, используется как сырье при производстве строительных материалов, строительстве дорог, замене грунта, засыпке под фундаментное основание, а также при благоустройстве территорий. Качество и экологичность вторичных материалов гарантируется лабораторным анализом МГСУ, гигиеническим заключением Минздрава и сертификатом соответствия Москомприроды, утверждает г­н Каджая.
В Москве помимо ДСК «Сатори» существует еще пять комплексов по переработке строительных отходов: УМ­4, СУ­155, МСМ­3, УМ­43, которое входит в МСМ­3, и «Рецикл материалов».

Вперед – к разрухе
Участники рынка отмечают, что в ближайшее время не предвидится снижения объемов сносимого жилья. В настоящее время реализуется программа столичного правительства по сносу пятиэтажек, за ними придет черед девятиэтажек, следом «падут» высотки 70­х годов, уступая место современным и технологичным зданиям.
В целом бизнес по сносу рентабелен, утверждают участники рынка, и по прибыльности находится в пределах отраслевых показателей. Дальнейшее увеличение рентабельности возможно только за счет совершенствования технологии работ и переработки отходов. Именно здесь скрыты новые возможности.