Александр Попов: «Строительство продолжается!»

– Расскажите о деятельности вашей компании. Сколько объектов находится во владении и под управлением холдинга?

– Мы работаем по двум основным направлениям – это девелопмент и инвестирование в объекты коммерческой и жилой недвижимости, а также их эксплуатация. Компания занимается строительством многофункциональных комплексов под брендом Clover, включающих офисные, торговые, гостиничные и жилые площади в 14 городах России. Во владении холдинга сегодня находится 1500 объектов разного формата. Суммарный объем активов составляет $700 млн.

– Над какими ключевыми проектами «Кловер Групп» работает в настоящее время?

– Сегодня мы реализуем один из крупных проектов в Калининграде – Clover Citycenter. Первая очередь комплекса (торговая и офисная части) уже введена в эксплуатацию, вторая – пятизвездочная гостиница Radisson SAS на 178 номеров – откроется в январе 2009 года. Комплекс общей площадью 49 тыс. кв. м расположен в самом центре города, здание полностью автоматизировано и соответствует всем требованиям класса А. Арендаторам уже сдана вся торговая составляющая и 30% офисной. Сумма инвестиций в проект составила более 2,5 млрд. рублей, а окупить его мы рассчитываем к 2015 году.

К знаковым проектам можно отнести также МФК Clover Plaza, строительство которого мы ведем в Санкт-Петербурге. Объект расположен вдоль Ушаковской набережной, на пересечении Невки и Черной речки, и является приоритетным для города. Общая площадь комплекса составляет порядка 400 тыс. кв. м и будет включать в себя жилую, офисную и торговую составляющие, а также две гостиницы – Holiday Inn и Staybridge, которые уйдут под управление компании InterContinental Hotel Group. В этом проекте будет реализована уникальная схема инженерного обеспечения – мы напрямую заключили договор с федеральной сетевой компанией и строим собственную подстанцию. Полностью объект будет готов к 2011 году.

В нашем портфолио есть еще один интересный проект – Clover Citycenter в Нижнем Новгороде. Он находится в красивейшем историческом месте города – в районе Нижегородского кремля. Неподалеку, в 50 м от старой крепостной стены, мы выкупили здание гостиницы постройки 30-х годов и готовимся к ее реконструкции. Комплекс будет включать в себя небольшой бизнес-центр, торговый центр, пятизвездочную гостиницу Crown Plaza, а также апарт-отель Staybridge. Определенные сложности могли возникнуть с парковочными местами, ведь Нижний – город с очень богатой историей, и все объекты, размещенные в охранной зоне Нижегородского кремля, являются постройками исторического наследия. Вблизи них сложно проводить какие-то работы. Однако нам удалось решить эту проблему. В настоящее время мы заканчиваем проектирование и надеемся вскоре получить все разрешительные документы, чтобы выйти на площадку и строить.

– У ваших проектов широкая география – от Калининграда до Владивостока. По какому принципу вы выбираете города для строительства своих объектов?

– Наша компания была основана в 2003 году. Уже тогда в Москве было достаточно сложно работать, зато в регионах в то время было мало мощных федеральных структур – девелоперов и инвесторов, готовых реализовать глобальную программу по строительству инфраструктуры и недвижимости. Мы решились пойти в регионы и основной объем площадок приобрели в 2004–2005 гг. Должен сказать, успели вовремя, потому что сейчас все очень усложнилось и стало заметно дороже.

Тогда у нас и родилась идея создать федеральную сеть коммерческих объектов по всей России. Сейчас компания нарастила обороты и уже в состоянии обратить более пристальное внимание на Москву и Подмосковье. Например, мы уже начали реновацию заводской территории на юго-западе столицы и планируем там построить бизнес-центр площадью 50 тыс. кв. м. Объем инвестиций в проект составит порядка $70 млн. Новые площадки в других городах мы пока не рассматриваем.

– Не ощущалось ли сопротивления со стороны региональных властей, когда вы выходили на рынок недвижимости того или иного города?

– Надо отдать должное местным властям – нас всегда принимали очень хорошо. Видимо, они чувствовали потенциал компании, видели в нас реальных инвесторов и девелоперов, поэтому с властями проблем не было.

– Какие проблемы характерны для региональных рынков?

– Они носят разнородный характер. Во-первых, непросто конкурировать с местными застройщиками. Во-вторых, необходимо просчитать емкость рынка, а это процесс непростой. Например, надо учитывать желания местных девелоперов, требования федеральных властей и т. д. Еще более значительные трудности ожидают нас на завершающем этапе реализации, когда возведенные объекты классов A и B+, в которые мы инвестируем немалые средства, оказываются невостребованными местными арендаторами и покупателями. Например, потенциал одного такого комплекса в Ростове оказался востребован на 100% лишь спустя год после открытия. И, в-третьих, уровень арендных ставок не соответствует тем ожиданиям, которые мы закладывали в бизнес-план. Мы расходуем большие средства на современную инженерную инфраструктуру, используем в строительстве высококачественные материалы, но регионы на сегодняшний день не всегда за это готовы платить. Соответственно, увеличивается срок окупаемости проекта. Мы же всегда закладываем в бизнес-модель определенный «запас прочности», и в случае форс-мажора это позволяет нам не менять бизнес-планы в целом.

– Каковы средние сроки окупаемости проектов в регионах?

– Около девяти лет на офисную и торговую недвижимость. Наш формат ритейла – от 20 до 30 тыс. кв. м, а это сегодня нехарактерно для данного сегмента недвижимости. Мы придумали некий формат фэшн-центров – дорогих магазинов, которые должны размещаться в центре города, и сегодня с гордостью можем говорить об их уникальности. Также хочу отметить, что на торговых площадях у нас в обязательном порядке присутствует такой «якорь», как развлекательный комплекс для детей под брендом «Я игра Ю». Этот формат семейно-досугового центра имеет большой успех. Сегодня «Я игра Ю» присутствует в Нижневартовске и Владивостоке, еще один в ближайшее время будет введен в эксплуатацию в Калининграде.

– Каких офисов, на ваш взгляд, не хватает в регионах? Окупаются ли офисы класса А?

– В регионах сегодня практически отсутствуют офисы А-класса. И хотя некоторые из объектов и заявляются девелоперами как высший класс, но, откровенно говоря, многие не дотягивают до названного уровня. Именно в силу тех причин, о которых я говорил выше: девелоперы экономят на многом, желая быстрее вернуть свои деньги. Сегодня, выходя на рынок того или иного региона, необходим тщательный расчет и анализ востребованности коммерческой недвижимости. Так, к примеру, в Екатеринбурге уже переизбыток во всех сегментах, там рискованно строить офисную недвижимость. На местном рынке началась следующая волна конкуренции – застройщик должен предоставлять продукт иного качества.

– Как кризис и политическая ситуация могут сказаться на рынке коммерческой недвижимости?

– Сегодня западные финансовые институты не рефинансируют кредиты и не продлевают отношения с российскими партнерами. Естественно, и российские банки также пересмотрели кредитную политику. «Длинные» деньги уже даются абсолютно под другие проценты, чем, например, год назад. Поэтому те компании, которые не имеют доступа к «длинным» деньгам, у которых нет толстой «подушки» из собственных средств, будут в дальнейшем испытывать серьезные сложности. Данные проблемы коснутся всех. Конечно, нет худа без добра – будет и оздоравливающий эффект: с рынка уйдет спекулятивная пена, будет другая доходность, так как сегодняшние цены на недвижимость необъективны. Они сформированы «отмороженной» политикой ценообразования производителей стройматериалов и спекулятивными ценами на землю.

Также необходимо сказать об абсолютной неразвитости рынка инвестиций и отсутствии на нем долгосрочных инструментов. До сих пор считалось, что рынок недвижимости едва ли не единственный наиболее надежный инструмент с точки зрения сохранения и приумножения капитала. Отсюда и спекулянты, и безумный рост стоимости жилья и недвижимости вообще. Пример известен всем – едешь по городу, смотришь на новые построенные кварталы, и в половине окон нет света. Жуткое ощущение. Все это означает, что квартиры были куплены с целью дальнейшей перепродажи. Словом, наш девелоперский рынок представлял собой поле чудес, где все было очень просто – воткнул кривую палку в землю, с утра проснулся: из нее выросло дерево с деньгами. Дальнейшие комментарии излишни… В общем, на мой взгляд, в ближайшее время все будет очень не просто. Сегодня резко выросла конкуренция за финансирование, банки, даже если и готовы давать деньги, будут тщательно выбирать проекты и оценивать качество потенциальных заемщиков. Понятно, что разница между себестоимостью конечного продукта и ценой реализации будет снижаться. Индекс IRR в размере 45–60% уже не будет показателен, сейчас эти цифры будут меньше, и стоимость объектов или арендная ставка будут падать.

– Каким образом вы планируете привлекать финансирование под ваши проекты?

– Мы работаем в основном с привлеченными средствами. Но у нас, слава богу, есть долгосрочные проверенные партнерские отношения и открытые кредитные линии с рядом российских банков и западных финансовых структур. Те проекты, которые находятся в активной фазе строительства, будут доведены до конца. Дальше посмотрим.

– Каковы дальнейшие планы компании?

– В настоящее время мы продолжаем реализацию наших проектов в Казани, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Петербурге, Ростове-на-Дону (вторая очередь – жилье), Сочи, Москве. Также в полном объеме будем выполнять условия наших договоров о стратегическом сотрудничестве, заключенных с компаниями InterContinental Hotel Group и Rezidor Hotel Group. В соответствии с договоренностями мы должны возвести 6 отелей для InterContinental Hotel Group в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Новосибирске и Ростове-на-Дону и 4 для Rezidor Hotel Group. В общей сложности 10 отелей. Гостиница Radisson в Калининграде уже построена и подписан договор с Rezidor Hotel Group, так что в ближайшее время она будет открыта для клиентов, 9 других находятся на разных стадиях строительства и проектирования. В Петербурге и Нижнем Новгороде мы продолжим реализацию уникального формата – отелей Staybridge Suites от InterContinental Hotel Group. Этот проект впервые реализуется в России, за рубежом он пользуется огромной популярностью. В частности, формат очень удобен для экспатов, которые хотят жить в домашней обстановке и иметь высокий уровень сервиса. Мы предлагаем номера с кухнями и с профессиональным гостиничным сервисом: сервировка завтрака, уборка номеров, смена белья, тренажерный зал и т. д. Теперь это появится и у нас. В отношении новых проектов подождем, что будет с деньгами и экономикой, будем отслеживать ситуацию и в соответствии с этим корректировать бизнес-модель и программу строек.

– Сколько, по вашему мнению, может продолжаться подобная ситуация?

– Мы не бюро прогнозов и не беремся предсказывать состояние экономики. Cчитаем, что те, кто комментирует подобные вещи, должны профессионально разбираться в глобальных экономических процессах, происходящих в мире. На мой взгляд, сегодня это сделать сложно. Могу лишь сказать, что жизнь продолжается, так что поживем – увидим.