ПИФы ввели квалификационный отбор

В структуре финансирования девелоперских проектов заемные средства занимают, как правило, 70%, собственные средства инвестора - 30%. Проектное финансирование в большинстве случаев осуществляется за счет кредитных ресурсов в среднем под 16% годовых. Этот инструмент предусматривает возврат кредита и процентов за счет тех денежных средств, которые генерирует проект. При этом банки выдвигают к заемщикам следующие требования: хорошая деловая репутация; эффективность проекта; залог имущества (имущественных прав на земельный участок); сроки кредитования до 7 лет. Заемщикам необходимо учесть организационные расходы на получение кредита: по разработке концепции проекта у брендовых консалтинговых фирм и созданию бизнес-плана, подготовке презентаций, представительские и командировочные расходы.

Альтернативным инструментом финансирования проектов являются закрытые паевые инвестиционные фонды. Механизм ЗПИФа устроен таким образом, что функции управления, хранения и учета средств фонда разделены между независимыми структурами – УК и специализированным депозитарием. Подобная схема не позволяет управляющему вывести активы из фонда без согласия специализированного депозитария. Имущество, входящее в состав имущества ПИФа, является собственностью пайщиков, и фонд не отвечает по долгам управляющей компании.

Доходность паев фонда при благоприятном развитии событий может превысить ставку по более консервативным инструментам, например, таким как банковские депозиты. Еще одним преимуществом ЗПИФ недвижимости является льготное налогообложение операций фонда – он не уплачивает налог на прибыль организаций (поскольку не является юридическим лицом) и налог на имущество организаций.

В связи с последними изменениями законодательства, регулирующего деятельность закрытых паевых инвестиционных фондов, этот инструмент приобретает все большую популярность. К числу интересных нововведений относится появление таких понятий, как «квалифицированный инвестор» и «инвестиционные паи, ограниченные в обороте» (предназначенные для квалифицированных инвесторов).

Паи фондов недвижимости для квалифицированных инвесторов ограничены в обороте. При этом их возможности значительно расширены. Этим фондам разрешено иметь в своем составе проектную документацию для строительства или реконструкции объекта недвижимости; акции или доли российских хозяйственных обществ, осуществляющих деятельность по проектированию, строительству зданий и сооружений (в размере более 50% уставного капитала), а также осуществлять инвестирование в строительство/реконструкцию объектов недвижимости по соответствующим договорам.

Отметим, что недвижимое имущество, право аренды недвижимого имущества, а также имущественные права, следующие из договоров, заключенных в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», могут входить в состав имущества фондов и для неквалифицированных инвесторов. Но квалифицированные пайщики могут контролировать операции фонда. В правилах доверительного управления фондов недвижимости, инвестиционные паи которых предназначены для квалифицированных инвесторов, может быть предусмотрена необходимость одобрения всеми или несколькими владельцами инвестиционных паев (инвестиционным комитетом) сделок с имуществом фонда. Это позволяет самим пайщикам контролировать операции фонда. С другой стороны, с изменением законодательства, у ЗПИФ для квалифицированных инвесторов, появилась возможность размещения дополнительных паев, предварительно предусмотренных в правилах фонда.

Это упрощает вхождение в проект сторонних инвесторов, в случае, если фонду требуется дополнительное финансирование. Привлечение финансирования в девелоперские проекты с помощью такого инвестиционного инструмента, как закрытве паевые фонды недвижимости, на наш взгляд, является одним из самых перспективных сегментов рынка инвестиций. В условиях кризиса, именно развитие новых форм коллективного инвестирования позволит решить важные задачи как строительной отрасли, так и экономики страны в целом.