Пять основных ошибок или недостатков в отчетах по оценке недвижимости

Цель данной статьи – показать, как отчеты российских оценщиков выглядят с точки зрения их пользователей – опытных клиентов и к каким последствиям ведут их недостатки. Хотя мы обсуждаем здесь отчеты по оценке объектов коммерческой недвижимости, аналогичные недостатки можно найти в отчетах по оценке бизнеса и других специализированных активов. Большинство оценочных отчетов выполняется в России в связи со сделками купли-продажи, залогового кредитования, или при подготовке финансовой отчетности по стандартам МСФО. В каждом из этих случаев предполагается оценка рыночной стоимости и используется ее определение, данное «Федеральными стандартами оценки» (ФСО-2). Стандарты содержат определения и других видов стоимости, но в этой статье мы обсуждаем отчеты по оценке рыночной стоимости. При анализе ошибок профессионалы группируют их по нескольким различным типам, но мы в этом материале остановимся на пяти наиболее, на наш взгляд, существенных, характерных для российских отчетов об оценке недвижимости.

1. Анализ оценщика не соответствует определению рыночной стоимости

В отчетах по оценке рыночной стоимости оценщики всегда приводят ее стандартное определение, однако в ходе оценки далеко не всегда его придерживаются. Напомним, что при оценке рыночной стоимости оценщику нужно точно описать права владельца на оцениваемый объект и ответить на вопрос: сколько заплатил бы за здание типичный независимый покупатель, если бы объект был выставлен в свободную продажу на данном рынке недвижимости. Рыночный принцип состоит в том, что покупатели после приобретения действуют с целью получить наибольшую выгоду от эксплуатации объекта доходным способом. Такой способ может не совпадать с текущим использованием объекта или с намерениями заказчика. Распространенной ошибкой является оценка объекта на базе его текущего использования, а не наиболее доходного в практике рынка. В результате оценивается не рыночная стоимость объекта, поскольку оценщик исходит из способа использования, отличного от наиболее эффективного.

2. В стоимости объекта не выделены стоимость земли и зданий

Выделение стоимости земли и строения в стоимости объекта может быть требованием цели оценки, так и применяемого метода (как, например, в затратном подходе). Часто оценщики упускают требования выделить стоимость прав на землю при оценке недвижимости. Если на участке расположено несколько зданий, оценщики испытывают трудности при определении площади, относимой к каждому зданию в отдельности. Еще большие трудности возникают, когда оцениваются части здания – встроенные помещения, где права на землю неявно входят в состав объектов.

Очень часто эти трудности объясняются отсутствием документально подтвержденных границ земельного участка. Однако без такого анализа величина полученной рыночной стоимости не может быть признана достоверной.

3. Отсутствие данных о состоянии рынка и об объектах сравнения

Большинство отчетов содержит оценку текущей рыночной стоимости, но анализ рынка, как и основанная на нем информация, остаются слабым звеном. Не существует надежных источников информации о совершаемых на нашем рынке сделках. В конечном итоге отчет должен предоставлять адекватную оценку ситуации, а анализ – демонстрировать убедительную связь с оценочным заключением, сделанным экспертом-оценщиком.

4. Согласование результатов трех подходов к оценке по выполняется механически

Результаты оценки, полученные тремя разными подходами, часто согласуются чисто механически, без анализа того, насколько каждый подход соответствует наблюдаемому положению объекта на рынке с учетом его тенденций. К этой же группе ошибок относится отсутствие объяснений значительного расхождения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке. Анализ заменяется арифметическими операциями (расчетом среднего или взвешенного среднего), что никак не объясняет, почему такое взвешивание рационально. Это ведет к тому, что заключение о стоимости остается необоснованным.

5. Отчет об оценке не оформлен как документ независимой экспертизы

Излагая обоснованное заключение о стоимости, оценщик обязан также представить отчет как экспертное заключение, выполненное без влияния других людей или обстоятельств, в применении к объекту с определенными свойствами, на дату, определенную в отчете. Это заключение в общем виде известно как «cертификат оценки». Отчет об оценке должен содержать не только заключение о величине стоимости, но также и заявления оценщика, как независимого эксперта, о том, что: «объект оценки осмотрен такого-то числа и на дату составления отчета представляет собой …»; «представленные документация и описания соответствуют состоянию объекта на дату оценки…», «оцениваемые права владения представляют собой…»; «объект используется следующим образом…», «…аналогичные объекты представлены на рынке...».

Профессиональные требования

Как мы уже отмечали выше, статистику наиболее распространенных ошибок и недостатков оценочных отчетов ведут многие профессиональные ассоциации в разных странах. Основная причина ошибок – недостаточная квалификация оценщиков и невнимание к тому, как отчет будет воспринят клиентом. В России дело обстоит сложнее – из отчетов мы видим, что ошибки оценщиков недвижимости часто имеют общую причину – не вполне сформированные рыночные отношения в сфере недвижимости. Этот фактор влияет на качество оценки и на взаимоотношения оценщика и на заказчика. В настоящее время к общим причинам, порождающим типичные ошибки, можно отнести следующие:

1. Персональные: недостаток квалификации и недостаточный опыт оценщика. 2. Недостатки профессиональной подготовки оценщиков в области рыночной экономики, финансов, налогов и управления бизнесом, что часто не позволяет оценщикам помочь клиенту адекватно определить цель оценки и вид оцениваемой стоимости. 3. Административные и общественные: многочисленные недостатки и противоречия федеральной и местной законодательной и нормативной базы в области земли, недвижимости, инженерной инфраструктуры и пр.; противоречивая позиция местных администраций, часто в большой степени определяющих практику правоприменения в области регулировании рынка земли и недвижимости.

Большинство российских оценщиков – это люди с высшим техническим или университетским образованием, способные выполнить требования достаточно сложных методик, основы которых закреплены законодательно. С другой стороны, оценщики, имеющие ограниченный опыт работы в России, часто плохо представляют реалии рынка и рыночных отношений, механизмы формирования цен, спроса и предложения.

Сочетание этих двух особенностей характерно для многих отчетов. Клиенту оценщика и его партнерам важно увидеть в отчете профессиональную характеристику объекта оценки, его свойства в сравнении с аналогами, и убедиться, что оценка обоснована именно с точки зрения участников рынка. Оценщику, как разностороннему эксперту, необходимо анализировать плюсы и минусы как местоположения объекта недвижимости (земли), так и строения, их настоящее положение на рынке и их перспективы с точки зрения доходности и цены.

Заключение

Представляя всю информацию, использованную в анализе, и излагая все аргументы и логику, использованную для выводов, с учетом состояния и тенденций рынка для согласования результатов, оценщики могут повысить качество отчетов и избежать типичных недостатков.