Чемпионами по скоростному падению на бирже в 2008 году стали девелоперские компании: стоимость бумаг отдельных игроков рынка недвижимости уверенно стремилась к нулю. Если говорить о степени удешевления, то по отношению к цене размещения стоимость акций «Системы-Галс» к концу года упала на 97,2%, ГК «ПИК» — на 95,9%, RGI International — на 95,6%. По сравнению с максимальными котировками бумаги подешевели соответственно на 98, 97 и 97,9%. В плюсе в этом году оказались только «Открытые инвестиции»: компания провела IPO в 2004 году по 49,8 долл. за штуку. К этой цене акции ОПИН к сегодняшнему дню прибавили 30,5%. Правда, по сравнению с максимальной ценой бумаги подешевели на 85,6%.
«Фондовый рынок раздут. Это же нонсенс, что на IPO компания стоила 12 млрд долл., а сейчас, за короткий промежуток времени, рассматривается вопрос о ее банкротстве», — заявил журналистам президент группы компаний «Конти» Тимур Тимербулатов. Девелопер, по всей видимости, имел в виду ГК «ПИК»: капитализация застройщика, не сходившего в этом году с газетных полос, составила в июне 2007 года 12,3 млрд долл.
Нынешний год начинался для ПИК с позитивных новостей: в течение первого полугодия группа скупала земельные активы в регионах, увеличив в результате свой банк до 19,7 млн кв. м. Однако именно большие объемы являются, по мнению аналитиков, как сильной стороной ГК «ПИК», выполняя функцию «финансовой подушки», так и слабой — на застройку этих территорий нужны значительные средства. Пока же у ПИК есть внушительная долговая нагрузка в 1,6 млрд долл., которую компания постепенно реструктуризирует или погашает, и приостановленное развитие в регионах. Так, в конце года неофициально говорилось о закрытии офиса девелопера на Украине. Новая стратегия развития ПИК должна быть представлена в январе 2009 года.
Единственным российским девелопером, который успел в этом году представить скорректированный с учетом кризиса план на будущий год, была «Система-Галс». О проблемах девелоперской «дочки» АФК «Система» участники рынка заговорили еще летом: глава «Системы-Галс» Феликс Евтушенков отошел от оперативного управления, а новым гендиректором был назначен вице-президент компании Сергей Шмаков, который решил почистить портфель девелопера и продать долю в части активов на 500 млн долл.
Общая долговая нагрузка «Системы-Галс» достигла к концу года показателя ПИК за первые полгода — 1,6 млрд долл. Денежный поток компании в 2009 году, согласно ее планам, может достигнуть 770 млн долл., из которых 250 млн долл. «Система-Галс» намерена привлечь в качестве кредитного рефинансирования. Вкладывать средства в новом году компания планирует в 12 объектов (порядка 11% от портфеля), на строительство или реконструкцию которых потребуется 290 млн долл. В то же время «Система-Галс» ожидает удешевления своих активов как минимум на 15%.
Еще один крупный публичный девелопер — группа ЛСР — так же как и ПИК, должен представить антикризисный план в начале 2009 года. Пока только в различных интервью генеральный директор ЛСР Игорь Левит говорил об откладывании начала новых проектов до улучшения ситуации на финансовых рынках. Этой идеей г-н Левит никого не удивил: о приостановке «бумажных» проектов заявили все девелоперы. Новшеством ЛСР может стать перепрофилирование части коммерческих площадей в жилье: на строительство квартир, в отличие, к примеру, от офисов, деньги можно получить у будущих покупателей. В том случае, если у самих потенциальных жильцов в наступающем году найдутся свободные средства на такие покупки.
Компании с зарубежным капиталом, работающие на российском рынке недвижимости, как и большинство коллег-конкурентов, выбрали к концу года приоритетные объекты, строительство которых начнется или продолжится. Обычно такими объектами становились те, под которые уже найдено финансирование и подписаны договоры о кредитовании. Экспертов это не удивляет: найти в нынешних условиях новые кредитные ресурсы можно только по очень высоким ставкам — на уровне 25%, на которые большинство девелоперов не согласно.
Так, израильская AFI Development решила возводить три здания в Москве (в целом в портфеле компании 30 проектов в России). Mirland Development, «дочка» израильского холдинга Fishman Group, сосредоточится на трех активных стройках в Москве, по одной в Саратове и Санкт-Петербурге, где находится самый крупный проект Mirland стоимостью более 1 млрд долл. RGI International первой из публичных девелоперов заморозила свои проекты, не находящиеся на активной стадии: в ноябре компания объявила, что строиться будет только один объект из десяти заявленных — торговый комплекс на Цветном бульваре площадью 39 тыс. кв. м., пишет РБК daily.
Помимо пересмотра портфеля проектов девелоперы занимались выкупом своих подешевевших акций с рынка. Более всего в этом преуспели Mirland Development Элиэзера Фишмана и RGI International Бориса Кузинца. По данным на конец года, г-н Фишман контролирует 76% акций Mirland через три свои компании — Industrial Buildings Corporation Ltd., Jerusalem Economy Ltd. и Darban Investments Ltd. В середине 2007 года эти три компании владели 70% Mirland. Борис Кузинец через D.E.S. Commercial Holdings, в которой бизнесмен владеет 90% капитала, выкупил в течение года более 7% акций, доведя долю до 48,15%. Остальные публичные девелоперы пока не были замечены в выкупе своих акций, однако большинство компаний такой возможности не исключает.
В то же время участники рынка недвижимости, планировавшие провести IPO, но так и не добравшиеся до биржи, пока затаились: непубличность компаний играет им на руку, не обязывая раскрывать данные о долговой нагрузке и отложенных проектах. «Публичность в период кризиса — это как минимум тяжелый психологический фактор, связанный с постоянным открытым обсуждением котировок акций компании, ее финансовых обязательств и прочего», — замечает руководитель пресс-службы группы компаний «ДОН-Строй» Екатерина Куканова. Генеральный директор Capital Group Андрей Нестеренко вспоминает, что в планах компании в 2008 году также стоял выход на IPO. «К этому нас активно подталкивали наши партнеры-банки, — рассказывает г-н Нестеренко. — Впоследствии от этой идеи мы отказались: для нас было важно сохранить потенциал роста, иметь возможность расти быстрее». Собеседник добавляет, что выход на IPO в действительности замедляет бизнес-процессы в компании. «На текущем рынке это оказалось правильным решением», — подчеркивает он.
Помимо Capital Group о возможном проведении IPO говорили «ДОН-Строй», Coalco, «Снегири» Александра Чигиринского и Russian Land Шалвы Чигиринского, MosCityGroup, Mirax Group, «Евразия логистик», «Ташир» и ГК «СУ-155». В сумме капитализация этих компаний по итогам удачного размещения могла бы достигнуть 81,1 млрд долл. Сами девелоперы вопрос о размещении на бирже пока оставляют открытым, но сроки возможного IPO никто по понятным причинам не обсуждает. «В перспективе IPO вероятно, но это имеет смысл обсуждать лишь через несколько лет», — заявлял ранее MCG Павел Фукс. Он добавляет, что в кризис критичным качеством компании будет не публичность, а ее эффективность. Аналогичного мнения придерживается и член совета директоров корпорации Mirax Group Дмитрий Луценко: «Как показал этот год, публичность компании и ее эффективность никак между собой не связаны».