Андерс Перссон: «Мы строим по­настоящему западный бизнес­парк»

– До недавнего времени считалось, что для компании IKEA девелопмент офисной недвижимости – непрофильный бизнес. Чем вызван интерес IKEA к строительству объектов офисной недвижимости?
– Перспективностью участка и рыночной ситуацией. Когда мы получили этот участок, то сразу оценили его – очень удачное месторасположение: рядом международный аэропорт, Москва, Ленинградское шоссе, а также близость железной дороги. Кроме того, несмотря на то что в городе и области строится, а также заявлено к строительству большое количество качественных офисных площадей, на такой многомиллионный город, как Москва, их катастрофически не хватает. И эта нехватка будет ощущаться еще много лет. Наш объект привнесет на рынок не только новые квадратные метры, но и новую, продуманную концепцию. «Бизнес­парк Химки» – это по­настоящему западный бизнес­парк, который располагается в экологически чистой зоне, с приемлемыми ставками аренды, обширной инфраструктурой.

– Что являлось первопричиной реализации бизнес­парка на Ленинградском шоссе: необходимость строительства офиса компании IKEA или наличие свободного участка, который требовал освоения?
– Скорее свободная территория, так как для собственных нужд компании в бизнес­парке выделяется небольшая доля офисных площадей.

Когда мы рассматривали этот участок, то учитывали все его преимущества и сопоставляли их с рыночной ситуацией. И увидели, что они отвечают потребностям рынка. Но основная причина кроется в катастрофической нехватке качественных офисных площадей на московском рынке.

– Расскажите, пожалуйста, о концепции бизнес­парка.
– Она основывается в первую очередь на преимуществах самого участка – его местоположении, доступности, видимости с шоссе, близости к Шереметьево и Москве. Что касается архитектурного стиля, то здесь нам помогла московская архитектурная студия Чернихова. Ее специалисты предложили нам концепцию, которая совпадает с архитектурным стилем развития города Химки. Так как вариантов решения бизнес­парка было множество, нам пришлось «поломать голову» над расположением офисных зданий. Изначально предполагалось размещение зданий перпендикулярно к железнодорожному полотну, но, основываясь на своем опыте, г­н Чернихов предложил иной вариант. Теперь наши арендаторы могут любоваться природой. Шесть 15­этажных офисных зданий класса А будут располагаться параллельно друг другу. Общая площадь офисных площадей составит порядка 200 тыс. кв. м, арендопригодная – 130 тыс. кв. м. Кроме того, в настоящий момент возводится здание учебного центра компании «Форд­Россия».

Для арендаторов предусмотрен обширный паркинг, рассчитанный на 2000 мест. При большей потребности в количестве машино­мест есть возможность увеличения емкости парковки. Также для удобства наших арендаторов будут пущены трансферы от станций метро до бизнес­парка.

Помимо офисных площадей «Бизнес­парк Химки» будет включать в себя два отеля – эконом­ и бизнес­класса (2–3* и 3–4*). Общий номерной фонд составит порядка 550 единиц. Также запланировано строительство апарт­отеля.

Весной текущего года одно из зданий бизнес­парка уже будет готово. Сразу после этого планируется начать строительство еще двух офисных зданий и отелей. Мы ставим себе задачей закончить строительство бизнес­парка в 2009–2010 годах.

– Как вы оцениваете местоположение объекта? Ленинградское шоссе считается одним из самых загруженных.
– Время передвижения по Москве зачастую не зависит от расстояния. Например, путь от центра Москвы до «Бизнес­парка Химки» занимает ровно столько же времени, сколько передвижение в будний день по центру города. Столица славится своими автомобильными пробками, и зачастую невозможно предугадать, сколько времени понадобится на дорогу в пределах города. «Бизнес­парк Химки» расположен за чертой города, поэтому автомобильный коллапс ему не страшен! По утрам Ленинградское шоссе плотным потоком стоит в сторону центра Москвы, по вечерам – в обратном направлении. Наши арендаторы смогут спокойно добираться в офис и обратно, так как все время будут в противотоке.

– Какое количество офисных площадей будет использоваться для собственных нужд компании, а сколько квадратных метров выйдет на открытый рынок?
– На открытый рынок выводится порядка 195 тыс. кв. м. Для собственных нужд мы используем небольшую долю офисных площадей, около 4 тыс. кв. м, на которых расположится офис «IKEA – Недвижимость».

– На Ленинградском шоссе, возле станции метро «Войковская», ведется строитель­ство масштабного проекта – торгово­офисного комплекса «Метрополис», общая площадь которого составит порядка 330 тыс. кв. м. Офисные здания класса А будут введены в строй уже в этом году. Как вы думаете, будет ли конкуренция между «Бизнес­парком Химки» и «Метрополисом»?
– Я слышал о «Метрополисе» и могу сказать, что это очень хороший проект, с высококачественными офисными зданиями. Но поскольку спрос на офисы на российском рынке сейчас огромный, о конкуренции как таковой пока не может быть и речи. Думаю, что сейчас девелоперам нужно фокусироваться на одном – создании хорошего, грамотного продукта.

– Были ли у компании трудности при оформлении документов на участок, с разрешением на строительство?
– При сборе разрешительной документации никаких проблем не возникло. У компании IKEA очень хорошие отношения с администрацией города Химки. Более того, это проект, в котором пересекаются интересы нашей компании с интересами администрации города, своего рода синергия. Компания IKEA также принимает самое активное участие в развитии инфраструктуры города. Открою небольшой секрет: в скором времени как раз возле нашего бизнес­парка начнется строитель­ство линии легкого метро, которое соединит «Бизнес­парк Химки» с деловым центром «Москва­Сити». И наша компания сыграла в этом не последнюю роль.

С развитием транспортной инфраструктуры и реализацией большого офисного проекта у города Химки появляется реальный шанс стать настоящим спутником огромного мегаполиса.

– Проекты «Меги» были реализованы при участии компании ЕNKA. Как происходит выбор генподрядной организации? Насколько принципиален для вас западный бренд?
– «Бизнес­парк Химки» строится в сжатые сроки. Учитывая высокий темп строительства и уровень арендаторов (например, «Форд»), необходимо иметь подрядчика с большим опытом в строительстве. Для нас важно, чтобы высококачественный проект осуществлялся специалистами мирового уровня. ЕNKA – очень опытный подрядчик, и потому мы пригласили эту компанию в наш первый офисный проект. Наши арендаторы должны получать качественные объекты. Но это совсем не означает, что ЕNKA – наш постоянный партнер.

– Если сравнивать девелопмент торговых и офисных объектов в Московском регионе, какие плюсы и минусы вы могли бы выделить?
– Здесь нельзя проводить какие­либо параллели. Это два разных сегмента. Девелопмент торговой недвижимости – более быстрый как по срокам строительства, так и по периоду окупаемости. Но в офисном сегменте также есть масса преимуществ, одним из которых является инвестиционная привлекательность объекта.

Без ложной скромности замечу, что компания IKEA на сегодняшний день является лидером в области девелопмента торговой недвижимости. Наши арендаторы знают, что все наши проекты – это качественный продукт, и доверяют IKEA. И я думаю, что точно так же наши потенциальные арендаторы будут доверять нашему первому офисному проекту, поскольку, я повторюсь, IKEA – это уже имя!

– Если сравнивать существующие уровни доходности торговой и офисной недвижимости, насколько выгодно заниматься девелопментом последней?
– Несомненно, доходность в секторе торговой недвижимости выше. Если же говорить о долгосрочной перспективе и о доходе, который приносит прирост капитала от владения собственностью, то, как показывает практика, в офисном сегменте прирост стоимости и доходность хорошие. Если говорить об операционной доходности и о приросте стоимости проекта, в секторе торговой недвижимости операционный доход выше, нежели в офисном сегменте.

Но в офисном сегменте не последнюю роль играет имя арендатора. Как правило, в офисном проекте вы работаете с уважаемыми крупными корпорациями, которые заключают долгосрочные договоры. И эти денежные потоки могут быть проданы инвесторам. Поэтому нельзя на этот вопрос ответить однозначно. Могу сказать одно – через пару­тройку лет я узнаю, какой из двух сегментов будет иметь большую доходность.

– В настоящее время наблюдается децентрализация офисных объектов. Девелоперы стали все чаще поглядывать за МКАД, выбирая себе участок для строительства офисного здания. Как вы думаете, за счет каких параметров офисы за чертой города могут быть привлекательны для арендаторов?
– В первую очередь, конечно же, адекватная ставка аренды, а также создание большей инфраструктуры. Только за МКАД можно найти сочетание очень многих преимуществ. Было бы очень трудно решить подобную задачу в черте города. В мегаполисах очень многое связано с проблемой транспорта. Например, в городах США доля общественного транспорта занимает всего 5%, в крупных мегаполисах – 10%. И хотя автомашины еще очень долго будут оставаться неотъемлемой частью нашей жизни, девелоперы и администрация городов должны уделять большое внимание развитию общественного транспорта.

– Планирует ли IKEA строительство других офисных объектов? Например, в регионах России, где рынок не заполнен качественным предложением?
– Планирует. Во многих городах, где есть торговые центры «Мега», реализован не весь участок земли. Вполне возможно, в скором времени рядом с нашими торгово­развлекательными центрами появятся бизнес­парки IKEA.

В целом можно сказать, что в России еще так много неиспользованного потенциала! Думаю, что пока никто, ни один участник этого рынка не может оценить до конца, насколько он велик и какой огромный у него потенциал.