«Москва» обойдется без «России»?

Все идет по плану

«Все идет по плану» – именно этой фразой отвечают на вопрос о том, как идут дела, большинство девелоперов «Москва-Сити».

Корпорация Mirax Group реализует на территории делового района комплекс «Федерация» (общая площадь составляет 425 тыс. кв. м, объем инвестиций – $500 млн.). «В настоящее время строительство его продолжается, идут работы на уровне 63-го этажа башни «Восток», ведется остекление. Официальный срок сдачи объекта мы не меняли, это IV квартал 2010 года», – рассказывает CRE Дмитрий Луценко, член совета директоров корпорации Mirax Group.

«Город Столиц» (общая площадь объекта – 288 680 кв. м, объем инвестиций – $450 млн.) также находится на финальной стадии строительства. «Заканчивается остекление башен «Москва» и «Санкт-Петербург», выходит на завершающую стадию торговая часть, а первые арендаторы офисов в МФК появились в 2008 году, – рассказывает Андрей Нестеренко, генеральный директор холдинга «Капитал Групп». – Если говорить о наших объектах, то никаких корректив внесено не было. Первая фаза проекта (офисные помещения) уже завершена, в конце 2009 года будет завершена вторая (жилые апартаменты и торговые площади)».

Строительство «Меркурий Сити Тауэр» (общая площадь – 158 528 кв. м, объем инвестиций – $200 млн.) также идет по плану. «Сейчас мы подходим к завершению нулевого цикла строительства башни, – говорит Ирина Стрижова, директор по маркетингу проекта «Меркурий Сити Тауэр» компании «Лиедел Инвестментс Лимитед». – Это самый ответственный, трудоемкий и затратный по времени процесс. В нашем случае помимо устройства фундамента это еще и строительство пяти подземных этажей. В следующем году «Меркурий Сити Тауэр» начнет расти ввысь».

В конце прошлого года внешние работы по строительству 60-этажного комплекса Imperia Tower (общая площадь – 287 723 кв. м, инвестиции не разглашаются) были приостановлены. Как пояснила Юлия Белова, директор по связям с общественностью и корпоративным коммуникациям MosCityGroup, связано это было с техническими причинами – ждали поставок листового полированного стекла для облицовки. В то же время работы внутри здания не прекращались. «На сегодняшний день полностью смонтировано основное теплотехническое оборудование. До 42-го этажа включительно выполнены все сантехнические работы. Вентиляционно-холодильное оборудование закуплено и доставлено, теплосети введены, в соответствии с графиком ведутся работы по электрике, слаботочным системам: охранная и пожарная сигнализация, Интернет, телефония, система «умный дом». Установлена большая часть лифтов, – говорит Юлия Белова. – У нас есть уверенность в том, что работу над объектом закончим в срок, как и планировали, – к концу 2009 года».

Продолжается строительство ТРЦ Mall of Russia. Как рассказала Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью AFI Development, в январе в ТРЦ был завершен монтаж стеклянного купола площадью 10 тыс. кв. м. Сейчас в ТРЦ идет установка внутренних коммуникаций, скоро планируется приступить к внутренней отделке помещений. «Мы рады, что, несмотря на финансовый кризис, наш проект в «Москва-Сити» строится в соответствии с графиком», – говорит Александр Халдей, генеральный директор AFI Development. Торговый центр компания собирается достроить, как и было запланировано, в IV квартале 2009 года.

Не может пока похвастаться сроками строительства «Сити-Палас» (МФК с Московским дворцом бракосочетаний, общая площадь – 200 тыс. кв. м, объем инвестиций – около $300 млн.), призванный стать новым символом современной Москвы. В состав МФК, помимо самого Дворца бракосочетаний с банкетными залами и ресторанами, войдут также и офисы, а в стилобатной части разместятся торгово-развлекательные помещения. «Комплекс планируется вводить в строй двумя очередями. Наша компания работает над проектом совместно с компанией «Интеко». В наступившем году мы заканчиваем первую очередь проекта, торговую часть, – отмечает Дмитрий Шмелев, коммерческий директор компании «Снегири Девелопмент». – Башня находится на стадии вбивания свай, делается свайное поле, фундамент. Срок сдачи объекта – 2012 год. Строительство идет по графику».

Однако пока все остановилось на этапе бетонирования первого этажа. В феврале планируется возобновить работы над проектом. На встрече с мэром столицы Юрием Лужковым девелоперы выразили сомнение по поводу сроков окончания объекта, указав в качестве наиболее вероятной даты 2013 год. Однако Юрий Лужков потребовал ускорить работы, пояснив, что Московский дворец бракосочетания – здание, расположенное между торгово-пешеходным мостом «Багратион» и центральным ядром ММДЦ, фактически является «пешеходными воротами» в «Сити».

«Россия» подождет до лучших времен

«Жизненный цикл любого проекта условно можно разделить на 4 стадии: виртуальные квадратные метры (компания приобретает участок под застройку), бумажные квадратные метры (разработка проекта застройки, согласования, подключение к сетям и, наконец, получение разрешение на строительство), квадратные метры в стройке (начинается оформление продаж, заключение предварительных договоров аренды, а банки могут принимать проект к залогу и начинают кредитовать девелопера) и, наконец, готовые квадратные метры (собирается арендная плата, имеется предсказуемый входящий финансовый поток проекта), – рассказывает Юлия Белова. – Во время финансового кризиса проекты в 4-й стадии работают, быть может, только доходы падают. Причем чем качественнее помещение, тем это падение меньше. Проекты на 3-й стадии продолжаются, хотя доходность их становится другой. Остановить эти проекты попросту нельзя: какие-то деньги уже получены, а возвращать кредит пока нечем. Что же касается первой и второй стадий девелоперского проекта, то здесь складывается самая неблагоприятная ситуация: проекты на этих этапах неликвидны, а потому останавливаются».

Такая неблагоприятная ситуация и сложилась вокруг башни «Россия». Как известно, в ноябре прошлого года владелец Russian Land Шалва Чигиринский приостановил ее строительство.

В начале декабря компания Sibir Energy распространила сообщение о том, что намерена купить большинство активов Шалвы Чигиринского в сфере недвижимости, включая башню «Россия» в ММДЦ «Москва-Сити». Общая стоимость приобретаемых активов составляла $433 млн. Однако компания собиралась заплатить за них $340 млн. Из этой суммы порядка $127 млн. должен был получить лично г-н Чигиринский, а оставшиеся $213 млн. должны были пойти на погашение долгов. В октябре 2008 года Sibir Energy уже приобрела у Шалвы Чигиринского гостиницу «Советская» за $81,7 млн. и 100% долей ООО «Фирма «Интайм», которое владеет площадкой под застройку на Ленинградском проспекте в Москве, за $75 млн. В рамках сделки Sibir Energy должна была приобрести 50% в проекте строительства башни «Россия» в «Москва-Сити» за $48,5 млн.

В день этого сообщения произошел обвал котировок Sibir Energy, и капитализация компании снизилась вдвое. Правительство Москвы, являющееся одним из акционеров Sibir Energy, выступило против этой сделки, и 18 декабря на общем собрании акционеров компании на сделку был наложен мораторий до принятия окончательного решения.

30 января Sibir Energy заявила, что от покупки претенциозного проекта отказывается. Интересно, что после этого сообщения бумаги Sibir Energy подорожали почти на 40%.

В компании Russian Land от комментариев на данную тему отказались. Однако ситуацию с проектом башни «Россия» прояснил мэр Москвы Юрий Лужков, посетивший «Москва-Сити» во время одного из субботних выездных совещаний, который сказал, что «башня «Россия» в обозримом будущем возведена не будет». Сейчас правительство Москвы готовит постановление о переносе сроков строительства «России». Скорее всего реализация проекта будет сдвинута с 2012 на 2016 год.

«Для меня проект башни «Россия» в текущих рыночных условиях – что-то из области сюрреализма, – говорит Владимир Пинаев, управляющий директор, услуги корпоративным клиентам и собственникам Россия и СНГ компании Jones Lang LaSalle. – Если станет понятно, что такой большой объем площадей рынком не будет востребован в те сроки, которые позволят сделать его рентабельным, думаю, проект могут пересмотреть. Возможно, на этом месте построят здание меньшего размера».

Помимо башни «Россия» в список приостановленных проектов попал административный комплекс правительства Москвы. Как пояснили в пресс-службе мэрии, во время кризиса строить комплекс административных зданий правительство Москвы признало нецелесообразным. Поэтому проект отложен на неопределенный срок. Сейчас все бюджетные средства направлены на решение социальных программ, строительство жилья для очередников, молодых семей и др.

Вакантные площади? Это временно!

Средняя ставка аренды офисов класса А в «Москва-Сити» по-прежнему остается самой высокой – около $1 тыс./кв. м. Тем не менее, по информации Jones Lang LaSalle, «Северная Башня» заполнена на 80%, «Федерация» – более чем на 90%. В «Городе Столиц» из 29 тыс. кв. м арендуемых площадей сдано более 50%. В «Башне на набережной», сданной в эксплуатацию в феврале прошлого года, как сообщили в компании Enka, на сегодняшний день арендовано 70% площадей.

В этом комплексе «Ренессанс Капитал» арендует 14 000 кв. м, IBM занимает 11 021 кв. м, Procter&Gamble – 8 050 кв. м, Citibank – 5 454 кв. м. Официально о снижении арендных ставок Enka не сообщает. В начавшемся году сделок по аренде заключено не было, но, как рассказали в отделе маркетинга компании, вскоре планируется заключение договора с очередным арендатором.

В ММДЦ «Москва-Сити» в течение II полугодия 2008 года крупных сделок по аренде также не проводилось. «Начался кризис, и многие компании оказались не в состоянии принимать решения по аренде объектов. С моей точки зрения, это временное явление. Понять динамику 2009 года можно будет через 2 месяца, когда компании выработают свои антикризисные планы. То, что в «Москва-Сити» есть свободные площади, говорит не о минусах проекта, а об общей ситуации на рынке, – считает Владимир Пинаев. – Когда рынок оживет и начнутся сделки, при правильной цене проект будет сдаваться».

По мнению Владимира Пинаева, проблема заключается не в переизбытке предложения, а в отсутствии спроса. Проект «Москва-Сити» удачно расположен, и несмотря на все разговоры о том, что до делового центра трудно добраться и что там не хватает парковочных мест, уже более 250 000 кв. м площадей заняты арендаторами.

Вместе с тем нельзя не отметить, что некоторые арендаторы «Москва-Сити» сдали часть своих площадей в субаренду.

«Известно, например, что так поступили компании KPMG и ГК «Ренессанс Управление Инвестициями». Наверняка они просили арендодателя о скидке, но не всегда по такому вопросу удается договориться, – отмечает Елена Малиновская, заместитель руководителя отдела офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. – Если компания сократила персонал и не использует часть помещений, она просто несет убытки. В таком случае лучше получить хотя бы какие-то деньги за субаренду. Спрос на субаренду существует, и он выше, чем спрос на прямую аренду здания без отделки».

Как рассказала Елена Малиновская, многие арендаторы сегодня не желают вкладываться в отделку помещений либо хотят заключить договор на короткий срок, на время кризиса. После того как договор подписан, отказаться от аренды сложно. В противном случае арендатор обязан выплатить компенсацию в размере 3–6-месячной арендной платы. Поэтому арендаторам порой выгоднее сдать свои площади в субаренду, пусть и по более низкой цене, чем они платят за аренду, чем выплачивать компенсацию.

Что касается собственников, то они оценивают свои позиции на рынке позитивно. «Несмотря на изменение условий реализации проекта «Москва-Сити» и сегодняшнюю кризисную ситуацию на рынках, мы довольно оптимистичны относительно интереса к «Городу Столиц», – говорит Андрей Нестеренко. – Прежде всего благодаря его расположению на первой линии возле набережной, насыщенной инфраструктуре и высокой степени готовности. Покупательский спрос сегодня сильно сместился в сторону готовых проектов, люди не хотят рисковать, инвестируя в строительство на ранних этапах. А количество качественных предложений в готовых объектах сегодня уже ограниченно. Это позволяет нам быть уверенным в том, что наши апартаменты, в которых уже сделан дорогостоящий и качественный ремонт, будут пользоваться спросом. Не менее привлекательны и торговые, и офисные площади».

«Мы уверены в высоком качестве и востребованности наших проектов, поэтому предполагаем, что сильно корректировать ставки нам не придется, – говорит Юлия Белова. – В то же время хотелось бы отметить, что если кто-то обратится к одному из владельцев объекта в «Москва-Сити» с предложением купить сразу 20–30 тыс. кв. м, каждый из них, возможно, и мы, сможет принять решение о дисконте. Но розничных продаж это не касается. Рынок всегда так работал – дисконт можно получить только при большом объеме».

В ТРЦ Mall of Russia уже на сегодняшний день подписано договоров аренды на 40% площадей. «Наш ТРЦ рассчитан не только на аудиторию арендаторов офисных центров, мы строим центр для самой широкой аудитории, – говорит Наталия Иванова. – Комплекс находится в центре Москвы, непосредственно в нем расположены выходы двух станций метро. Центр удобен для подъезда и на личном транспорте как с Краснопресненской набережной, Кутузовского проспекта, Шмитовского проезда, так и с Третьего транспортного кольца. На нижних уровнях находится парковка на 2700 машино-мест, комплекс граничит с городской прогулочной зоной, запланированной как место народных гуляний, а также с самым большим в Европе киноконцертным залом, который мэрия предполагает использовать для проведения городских мероприятий и праздников. Комплекс спроецирован так, что из башни в башню можно перейти только через наш центр. Словом, он полностью оправдывает свое название – центральное ядро, так что недостатка внимания как посетителей, так и арендаторов мы не ожидаем».

Кроме того, участники рынка уверены, что корректировка цен – явление временное, кризис не вечен, и, выйдя из него, город снова обнаружит дефицит коммерческих площадей. «Что касается нашего объекта «Сити-Палас», то привлечение арендаторов начнется не ранее чем через полтора-два года, – говорит Дмитрий Шмелев, коммерческий директор компании «Снегири Девелопмент». – Думаю, что к тому времени маятник уже качнется в обратную сторону, рынок поднимется. Корректировка цен – это временное явление, на ближайший квартал, максимум – на два-три квартала. А через полтора-два года спрос со стороны арендаторов восстановится».