Назад
23 Марта 2009, 13:04
Советы быстрого приготовления
Вслед за кризисом на рынке девелопмента и строительства серьезные проблемы начались и в смежных отраслях. Так, консультанты уже потеряли больше половины
своих докризисных оборотов и сократили до трети сотрудников. Чтобы выжить в новых условиях, когда девелоперы предпочитают не разрабатывать новые проекты, а замораживать старые, они вынуждены срочно пересматривать линейки своих услуг.
За последние несколько лет на волне рекордного роста рынка недвижимости серьезно вырос и бизнес компаний, которые сопровождали проекты и сделки в этой сфере, – консультантов и оценщиков. По состоянию на конец 2008 года в Санкт-Петербурге насчитывалось несколько десятков фирм – консультантов по недвижимости с разной специализацией и примерно столько же оценочных компаний. В городе активно работали три из четырех мировых лидеров рынка консалтинга – Colliers International, Jones Lang Lasalle и Knight Frank. Объем рынка услуг консультантов и оценщиков составлял $17–20 млн в год. А от желающих воспользоваться их услугами не было отбоя. «В начале прошлого года мы выбирали один из десяти проектов», – вспоминает сотрудник одной из крупных консультационных компаний.
Но с наступлением кризиса ситуация изменилась кардинальным образом. Консультанты признаются, что количество заказов серьезно сократилось. Руководитель петербургского офиса Colliers International Борис Юшенков отмечает, что в ноябре–феврале количество новых заказов по консалтингу и разработке концепции проектов заметно сократилось. По словам гендиректора Knight Frank SPb Олега Баркова, обороты его компании снизятся в этом году примерно на 30–40%. Он считает, что это хороший показатель во время падения рынка недвижимости. Директор по консалтингу и оценке Becar Realty Group SPb Игорь Лучков также говорит, что обороты компании с началом кризиса на рынке недвижимости серьезно уменьшились. «Основу заказов в сфере консалтинга составляют консультации на стадии проектирования крупного объекта. До 90% крупных проектов на начальной стадии заморожены. Сокращение количества заказов по консалтингу составило около 70–80%», – оценивает он. Более чем двукратное падение оборотов подтверждает топ-менеджер еще одной крупной консультационной компании.
«Стоит» и рынок слияний и поглощений. Несмотря на то что на продажу выставлено очень много объектов, потенциальные покупатели не спешат. А сопровождение сделок по продаже объектов составляет значительную часть заработка оценщиков и юристов, добавляет управляющий партнер юридической фирмы «Дювернуа Лигал» Егор Носков. Прогнозы участников рынка пока не утешают. Руководитель отдела консалтинга ASTERA SPb Евгения Васильева предполагает, что спрос на такие дорогостоящие и комплексные услуги, как разработка концепции объекта и анализ наиболее эффективного использования территории, будет оставаться минимальным от одного года до трех лет.
Кто-то настроен более оптимистично. По словам г-на Юшенкова, у некоторых девелоперов, наоборот, только сейчас просыпается интерес к разработке концепции своих объектов. «На рынке остались инвесторы с деньгами. Они также не спешат с реализацией проектов – начала строек по ним можно ожидать в перспективе двух-трех лет. Но для нас это даже где-то выгодно – у инвестора есть время для детальной разработки концепции. Из-за появления таких заказчиков в феврале оборот Colliers International в рублях уже сопоставим с докризисными месяцами», – утверждает консультант.
Г-н Носков из «Дювернуа Лигал» также прогнозирует, что не за горами серьезный рост количества сделок по продаже объектов недвижимости. «Сейчас совершение таких сделок сдерживает массовое ожидание покупателями абстрактного «дна» рынка недвижимости. До конца года должно наступить понимание новых условий работы на рынке, за ним последует и увеличение количества сделок», – прогнозирует он.
От консалтинга к брокериджу
В условиях отсутствия заказов на стратегический консалтинг и разработку концепций проектов консультанты вынуждены менять линейку своих услуг. В данный момент на рынке гораздо более востребованными являются посреднические услуги по поиску арендаторов, отмечает директор петербургского офиса Jones Lang Lasalle Андрей Розов. Приоритетным направлением для его компании остается поиск арендаторов в крупные ТРК и помещения на центральных торговых магистралях.
Исполнительный директор ООО «Альянс» Арина Сендер также считает, что сейчас самой востребованной услугой для консультантов станет брокеридж. Причем крупные консультанты, которые раньше приводили арендаторов в основном в ТРК или на известные торговые улицы, сейчас работают и с небольшими помещениями, иногда на окраинах.
Это подтверждают и девелоперы. Гендиректор компании A+ Estate (предприятие группы ЛСР) Юрий Ильин говорит, что у его компании осталась потребность только в брокеридже. Такого же мнения придерживается и исполнительный директор «БФА Девелопмент» Александр Кретов. А генеральный директор сети бизнес-центров «Сенатор» Андрей Пушкарский отмечает, что потребность его компании в арендаторах сейчас очень высокая. «В остальных услугах консультантов мы не заинтересованы. Хотя стоит отметить, что и до кризиса мы не очень активно привлекали их для своих проектов», – говорит Пушкарский.
Борис Юшенков утверждает, что в Colliers за последние месяцы было заключено лишь несколько сделок по поиску арендаторов для торговых помещений и офисов. «Компанию сейчас вытягивают консалтинг и оценка», – заявляет он.
Прежние услуги во время кризиса несколько видоизменяются. Г-н Лучков из Becar Realty Group SPb говорит, что его компания ввела услугу «Технологический консалтинг», которая предполагает комплекс мероприятий по оптимизации технических процессов при эксплуатации объекта и управлении им для снижения затрат. Сейчас все стремятся сократить издержки, поэтому подобная услуга будет актуальной в нынешних условиях, надеется он. С 1 декабря 2008 года в петербургском офисе Knight Frank
начал работать отдел оценки. По словам директора по профессиональной деятельности Knight Frank SPb Николая Пашкова, сегодня, когда ситуация меняется очень быстро, всем участникам рынка: инвесторам, девелоперам, банкам, собственникам недвижимости – нужно постоянно актуализировать понимание стоимости своего портфеля. По ожиданиям консультантов Knight Frank, услуги оценки будут особенно востребованы для девелоперских проектов в целях получения финансирования, а также на рынке земли. Becar Realty Group SPb серьезно сократила сроки разработки концепций: у клиентов просто нет времени и средств проводить масштабные исследования. Да это и нецелесообразно в условиях постоянно меняющегося рынка. Г-жа Васильева из ASTERA SPb также отмечает, что сейчас клиентами наиболее востребованы оценка недвижимости, экспресс-анализ арендной ставки или цены продажи объекта и другие виды экспресс-консалтинга. Эти услуги помогают клиенту ориентироваться на ежедневно изменяющемся рынке.
Консультации дешевеют
Уровень вознаграждения консультантов в кризисных условиях снизился. Андрей Розов из Jones Lang Lasalle говорит, что комиссионные консультантов, осуществляющих сдачу в аренду объектов коммерческой недвижимости, обычно равны ставке аренды за один месяц. Ставки аренды, например, офисной недвижимости в среднем по рынку снизились примерно на 10%, а вслед за ними и доходы брокеров. Г-н Юшенков, в свою очередь, уточняет, что арендные ставки сейчас переведены в рубли и снизились до 30%. Соответственно уменьшается и вознаграждение консультанта. Г-н Кретов из «БФА Девелопмент» отмечает снижение комиссионных вознаграждений за услуги брокериджа на 10–20%.
Впрочем, часть клиентов-арендодателей, потребность которых в арендаторах очень высокая, напротив, увеличивают размер вознаграждения для удачливых брокеров. Например, «Сенатор» установил для них вознаграждение в размере полутора арендных ставок, говорит г-н Пушкарский.
Игорь Лучков из Becar отмечает, что вознаграждение консультантов по брокериджу, консалтингу и управлению объектами составляет сегодня лишь 30–40% от докризисного уровня. Иногда консультанты отказываются от фиксированной оплаты услуг, добавляет он. При такой системе оплаты консультант оказывается в одной лодке с заказчиком, что удобно заказчику. В нынешней ситуации такая система будет набирать обороты, считает он. Схема вознаграждения по консалтингу и оценке не меняется, и стоимость этих слуг в рублях пока также не снижается, считает Борис Юшенков.
Режут по живому
Консультанты вынуждены были значительно снизить свои расходы. В первую очередь за счет сокращений персонала. Г-н Барков рассказал CRE, что петербургский офис Knight Frank сократил 20 из 50 работников офиса. В основном увольнения затронули бизнес-support (водителей, секретарей, ассистентов), хотя под сокращение попали и несколько консультантов и брокеров. «Это вынужденная мера, без которой, к сожалению, нельзя было обойтись. В кризисных условиях нужно заботиться прежде всего об эффективности бизнеса», – говорит он. Кроме сокращения персонала Knight Frank уменьшил затраты на командировки, обучение, участие в выставках и представительские расходы. Эти меры позволили сократить основные расходы офиса на 60%.
Провел сокращения и петербургский офис Colliers. По словам Бориса Юшенкова, его компания уволила 25 из 75 работников. При этом объем сервисов сокращен не был, утверждает он. Кроме сокращения персонала Colliers также урезал затраты на транспорт, представительские расходы, обучение и командировки. В результате расходы снизились примерно на 50%. Директор петербургского офиса Jones Lang Lasalle Андрей Розов утверждает, что изменения штата его компании остались в рамках естественной ротации персонала. Остальные опрошенные «CRE Северо-Запад» консультанты отказались отвечать на вопрос о масштабах оптимизации штата.
Кризис доверия к консультантам
Еще до кризиса некоторые девелоперы открыто говорили о недоверии консультантам, теперь же их сомнения только усилились. Например, президент холдинговой компании «Адамант» Игорь Лейтис еще в октябре заявил в интервью «CRE Северо-Запад», что именно консультанты «раздували слухи о том, что рынку нужны миллионы квадратных метров, чтобы начинающие девелоперы приходили к ним за исследованиями». С г-ном Лейтисом согласен и председатель совета директоров УК «Теорема» Игорь Водопьянов. «Вообще непонятно, чем занимаются эти ребята (консультанты). Такое впечатление, что лучше всего они умеют писать абстрактные концепции, которые мало соотносятся с реальностью. Составить все концепции и произвести нужные расчеты грамотный девелопер может и сам», – заявляет он.
«У нас не было никакой заинтересованности в раздувании рынка, который рос. Мы росли вместе с ним – клиентов приходилось ставить в очередь. В этой ситуации нет никакого смысла дополнительно стимулировать рост рынка», – возражает Олег Барков. По его словам, на петербургском рынке действительно работает много профессиональных и опытных девелоперов, которые сами могут разработать концепцию и рассчитать экономику проекта. Но даже самые опытные компании впервые столкнулись с системным общемировым кризисом, и им также могут понадобиться услуги консультантов для выхода из него, считает он.
В пользу этой точки зрения говорит, например, тот факт, что ЗАО «Доринда», владелец сети гипермаркетов «O'КЕЙ», в начале 2009 года подписало контракт на оценку своих активов с компанией Colliers International. Притом что еще полтора года назад один из топ-менеджеров компании заявлял CRE, что девелопер никогда не обращался и не собирается обращаться к услугам каких-либо консультантов. Г-н Юшенков говорит, что он спокоен за будущее консультантов. «Мировая экономика пережила не один кризис, случались они и в новейшей истории России. И всегда в них отчасти обвиняли консультантов. Но всегда консалтинг был первой услугой, которую покупали компании при выходе из кризиса», – рассуждает он. По мере оздоровления рынка недвижимости девелоперы будут все чаще и чаще обращаться к консультантам, подтверждает г-н Кретов из «БФА Девелопмент». Конечно, профессиональные консультанты не уйдут с рынка, со временем спрос на их услуги должен вырасти. Но с тем, что количество таких компаний в ближайшее время сократится, не спорят даже сами консультанты. Кое-кто из местных консалтеров успел перейти под более сильный бренд уже в конце 2008 года – например, команда ЦПРН «Вечер» во главе с Николаем Вечером пополнила ряды международной компании GVA Sawyer.
Очевидно уже, что рынок больше никогда не будет таким, каким он был в 2006–2008 годах, и те из консультантов, кто останется на рынке, уже никогда не смогут выбирать один из десяти проектов.
Но с наступлением кризиса ситуация изменилась кардинальным образом. Консультанты признаются, что количество заказов серьезно сократилось. Руководитель петербургского офиса Colliers International Борис Юшенков отмечает, что в ноябре–феврале количество новых заказов по консалтингу и разработке концепции проектов заметно сократилось. По словам гендиректора Knight Frank SPb Олега Баркова, обороты его компании снизятся в этом году примерно на 30–40%. Он считает, что это хороший показатель во время падения рынка недвижимости. Директор по консалтингу и оценке Becar Realty Group SPb Игорь Лучков также говорит, что обороты компании с началом кризиса на рынке недвижимости серьезно уменьшились. «Основу заказов в сфере консалтинга составляют консультации на стадии проектирования крупного объекта. До 90% крупных проектов на начальной стадии заморожены. Сокращение количества заказов по консалтингу составило около 70–80%», – оценивает он. Более чем двукратное падение оборотов подтверждает топ-менеджер еще одной крупной консультационной компании.
«Стоит» и рынок слияний и поглощений. Несмотря на то что на продажу выставлено очень много объектов, потенциальные покупатели не спешат. А сопровождение сделок по продаже объектов составляет значительную часть заработка оценщиков и юристов, добавляет управляющий партнер юридической фирмы «Дювернуа Лигал» Егор Носков. Прогнозы участников рынка пока не утешают. Руководитель отдела консалтинга ASTERA SPb Евгения Васильева предполагает, что спрос на такие дорогостоящие и комплексные услуги, как разработка концепции объекта и анализ наиболее эффективного использования территории, будет оставаться минимальным от одного года до трех лет.
Кто-то настроен более оптимистично. По словам г-на Юшенкова, у некоторых девелоперов, наоборот, только сейчас просыпается интерес к разработке концепции своих объектов. «На рынке остались инвесторы с деньгами. Они также не спешат с реализацией проектов – начала строек по ним можно ожидать в перспективе двух-трех лет. Но для нас это даже где-то выгодно – у инвестора есть время для детальной разработки концепции. Из-за появления таких заказчиков в феврале оборот Colliers International в рублях уже сопоставим с докризисными месяцами», – утверждает консультант.
Г-н Носков из «Дювернуа Лигал» также прогнозирует, что не за горами серьезный рост количества сделок по продаже объектов недвижимости. «Сейчас совершение таких сделок сдерживает массовое ожидание покупателями абстрактного «дна» рынка недвижимости. До конца года должно наступить понимание новых условий работы на рынке, за ним последует и увеличение количества сделок», – прогнозирует он.
От консалтинга к брокериджу
В условиях отсутствия заказов на стратегический консалтинг и разработку концепций проектов консультанты вынуждены менять линейку своих услуг. В данный момент на рынке гораздо более востребованными являются посреднические услуги по поиску арендаторов, отмечает директор петербургского офиса Jones Lang Lasalle Андрей Розов. Приоритетным направлением для его компании остается поиск арендаторов в крупные ТРК и помещения на центральных торговых магистралях.
Исполнительный директор ООО «Альянс» Арина Сендер также считает, что сейчас самой востребованной услугой для консультантов станет брокеридж. Причем крупные консультанты, которые раньше приводили арендаторов в основном в ТРК или на известные торговые улицы, сейчас работают и с небольшими помещениями, иногда на окраинах.
Это подтверждают и девелоперы. Гендиректор компании A+ Estate (предприятие группы ЛСР) Юрий Ильин говорит, что у его компании осталась потребность только в брокеридже. Такого же мнения придерживается и исполнительный директор «БФА Девелопмент» Александр Кретов. А генеральный директор сети бизнес-центров «Сенатор» Андрей Пушкарский отмечает, что потребность его компании в арендаторах сейчас очень высокая. «В остальных услугах консультантов мы не заинтересованы. Хотя стоит отметить, что и до кризиса мы не очень активно привлекали их для своих проектов», – говорит Пушкарский.
Борис Юшенков утверждает, что в Colliers за последние месяцы было заключено лишь несколько сделок по поиску арендаторов для торговых помещений и офисов. «Компанию сейчас вытягивают консалтинг и оценка», – заявляет он.
Прежние услуги во время кризиса несколько видоизменяются. Г-н Лучков из Becar Realty Group SPb говорит, что его компания ввела услугу «Технологический консалтинг», которая предполагает комплекс мероприятий по оптимизации технических процессов при эксплуатации объекта и управлении им для снижения затрат. Сейчас все стремятся сократить издержки, поэтому подобная услуга будет актуальной в нынешних условиях, надеется он. С 1 декабря 2008 года в петербургском офисе Knight Frank
начал работать отдел оценки. По словам директора по профессиональной деятельности Knight Frank SPb Николая Пашкова, сегодня, когда ситуация меняется очень быстро, всем участникам рынка: инвесторам, девелоперам, банкам, собственникам недвижимости – нужно постоянно актуализировать понимание стоимости своего портфеля. По ожиданиям консультантов Knight Frank, услуги оценки будут особенно востребованы для девелоперских проектов в целях получения финансирования, а также на рынке земли. Becar Realty Group SPb серьезно сократила сроки разработки концепций: у клиентов просто нет времени и средств проводить масштабные исследования. Да это и нецелесообразно в условиях постоянно меняющегося рынка. Г-жа Васильева из ASTERA SPb также отмечает, что сейчас клиентами наиболее востребованы оценка недвижимости, экспресс-анализ арендной ставки или цены продажи объекта и другие виды экспресс-консалтинга. Эти услуги помогают клиенту ориентироваться на ежедневно изменяющемся рынке.
Консультации дешевеют
Уровень вознаграждения консультантов в кризисных условиях снизился. Андрей Розов из Jones Lang Lasalle говорит, что комиссионные консультантов, осуществляющих сдачу в аренду объектов коммерческой недвижимости, обычно равны ставке аренды за один месяц. Ставки аренды, например, офисной недвижимости в среднем по рынку снизились примерно на 10%, а вслед за ними и доходы брокеров. Г-н Юшенков, в свою очередь, уточняет, что арендные ставки сейчас переведены в рубли и снизились до 30%. Соответственно уменьшается и вознаграждение консультанта. Г-н Кретов из «БФА Девелопмент» отмечает снижение комиссионных вознаграждений за услуги брокериджа на 10–20%.
Впрочем, часть клиентов-арендодателей, потребность которых в арендаторах очень высокая, напротив, увеличивают размер вознаграждения для удачливых брокеров. Например, «Сенатор» установил для них вознаграждение в размере полутора арендных ставок, говорит г-н Пушкарский.
Игорь Лучков из Becar отмечает, что вознаграждение консультантов по брокериджу, консалтингу и управлению объектами составляет сегодня лишь 30–40% от докризисного уровня. Иногда консультанты отказываются от фиксированной оплаты услуг, добавляет он. При такой системе оплаты консультант оказывается в одной лодке с заказчиком, что удобно заказчику. В нынешней ситуации такая система будет набирать обороты, считает он. Схема вознаграждения по консалтингу и оценке не меняется, и стоимость этих слуг в рублях пока также не снижается, считает Борис Юшенков.
Режут по живому
Консультанты вынуждены были значительно снизить свои расходы. В первую очередь за счет сокращений персонала. Г-н Барков рассказал CRE, что петербургский офис Knight Frank сократил 20 из 50 работников офиса. В основном увольнения затронули бизнес-support (водителей, секретарей, ассистентов), хотя под сокращение попали и несколько консультантов и брокеров. «Это вынужденная мера, без которой, к сожалению, нельзя было обойтись. В кризисных условиях нужно заботиться прежде всего об эффективности бизнеса», – говорит он. Кроме сокращения персонала Knight Frank уменьшил затраты на командировки, обучение, участие в выставках и представительские расходы. Эти меры позволили сократить основные расходы офиса на 60%.
Провел сокращения и петербургский офис Colliers. По словам Бориса Юшенкова, его компания уволила 25 из 75 работников. При этом объем сервисов сокращен не был, утверждает он. Кроме сокращения персонала Colliers также урезал затраты на транспорт, представительские расходы, обучение и командировки. В результате расходы снизились примерно на 50%. Директор петербургского офиса Jones Lang Lasalle Андрей Розов утверждает, что изменения штата его компании остались в рамках естественной ротации персонала. Остальные опрошенные «CRE Северо-Запад» консультанты отказались отвечать на вопрос о масштабах оптимизации штата.
Кризис доверия к консультантам
Еще до кризиса некоторые девелоперы открыто говорили о недоверии консультантам, теперь же их сомнения только усилились. Например, президент холдинговой компании «Адамант» Игорь Лейтис еще в октябре заявил в интервью «CRE Северо-Запад», что именно консультанты «раздували слухи о том, что рынку нужны миллионы квадратных метров, чтобы начинающие девелоперы приходили к ним за исследованиями». С г-ном Лейтисом согласен и председатель совета директоров УК «Теорема» Игорь Водопьянов. «Вообще непонятно, чем занимаются эти ребята (консультанты). Такое впечатление, что лучше всего они умеют писать абстрактные концепции, которые мало соотносятся с реальностью. Составить все концепции и произвести нужные расчеты грамотный девелопер может и сам», – заявляет он.
«У нас не было никакой заинтересованности в раздувании рынка, который рос. Мы росли вместе с ним – клиентов приходилось ставить в очередь. В этой ситуации нет никакого смысла дополнительно стимулировать рост рынка», – возражает Олег Барков. По его словам, на петербургском рынке действительно работает много профессиональных и опытных девелоперов, которые сами могут разработать концепцию и рассчитать экономику проекта. Но даже самые опытные компании впервые столкнулись с системным общемировым кризисом, и им также могут понадобиться услуги консультантов для выхода из него, считает он.
В пользу этой точки зрения говорит, например, тот факт, что ЗАО «Доринда», владелец сети гипермаркетов «O'КЕЙ», в начале 2009 года подписало контракт на оценку своих активов с компанией Colliers International. Притом что еще полтора года назад один из топ-менеджеров компании заявлял CRE, что девелопер никогда не обращался и не собирается обращаться к услугам каких-либо консультантов. Г-н Юшенков говорит, что он спокоен за будущее консультантов. «Мировая экономика пережила не один кризис, случались они и в новейшей истории России. И всегда в них отчасти обвиняли консультантов. Но всегда консалтинг был первой услугой, которую покупали компании при выходе из кризиса», – рассуждает он. По мере оздоровления рынка недвижимости девелоперы будут все чаще и чаще обращаться к консультантам, подтверждает г-н Кретов из «БФА Девелопмент». Конечно, профессиональные консультанты не уйдут с рынка, со временем спрос на их услуги должен вырасти. Но с тем, что количество таких компаний в ближайшее время сократится, не спорят даже сами консультанты. Кое-кто из местных консалтеров успел перейти под более сильный бренд уже в конце 2008 года – например, команда ЦПРН «Вечер» во главе с Николаем Вечером пополнила ряды международной компании GVA Sawyer.
Очевидно уже, что рынок больше никогда не будет таким, каким он был в 2006–2008 годах, и те из консультантов, кто останется на рынке, уже никогда не смогут выбирать один из десяти проектов.
Назад
Загрузка...