Эдриан Бейкер: «На российском рынке работать непросто, но очень интересно»

– Чем привлекателен российский рынок для западных институциональных инвесторов и для вас в частности?
– Россия – наиболее интересная для нас страна с макроэкономической точки зрения. В Западной Европе сравнительно легко получить потребительский и коммерческий кредит. Средний размер долга английской семьи примерно 20 тыс. фунтов не ипотечных кредитов. Как следствие, местное население сидит на «кредитной игле».
В сравнении с западноевропейскими странами людей, связанных ипотечными кредитами, в России гораздо меньше. Во многом по этим причинам у людей больше свободных средств на руках, и они готовы вкладывать их в покупку тех или иных товаров. Это предопределяет бум в розничной торговле. Строится все больше торговых центров, а ритейлерам нужна качественная логистика. Вот почему растет спрос на складскую недвижимость.
С офисной недвижимостью дела обстоят сложнее. Этот рынок менее привлекателен, поскольку строительство занимает больше времени, и спрос менее предсказуем.

– А что вы можете сказать об инвестиционной привлекательности торговой недвижимости?
– Мы вкладываем средства не только в складскую недвижимость, как ошибочно думают многие. Raven Russia покупает объекты различной функциональной направленности: большие участки земли, логистические центры, завершенные офисные здания и крупные торговые объекты. Мы ищем ту недвижимость, которая продается по выгодным ценам, хотя предпочтение отдаем складам.
Отмечу, что инвестиционный фонд Raven Russia был первопроходцем на рынке складской недвижимости. Вначале мы стали собственниками нескольких проектов девелоперской компании «Кулон» – «Кулон­Балтия» на Новорижском шоссе и «Кулон­Южный» на Дорожной улице. Основными арендаторами этих объектов стали Stockmann, Schneider и Pragmatic Express.
В 2005 году мы согласились инвестировать $110 млн. в складские площади первой очереди подмосковного логистического парка «Крекшино», строительство которого осуществляла компания «РосЕвроДевелопмент» (114 тыс. кв. м помещений класса A) и который был признан лучшей складской недвижимостью в прошлом месяце по версии CRE.
Также у нас есть 62 га в подмосковном Ногинске в качестве доли в совместном предприятии с теми зарубежными инвесторами, которые контролируют «Кулон» (сейчас это группа компаний «Эспро»). Летом 2007 года на этом месте началось строительство индустриального парка «Восточный», на площади которого заключены первые предварительные договоры аренды.
Кроме того, совместно с Avalon Logistics мы приобрели участок 35 га в Ленинградской области, где будет построено 140 тыс. складских площадей класса А. При этом существует договоренность с Avalon Logistics об аренде 50% площадей сроком до 10 лет. Проект будет введен в эксплуатацию в IV квартале 2007 года или в I квартале 2008 года. Общий объем инвестиций – $120 млн.
Мы также приобрели два участка напротив аэропорта Пулково как часть доли в СП с группой компаний «Эспро», совместно с которой будем стоить 100 тыс. кв. м офисных и складских помещений в составе многофункционального комплекса. Это отличное месторасположение вблизи аэропорта.
Мы заинтересованы в российских регионах и считаем, что в России имеется колоссальный потенциал для развития сети складских объектов класса А. Raven Russia согласился купить 45 га земли в Ростове­на­Дону около ТЦ IKEA, где в мае­июне начнется строительство складского комплекса площадью 230 тыс. кв. м. Первая очередь проекта должна быть введена в эксплуатацию не позднее чем через 12 месяцев после начала строительных работ.
CRE стало известно о создании еще одного совместного предприятия. Британский фонд Raven Russia объединился с турецким девелопером и логистическим оператором EGL Holdings для строительства нового логистического комплекса рядом с аэропортом Шереметьево. Совместное предприятие будет строить логистический комплекс класса А площадью 55 тыс. кв. м. Объем сделки равен $56 млн., ставка капитализации – 12%.

– Тенденция последнего времени – участие инвестиционных фондов в процессе девелопмента. Больше других в этом направлении работает Raven Russia. Можно вспомнить сразу несколько совместных проектов: с «РосЕвроДевелопмент» в Крекшино, с ГК «Эспро» в Ногинске, с «Авалоном» в Петербурге и Ростове. С чем это связано? 
-  Мы готовы покупать построенные складские объекты, но только высокого качества, а таковых на рынке очень мало. Те, что есть, нам, как правило, не подходят. Они либо не соответствуют западным стандартам по техническим характеристикам, либо арендаторами этих проектов стали не слишком привлекательные с инвестиционной точки зрения компании. Наиболее весомым фактором для инвестора является не высокая краткосрочная арендная ставка, а долгосрочные договоры аренды по рыночным ценам с крупными арендаторами. Вступая в проект в качестве инвестора и застройщика, мы можем контролировать качество строительных работ и арендных отношений, чтобы обеспечить нашим акционерам максимальный инвестиционный доход.

– Как вы относитесь к тому, что российские застройщики придерживают свои объекты в ожидании снижения ставок капитализации?
– Любая компания, которая вкладывает средства в объекты недвижимости, желает получить прибыль. Эксперты склонны сравнивать Россию с Восточной Европой, где доходность быстро снизилась до 7–8%. Однако я бы не торопился делать скоропалительных выводов: во­первых, для инвесторов Россия продолжает оставаться рискованной страной, в первую очередь из­за несовершенства законодательной базы. Кроме того, кредиты и арендные ставки в Польше и Венгрии выражены в евро, а в России – в долларах, что значительно повышает стоимость заемных средств. Я соглашусь, что доходность несколько упала за последние несколько лет и, возможно, будет и дальше снижаться, если учесть, какие суммы инвесторы готовы вкладывать в завершенные и сданные в аренду инвестиционные объекты.

– Какова сегодня доходность вложений в рынок складской недвижимости?
– Я не разглашаю детали наших инвестиционных сделок, но знаю, что компания AIG European Real Estate Fund выкупила складской комплекс FM Logistic с доходностью 13%. Участники рынка уверены, что они знают финансовые условия наших сделок с компанией «Кулон». И мне кажется, что я знаю, сколько было потрачено Fleming Family & Partners на покупку складского комплекса «Шушары» у PNK Logistics. Но пока совершается слишком мало инвестиционных сделок, поэтому агенты могут только догадываться о коэффициентах капитализации.

– Какие планы у вас относительно завершенных и строящихся проектов?
– Мы не намерены расставаться со своими объектами в ближайшее время. Наша цель в России – строительство недвижимости, которая будет функционировать в течение долгого времени. Наши инвесторы хотели бы рассчитывать на долгосрочные вложения, и в этом плане рынок складской недвижимости в России весьма привлекателен.
Поэтому мы планируем оставаться здесь в течение долгого времени, развивать рынок и привносить в него западные стандарты.

– Ваше мнение по поводу качества работы российских застройщиков?
– Строительные нормы в России достаточно жестки. Чтобы получить максимально качественный продукт, нужно контролировать работу подрядной организации. Такая же ситуация во всем мире; в этом плане российские девелоперы мало чем отличаются от западных. Поскольку мы собираемся эксплуатировать свои объекты как минимум 20 лет, то заинтересованы в самом высоком качестве строительных работ.

– С кем вы работаете в России?
– Мы создали совместные предприятия с разными компаниями на долговременной и взаимовыгодной основе. Мы считаем, что наши профессиональные навыки и возможности наших российских партнеров взаимно дополняют друг друга. Партнеры хорошо знают местный рынок, а у нас есть капитал, доступ к финансированию и долгосрочные инвестиционные перспективы.

– Как иностранные инвестиционные фонды влияют на местный рынок?
– Я работал во многих европейских странах и могу с уверенностью сказать: ваш рынок очень трудный. Наибольшую сложность представляют проблемы, связанные с электроснабжением, водоснабжением и т. д. Однако у российского рынка недвижимости колоссальный потенциал и немалые деньги, которые вкладываются российскими и западными инвесторами, что должно положительно сказаться на количестве и качестве объектов недвижимости. Во многих отношениях наши инвестиции в складской сектор можно рассматривать в качестве долгосрочной программы по улучшению инфраструктуры.