В гордом одиночестве

Время строить «Парк Хаусы» (время строить Park House).
Девелопером проекта выступила Группа компаний «Время», которая была создана в 2000 году в Самаре для строительства торгово-развлекательного комплекса под маркой Park House. Проект, который был реализован в родном для девелопера городе, открыл двери посетителям в 2002 году. Оценив перспективность инвестиций в торговую недвижимость, девелоперы решили продолжить удачные попытки в крупных региональных городах России. ТРК Park House в Волгограде стал вторым детищем девелопера и первым – учитывая самарское происхождение компании – региональным проектом. Причем Волгоград не был приоритетным в списке мегаполисов, подлежащих экспансии девелопера. Следующее строительство планировалось начать в Саратове, однако не задалось (ГК «Время» до сих пор не удается найти «правильные» контакты). В Волгограде же девелоперу удалось быстро найти подходящий земельный участок и начать строительство.
Проектированием объекта занималось ООО «Время». Управляющим строительством стала компания ЗАО «Сити», которая нанимала и контролировала подрядные организации. Обе компании аффилированы к девелоперу.
Строительные работы начались в 2002 году и были завершены в декабре 2003-го. Все строительство, включая этап проектирования, заняло чуть больше года – 14 месяцев. «Проектирование велось поэтапно. Как только был согласован проект фундамента, начались строительные работы, параллельно шел этап проектирования первого этажа и т. д. Во многом за счет такого беспрерывного процесса и удалось существенно сократить сроки реализации», – поясняет Дмитрий Баранов, главный аналитик управления стратегического планирования и исследований рынка УК «Молл Менеджмент».
Схема финансирования, которую использовал девелопер, на тот момент была традиционна для регионального рынка (впрочем, многие используют ее и сейчас). Соинвесторами проекта – наравне с ГК «Время» – выступили якорные арендаторы комплекса. Их доля пропорциональна занимаемой площади (эти площади стали собственностью инвесторов). Стоит отметить, что помимо собственных средств инвесторы использовали кредитные деньги (Сбербанк, «Индекс банк»). «Одно из условий кредитования – 50% инвестиций должны были составить собственные средства, которые и обеспечил пул соинвесторов: группа компаний «Время» и якорные арендаторы комплекса», – рассказывает Дмитрий Баранов. Что касается общего объема инвестиций, то он, по словам г-на Баранова, составил $55 млн.

Время продавать...
В начале 2005 года самарские предприниматели передали право собственности на здание австрийской холдинговой компании Meinl European Land, входящей в структуру Meinl Group (Австрия). И это была одна из первых сделок по инвестиционной продаже объектов коммерческой недвижимости в России. Точная сумма сделки не разглашалась.
Согласно договору, в собственность австрийскому фонду перешла большая часть комплекса, за исключением зоны развлечений, которая осталась у прежних владельцев – «ИнвестКиноПроекта» и «Планеты Боулинг». Для того чтобы сделка состоялась, ГК «Время» пришлось выкупать площади, которые находились в собственности у якорных операторов, выступивших в свое время соинвесторами проекта. «Соинвесторы охотно согласились продать свою долю в проекте. Поскольку условия финансирования в стране сильно изменились, сейчас торговым операторам проще вкладывать средства не в недвижимость, а в оборот рынка. В настоящий момент все эти арендаторы остались работать в центре. Плюс ко всему они получили хорошие условия аренды в других комплексах Park House, в частности в Тольятти и Екатеринбурге», – комментирует сделку Дмитрий Баранов.
В настоящий момент группа компаний «Время» осталась на объекте в качестве управляющей компании (УК «Молл Менеджмент»).

Пока единственный…
Общая площадь трехэтажного торгово-развлекательного комплекса составляет 54 300 кв. м, из них торговые – 38 тыс. Развлекательная зона – «ИнвестКиноПроект» (8 залов), «Планета Боулинг» – 7140 кв. м. Зона фаст-фуда занимает 2335 кв. м.
Крупнейшим арендатором комплекса стал продуктовый гипермаркет «Перекресток», который расположился на площади 5797 кв. м (не считая складских и подсобных помещений). Кроме того, площади здесь арендуют «Спортмастер» (1660 кв. м), магазин бытовой техники «Техносила» (2535 кв. м), «Банана-мама» – магазин для детей (2833 кв. м), «Старик Хоттабыч» (1680 кв. м), обувной магазин «Карло Пазолини» (455 кв. м), «Адидас» (354 кв. м) и т. д.
«Мы стремились создать торговый центр для широкого круга потребителей, где можно делать не только покупки, но и проводить время с семьей, – рассказывает Дмитрий Баранов. – Идея простая, но на тот момент это была абсолютно пустующая ниша в городе. Кроме того, мы хотели привлечь потребителей, которые привыкли делать покупки на рынке, и показать им, что современный формат – это необязательно дорого и недоступно».
Для того чтобы процесс «привыкания» прошел без осложнений, на момент открытия основной якорный арендатор «Перекресток» установил привлекательные цены на продукты питания. Благодаря этому маркетинговому ходу покупатели, потянувшиеся в продуктовый гипермаркет, стали посещать и остальные магазины.

Здание расположено недалеко от центра, на бульваре 30-летия Победы, в развивающемся районе «Семь Ветров» (Дзержинский район). «Семь Ветров» – молодой район, в котором живут социально активные люди с высокой (по меркам города) платежеспособностью, – рассказывает Денис Быков, начальник отдела управления ресурсами «Базовый Актив». – Кроме того, такие торговые марки, как «Техносила», «Техномаркет» и «Перекресток», которые больше нигде в городе не представлены, притягивают сюда покупателей и из других районов».
По мнению местных аналитиков, в прилегающих к комплексу районах проживает 390 тыс. человек. «В среднем за день комплекс посещает 20 тыс. человек, 17,5 тыс. в будни и 26 тыс. – в выходные, – рассказывает Дмитрий Баранов. – Что касается транспортных и пешеходных потоков, то здесь цифры следующие: поток пешеходов по улицам Симонова, Хорошева и бульвару 30-летия Победы – около 50 тыс. человек в день. Рядом с ТРК Park House проходят 10 маршрутов муниципального транспорта (30 тыс. человек за день). Кроме того, владельцы объекта организовали движение маршрутных такси, доставляющих посетителей из всех районов города (4 тыс. пассажиров в день)».

Представители группы компаний «Время» отказались называть стоимость аренды в ТРК Park House. Они лишь обозначили, что ставки чуть выше средних по городу. «Кроме того, существует большая разница между тем, сколько платит якорный арендатор и сколько, к примеру, оператор связи, офис которого расположен на первом этаже возле главного входа. В стоимость аренды также включены все операционные расходы за исключением телефонной связи», – заключает Дмитрий Баранов.
Park House, несмотря на то что был построен три года назад, до сих пор не имеет конкурентов. Это первый и пока единственный в городе современный крупноформатный торгово-развлекательный центр, построенный «с нуля». Все остальное – это либо реконструированное наследие советских времен, либо архитектурный коктейль – старые здания плюс пристроенные к ним новые корпуса. К примеру, «Диамант», расположенный в Тракторозаводском районе города, – это реконструированный производственный цех. ТРК «Ворошиловский» (находящийся в одноименном районе города) современным можно назвать лишь отчасти – новый корпус здесь пристроили к старому и т. д.
Безусловно, в скором времени в городе появятся несколько новых объектов торгово-развлекательного формата. Самый крупный из них – пока безымянный – реализует компания DVI-Group.
«Концепция будущего здания – мегакомплекс, который сможет предложить новый для города и региона торговый формат, – рассказывают в DVI-Group. – Целевая аудитория – средний класс, поэтому особенностью проекта станет демократичная ценовая политика». Общая площадь комплекса – 85 500 кв. м, торговая зона займет 72 тыс. кв. м. Парковка рассчитана на 2200 м/м, 320 из них – это подземная автостоянка. Основными якорными арендаторами станут продуктовый гипермаркет «Карусель»; супермаркет бытовой техники – «М.видео»; фуд-корт (8 концепций), детский развлекательный центр, кинотеатр DVI-Cinema и «Планета-Боулинг». Открытие ТРК запланировано на декабрь 2007 года.
«Вполне возможно, что какую-то часть аудитории перетянет к себе проект DVI-Group, но не думаю, что это будет критично для Park House, – считает Денис Быков. – Скорее всего два этих комплекса будут работать в разных концептуальных нишах. Основные покупатели в Park House – жители района «Семь Ветров», а также удаленных районов, которых притягивают эксклюзивные для города форматы магазинов – «Перекресток», «Техносила» и т. д. Что касается будущего комплекса DVI-Group, то благодаря хорошему расположению (ул. Маршала Рокоссовского – одна из основных транспортных магистралей) он будет доступен жителям всех районов города».
Cреди конкурентных преимуществ Park House специалисты выделяют вместительную наземную автостоянку – 1300 м/мест (подземный паркинг проектом предусмотрен не был). «У всех остальных торговых объектов – за исключением, может быть, ТРК «Диамант» – серьезные проблемы с парковкой, – рассказывает Денис Быков. – Для сравнения: общая площадь ТРК «Диамант» больше, чем в Park House, однако показатели по количеству парковочных мест у последнего предпочтительней».
Кроме того, по словам экспертов, для владельцев автомобилей сделаны удобные въезды, перекрестки на которых оборудованы светофорами. Припарковаться можно со всех сторон комплекса – в зависимости от той транспортной магистрали, которой пользовался покупатель.
Помимо торговой и развлекательной зоны в комплексе функционирует небольшой офисный фонд. По мнению Дениса Быкова, девелоперу удалось грамотно развести потоки покупателей и сотрудников офисных помещений, для чего предусмотрены отдельные входы, отдельная лифтовая шахта и лестничный блок.

Молодой рынок
Представители Park House не стали подробно рассказывать нам о недостатках комплекса. Дмитрий Баранов сообщил только то, что каждая нереализованная идея находит свое отражение в следующих проектах. В частности, в Park House, который был построен в Екатеринбурге на основе волгоградского опыта, уже более основательно продумана концепция потребительских потоков, по-другому сгруппированы товарные секции.
Кроме того, как стало известно CRE, многие арендаторы сетуют на чрезмерно высокие арендные ставки. Речь идет о брендовых магазинах, которые занимают сравнительно небольшие площади – 100, 200 кв. м. (стоимость аренды у якорного арендатора значительно ниже). Стоимость помещений для этой категории арендаторов близка к верхнему сегменту арендных ставок в городе. Для сравнения: самые дорогие торговые площади в Волгограде расположены в центре города. Это небольшие магазины, занимающие первые этажи жилых домов и образующие некое подобие торгового коридора. По оценкам специалистов, цены здесь для Волгограда запредельные – до $150 Виной тому – высокие пешеходные потоки и дефицит предложений.
Другой недостаток – желание владельцев получать прибыль с каждого квадратного метра. Коридоры, общие зоны, фойе – все занято арендаторами. Хотя понять стремление владельцев выжать максимум вполне понятно: пока в городе нет конкуренции, арендаторы готовы «сесть» куда угодно, не обращая особого внимания на величину арендных ставок.
Кроме того, эксперты отмечают высокую стоимость билетов в мультиплекс.
В настоящее время рынок недвижимости Волгограда находится в стадии формирования. И в этой ситуации говорить о здоровой конкуренции пока не приходится. ТРК Park House первым показал жителям прославленного города, что такое удобный, комфортный, современный торгово-развлекательный центр «для всей семьи». Есть у этого проекта и концептуальные минусы, однако, учитывая отсутствие конкуренции, покупателям они не заметны – им попросту не с чем сравнивать.