С видом на кремлевские звезды

«Кремлевский» сегмент, являющийся неотъемлемой частью московского рынка офисной недвижимости в целом, включает в себя только те здания, которые расположены в непосредственной близости от Кремля. Географически обозначить данную территорию достаточно трудно, а потому каждый игрок рынка определяет ее по-своему. Специалисты компании Jones Lang LaSalle считают, что на юге от Кремля сегмент включает в себя весь «Золотой остров», а также Кадашевскую и Софийскую набережные. На западе эта зона ограничивается храмом Христа Спасителя, Гоголевским бульваром и самым началом Старого Арбата, граница на севере пролегает около Вознесенского, Столешникова переулков и Кузнецкого моста, а на востоке заканчивается Старой площадью. «Территория, расположенная непосредственно вокруг Красной площади, всегда была самой престижной в Москве. Из окон многих бизнес-центров в этом районе открывается красивый вид на Кремль. Но даже если окна не выходят на кремлевские звезды, все равно объект расположен очень удачно – в самом сердце Москвы», – JLL.

Объекты и арендаторы
Современных БЦ, расположенных вблизи Кремля, не так уж и много. Связано это с тем, что получить площадку и разрешение на строительство в данном районе невероятно сложно. Среди наиболее известных проектов можно отметить комплекс класса А «Балчуг Плаза» пересечении улицы Балчуг и Садовнический набережной, всего в 750 м от Кремля. Общая площадь БЦ составляет 31 тыс. кв. м. Строительство было закончено в декабре 2004 года и обеспечило 19 500 кв. м арендуемых офисных и торговых площадей, а также подземную автостоянку на 200 машино-мест. Кроме того, на Овчинниковской набережной находится БЦ класса А Central City Tower. Реализация 1-й очереди общей площадью 24 300 кв. м была закончена в 2005 году, а августе 2006 года завершено строительство 2-й очереди. В настоящее время арендаторам предлагаются помещения 2-й фазы, площадь которой составляет 14 тыс. кв. м. Общая площадь комплекса – 38 300 кв. м, включая помещения подземного паркинга (280 м/м). Из окон Central City Tower также открываются прекрасные виды на набережные Москвы-реки и Кремль. Один из наиболее известных проектов в сегменте офисных площадей класса А «Романов Двор» 1 и 2 также расположен в «кремлевской» зоне. Реконструированный БЦ «Моховая» находится на первой линии – на улице Моховой, 7. Этот же девелопер реализовал в этом году БЦ по адресу: ул. Знаменка, 3. Среди бизнес-центров, относящихся к «кремлевскому» субрынку, можно также причислить «Усадьбу-Центр», «Арбат 1», «Здание на Раушской», объект «Моховая, 15» и некоторые другие.
Как было замечено выше, ставка аренды в этих БЦ намного превышает ставки других офисных помещений, расположенных в центре. К примеру, в бизнес-центре Central City Tower офисные помещения реализовывались по ставке $800–1000/кв. м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов). При этом минимальный размер арендуемой площади составлял 600 кв. м.
«Кремлевский» субрынок привлекателен для компаний, которым принципиально важно находиться в центре города, это часть их бренда. Они готовы платить за близость к своим клиентам и партнерам, престижность местоположения и в том числе за вид на Кремль из окна офиса. В основном в таких БЦ арендуют площади банки, инвестиционные компании, финансовые группы и т. д.», – отмечают аналитики компании JLL. Ирина Артемова, старший консультант отдела офисной недвижимости компании Knight Frank, считает, что обозначить какой-то принцип, который объединяет всех арендаторов «кремлевских» БЦ, достаточно сложно: «В основном это амбиции. Компании хотят находиться рядом с Кремлем, потому что это престижно».
Сами арендаторы высоко оценивают привлекательность подобных площадей. «Это самый престижный деловой район города, и здесь удобно работать. К тому же это очень красивое место. Мы выбрали его потому, что здесь расположены офисы многих наших клиентов, и мы хотели быть ближе к ним. В Москве вообще трудно арендовать офис, который бы соответствовал всем требованиям арендатора (месторасположение, бюджет, условия аренды). Хорошие помещения быстро уходят с рынка. Поэтому нужно еще немного удачи, чтобы оказаться в нужное время в нужном месте», – отмечает Матье Фабр-Маньяна (Mathieu Fabre-Magnan), управляющий партнер московского офиса международной юридической фирмы Salans.
Впрочем, в каждой ситуации есть и свои минусы. «Для арендаторов БЦ рядом с Кремлем наиболее актуальна проблема с парковкой. Часто то соотношение парковочных мест, которое в настоящее время применяется в БЦ класса А – 1/100 кв. м (1/150) арендуемой площади, – оказывается недостаточным для компаний-арендаторов. Решение данной проблемы возможно лишь за счет освоения подземного пространства и организации многоуровневой парковки», – рассказывает Ирина Артемова.

Ставки на субрынке
В данном сегменте наблюдается повышенный спрос на площади коммерческого назначения. На одно помещение в бизнес-центре класса А могут претендовать сразу несколько потенциальных арендаторов, что стимулирует рост цен. Базовые ставки аренды здесь достигают максимальной отметки $1300–1500/кв. м в год. Небольшие блоки, которые освобождаются в связи с выездом арендаторов в действующих БЦ, как правило, не выходят на рынок, их занимают находящиеся в данном бизнес-центре компании. «Уровень ставок аренды во многом зависит от стадии строительства. Если речь идет о новом БЦ, то во внимание принимается этаж здания, размер и местоположение офиса. Если это действующий БЦ, важным параметром является наличие сформировавшегося пула арендаторов. Чаще всего в таких бизнес-центрах помещения сдаются в аренду – у девелопера или собственника объекта появляется возможность в течение достаточно длительного времени получать стабильный доход. Качественное здание высокого уровня с определенным подбором арендаторов является также привлекательным инвестиционным активом. Доходность удачного проекта в ЦАО сегодня находится на уровне 9,5–10,5%», – заметила Ирина Артемова.
К середине текущего года, по данным компании Jones Lang LaSalle, разрыв по ставкам аренды между «кремлевскими» бизнес-центрами и «обычными» составил порядка 60%. «При аренде 1000 кв. м в лучших зданиях в районе Кремля базовая ставка аренды (не включая операционные расходы и НДС) достигает $1200/кв. м в год, а при заключении сделок меньшего размера – $1500/кв. м в год. При этом в других районах центра города при аренде аналогичных площадей ставка, как правило, не превышает $750/кв. м в год», – отмечают аналитики. Такая разница в ставках впервые появилась в конце 2004 года и с тех пор неуклонно растет.
При том что площади на «кремлевском» субрынке, как правило, сдаются в аренду, здесь немало зданий ветхого фонда, которые иногда выставляются на продажу. Также в продажу поступают офисные блоки на 1–2-м этажах элитных жилых домов. В пределах Бульварного кольца изредка встречается предложение о продаже особняков или исторических зданий после реконструкции. Разброс цен здесь составляет от $6 тыс. до $9 тыс./кв. м.

Лакомые «куски»
«Кремлевский» субрынок представляет особый интерес не только для арендаторов, но и для девелоперов. При том что получить землю и разрешение на строительство в данном районе намного сложнее, чем в любом другом районе Москвы, да и стоимость такого лакомого «куска», как правило, очень высока, застройщики не оставляют попыток приобщиться к «кремлевскому» субрынку. По мнению специалистов компании JLL, невозможно проанализировать среднюю стоимость участков, потому что в каждый из них имеет свои проблемные места, которые могут значительно затруднить строительство. В свою очередь, Ирина Артемова отмечает, что цены на землю могут достигать $30–35 млн. за ГА???.
«Любая стройка вблизи Кремля – это штучный «товар», с которым не всякий девелопер и строитель может справиться. Неординарная геология с учетом как плотности действующих коммуникаций под землей, так и археологических особенностей, ограниченная высотность по нормам московского градостроительства затрудняют реализацию проектов, – ЛВН-Девелопмент. – Конечно, само получение площадок под строительство вблизи Кремля требует огромного административного ресурса в городе. Любая компания оценивает свои возможности и берется за работу там, где может преодолеть существующие барьеры. Мы пока не рискуем».
Несмотря на высокую стоимость земли строить коммерческую недвижимость в ЦАО, безусловно, выгодно. И подтверждение этому – реализация высококачественных площадей еще на стадии строительства, до ввода объектов в эксплуатацию.

Тенденции развития
Стремительного развития «кремлевского» субрынка не предвидится, так как данная зона практически полностью застроена. Однако новые объекты все же будут выходить на рынок. К примеру, на месте гостиницы «Москва» появится отель, который будет включать в себя офисные помещения. Проект, реализующийся сегодня на территории легендарной «России», тоже подразумевает наличие офисных площадей. Бывшее здание Московского военторга на Воздвиженке перевоплотится в торгово-офисный комплекс. Кроме того, в данной зоне по-прежнему остается немало ветхих зданий, которые находятся в плохом состоянии. «Постепенно, участок за участком, эта зона будет приводиться в порядок. Таким образом, район станет еще более привлекательным», – отмечает JLL.
Ограничения на строительство офисных зданий в ЦАО могут стать инструментом регулирования предложения на рынке. «Продолжится децентрализация офисного строительства и освоение участков за Садовым кольцом. В условиях существенного недостатка качественных помещений в центре города подобные ограничения только усилят рост ставок аренды. А разница в ставках на помещения в БЦ класса А в непосредственной близости от Кремля и в других районах будет увеличиваться», – добавляет Ирина Артемова.
По мнению многих аналитиков рынка, данный сегмент никогда не потеряет своей привлекательности. Но вполне возможно, что к 2008–2009 году, когда московский рынок коммерческой недвижимости приблизится к насыщению, арендные ставки в бизнес-центрах, расположенных вблизи Кремля, перестанут расти в геометрической прогрессии и стабилизируются.