Стройки-призраки

Истина где-то рядом
Разброс оценок экспертов и чиновников в количестве недостроев в Москве колеблется от 250 до 2000 объектов. Догадаться, почему никто из чиновников не хочет озвучивать конкретную цифру долгостроев, не сложно. Ведь с него потом за нее спросят.
Ситуация осложняется еще и тем, что непонятно, что же считать долгостроем. К примеру, в Москве много заявленных проектов и программ, которые никто и не собрался воплощать. К примеру, программа Золое кольцо, строительство недвижимости для малого и среднего бизнеса, программа строительства гостиниц и пр., - все это многие миллионы квадратных метров. Но дальше громких заявлений дело не движется.
Начальник управления формирования градостроительных программ департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы Алексей Шепель в прессе заявлял, что «список всех проблемных объектов будет готов сразу после майских праздников». На сегодня, как сказал г-н Шепель, этот перечень все еще формируется и количество таких объектов не известно. В Тендерном комитете считают, что проблемные участки делятся на два типа. «В случаях первого типа виноват сам инвестор, например, взялся за проект, но не выполнил. Таких случаев более тысячи,- рассказывает первый зампредседателя комитета Алексей Березницкий.- Другие ситуации связаны с невозможностью реализации контрактов уже не по вине инвестора - таких примеров более 60. Это недоучёт различных факторов (к примеру, изменение федерального законодательства на примере недавно вступившего в силу Жилищного кодекса - ред.) в инвестконтрактах,- в основном, гаражи, переселение жителей и т. д.».
Для экспертов же ситуация неясна. Дмитрий Иванченко, ведущий аналитик консалтинговой компании Russian Research Group (RRG): «В настоящее время нет чёткого представления что именно относить к нереализованным проектам – незавершённое строительство, долгострой, проблемные участки и т.д. Таким образом, оценить потенциальный объём подобных объектов крайне затруднительно. Везде фигурируют различные категории и оценки сильно расходятся».
Количество замороженных проекто коммерческой недвижимости в общей массе не столь много, но посчитать так же сложно. «Оценить объем незавершенных проектов коммерческой недвижимости в Москве сложно из-за закрытости данной информации, - отмечает Александр Новиков, директор направления офисной недвижимости компании Prime City Properties. - Тем не менее, есть ряд площадок, достаточно известных на рынке. На основе этого можно оценить количество объектов недостроя в несколько десятков».
По мнению Регины Лочмеле, руководителя отдела аналитики рынка офисной
и индустриальной недвижимости компании Colliers International, общий объем значимых (прежде всего, с т.з. планируемой арендуемой офисной площади объекта) «зависших» офисных проектов классов А и В в Москве оценивается на уровне примерно 300 тыс. кв.м., при этом больше половины из них сконцентрированы в рамках так называемого Центрального Делового Района. У Дмитрия Сазанчикова, начальника отдела маркетинга GVA Sawyer несколько иная цифра: «Если суммировать площади зданий, определенные в Постановлениях Правительства Москвы о предоставлении земельных участков под строительство объектов коммерческой недвижимости, строительство на которых так и не было начато либо по каким-то причинам заморожено, то итоговая цифра составит не менее 500 тыс. кв.м».
«Замороженные» проекты можно подразделить на несколько основных групп, со своими особенностями и сложностями. «По времени возникновения можно выделить проекты, начатые в еще советскую эпоху, проекты 1990-х годов и проекты настоящего времени, - рассказывает Александра Новикова.- Для первой группы характерна длительная история, при значительной степени готовности такие объекты могут долгое время использоваться не по назначению. Например, в «Доме книги» на Профсоюзной, начатом в 1970-х г., со временем появился рынок, и лишь в 2004 г. здание было «доведено до ума» - новый инвестор изменил концепцию и сделал офисно-торговый центр «Черри Тауэр».
Для проектов постсоветского периода характерны запутанные имущественно-правовые отношения. Часто имеют место банкротства инвесторов, невыплаченные кредиты, неустановленные права собственности. Для нового инвестора получить право на такой недострой, как правило, проблематично и затратно – часто бывает необходимо переоформить проектную документацию, заново получить ряд разрешений, а также выплатить предыдущему инвестору компенсацию за уже проделанные строительные работы, подтвержденные соответствующей документацией. Тем не менее, если долгострой хорошо расположен, то инвесторы идут даже на серьезные расходы, чтобы получить участок. При этом недостроенный объект вполне может пойти под снос, если он не соответствует текущей концепции застройки.
В 2000-х годах, с развитием рынка и переходом его на новый уровень, долгостроев появляется значительно меньше. Основными причинами становятся сложности с финансированием, а также неверно выбранная концепция проекта. Если власти признают объект долгостроем, с предыдущим инвестором расторгается инвестконтракт, и участок выставляют на аукцион. Для нового инвестора такая схема представляется достаточно выгодной, так как он получает уже согласованный проект с прозрачной юридической документацией.
По форме собственности можно выделить долгострои федеральные, муниципальные и принадлежащие частным компаниям. Объекты первой группы обычно ведут свою историю с советского периода и наименее перспективны для дальнейшего девелопмента. Более активно решаются проблемы с муниципальными и частными объектами».
От общего количества текущих проектов, которые сейчас консультирует Knight Frank, «проблемными», по словам Марии Котовой, директора отдела исследований рынка, являются не более 5-8%. «Все эти объекты требуют адаптации с учетом потребностей рынка», - отмечачет она.
Попытки разобраться с долгостроями предпринимались не раз. Недавняя инициатива московских властей – проект постановления «О развитии системы координации и контроля за реализацией инвестиционных проектов на территории Москвы». Но на майском заседании правительства мэр города Юрий Лужков раскритиковал подготовленное департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы постановление о системе контроля за инвестконтрактами. Дело в том, что авторы постановления проигнорировали вопрос об установлении ответственности чиновников за срыв сроков реализации инвестиционных проектов, переложив решение проблем на застройщиков.
В июне прошло сообщение в СМИ о том, что власти Москвы приняли решение об усилении контроля и ответственности за реализацию строительных инвестиционных проектов на территории города. Было решено ужесточить требования к срокам и качеству подготовки конкурсной документации по проектам, выносимым на инвестиционные торги; установить ответственность за полноту и достоверность показателей предпроектной документации, достаточных для формирования технико-экономических параметров проекта, в том числе по техническим условиям, правообладателям и имущественно земельным отношениям.
Частный бизнес также пытается поучаствовать в процессе решения проблем долгостроев. В 2001 г. на выставке «Realtex–2001» было объявлено о создании Московского Международного Союза Девелоперов. «На тот момент мы планировали решать проблемы долгостроя, но не всегда за счет выкупа - рассказывает Оксана Басова, пресс-секретарь корпорации S.Holding, одного из инициаторов союза. – Основное было – решение административных проблем, взаимодействие с компаниями застройщиками. В части вопросов мы решили поставленные задачи, в части – нет».

Памятная доска
Братская могила
Самым знаменитым долгостроем можно назвать ММДЦ «Москва-Сити», который был начат в 1991 году, но в активную фазу вошел лишь в начале 2000-х. До этого времени никто не мог с уверенностью сказать, что проект будет реализован. Зато сегодня, когда в эксплуатацию сданы уже три офисных здания («Башня 2000» и две первые фазы «Набережной Тауэр»), а на большинстве остальных участков идут активные работы, реализация грандиозного проекта становится реальностью.
В 2003 году был-таки сдан в эксплуатацию еще один известный столичный долгострой – второе здание Центра Международной Торговли, расположенное недалеко от Третьего транспортного кольца, рядом с выставочным комплексом «Экспоцентр». Его начали возводить на заре 90-х, но потом на 10 лет строительство было заморожено. Работы возобновились лишь весной 2002 г. Сейчас архитектурный комплекс ЦМТ занимает площадь 200 тыс. кв.м, объединяя два офисных здания, Конгресс-центр, а также гостиницы «Международная» и «Международная-2».
Не у всех объектов ситуация разрешилась благополучно. На берегу Москвы-реки напротив Кремля, в Кокоревом подворье, до сих пор не достроен комплекс «Царев сад». Вокруг этого объекта идут постоянные споры. ОАО «ФСК Кейстоун» еще в 1997 году взялось построить на этом месте «висячие сады» с фруктовыми деревьями, цветами и фонтанами. Сбербанк открыл кредитную линию в $150 млн. Соинвесторами проекта также стали Московский банк и ЗАО «Линн». Позднее было возбуждено в отношении владельцев «Кейстоуна» уголовное дело по статье «мошенничество» о хищении $46,56 млн. В результате судебных разбирательств на основе решения суда офисный центр на Якиманке и комплекс «Царев сад» перешли «Сбербанку».
Один из самых красивых долгостроев - бизнес-центр «Зенит» на проспекте Вернадского на территории Академии Народного Хозяйства, известный под названием «Синий зуб». Это 22-хэтажное здание общей площадью 100 тыс. кв. м, из которых 52 тыс. кв. м должны были пойти под офисы, 20 тыс. кв. м - под торговые помещения и 18 тыс. кв. м - под жилье. Проект завершен процентов на 80, но у Академии нет средств на внутреннюю отделку и эксплуатацию объекта. Объект находится в федеральной собственности. БЦ начали строить еще перед Олимпийскими играми в 1980 г. итальянские инвесторы. После исчезновения в 1995 г. итальянской подрядной организации проекты был заморожен и начались судебные разбирательства. Сегодня судьбой «Зенита» занялись федеральные власти. Председатель Правительства Михаил Фрадков поручил Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом (ФАУФИ) разобраться в проблеме. «Информации о дальнейшей судьбе здания до сих пор нет, - рассказывает Ирина Бабичева, менеджер по PR United Realty Group. – Кто-то говорят о том, что оно будет достроено французской компанией, ранее уже принимавшей участие в его строительстве. Периодически появляются слухи, что за годы простоя объект стал непригодным для завершения строительства и что ценность здесь представляет только участок земли».
Самый большой в Европе долгострой – «Аквадром» на Аминьевском шоссе. Площадь застройки более 17 тыс. кв. м. – более 43 тыс. кв. м. Его начали строить еще в 1997 г. в связи с проведением Всемирных юношеских игр, к началу которых он и должен был открыться. Но из-за спора между хозяйствующими субъектами и проблем с финансированием практически готовое 12-этажное здание не было введено в эксплуатацию. В 2005 г. город выкупил у ЗАО «Аквадром» право собственности на недостроенное здание. Планировалось провести конкурс среди потенциальных инвесторов, желающих достроить аквапарк. Здание было оценено в 945 500 000 руб.
Однако желающих взяться за проект так и не нашлось. Московские власти были вынуждены поменять концепцию использования участка и предложили инвесторам построить торгово-развлекательный центр. Торги состоятся в сентябре текущего года.
Еще один масштабный «зависший» проект, к реализации которого даже не приступали – российский Диснейленд – «Парк чудес» в Москворецком парке. Еще в 1994 г. «Фонд детского Парка чудес», возглавляемый Зурабом Церетели, было выигран тендер на право строительства парка. Фонду передали 316 га земли в Хорошево-Мневниках. В течение этих лет парк так и не появился – сказались проблемы с согласованиями, финансированием (проект предусматривает московское и федеральное финансирование), инвесторами (печально знаменитой «Социальной инициативой»). Зато в результате проверок Росприроднадзора на территории нашли несколько компаний, которым были сданы участки в аренду. Визит в феврале этого года в галерею Зураба Церетели президента РФ Владимира Путина дал проекту новую жизнь – появились новые инвесторы. Как отмечали представители проектного бюро, сегодня завершены работы по градостроительной планировке парка и утверждены схемы режимов регулирования градостроительной деятельности.
В настоящее время в результате инициирования судебного разбирательства по вопросу банкротства компании «Социальная Инициатива» «зависшими» оказались все ее недостроенные и запланированные проекты (в частности, «Женский центр Элины Быстрицкой» на Цветном бульваре, д. 32-34, проект на Лесной ул., д. 53-61 на месте Московского опытного завода технологической оснастки).
В районе Вешняков, между МКАД и улицами Косинской, Молдагуловой расположенно недостроенное здание 62000 метров. В прошлом оно принадлежало военно-промышленному комплексу. За последние 5 лет этот недострой несколько раз перепродавался (в том числе предлагался по цене по $100 за кв. м), последний собственник в течение последних 3 месяцев занялся достройкой.
Несколько долгостроев стоят на Каширском шоссе. На месте одного из них - расположенного на Каширском шоссе, вл. 63, корп.3 до 2007 г. будет построен деловой центр площадью 41 тыс. кв. м. Согласно распоряжению правительства Москвы N2204-РП от 2 ноября 2005 года, инвестором строительства на Каширском выступает ЗАО «Инфосеть».
Недостроенные здания могут представлять и опасность для людей. Так, по соседнему адресу - Каширское шоссе, вл. 61 корпус 3а несколько лет назад обрушилось трехэтажное здание, в результате чего 3 человека погибли. Как сообщил на пресс-конференции Леонид Краснянский, который тогда исполнял обязанности руководителя московского стройкомплекса, здание – типичный представитель «долгостроя» – недостроенное административно-техническое здание, расположенное на режимной территории Федерального Государственного унитарного предприятия «Элерон» Минатома РФ. С 1984 по 2002 гг. строительство не велось, консервация здания не проводилась, а само здание было передано в распоряжение Мингосимущества России на реализацию.

Игра в одни ворота
Взимодействие участников строительного процесса напоминает «игру в одни ворота», суть ее проста: застройщик должен и ответственен за все, чиновники, административные структуры – практически ни за что. Справедливо подразумевается, что реализация проекта в интересах застройщика, а потому заботиться о том, чтобы сроки не затягивались – в его интересах. И это так. Но не в силах частной компании повлиять на чиновников, не выполняющих своих обязательств по строительству транспортной, инженерной инфраструктуры, по подключению к сетям и т.д. «Коммерческий проект рассчитывается на основании конкретных техусловий, которые выдают разнообразные инстанции, - рассказывает Денис Семыкин, генеральный директор компании «Новая Площадь». - Если они своих обязательств, к примеру, по подключению объекта к электроэнергии, не выполняют, проект нельзя закончить. Коммерсанту нет смысла затягивать строительство, простой ведет к потерям и убыткам, в результате проект может стать экономически несостоятельным».
Новые законы также способствуют затягиванию сроков реализации проектов. К примеру, в прошлом году был принят пакет законов, изменений в Земельный, Жилищный кодексы, в том числе Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных и иных объектов недвижимости» (так называемый ДДУ). «Этот закон привел к тому, что огромное количество площадок оказалось «заморожено». Нельзя менять правила игры во время игры, в результате застройщики вынуждены были притормозить реализацию многих проектов», - отмечает Денис Семыкин.
Среди причин затягивания строительства Дмитрий Сазанчиков называет смену собственника (девелопера) проекта и как следствие переработка проектной документации, как в случае с бизнес центром «Северная Башня» в Москва-Сити. Несогласованность или конфликт интересов среди соинвесторов, пример – строительство офисно-развлекательного центра Эллины Быстрицкой на Цветном бульваре, земельный участок под который был получен в 1993 г. Сюда же добавляется одна из наиболее частых причин срыва сроков строительства как непрофессиональность девелопера, неспособность его оценить стоимость проекта, организовать работу подрядчиков, найти финансирование.
«Еще одной причин может быть уголовное преследование собственников проектов, в силу непрозрачности, а то и просто криминальности источников финансирования, причем это касается даже довольно известных проектов, - продолжает он. – Так, есть шанс стать долгостроем для бизнес-центра «Серебряный город» на Серебрянической наб., вл.27 (60 тыс. кв.м.). Застройщиком проекта является ОАО «ГИАП», фактический собственник которого (И.Линшиц) находится в федеральном розыске».
Задержка проекта возможна и по причине банкротства одного из его участников, как произошло с недостроенным бизнес-центром «Зенит» Академии народного хозяйства при Правительстве России около м. Юго-западная. Причина остановки строительства послужило банкротство иностранного девелопера. Череда девелоперов и подрядчиков привела к утере части проектной и строительной документации, в результате чего сегодня рассматривается возможность разборки этого здания, в свое время бывшего флагманом современного офисного строительства.
«Наиболее распространенной причиной остается сложность и многоступенчатость различных административных согласований в Москве в течение всего цикла проекта, которые способны отодвинуть срок ввода объекта в эксплуатацию на срок в 6 мес. и дальше. За примерами далеко ходить не надо. Это и Капитал Плаза, и Дукат Плейс III и многие другие бизнес-центры», - говорит Сазанчиков.
Этого мнения придерживаются и другие участники рынка. «Более чем в половине случаев коммерческих (не городских) долгостроев вина лежит на чиновниках, нарушающих свои обязательства и не выполняющих выданных ими же согласований и условий», - уверен Денис Семыкин. Чиноники же уверены в обратном. Напомним статистику Алексея Березницкого, согласно которой, в более чем тысячи случаев недостроя виноват сам инвестор.
«Сроки выполнения инвестконтрактов документально зафиксированы: начало выполнение работ и сроки сдачи объекта, - рассказывает Елена Салтыкова, руководитель пресс-службы Департамента города Москвы по конкурентной политики (Тендерный комитет). - Причем одни и те же сроки прописываются первый раз в распорядительном документе до составления инвестконтракта и второй в самом инвестконтракте (как правило, определённое количество месяцев с даты заключения контракта)».
Любой инвестконтракт предполагает штрафные санкции за нарушение сроков, этому посвящен специальный раздел контракта. Но, по словам девелоперов, эти санкции преимущественно одностороннего порядка – со стороны города к инвестору. «Штрафы это инструментарий управления государством инвестконтрактами», - отмечает Елена Салтыкова. «Но ответственность предусмотрена только для застройщика, больше ни для кого из участников строительного процесса, - говорит Денис Семыкин. - Даже в ДДУ не предусмотрена ответственность инстанций, которые участвуют в проекте. У застройщика ответственность вплоть до уголовной, у администрации – никакой. Любой документ может согласовываться любое количество времени, никаких финансовых издержек чиновник не понесет». «Инвестконтрактом обычно предусматриваются довольно жесткие санкции за срыв сроков строительства по вине девелопера. Если же нарушение сроков происходит по вине городских властей, то сроки инвестконтракта соразмерно сдвигаются, без каких-либо санкций в отношении последней», - добавляет Дмитрий Сазанчиков.
Самая жесткая санкция – это одностороннее расторжение инвестконтракта властями города. Причины для этого могут быть разные. Среди возможных причин расторжения контракта может быть даже такая, как нерегулярное (реже одного раза в квартал) предоставление городским властям отчета о выполненных работах. «Но так как установить грань между виной города и застройщика зачастую сложно, то такие санкции применяются довольно редко. Городские власти и девелоперы обычно стараются договариваться», - добавляет Дмитрий Сазанчиков.

Судьба долгостроев
У зависших площадок дальнейшая судьба очень разная. И в большей степени она зависит от важности данного проекта для города. В этом случае для долгостроя лучше быть жилым домом, тогда о нем позаботиться правительство Москвы. Так, уже в начале этого года, как заявил глава стиройкомплекса Москвы Владимир Ресин, были «проинвентаризированы все до последнего недостроенные объекты в Москве (имелись в виду жилые дома – прим. ред.). Они поделены на две группы. Первая - объекты, которыми занимается Правительство Москвы и префектуры. Вторая - стройплощадки, где работает прокуратура и другие фискальные органы». Город самостоятельно искал инвесторов на недостроенные объекты компании «Мастерок», «Социальная инициатива» и др.
В целом же процедура работы с долгостроями иная. «И хоть городу намного быстрее самостоятельно подобрать инвестора, нежели проводить повторные торги, но как правило, происходит последнее.Объектом,по которому инвестор не в силах (а бывает и не в праве) реализовать самостоятельно, начинают заниматься городские власти. Они принимают от него документально подтверждённые затраты, а так же обязательства перед третьими лицами, в том числе и перед «дольщиками» и выставляет объект на торги- включив в условия компенсацию предыдущим инвесторам за вычетом штрафных санкций и других неисполненных перед городом обязательств», - говорит Елена Салтыкова.
Если задержки строительства объекта не избежать, девелопер обычно рассматривает возможность повторного обращения в Правительство Москвы с просьбой выпуска нового постановления, изменяющего сроки реализации проекта. Обычно власти идут застройщику навстречу.
Формально городские власти имеют право изъять «замороженный» участок у застройщика. Но происходит такое крайне редко. Для этого компания должна быть признана финансово несостоятельной, либо потерять интерес к проекту. Но даже в этом случае, чаще всего инвестконтракт не прекращается, а происходит перепродажа прав аренды на участок другому лицу. Это наиболее реальный способ решить проблему долгостроя.
Проблема долгостроя решается, если проект находит новых инвесторов или соинвесторов. Так, к примеру, произошло с Гостиничным комплексом Holiday Inn («Сокольники») на ул. Русаковской, 24. Почти 20 лет здесь стояла готовая на 90% гостиница, стройку заморозили из-за нехватки денег. «Зависший» проект сдвинулся с места только после прихода новых собственников – «Банка Москвы» и английской компании «Интерконтиненталь», - рассказывает Мария Котова. – Отель, рассчитанный на 520 номеров, начал функционировать в августе этого года».
Это редкий пример сохранения целевого использования здания, обычно же назначение и концепцию меняют. Как, видимо, произойдет с недостроенным зданием Высшего арбитражного суда РФ (ВАС), расположенным на улице Бутырский вал вл 3-5, которое возводилось по заказу ВАС. Решение о строительстве комплекса общей площадью более 23 тыс. кв. м было принято в 2003 г., в 2005 г. объект предполагалось сдать. В настоящий момент готовность комплекса составляет 80%. Новое руководство ВАС решило отказаться от переезда на Бутырский вал и построить другое здание на Селезневской улице. В результате комплекс выставляют на торги. Аукцион намечен на конец октября-начало ноября текущего года. Стартовая цена лота, по словам руководителя СГУП по продаже имущества Москвы Владимира Авекова, составит порядка 1 млрд. руб. Целевое назначение здания может быть разным: оно может быть использовано как торговый, офисный или развлекательный центр.
Если девелопер уже приступил к реализации проекта, то при расторжении он имеет право рассчитывать только на компенсацию документально подтвержденных прямых затрат. «Неполученная прибыль, штрафы по просроченным судам и прочим неисполненным обязательствам, а также затраты по работам, утратившим свою ценность вследствие длительного неосвоения площадки и ряд других возмещению не подлежат», - объясняет Дмитрий Сазанчиков.
Не все застройщики готовы «связываться» с недостроем. «Что касается нашей компании, ты мы никогда не выкупали площадки, - говорит Оксана Басова. – Выкуп площадки всегда готовит компанию к подводным камням: сроки строительства, сроки действия распорядительных документов, сети и другие обременения. Это основное, на что надо обратить внимание. Потом осуществляется выкуп». Особенность сделок с недостроем – ценообразование. «Вопреки логике, в России продажа долгостроев по относительно небольшим ценам не встречается, - отмечает Ирина Бабичева. – Более того, продавая недостроенный объект частной компании, собственник пытается покрыть абсолютно все затраты, связанные с проектом, отчего стоимость последнего вырастает «до небес».
Если продажу осуществляет правительство Москвы, в стоимость инвестконтракта закладывается не только стоимость самого объекта, но также затраты города на подготовку необходимой документации и содержание окружающей здание инфраструктуры. Приобретая долгострой, инвестор также оплачивает все проведенные (технические, юридические, финансовые) экспертизы, пересогласование проекта и все «прилагающиеся» к зданию неоплаченные обязательства.
Денис Семыкин же полагает, что ничего особенного в приобретении «зависших» проектов нет: «Большинство проектов делается не с чистого листа, у площадок всегда есть какая-то история. Делается юридическая и финансовая экспертиза, и если нет правонарушений, преступлений, каких-то серьезных юридических пороков, такой проект вполне можно рассматривать в качестве приобретения». Компания «Новая Площадь» в своей деятельности сталкивалась с такими «зависшими» проектами. Недавнее приобретение – площадка, доставшаяся от «Социальной Инициативы». Это был соседний участок, свободно купить «Новая Площадь» его не смогла (до сих пор еще идет процесс по банкротству «СИ») и тогда пошли другим путем: в суде доказали, что данный участок им необходим, чтобы закончить свой проект. Доказали, что площадка свободна отобременений и получили новый участок.
В последнее время происходит снижение количества объектов незавершенного строительства. Прежде всего, это связано с тем, что свободных участков в Москве остается все меньше и меньше, растет конкуренция, инвесторам приходится вкладываться в более дорогостоящие проекты, концепция и объем финансирования которых просчитываются до мелочей. В перспективе эта тенденция только усилится.