Пальмира в Тольятти

Ставрополь-на-Волге был основан как крепость в 1737 году сподвижником Петра I Василием Татищевым. Сюда русское правительство планировало поселить калмыков и приучить их к оседлой жизни. Спустя 230 лет город был переименован в Тольятти. Сегодня на АвтоВАЗе, GM-АвтоВАЗе и АвтоВАЗАгрегате работает более половины населения Тольятти.
Площадь города составляет 314,8 кв. км, он находится на территории Самарской области и является одним из активно развивающихся городов в стране.
Тольятти расположен на расстоянии 1000 км к юго-востоку от Москвы и 90 км от Самары. Через него проходит федеральная автомагистраль М-5 Москва – Челябинск. В городе есть собственный речной порт и железная дорога, недалеко расположен международный аэропорт Курумоч.
Акционерное общество «АвтоВАЗ» – крупнейший на сегодняшний день производитель автомобилей в России, выпускающий 70% легковых автомобилей в России и контролирующий 42% рынка легковых автомобилей РФ. Наравне с АО «АвтоВАЗ» градообразующими предприятиями города являются заводы «Куйбышевазот», «Тольяттикаучук», «Тольяттиазот», «Фосфор», «Автовазагрегат».
Тольятти – один из наиболее благополучных городов Поволжского региона. По уровню средней заработной платы Тольятти опережает Самару на 33,7%. Благодаря тому, что в городе расположен крупнейший в России автомобильный завод, сегодня каждый третий житель имеет личный автомобиль. Численность населения на первое января 2005 года составляла 717,4 тысячи человек.
Город состоит из трех обособленных районов: Комсомольского (или Комсомольск), Центрального (или Старый город) и Автозаводского (или Новый город). Особенностью Тольятти является то, что районы сильно дифференцированы, и расстояние между ними составляет 5–15 километров. Это существенно отражается на специфике коммерческой недвижимости города, в частности торговле.

Торговля
Наиболее распространенным форматом торговли в городе являются магазины шаговой доступности. В настоящее время происходит перераспределение спроса со стороны потребителей в сторону супермаркетов и гипермаркетов. Как отмечают аналитики рынка, торговля в формате открытых рынков постепенно изживает себя. Это связано как с изменением покупательских предпочтений, так и с политикой местных властей, ориентированных на развитие современных форматов торговли.
По мнению экспертов, город «перегрет» торговыми площадями, коэффициент составляет 169 кв. м на 1 тыс. человек, а это очень высокий показатель для России. Однако эта оценка кажется некоторым участникам рынка необоснованной.

«Торговых центров современного уровня в Тольятти практически нет, – считает директор Департамента стратегического маркетинга ГК «Время» Дмитрий Баранов. – Это известное заблуждение, когда и участники рынка и сами покупатели полагают, что город перенасыщен торговыми площадями. Однако не стоит забывать, что такие города забиты некачественными торговыми площадями, построенными либо в советские времена, либо местными девелоперами, не очень понимающими, как должен выглядеть ТЦ». С ним согласна Ирина Чернавина, заместитель директора отдела торговой недвижимости CB Richard Ellis Noble Gibbons: «Городу удалось миновать этап местечковых ТЦ и сразу перейти к строительству и открытию форматных ТЦ в современном понимании этого слова. Просто на местный рынок сейчас выходит много новых марок, не известных населению, к ним они еще должны привыкнуть». Компания выводит на рынок Тольятти одного из ведущих международных операторов в сфере фуд-корта (по неподтвержденным данным, речь идет о «Макдоналдсе»), и это, по мнению аналитиков агентства, является показателем перспективности Тольятти.
«В отличие, скажем, от Самары, где все, что выходит на рынок, востребовано, в Тольятти пограничная ситуация, но для качественных площадей место еще есть», – уверен Дмитрий Пилевин, владелец развлекательных центров «Оле!» и «Гуляй-центр».
Основными ритейловыми улицами являются Революционная и Юбилейная. Это обусловлено тем, что еще с момента образования города на них располагались универмаги и универсамы, так что в данном случае можно говорить о сложившейся торговой зоне. Наибольшей популярностью у тольяттинцев пользуется ТЦ «Русь на Волге» (ул. Революционная, 52) площадью 30 тыс. кв. м.

«Русь-на-Волге» является главным конкурентом ТЦ Park House и «Аэрохоллf» (выведенных на рынок города за последний год), несмотря на то что здание построено уже давно. Однако за 20 существования центра горожане привыкли совершать покупки именно там. Кроме того, удачное местоположение в зеленой зоне притягивает большой поток покупателей. Проходимость ТЦ составляет 15 тыс. человек в день. Продажи в этом комплексе в 2–2,5 раза выше, чем у остальных операторов. Ставки аренды – от $180/кв. м в год.

В конце 2006 года в городе открылся ТЦ Park House площадью 70 тыс. кв. м. Он расположен на стыке Автозаводского и Центрального районов. «Якоря» – гипермаркет «Реал», сеть бытовой электроники «Техносила», многозальный кинотеатр. В ближайшее время ГК «Время» планирует благоустроить площадку ТЦ. Вблизи ТРК вскоре откроется площадка для экстремальных видов спорта, прогулочная зона. Маркетологи центра планируют создать имидж Park House как модного места. В 500 м от Park House будут построены еще два ТЦ – «Кит-Кэпитал» (50 тыс. кв. м) и гипермаркет «О’Кей» (10–15 тыс. кв. м). Средняя арендная ставка в Park House – от $660/кв. м в год.

В октябре 2006 года на рынок Тольятти вышел ТЦ «Аэрохолл» площадью 30 тыс. кв. м, расположенный в Центральном районе на ул. Баныкина. «Якоря» – «Перекресток», «Мир», «Детский мир», 4-зальный кинотеатр. Однако спустя полгода владелец решил передать управление центром Ross Group, которая для этой цели создала Ross Management. Новые управляющие считают, что проект наряду с очень хорошим качеством строительства и инженерных систем недостаточно коммерциализирован, много некоммерческих площадей. В настоящее время «Аэрохолл» переживает период реконцепции. Проводятся мероприятия, предполагающие существенно увеличить проходимость покупателей с помощью рекламы, внедрения различных программ лояльности покупателей. Также будет произведена некоторая перепланировка внутренних помещений и вдвое увеличено количество арендаторов. Арендная ставка – от $200 до $1 тыс./кв. м в год.

Кроме этого, по информации Ross Group, достигнуто соглашение с владельцами офисного центра «Европа» (7 тыс. кв. м), ТЦ «Арбуз» (14,5 тыс. кв. м), «Бегемот» (5 тыс. кв. м), «Мадагаскар» (строится, 20 тыс. кв. м) об управлении Ross Management этими объектами.
В 2004 году на улице начал функционировать ТРК «Вега» площадью 20 тыс. кв. м. «Якоря» – «Патэрсон», «Интер-спорт», 5-зальный кинотеатр. Комплекс расположился в здании гостиницы, строительство которой было начато в 1967 году и окончательно прервано в 1982-м. В 2001 году, после детального исследования строительства, подтвердившего надежность фундамента и самого здания гостиницы, компания «Приморское» взяла на себя реконструкцию здания гостиницы, в которой предполагается разместить высококлассный бизнес-центр.
Несмотря на большое количество торговых площадей, экспансию на рынок предпринимает еще ряд ритейлеров. Два года назад московский банк «ГлОбэкс» заявлял о совместных с АвтоВАЗбанком планах инвестировать $40 млн. в строительство ТРК в Автозаводском районе. Весной 2006 года сообщалось о том, что «Мосмарт» планирует прийти на тольяттинский рынок в формате больших дискаунтеров.
На рынке развлекательных центров центральное место занимают РЦ «Оле!» и «Гуляй-центр». «Оле!» (2,5 тыс. кв. м) находится в ТЦ «Русь-на-Волге» и работает 6 лет. В его активе 8 дорожек боулинга, 16 столов бильярда, зона игровых автоматов, 220 посадочных мест.
В «Гуляй-центре» из 3,6 тыс. кв. м на сегодня введено в эксплуатацию 2,2 тыс. кв. м. Центр сейчас находится в стадии реконструкции – оборудуются лазерный игровой полигон, ночной клуб, танцпол, 8 дорожек боулинга, зона игровых автоматов и детский развлекательный комплекс (многоуровневый лабиринт, карусель, киноэкран, спортивная зона, зона тихих игр, зона подвижных игр, сцена для проведения спектаклей), концепцию которого разработал владелец.

Офисы
По мнению аналитиков, офисы класса А в городе не будут востребованны, так как стоимость аренды в подобных объектах слишком высока для потенциальных арендаторов. Но бизнес-центры класса В+ найдут своего потребителя. «Специфика Тольятти такова, что основной бизнес города – это «АвтоВАЗ», а они не арендуют офисы, они их сами строят, – отмечает Ирина Чернавина, – то же самое происходит и с остальными предприятиями города. Банки также предпочитают строить сами, а торговые сети базируются в собственных магазинах». Местные участники рынка согласны с этим утверждением. По их словам, недостатка в офисных центрах в Тольятти не наблюдается, потому что нет роста деловой активности, «вся деловая жизнь крутится вокруг АвтоВАЗа». По информации ProfiConsalting, в офисах класса В («Форум» – 3,5 тыс. кв. м, «Инвестаренда» – 3,5 тыс. кв. м, «Крокус») ставки аренды составляют от $150 до $220/кв. м в год, однако могут доходить и до $650/кв. м в год (к примеру, аренда торгового помещения под офис в ТЦ «Русь»). В бывших советских учреждениях и институтах после косметического ремонта средняя ставка аренды составляет $100/кв. м в год. По словам участников рынка, большой популярностью пользуются небольшие офисные помещения (около 30 кв. м) с отдельным входом, ставка аренды таких офисов – $450кв. м в год.

Гостиницы
Участники рынка утверждают, что уровень загрузки тольяттинских гостиниц не превышает 50%. Такой уровень трудно назвать реальным. Сегодня в Тольятти 25 гостиниц. Рынок отелей города находится на том же уровне, что и во всей стране. Основная масса гостиниц – это объекты, построенные в советские времена. Большинство находится в стадии перманентного ремонта.
Ведомственные гостиницы, такие как «Азот» (50 номеров квартирного типа), «ВАЗинтерсервис» (74 номера), могут позволить себе сдавать номера по $20–25. Но рассчитаны они в основном на своих.
Построенные 30 и более лет назад, отремонтированные или находящиеся в стадии реконструкции – «Волга» (74 номера), «Жигули» (138 номеров), «Рица» (80 номеров), «Юбилейная» (204 номера, бывшее общежитие ВАЗа, пользуется спросом), «Русь» (50 номеров) – сдают одноместные номера от $20 до $70 в сутки.
Из появившихся недавно заслуживает упоминания гостиница «Спутник» (78 номеров), которая пользуется популярностью у горожан как место отдыха и развлечения – 3 ресторана, ночной клуб, боулинг, дискотека, однако находится далеко от центра города на Обводном шоссе.
«В Тольятти если появляются новые гостиницы, то в виде мини-отелей на несколько номеров, – говорит Александр Семенов, директор гостиницы «Волга». – Крупные гостиницы практически не строятся».
Что касается небольших гостиниц, то стоит упомянуть «Соверен-клуб отель» (16 номеров) на Лесопарковом шоссе. Отель высокого уровня, номера – от $200.

Склады
По словам специалистов, тольяттинский рынок складской недвижимости пока недостаточно насыщен. Причем его основная проблема – не отсутствие площадей как таковых, а их низкая классность, которая не удовлетворяет местный развивающийся бизнес.
Как отмечают аналитики рынка, складской сектор Тольятти формировался в основном за счет производственных корпусов «АвтоВАЗа» и родственных с ним предприятий, и сегодня основная масса складов находится за Автозаводским районом, в промзоне. Однако все они представляют собой постройки 20-летней давности с тогдашним представлением о логистике, классифицировать их можно как класс С. Стоимость аренды складских помещений колеблется от $30 до $90/кв. м в год. Специализированные склады с развитой инфраструктурой, отоплением доходят до $200/кв. м в год. Предложение явно превышает спрос, уверены местные риелторы. Цена продажи составляет от $300 до $750/кв. м в зависимости от местоположения.
Ожидается, что в ближайшие 2–4 года наиболее актуальными для аренды в Тольятти станут помещения площадью 100–200 кв. м в черте города, а также возрастет спрос на хранилища большой площади, имеющие необходимые коммуникационные и железнодорожные подъезды, автомобильные развязки.