мелкая нарезка

На фоне растущего спроса на офисы в Москве девелоперы все чаще отходят от классической модели предложения. Реализация помещений в мелкую нарезку (по 100–300 кв. м) становится выгоднее для застройщиков, так как малые объемы продаются дороже в пересчете на квадратный метр. Однако такой формат создает проблемы для управляющих компаний и отпугивает институциональных инвесторов, ориентированных на крупных арендаторов с запросом от этажа или блока в 5–10 тыс. кв. м. Согласно новой классификации MRF, здания, разделенные на мелкие блоки, теперь могут относиться к классу А. Партнер архитектурного бюро Syntaxis Алексей Зародов напоминает, что подобная практика не нова для рынка, а текущее вертикальное развитие является требованием города.

2 октября 2025 года в Москве пройдет BC & Effective Office Conference 2025, ключевая дискуссия которой посвящена выбору между крупными блоками и мелкой нарезкой в офисной недвижимости. Участники обсудят, можно ли управлять бизнес-центром, распроданным «в нарезку», чтобы он не превратился в «большой Шанхай». Одни аналитики третий год называют мелкую нарезку спасением и новым фундаментом отрасли. Противники концепции указывают на очевидные риски модели со множеством собственников и называют её миной замедленного действия. По их мнению, у офисного здания со множеством собственников неизбежно со временем снизится класс. Апологеты концепции уверены, что сохранение инвестиционной привлекательности при такой модели возможно. Дискуссия пройдет на фоне высокой ключевой ставки, роста себестоимости строительства и кадрового голода.

Офисы «в нарезку» становятся массовым явлением на рынке: по данным CORE.XP, 68% офисных объектов нового строительства Москвы предлагается на продажу, при этом 49 зданий планируется реализовать в розничном формате. Владимир Стольников из УК «Альфа-Капитал» оценивает долю таких сделок на вторичном рынке в 25–35%, а в классе B и B+ — до 40% и более. Спрос подогревают непрофильные инвесторы, которые рассматривают в том числе компактные помещения до 30 кв. м в действующих бизнес-центрах. Фрагментация собственности усложняет управление объектами: традиционные УК, включая работающих с жилым фондом, не готовы брать на себя такие офисные здания из-за отсутствия компетенций и IT-систем. Игроки рынка признают, что истинный масштаб проблем проектов с множеством собственников пока никто не представляет.

Бум офисов «в нарезку» назван одним из главных вызовов для отрасли ближайших лет. Управлять такими объектами, по словам игроков, намного сложнее, чем многоквартирным домом. В роли «ЖЭУ» пока готовы выступить весьма немногие профессиональные УК. Пул компаний, специализирующихся на проектах с мелкой нарезкой, только начинает формироваться. В формат активно заходят интересанты из жилого сегмента, от работы с которыми отказываются собственники объектов. Собственники привыкли к «более цивилизованному» управленческому бизнесу в коммерческой недвижимости. Основные проблемы, хаос и анархия начнутся после массовой сдачи лотов в аренду. Такой сценарий прогнозируют собеседники CRE по мере развития вторичного рынка.

Объем предложения офисов на продажу в Москве достиг рекордных 700 тыс. кв. м, увеличившись на 60% за год. Рост обеспечен выходом девяти новых проектов, преимущественно в децентрализованных районах столицы. В 46 из 56 строящихся проектов помещения реализуются не единым лотом, а блоками и этажами. Доля объектов площадью 1 000–3 000 кв. м в структуре такого предложения выросла на 17 п. п. — до 40%. Одновременно сократилась доля блоков размером 300–1000 кв. м на 11 п. п. Изменение структуры связано с поступлением на рынок новых объектов. Средневзвешенная цена продажи нового предложения составила 426 тыс. руб./кв. м, что на 7% ниже показателя I квартала.