складская недвижимость

Складская недвижимость остается основным объектом вложений розничных ЗПИФ: на нее приходится 405,2 млрд руб. из общего объема активов в 1,04 трлн руб. по итогам первого полугодия 2026 года. По прогнозам Parus Asset Management, совокупные активы таких фондов к 2030 году вырастут до 5 трлн руб. Окупаемость биржевых складов за счет арендного потока составляет 8–9 лет. Среди внебиржевых активов Light Industrial требует 10–12 лет для возврата вложений.

Средняя цена продажи зданий коммерческого назначения в Москве во II квартале снизилась на 3,45%, до 91,2 тыс. руб. за кв. м. При этом стоимость выделенных коммерческих помещений в столице выросла на 7,82%, до 223,3 тыс. руб. за кв. м. В Санкт-Петербурге цены на помещения коммерческого назначения выросли на 15,88%, до 199 тыс. руб. за кв. м. По данным IBC Real Estate, в первом полугодии 2026 года объем вложений в складскую недвижимость сократился на 73% год к году. Инвестиции в этот сегмент составили 29 млрд руб. Сокращение вложений в склады стало максимальным среди всех сегментов коммерческой недвижимости. Для сравнения, инвестиции в торговые объекты снизились на 34%, в офисную недвижимость — на 40%.

Спрос на складскую недвижимость в Москве и Подмосковье к концу 2026 года может вырасти на 8% год к году, до 1,5 млн кв. м, из-за последствий атак БПЛА на логопарки. К августу с рынка выбыло 584 тыс. кв. м складов из-за повреждений инфраструктуры. Маркетплейсам может понадобиться создание резервных логистических мощностей, что повлияет на рост спроса. Онлайн-операторы традиционно занимают крупнейшую долю на складском рынке: в первом полугодии на них пришлось 31% всех сделок. При необходимости быстро восполнить потерянные площади компании будут выбирать готовые объекты, что может заметно увеличить объем сделок до конца года. В январе–июне объем сделок достиг 600 тыс. кв. м, увеличившись на 8% год к году. Вакантность к концу года вырастет до 7,7% из-за выхода на рынок большого объема новых площадей. Средняя ставка в Москве и Подмосковье по итогам года снизится на 9,5%, до 9,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Новая девелоперская активность останется ограниченной: новые проекты не ожидаются, а объекты на ранней стадии строительства могут быть заморожены.

НАОКС предложила установить единые требования безопасности для всех профессионально сдаваемых в аренду помещений, включая логистические комплексы и складские ячейки. Базовый набор профилактических мер должен действовать для всех операторов, а более жесткие — вводиться с учетом площади объекта и близости к критической инфраструктуре. Поводом стал июльский инцидент, когда дроны для атаки на оборонное предприятие доставили в арендованный ангар под видом партии плитки. Управляющий директор NC Logistic Гарольд Власов считает подход практически неприменимым к крупным логистическим паркам. На профессиональных складах товары принимают по установленным процедурам, а груз часто прибывает в опломбированном транспорте, вскрытие которого недопустимо без оснований. Для части грузов, требующих температурного режима, вскрытие может нарушить условия хранения. С 2025 года в Московской области действуют отдельные требования к размещению грузовых контейнеров, включая установку инспекционно-досмотровых комплексов стоимостью более 200 млн руб.

Вакантность качественных складов в Минском регионе к началу второго полугодия 2026 года приблизилась к нулю. Наиболее востребованные объекты класса B сдаются еще до выхода на открытый рынок, а часть формально выставленных площадей фактически занята действующими арендаторами. Переговоры по помещениям, которые могут освободиться в 2027 году, начинаются заранее, часть таких площадей уже зарезервирована. Особенно востребованы компактные склады класса B площадью до 1,5 тыс. кв. м в непосредственной близости от МКАД, которые нередко реализуются в закрытом профессиональном контуре. Возле МКАД сформировался премиальный сегмент складов классов B и B+, отдельные объекты по арендным ставкам конкурируют со складами класса А. Максимальная ставка аренды для класса B в пределах 3 км от МКАД в августе составила 27 BYN/кв. м в месяц без НДС. Ввод качественных складских площадей к началу второго полугодия составил 221,9 тыс. кв. м, крупнейшим проектом стал ТЛК Wildberries площадью 135 тыс. кв. м. В 2027 году ожидается ввод около 67 тыс. кв. м, а в 2028 году показатель может вырасти до 358 тыс. кв. м. Дальнейшее увеличение предложения зависит от наличия подходящих земельных участков в радиусе 10–15 км от МКАД.

Офисно-складской комплекс в Петербурге выставлен на торги за 2 млрд рублей. Объект площадью 9 тыс. кв. м расположен в поселке Шушары на Пулковском шоссе. В его состав входят три склада площадью 5,6 тыс. кв. м с высотой потолков до 8,86 м и 10 доками для погрузки. Свободные 2,5 га земли можно использовать для расширения складской зоны. В Российском аукционном доме считают комплекс подходящим для транспортно-логистических компаний и 3PL-операторов. Потенциальными покупателями также могут стать дистрибьюторы и производители автозапчастей и стройматериалов. Торги назначены на 28 сентября. По данным Maris, в первом полугодии половину спроса на склады в Петербурге сформировали производственники, их доля выросла на 55% за год. Объем сделок с качественной складской недвижимостью сократился на 45% — до 157 тыс. кв. м, а уровень вакансии достиг 3,7%.

BG Logistic арендовал 42 тыс. кв. м складских площадей в комплексе «NK Парк Валищево» в 32 км от МКАД по Симферопольскому шоссе. Сделка была закрыта в I квартале 2026 года. Представитель логистического оператора подтвердил факт аренды, не раскрывая финансовые условия. Арендодателем площадей, по данным консультантов, могла выступить Fplus, входящая в ГК «Марвел-дистрибуция». В 2020 году девелопер NK Group сообщал о планах возвести для Fplus на территории проекта здания общей площадью более 40 тыс. кв. м. Спрос на складские площади в Московском регионе во II квартале вырос: объем сделок с объектами класса А достиг 425 тыс. кв. м. За январь–июнь компании арендовали и приобрели 693 тыс. кв. м складов. До конца 2026 года в регионе планируется ввести 2,1 млн кв. м складской недвижимости, свободными остаются около 0,1% площадей.

РАТЭК предложила изменить Налоговый кодекс для снижения финансовых последствий атак беспилотников на склады. Ассоциация просит запретить восстановление НДС по товарам, уничтоженным на логистических объектах в результате атак БПЛА или терактов. Также предлагается разрешить в полном объеме относить стоимость уничтоженной продукции к внереализационным расходам при расчете налога на прибыль. Подтверждать списание можно будет актами МЧС или Следственного комитета. Для складских операторов предусмотрена норма об обязательной выдаче владельцам товара единого акта об утрате в течение 10 рабочих дней после происшествия. Этот документ позволит быстрее запускать процедуры списания. Дополнительно ассоциация предложила создать специальный фонд для оперативных выплат пострадавшим компаниям до окончания судебных процедур.

Ozon арендовал 140 тыс. кв. м складских площадей в двух подмосковных логопарках — «Инсити Радищево» на Ленинградском шоссе и «Никольское-2» в Дмитровском районе. В «Инсити Радищево» маркетплейс занял 60 тыс. кв. м, которые будут использоваться как логистический хаб. Расширение компания объяснила ростом числа заказов: во II квартале 2026 года их количество увеличилось на 83% год к году. Еще 80 тыс. кв. м в «Никольском-2» арендовано для хранения крупногабаритных товаров, число заказов такой продукции в январе–июне выросло на 25%. Стоимость аренды 60 тыс. кв. м в «Инсити Радищево» эксперты оценили в 500–570 млн руб. в год, а 80 тыс. кв. м в «Никольском-2» — около 640 млн руб. В начале июля в Москве и Подмосковье было свободно около 1 млн кв. м складов для аренды, что более чем в два раза превышает показатель годичной давности. Увеличение предложения связано со снижением деловой активности: часть компаний отложила расширение складской инфраструктуры до улучшения рыночных условий.

Производственно-складской комплекс площадью 34,8 тыс. кв. м в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга выставлен на торги. Начальная цена лота составляет 1,8 млрд рублей. Площадка принадлежит АО «СтройМеталКонструкция». В состав лота входят четыре земельных участка общей площадью 7 га и 17 капитальных зданий, включая производственные корпуса и склады. Торги запланированы на 5 сентября, заявки принимаются до 24 сентября 2026 года. По оценке Российского аукционного дома, объекты подходят для размещения складского комплекса, индустриального парка или многофункционального технопарка. Также площадка может использоваться по прямому назначению — для производства металлоконструкций.