Инвестиционная стратегия 2026: Недвижимости нужны деньги. Как их привлечь
Участники конференции сошлись во мнении, что после «горячего» 2024 года ставки аренды в офисной недвижимости стабилизировались, а сам рынок стал более понятным, но это не уменьшило интерес к сектору. Актуален и тренд на появление деловых кластеров в «неочевидных» локациях, даже достаточно удаленных от центра. В целом восстановился баланс вакансии и спроса, а наиболее популярным форматом остается «небольшая нарезка». Одним из «двигателей» развития коммерческой и офисной недвижимости теперь являются проекты КРТ и даже в жилых (или курортных) кластерах обязательно появляются центры деловой активности. Инвесторы продолжают поиск финансовых инструментов, которые помогут не только сохранить имеющиеся активы, но и получить доходность. При этом прослеживается тенденция к «осторожным» инвестициям, не включающим в себя высокие риски.
Сессия 1. Не кредитом единым. Программы и инструменты привлечения средств на рынок недвижимости в 2026 году.
Станислав Бибик, партнер NF Group, от лица компании провел для присутствующих краткий экскурс и рассказал о состоянии рынка коммерческой недвижимости.
2024 год характеризовался сильным поглощением вакансии в офисах, особенно в сегменте класса А. На переформатирование влиял также уход с рынка зарубежных компаний. Спрос опережал предложение и достаточно сильно, арендаторы стремились занять освободившиеся площади. Даже сейчас классические офисы в привычных локациях продолжают расти в цене. Одновременно с этим мы видим стабилизацию арендных ставок в Москве. В Санкт-Петербурге же предложение и спрос всегда находились в примерном балансе, и рынок был более стабилен. Сформировалась также другая тенденция: сейчас более 85% офисов вводятся с целью продажи в нарезку.
Модератор подчеркнул, что коммерческая недвижимость по-прежнему интересна инвесторам. 2024 год стал рекордным по объему инвестиций, результат 2025-го также впечатляет: вложения составили более 1 трлн рублей. Планируется, что 2026-й год остановится на той же цифре. Инвесторы видят стабильность именно в офисном сегменте, он лидирует (порядка 40% инвестиций в 2024 г. и более 30% инвестиций В 2025 г.), на втором месте инвестиции в площадки под девелопмент (30%).
Диана Одинцова, коммерческий директор спецдепозитария Инфинитум отметила, что CRE накануне мероприятия выпустили подробную статью о ЗПИФ и порекомендовала собравшимся ознакомиться с нею, так как это, по ее мнению, поможет оценить инвестиционную привлекательность этого продукта.
«В целом прошедший год показал рост инвестиций, во многом опередивший даже наши надежды. Что касается прогнозов на 2026-й — тут влияние могут оказать внешние и внутренние факторы. Мы наблюдаем тренд на снижение ключевой ставки и надеемся на это.
ЦБ РФ также отмечает тенденцию к охлаждению кредитования. Банки пересматривают риски по отношению к строительной отрасли, а подходы к проектному финансированию меняются. Эскроу влияет на рентабельность капитала банка и, следовательно, диктует необходимость искать другие альтернативные пути финансирования. Рынок новых инвестиционных инструментов пока еще «незрелый», но ситуация меняется. Некоторые игроки, которые ранее являлись просто торговыми площадками, получают банковские лицензии, брокерские лицензии, «обрастают» ПИФами, то есть кардинально меняется дистрибуция. Мы находимся в процессе воспитания культуры инвестиций в недвижимость».
Сессия 2. Развитие коммерческих проектов: лучшие практики и рабочие решения
В начале второй сессии спикеры, отвечая на вопрос, как они оценивают итоги прошлого года, эксперты отметили, что турбулентность отошла в прошлое и конец 2025-го начало 2026-го ознаменовались стабильностью и плавным ростом спроса. Это в свою очередь дает возможность игрокам рынка более грамотно продумывать свои концепции и стратегии.
Алексей Лысенко, коммерческий директор FORMA, считает, что секрет успеха девелопера в текущий период — в сочетании инструментов и предложении целого комплекса услуг.
«2025 год — рекордный год по выводу новых офисных проектов на рынке Москвы. Стартовали 37 проектов и нам приятно, что мы тоже внесли свою лепту. Один из серьезных трендов в офисной недвижимости — смещение предложения в сторону перспективных локаций, причем это не привычные деловые локации, а вся Москва, Новая Москва и районы, которые раньше не рассматривались как центры деловой активности.
Также мы наблюдаем отток мелкого формата инвесторов из жилой недвижимости в офисную. Самые популярные лоты — небольшой площади 120 кв.м, в целом диапазон — от 40 до 250 «квадратов». Это говорит о расширении емкости рынка, а значит надо учиться работать с этими клиентами, давать им информацию о перспективах и инвестиционной привлекательности покупки офисов. В столице наблюдается устойчивая динамика роста стоимости квадратного метра офисов, что подтверждает и наша аналитика, и другие эксперты».
Новые офисные проекты в крупных мегаполисах достаточно часто «связаны» с реализацией КРТ или строительством крупных жилых массивов. Это позволяет девелоперам эффективно использовать создаваемую инфраструктуру, а также работать в связке с городом.
Светлана Мазур директор департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости, ГК «Галс-Девелопмент» рассказала о реализации нового проекта в Южном Речном порту. «Галс-Девелопмент» более 30 лет строит жилье, а также офисную недвижимость и придерживается стратегии сдачи ее в аренду.
Жилой комплекс «Адмирал» — это три жилых квартала бизнес-класса, в одном из самых перспективных районов Москвы. Территорию ожидает полная перезагрузка, в нее вкладывается город, чтобы превратить ее в настоящий деловой кластер.
Мы оценили рынок и отметили, что, по данным CORE.XP, в Москва-Сити сейчас нулевая вакансия, также в Ленинградском коридоре она крайне низка, и даже за МКАДом сложно найти офисные помещения. Спрос превышает предложение, а ставки аренды растут: на данный момент — более 80 тыс. руб за квадратный метр с отделкой.
Новый бизнес центр в составе ЖК будет дополнять инфраструктуру. Ввод в эксплуатацию намечен на 4 квартал 2028 года. Мы предоставим 65132 кв. м. офисных площадей, 1179 кв. м. коммерческих площадей.
Тему строительства современных офисов, только уже кардинально другого формата, продолжила Елена Белевцева, директор по маркетингу и прямым продажам, Parametr. Она отметила, что конкуренция в сегменте «лайт индастриал» растет, ведь много сил было вложено в раскрутку данного формата и клиенты оценили его удобство и экономическую выгоду. Сейчас на рынке в данном сегменте работают несколько системных девелоперов и значительное число несистемных девелоперов класса Б.
«Лайт индастриал» мы вывели на рынок в 2022 году, но уже тогда понимали, что наш проект будет серьезно отличаться. К примеру, район Южное Бутово рядом с жилой застройкой и инфраструктурой. Мы изначально хотели предлагать максимально эффективные площади для наших клиентов, которые позволили бы им развиваться внутри пространства и отвечали бы поставленным задачам.
Формат оптимален для размещения легких производств, и мы сделали возможным совмещение сразу четырех функций. В нашем продукте есть офисная часть, индивидуальная для каждого резидента, складское помещение, зона погрузки и шоурум. Двухуровневая офисная часть помогает отделить сотрудников. Некоторым арендаторам важна и репрезентативная функция производства, эстетические характеристики помещений, так как они демонстрируют процессы российским и зарубежным партнерам.
Мы выбрали гибкое деление внутреннего пространства с нестандартной конфигурацией блоков. Это сложно оптимизировать с точки зрения продаж и правильного наполнения, но зато дает дополнительные преимущества арендаторам, позволяя выстраивать производственные процессы».
Сессия 3. Кредитование девелоперского проекта: поиск оптимального решения в условиях дорогого финансирования
Третью сессию присутствующие гости и спикеры отметили, как «уникальную», ведь в ней участвовали представители сразу трех крупнейших банков страны. Конечно же, как и ожидалось, одним из ключевых вопросов стало прогнозирование изменения ключевой ставки. Мнения разделились, но в целом были умеренно оптимистичными. Многие отмечали, что если колебания и произойдут, то лишь к концу года.
Ирина Ушакова руководитель инвестиционного направления CORE.XP, поблагодарила CRE за новый формат мероприятия, на котором можно услышать не только мнение девелоперского сообщества, но и представителей банковского сектора. Она подчеркнула, что представители рынка сконцентрированы на поиске оптимального решения по кредитованию. При этом наиболее «благосклонно» рассматриваются сделки built-to-suit. Также сохраняется тренд на финансирование проектов в туристических зонах: Сочи, Красноярский край, Алтай.
Даниэль Бабаджанян управляющий директор Дирекция «Недвижимость, строительство и девелопмент» Департамент по работе с клиентами рыночных отраслей, Банк ВТБ ПАО выделил, какие сегменты остаются в приоритете и что меняется в подходах к финансированию.
«Мы отметили, что больше заявок стало поступать по офисам, причем объекты стали появляться не в классических районах. Офисные кластеры теперь располагаются в самых неожиданных местах: Мневники, за ТТК. Локация перестает быть определяющим фактором, а главную роль играет качество объекта.
У классических складов остановился рост аренды и наиболее интересны сейчас склады «лайт индастриал» формата BTS (built-to-suit), строго под нужды конкретного заказчика. Интересный сегмент ЦОДы и мы прогнозируем прирост в этой категории, т. к. эксперты говорят аналитических мощностей не хватает, и необходимо строительство такой недвижимости в ближайшем будущем.
Самый низкий по капиталоемкости сегмент — гостиницы. CAPEX и стоимость обслуживания делают модель несостоятельной без поддержки.
Будущее также (как многие понимают) за проектами КРТ, их охотно финансируют и кредитуют, хотя риски присутствуют и в этой категории».
Олег Шишкин директор, Управление по работе с компаниями строительного комплекса и недвижимости, Альфа-Банк, выступивший на «банковской сессии» спикером, а на завершающей — модератором, подчеркнул, что введение эскроу достаточно радикально изменило рынок.
«Оформившийся тренд — интерес к жилью и комплексным проектам был задан с момента утверждения перехода на финансирование жилищного строительства с использованием эскроу-счетов. До № 214-ФЗ проектное финансирование жилья существовало, но было не интересно ни банкам, ни девелопером. Кардинальный переход начался в постковидный период. И сейчас уже соотношение по кредитованию 20 на 80%, где последняя цифра — жилые проекты, но под „жилыми“ мы все чаще воспринимаем комплексные. Тренд состоит в том, что город ушел от точечной застройки, как и девелоперы. Одновременно появляется вся коммерческая инфраструктура. Кроме того, столичные власти начали обращать внимание на фасадные решения (даже в отдаленных районах), а фасад увеличивает себестоимость. В результате „комфорт и стандарт“ остаются в Москве только для реновации (это отдельное финансирование недвижимости), а остальные проекты должны уйти „на повышение“. Сейчас даже в близких к МКАДу локациях, где всегда строили лишь „комфорт“ необходимо строить жилье дороже, чем представленное на рынке. Что, конечно же, влечет сложности для девелопера с реализацией лотов. Наиболее вольготно чувствуют себя проекты класса делюкс и премиум, так как они хорошо продаются и обладают большим „запасом финансовой прочности“.
Сессия 4. Привлечение финансирования через IPO, ЦФА и другие биржевые инструменты
В дискуссии, прошедшей на завершающей сессии дня, было решено вернуться к изначальной теме «небанковским инвестициям» и рассмотреть альтернативные инструменты. Наибольший отклик вызвало обсуждение различных видов ЦФА.
Григорий Пантухов, руководитель направления правовой поддержки цифровых активов, Московская Биржа:
«У возможных покупателей ЦФА разные цели — розничные клиенты хотят сохранить деньги, а вот инвесторы мыслят категориями доходности. Главный вопрос: почему люди не идут и не приобретают ЦФА? Они консервативны и им проще разложить деньги по вкладам в разных банках, так как это более понятный и простой инструмент.
И все же ЦФА медленно, но популяризируются. Главное — соотносить свои риски и аппетиты с качеством эмитента, который их выпускает. В будущем, возможно у брокеров появится допуск к данному рынку в полной мере (сейчас ЦФА пока нельзя вкладывать в инвестиционные фонды, но по прогнозам ЦБ планирует разрешить это в будущем) или будет разрешен выпуск дополнительных финансовых продуктов к ЦФА. Такие меры, естественно, сделают их присутствие на рынке более явным».
О причинах, которые могут заставить инвестора обратиться к IPO и собственном положительном опыте, рассказал Петр Павелко, заместитель директора управляющей компании фонда «Рентал ПРО». Это первый в России фонд индустриальной недвижимости, чьи паи были допущены к организованным торгам по этому стандарту.
«Мы инвестируем только в высокодоходную современную индустриальную недвижимость: логистические центры, ЦОДы и DATA, складские комплексы. Мы сознательно взяли весь массив регулирования и применили его. Наше IPO состоялось 6 июня 2024 года, с тех пор наши паи торгуются на Московской Бирже, но инструмент предназначен только для квалифицированных инвесторов. Мы дали нашим инвесторам комфортный порог входа и низкую цену на пай.
В чем привлекательность IPO для компаний и для частных инвесторов? Он дает возможность проинвестировать разово большую сумму в понравившийся финансовый инструмент, при этом инвестор заранее знает цену, дату, у него есть доступ ко всей информации, возможность принять решение осознанно идти в сделку. Инвестирование становится прозрачным и безопасным.
Для компаний же это эффективный способ финансирования конкретных проектов и инструмент создания канала сбыта. Это рабочий прикладной инструмент, который при грамотном применении может быть эффективным».
Другие спикеры также сошлись во мнении, что IPO позволяет акциям стать ликвидными, а впоследствии выставлять их в свободную продажу. Также некоторые компании используют первичное публичное размещение как способ обеспечения мотивации сотрудников, выдавая паи, которые они могут продать или получать с них доход.
В конце конференции модератор резюмировал: главная цель встречи и активной дискуссии была достигнута. В рамках четырех сессий удалось обсудить все имеющиеся инвестиционные возможности, подходящие, как для девелопера, так и для розничного инвестора.
Стратегический партнер мероприятия: NF Group
Партнеры: Forma Workplace, Галс-Девелопмент, Parametr, Инфинитум
