Исторически рынок консультантов по коммерческой недвижимости в России делился на несколько эшелонов, первый из которых — топ-5 международных компаний, работающих с международными игроками и привносящих западные стандарты. Второй — достаточно заметные российские компании, представленные в нескольких сегментах недвижимости, с пулом отечественных клиентов. Третий — нишевые игроки, специализирующиеся на отдельных сегментах недвижимости.

Текст: Павел Назаркин

В 2022 году первый эшелон стал целиком российским, а отдельные заметные на рынке брокеры решили, что пора создавать собственные компании, которые могут конкурировать по объему сделок с мастодонтами, но быть более внимательными к клиентам, закрывая, в том числе, потребности по аренде малых площадей и покупке неформатной недвижимости. Уже тогда, в 2022 году, рынок заговорил о переделе сфер влияния среди консультантов: если нет международных клиентов, то топ-5 утрачивают все влияние и становятся в один ряд с исконно российскими игроками, де-факто теряя статус консультантов первого эшелона. Молодые же компании, в которых собираются брокеры, работавшие ранее в топ-5, могут за счет накопленного опыта и прямых связей с клиентами потеснить игроков третьего эшелона, а в отдельных сегментах составить конкуренцию лидерам рынка.

Спустя четыре года можно подвести некоторые итоги и выяснить, что же на самом деле происходит на рынке консультантов как в целом, так и в складском сегменте, который в эти годы был наиболее активным по сделкам и новому строительству и наиболее показательным с точки зрения работы брокеров.

Позиции на старте

В 2022 год первый эшелон входил привычным составом: Knight Frank (теперь NF Group), CBRE (CORE.XP), JLL (IBC Real Estate), Colliers (Nikoliers), Cushman& Wakefield (CMWP). Привычно конкуренцию составляли такие компании, как Ricci и Bright Rich. В течение года все консультанты первой пятерки перешли под управление российского менеджмента и вынуждены были сменить названия. Сложнее всего ситуация сложилась в JLL, где исторически управление российским офисом отдавалось экспатам. С их уходом компанию пришлось пересобирать практически с нуля, и многие брокеры (и даже целые отделы) вышли за периметр правопреемника международного консультанта. Но к департаменту складской и индустриальной недвижимости это относилось в меньшей степени, команду удалось сохранить.

Департаменты складской недвижимости сохранились у всех ведущих игроков, а основные переходы между брокерами состоялись позднее, когда в 2025 году рынок вошел в фазу охлаждения. Традиционно сильной NF Group конкуренцию составляли IBC Real Estate (преимущественно в Московском регионе), CORE.XP (преимущественно на региональных рынках), Bright Rich (в домашнем для себя Петербурге). Но более заметными стали и специализированные игроки: «Юнион Брокерс», IBC Global, Skladman USG, Herzen. По данным обменов сделками и собственных отчетов консультантов, в 2023–2024 годах реализованные при участии «Юнион Брокерс» площади сопоставимы с показателями соответствующих департаментов Nikoliers и CMWP (на уровне 100 тыс. кв. м в год). При этом небольшие компании в основном стараются занять собственные ниши, нежели конкурировать сделками с крупными игроками. Так, IBC Global специализируется на консалтинге индустриальных проектов в регионах, а Skladman USG занимается концепциями в рамках подсегмента лайт индастриал, включая проектирование и строительство.

Путь к укрупнению

Изоляция российского рынка позволила российским компаниям расширяться и выходить в новые для себя ниши. Если до 2022 года консультанты второго-третьего эшелонов были, по сути, кузницей кадров для топ-5, то после стали возможны переходы в обратном направлении. Особенно активной в плане пополнения брокерского штата по складской недвижимости стала Ricci, где с назначением Андрея Постникова (ранее ГК «Ориентир» и CORE.XP) генеральным директором сильно поменялись состав и структура всего складского департамента. Доукомплектован он был, в том числе, за счет заметных персон из Bright Rich (команда Алексея Слепова) и NF Group (Руслан Готыжев). В свою очередь многолетний директор складского департамента Ricci Дмитрий Герастовский компанию покинул и, по нашим данным, пока не определился с дальнейшей карьерой (возможно, создание нового игрока).

Компания Maris, долгое время работавшая в ассоциации с CBRE, стала себя позиционировать как независимый игрок, но осталась в домашнем регионе (Санкт-Петербурге). А вот IPG Estate, сотрудничавшая с Cushman & Wakefield там же, после завершения договоренности с международным консультантом открыла московский офис и активно работает по всем основным сегментам.

Новым игроком в 2022 году стала компания Remain, основанная выходцами из JLL — Дмитрием Клапша и Александром Богдановым. Изначально специализировавшиеся на офисах консультанты в итоге пришли к созданию складского департамента и отдела аналитики. Вторым заметным игроком стала компания «Инвест7», основанная выходцами из ILM. Здесь складской департамент был запущен уже в 2025 году Александром Перфильевым, который после ILM успел поработать в таких компаниях, как Ghelamco и X5 Group. В 2026 году свой проект Co-Broker запустил Иван Подкова, ранее представлявший индустриальный департамент RRG. На данный момент это наиболее заметные новые игроки рынка.

Где та молодая шпана, что сотрет нас с лица Земли?

Основным ориентиром по сделкам традиционно служит их обмен между аналитиками топ-5 компаний, который проводится ежеквартально и позволяет получить более полную картину спроса, чем при анализе только собственных данных. Исторически в обмене участвует лишь пять компаний, что обусловлено рабочими стандартами международных консультантов. И здесь ничего не изменилось: брокеры первого эшелона занимаются высококачественными объектами и запросами на крупные блоки (если в 2018 году это было от 2,5 тыс. кв. м, то в 2024-м — от 5 тыс. кв. м). В то же время у игроков появились отдельные команды по лайт индастриал, где площади в основном меньше, но суммы сделки могут быть выше в разы за счет более высокой ставки и высокой доли продаж помещений.

Риторика консультантов свидетельствует о том, что обмен так и будет проходить только внутри топ-5, даже если у других игроков сделок будет больше. Однако мы задавались вопросом, могли ли гипотетически другие компании вмешаться, пусть и не для аналитики, а только с точки зрения конкуренции? По общему объему сделок за последние годы (2022–2025) можно выделить давно известных рынку Ricci, Bright Rich и Herzen, а также «Юнион Брокерс», которые хоть и созданы не так давно, но уже не воспринимаются девелоперами как новички. Если смотреть на общие объемы сделок по всем регионам, то они не входят в топ-3 (NF Group, CORE.XP и IBC Real Estate), но борются за топ-5 весьма успешно. Из совсем новых игроков по сделкам лидирует «Инвест7», но конкретные результаты нужно будет оценивать уже по итогам 2026 года.

Если мы говорим о будущем, то имеют значение не только состоявшиеся сделки, но и активность брокеров, измеряющаяся в показах, звонках и встречах с девелоперами/собственниками объектов. В процессе подготовки материала мы провели небольшой опрос ключевых игроков, спросив о том, кто наиболее заметен по этому показателю у них в последнее время. Интересно, что у разных собственников разные фавориты в этой гонке, но общая картина складывается таким образом: Ricci, Bright Rich, «Юнион Брокерс» и «Инвест7» лидируют как самые активные не из топ-5, причем вопрос о новых игроках поставил собеседников в тупик, никого кроме «Инвест7» они не вспомнили. Среди топ-5 наименее активны CMWP, а среди повысивших свою активность в последнее время выделяются Nikoliers.

Выводы по глобальной картине мира

Экс-международные игроки в 2022 году сделали главное — сохранили (или вернули потом) ключевые направления недвижимости, оставшись игроками, представленными во всех сегментах (глобальными на локальном рынке). Также они сохранили аналитические отделы и корпоративную культуру. Если смотреть с этой точки зрения на распределение ролей, то укрупнение коснулось далеко не всех, а большинство компаний 2–3-го эшелонов остаются узкосегментированными брокерами. Выделить можно разве что IPG Estate, которым пока не хватает объемов, но при этом платформа для роста уже создана, и нужны только детальные усиления. Со скидкой на возраст стоит упомянуть Remain и «Инвест7», но первым не хватает направления ритейла, а вторым — аналитического отдела. Ricci и Bright Rich хорошо работают в своих нишах, но пока не предпринимают заметных шагов к диверсификации по сегментам (офисы и склады остаются сильными направлениями и даже развиваются, но развиваются только они).

Если говорить именно о складской и индустриальной недвижимости, то ситуация куда интереснее. Мы видим, что по общему объему сделок многие компании, в том числе и молодые, уже занимают заметную долю рынка, а опытные игроки никуда не уходят и готовы претендовать на попадание в топ-3. Кроме того, сам складской рынок сегментируется, и в подсегменте лайт индастриал будет формироваться собственный топ-5 консультантов, за место в котором даже мастодонтам еще предстоит побороться. Еще одной новой нишей станут городские многоэтажные склады, которыми впоследствии, скорее всего, будут заниматься отдельные команды и на которые молодым игрокам стоит обратить внимание уже сейчас.

Так где же та самая «молодая шпана»? Вопрос, на самом деле, сложный. Новых игроков на рынке не так много, как иногда может показаться, а новых персон и того меньше. Но нишевые игроки складского рынка довольно сильны и активно работают. Вряд ли речь может идти о том, что признанных лидеров кто-то заместит, но каждая брокерская компания стремится занять собственную нишу, в которой сможет получать стабильный доход и занимать определенную долю рынка.

Спецвыпуск: CRE индастриал

Спецвыпуск