С 1 апреля 2027 года, на полгода позже запланированной даты, Банк России начнет применять риск-чувствительный лимит (РЧЛ) для иммобилизованных активов банков, которые не имеют четких требований по возвратности и не приносят им регулярного денежного дохода. Для рынка недвижимости это означает рост предложения, так как банки и банковские группы будут активнее выставлять на продажу гостиницы, земельные участки, девелоперские проекты, коммерческие объекты, не связанные с их основной деятельностью. На первый взгляд, это классическое «окно возможностей» для покупки объекта с дисконтом. Но непрофильный актив на балансе банка почти никогда не является обычной недвижимостью. Скидка может оказаться недостаточной, когда найдется ответ на вопрос почему объект оказался у банка.

Авторская колонка Кирилла Агапова, генерального директора, управляющего партнера Umbrella Consulting Group

Что меняет новый лимит

РЧЛ ограничивает долю непрофильных активов по отношению к капиталу банка. Это могут быть доли в нефинансовых компаниях, инвестиционная и непрофильная недвижимость, избыточные основные средства, отдельные нематериальные активы, а также имущество, полученное в результате урегулирования проблемной задолженности. Если их объем превышает установленный предел, избыточную часть необходимо покрыть капиталом или вычесть из него при расчете соответствия нормативам. Таким образом, регулятор стремится переложить риски непрофильных инвестиций со вкладчиков и кредиторов на акционеров банка. В 2027 году допустимый объем непрофильного имущества может составлять 100% капитала, затем будет последовательно снижаться до 85%, 70%, 50% и целевого уровня в 25% в 2031 году. Поэтапное ужесточение должно стимулировать банки избавляться от активов, перегружающих капитал — тех, что не приносят доход, в их отношении нет понятной стратегии реализации, но они требуют постоянного финансирования.

Где искать возможности

Инвестиционный смысл можно найти во всех категориях недвижимости, если знать, как могут реализоваться специфические риски и понять историю, в рамках которой объект оказался в непрофильных. В структуре непрофильных активов банков наибольший интерес представляют гостиницы и курортная недвижимость. Они, чаще всего, переходят на баланс через обращение взыскания в рамках банкротства заемщика или передачи имущества по отступному. Инвестиционная привлекательность складывается из удачной локации, узнаваемого бренда и наличия туристического потенциала. Среди наиболее часто реализующихся рисков — необходимость реконструкции, смены оператора и пересмотр финансовой модели.

На втором месте земельные участки и проекты девелопмента. В период активного кредитования банки накопили значительные объемы земли, прав аренды и незавершенного строительства. Среди них могут встречаться участки под апартаменты, гостиницы, медицинские и многофункциональные комплексы с хорошей площадью и местоположением. Среди неявных рисков таких объектов выделяются градостроительные ограничения, невысокое качество инженерной обеспеченности, сложности с получением разрешения на строительство.

Замыкает тройку коммерческая недвижимость: торговые центры, офисные здания, складские комплексы и объекты уличного ритейла. Ликвидность этих объектов зависит от качества арендаторов, срока договоров, возможности ежегодной индексации ставок, объема капитальных затрат. Объект с высокой заявленной заполняемостью на практике может оказаться слабым активом, если у арендаторов есть право на досрочное расторжение договора аренды или существенные скидки.

Почему скидка бывает опасной

Банковская продажа часто воспринимается как гарантия юридической чистоты. Это ошибочное представление. Банк может быть добросовестным залогодержателем, но не всегда может и хочет устранить все дефекты объекта до сделки. Обычно банк продает актив в том состоянии, в котором он ему поступил, и стремится ограничить собственные гарантии.

Незарегистрированные права на недвижимость, самовольные перепланировки, просроченные договора аренды, задолженности, налоговые претензии, корпоративные споры, долги, залоги и аресты — это только часть проблем, с которыми инвестор может столкнуться при покупке залогового имущества.

Чтобы оценить, перевешивают ли потенциальные проблемы возможную выгоду, придется заказать независимую экспертизу, возможно дополнительно привлечь юристов для анализа документов, аудиторов для оценки реального состояния и стоимости актива. В случае с недвижимостью потребуется детальный осмотр, проверка истории переходов прав.

Особый риск связан с переоценкой коммерческой недвижимости. Балансовая стоимость объекта не равна его рыночной цене, а рыночная цена не равна стоимости, которую инвестор сможет получить после реконструкции и вывода на рынок. Например, если гостиница числится на балансе за 1 млрд рублей, это не означает, что ее получится продать за эту сумму или что после реконструкции стоимость ее увеличится. Инвестору нужно учитывать, что текущая конъюнктура рынка и сложности определения справедливой стоимости могут привести к существенным искажениям финансовой отчетности и неверным управленческим решениям.

Как проводить проверку

Покупку непрофильного актива следует рассматривать как инвестиционный проект, а не как приобретение недвижимости со скидкой, и двигаться поэтапно. В первую очередь, определить структуру актива, или что именно станет предметом сделки — недвижимость, доля в юридическом лице, право требования, имущественный комплекс, и являются ли они частью банкротной процедуры. От этого будет зависеть объем переходящих обязательств, налоговых последствий и уровень юридического риска.

На втором этапе проводится правовая проверка. Она должна включать анализ ЕГРН, истории перехода прав, земельных документов, разрешительной документации, судебных споров, банкротств и договоров с арендаторами. Для гостиничных и курортных объектов дополнительно проверяют лицензии, санитарные требования, требования пожарной безопасности и соответствие фактической эксплуатации разрешенному виду использования. Например, отсутствие лицензий на определенный вид деятельности или разрешительной документации могут потребовать корректировки бизнес-плана или даже отсрочить запуск объекта на 3-6 месяцев.

На третьем этапе необходима техническая экспертиза. Для старых объектов нельзя ограничиваться визуальным осмотром. Нужно оценить состояние инженерных систем, конструкций, кровли, фасада, лифтов, сетей водоснабжения и электроснабжения. В гостиничном проекте следует отдельно проверить номерной фонд, кухонное оборудование, прачечную, бассейны, спа-зоны и требования будущего оператора. Скорее всего, инженерные системы в объектах, находящихся в залоге больше полугода, потребуют серьезной реконструкции. Это не только увеличит стоимость запуска на 30-35%, но и серьезно сдвинет сроки.

На четвертом этапе формируется финансовая модель. Она должно учесть не только цену покупки и предполагаемую выручку, но и многочисленные затраты на запуск — реконструкцию, капитальный ремонт, получение разрешений, техническое присоединение, погашение задолженностей и кредитов, комплектацию мебелью и оборудованием, маркетинг. Часто при планировании не учитываются затраты на содержание объекта до выхода на операционную безубыточность и резерв на непредвиденные расходы, что приводит к необходимости срочно искать дополнительные источники финансирования и нести дополнительные издержки.

В случае с гостиницами придется конструировать и оценивать сразу несколько финансовых моделей с разным объемом загрузки, тарифами, выручкой с одного номера, учетом сезонности, изменением фонда оплаты труда и расходами на привлечение клиентов. Для торгового или офисного объекта в моделировании следует учитывать вакантность, арендные каникулы, индексацию, ротацию арендаторов и капитальные затраты.

Как определить реальную цену

Покупка залогового имущества будет безопасной и инвестиционно-привлекательной, если рассчитывать цену относительно стоимости проекта после стабилизации, а не соответствия рынку ожиданий продавца. Для этого суммируют затраты на запуск, стоимость финансирования, расходы на налоги, транзакционные расходы, резерв риска, доходность инвестора и вычитают полученное из стоимость стабилизированного актива. Например, если объект стоит 700 млн рублей, но требует 400 млн рублей на реконструкцию, 80 млн рублей на проектирование и запуск, предполагает длительный период без дохода, его стоимость нельзя сравнивать с готовым объектом за 700 млн рублей, потому что инвестор покупает не недвижимость, а комплексный риск реализации.

Размер дисконта должен компенсировать не только видимые дефекты, но и неопределенность. Чем слабее качество исходных данных, тем выше должен быть запас безопасности. Особенно это касается проектов, где итоговая стоимость зависит от изменения разрешенного использования, получения новых согласований или привлечения дополнительного финансирования.

Что изменится для рынка

РЧЛ способен увеличить объем предложения банковских активов на рынке недвижимости, но не приведет к массовой распродаже по демпинговым ценам. Крупные банки будут стремиться продавать объекты через конкурентные процедуры, привлекать партнеров или передавать активы специализированным структурам. Часть проектов может быть реализована через совместные предприятия, где банк сохранит финансирование, но выйдет из прямого владения непрофильным бизнесом.

Этот процесс уже начался. По данным ВТБ, за 2024–2026 годы группа реализовала непрофильных активов более чем на 200 млрд рублей. Для профессиональных инвесторов это шанс получить доступ к предложениям, которые редко появляются на открытом рынке. Но выигрывать будут те, кто лучше проведет проверку, рассчитает объем инвестиций и предложит банку понятный сценарий закрытия сделки.

Если инвестор понимает юридическую структуру, техническое состояние, будущую операционную модель и источник финансирования, банковский актив может стать привлекательной точкой входа. Если же решение принимается только на основании цены и статуса продавца, «дешевый» объект способен превратиться в самый дорогой проект в портфеле. Всегда лучше обратиться к отраслевым профессиональным консультантам для проведения аудита объекта перед покупкой, и в этом случае второе или даже третье мнение всегда будет полезным, и возможно, убережет от больших ошибок.