Метры без присмотра: почему встроенные помещения остаются самым сложным сегментом

Текст: Иван Майоров

Исторически встроенные «уличные» коммерческие помещения на российском рынке разделяются консультантами на две категории: на пешеходных улицах с интенсивным пешеходным движением и на центральных торговых коридорах с транспортно-пешеходным движением. В последние годы принято выделять в подкатегории лоты в старом фонде и новых жилых комплексах, однако многие аналитики считают это спорным.

Несмотря на очередной сложный и трансформационный для общепита и игроков сегмента «одежда, обувь, аксессуары» год, в 2025-м показатели вакантности в основных торговых коридорах Москвы продолжали снижаться, остановившись на 4,9% (−1,3 п. п. за год), свидетельствуют данные NF Group. Дефицит свободного предложения сохраняется как в транспортно-пешеходных (4,5%), так и в пешеходных коридорах (6,2%).

Ирина Козина, директор направления стрит-ритейла NF Group, указывает на масштабные изменения пула арендаторов в отдельных московских районах, например вокруг Патриарших прудов, где закрылось около 15 заведений общественного питания: часть на реконцепцию, а часть сменилась «модными» арендаторами. За счет более «народного» трафика и его смещения в сторону «средний+» и «премиум» на Патриарших уже не первый год фиксируется и упрощение концепций: спрос смещается от «высоких» и нишевых гастропроектов к более массовым форматам.

Между тем игроков, специализирующихся на управлении различными форматами встроенных помещений, на российском рынке практически нет. Дело прежде всего в историческом бэкграунде «уличного» сегмента: после распада СССР и в первые волны приватизации объекты забирались «нужными» людьми по принципу «беру, сколько унесу». До сих пор, по словам собеседников CRE, такие собственники остаются одними из самых сложных и недоговороспособных: как правило, они проживают не в России, за изменением ситуации на рынке и глобальными трендами не просто не следят, но раздражаются, если им пытаются на них указать, обсуждая, например, снижение ставок. Эти владельцы легко идут на год и более простоев без арендатора — только чтобы «не уронить рынок» и ставки.

Что касается встроенных помещений в новых жилых кварталах, то управленческая экспертиза здесь формируется лишь последние пять лет — в том числе благодаря консалтинговым и девелоперским инициативам и решениям последних сохранять за собой возможность влияния на пул арендаторов на протяжении всего жизненного цикла проектов. Уже сегодня в новые кварталы намного охотнее выходят старейшие российские брокерские и управляющие компании, считая их априори более цивилизованным (по сравнению со старым фондом на центральных улицах) и интересным для себя рынком.

Бедные люди

Макроэкономическая ситуация по-прежнему во многом определяет ситуацию на рынке коммерческих встроенных помещений в российских городах. Изменение потребительского поведения, перераспределение расходов, рост онлайн-каналов продаж и маркетплейсов, а также смена состава игроков в рознице напрямую отражаются на оборотах офлайн-торговли и структуре спроса в этом сегменте, перечисляет Ирина Козина. Для ритейлеров и рестораторов это означает усиление конкуренции за платежеспособных клиентов и трафик, необходимость гибкой адаптации форматов и ассортимента. В итоге динамика оборота розничной торговли, в том числе общепита, а также изменение доходов населения становятся ключевыми индикаторами устойчивости и потенциала роста рынка уличных помещений и перспектив управляющих компаний и других интересантов.

По итогам 2025 года реальные располагаемые доходы москвичей активно растут, что формально поддерживает потребительский спрос, но не снимает полностью давления на бюджет домохозяйств из-за высокой инфляции. Реальные доходы выросли на 11%, однако этот рост во многом компенсирует прежнее отставание и не всегда означает соразмерный прирост свободных денег у населения.

Траты на питание вне дома, то есть на кафе и рестораны, остаются небольшой, но постепенно увеличивающейся статьей расходов населения. Кроме того, спрос в крупных городах постепенно смещается в сторону досугового и эмоционального потребления: клиенты готовы платить за качественный и разнообразный продукт, формат и атмосферу. Часть знаковых ресторанных проектов в итоге закрываются даже в Москве. Так, перестал работать ресторан «Краснодар» на Большой Дмитровке. Постепенно закрываются заведения старейшей и существующей еще с советских времен «Шоколадницы». Параллельно усиливается экспансия новых концепций, в первую очередь сетевых кофеен («Дринкит» и др.), а также современных концептуальных ресторанных проектов. На Остоженке реконцептируется культовый «Vаниль», на месте которого Novikov Group планирует открыть новый итальянский ресторан.

Сегмент одежды, обуви и аксессуаров продолжает сокращаться, особенно в офлайн-каналах и по объемам продаж, несмотря на рост выручки в денежном выражении. В итоге марки намного осторожнее подходят к развитию и выбору локаций: открытие новых точек откладывается, требования к местам и трафику ужесточаются. Часть новых российских брендов, появившихся на волне ухода глобальных игроков, не выдерживает конкуренции и закрывается, а нишу постепенно заполняют более устойчивые и концептуальные проекты. Магазины вообще превращаются в лайфстайл-пространства, и это только начало, подчеркивают собеседники CRE.

В итоге встроенные коммерческие помещения более всего востребованы под супермаркеты у дома, объекты общепита, аптеки и заведения сферы услуг, которые менее чувствительны к колебаниям потребительского спроса по сравнению с частью непродовольственной розницы в торговых центрах, что делает их более устойчивыми. В структуре рынка по всем торговым коридорам основной объем предложения представлен помещениями площадью от 100 до 200 кв. м, которые как раз являются наиболее востребованными у арендаторов. На пешеходных улицах доля таких объектов составляет 23%, на транспортно-пешеходных — 25%. На пешеходных улицах также распространены помещения площадью от 300 до 500 кв. м.

В 2026 году дефицит качественных помещений на ключевых торговых улицах, как ожидается, сохранится, а совокупная вакантность стабилизируется на низком уровне — около 4–6%, с возможными колебаниями в отдельных коридорах с высокой ротацией арендаторов. Структура спроса останется сбалансированной: ведущие позиции сохранят общепит и фэшен, при этом продолжится замещение устаревших концепций российскими брендами и новыми уникальными форматами. На фоне роста потребительских расходов и туристического потока вероятен умеренный рост запрашиваемых арендных ставок, в первую очередь в премиальных и туристических локациях. «На центральных улицах крупных городов управление коммерческими помещениями сводится к узкому спектру задач: поиску арендаторов, юридическому сопровождению договорных вопросов, решению инженерных вопросов с управляющей компанией здания, в котором находится помещение, — рассуждает Анна Никандрова, партнер Nikoliers. — Причем на практике последняя функция часто делегируется самому арендатору, что фактически приближает роль управляющей компании к брокерской».

2026-й добавил к операционным расходам бизнеса и рискам разрывов договоров налогово-административную нагрузку: изменились требования к онлайн-кассам и ПО с 1 января 2026 года, что для части малого ритейла означало остановку продаж на период перестройки, напоминают в Trophy Assets. Происходит и переупаковка договорной модели — под «дорогие» деньги. При текущем оборотном капитале ритейла дорог и жесткая ставка аренды начинает проигрывать гибридным схемам (ступени, оборотная компонента, KPI по витрине/режиму работы/маркетингу улицы), поясняют в компании. Управление встроенными помещениями выходит на новый уровень управления ими как инвестиционными активами: защитить NOI, но не уничтожить арендатора. Улицы для такого бизнеса становятся единой клиентской воронкой, а инженерия и фасилити менеджмент — своего рода страховкой от простоя. В «высоких» сегментах встроенных помещений любой сбой инженерии становится медийным событием, напоминают аналитики компании: простои вентиляции у общепита, провалы электромощности, аварии с разливом воды и сильными запахами.

И даже «тотальное обеление» грамотные УК могут рассматривать как фактор конкурентной борьбы: когда Минфин напрямую говорит о таких планах, выигрывает собственник и управляющий, которые заранее закладывают прозрачные процессы (платежи, акты, сервисные контракты, режимы погрузки/разгрузки). В уличном «прайме» это априори превращается в преимущество.

Жили-были

Иная ситуация в новых жилых комплексах. Для начала — там сохраняется «терминологическая неопределенность» самого понятия встроенных помещений. Под него, по словам Анны Никандровой, сегодня подпадают не только классические встроенные помещения, но и стилобаты — пространства со сложной конфигурацией и множественными входами (как с улицы, так и со стороны внутренней торговой галереи).

Сегмент «встроек» в новых жилых комплексах стремительно растет: за последние 10 лет в новых границах Москва он увеличился в 8 раз — с 387 тыс. кв. м в 2016 году до 3,1 млн кв. м в 2025-м. «Управление отдельными помещениями в ЖК, имеющими отдельный вход, преимущественно состоит из брокерской функции, — рассуждает г-жа Никандрова. — Однако когда речь заходит о стилобатах, которые также входят в объем встроенных коммерческих помещений, УК сталкивается с тем же набором специфических сложностей, что и при управлении малоформатными торговыми центрами». Ограниченная площадь и нестандартная планировка таких объектов создают логистические проблемы при разгрузке товаров, особенно для фуд-ритейла. Это требует от управляющей компании четкой регламентации графиков поставок и максимизации полезного пространства.

Еще одной сложнейшей задачей остается балансирование арендных ставок: в подобных форматах арендаторы не генерируют достаточного трафика для внутренней галереи, при этом арендная плата сохраняется на высоком уровне. Анна Никандрова убеждена, что УК необходимо формировать экономически обоснованную финансовую модель, помогая малому бизнесу оценить возможности и синергию с окружением.

Ситуации со встроенными помещениями в новых ЖК и управлению ими была посвящена и целая сессия на «Нео ритейле» ИД CRE. Требования властей по созданию рабочих мест и формированию самостоятельных районов по принципу «город в городе» заставляют девелоперов все более активно расширять функционал нежилых помещений и искать новые форматы. Сейчас требуемое соотношение жилых пространств к общественным — не более 70/30, а в ближайшее время оно может быть сокращено до 50/50.

Все более заметной становится и тенденция сохранения девелоперами части нежилых помещений в собственности. Это решение как раз позволяет сохранить общую концепцию пула арендаторов, а также создавать общественные зоны только для жителей ЖК («аменитис»). В итоге застройщик получает возможность предоставления покупателям квартир уникальных опций: пользоваться сигарными комнатами или коворкингами, принимать участие в жизни дома, посещая лекции и мастер-классы и т. д.

Эксперты указывают и на кратный рост спортивной и медицинской составляющих, сферы услуг, ПВЗ во встроенных коммерческих помещениях в ЖК. Впрочем, резиденты заинтересованы в «тихих» арендаторах, и чем выше класс ЖК, тем заметнее эти предпочтения. Речь не только о шуме из кафе и ресторанов, но и о магазинах, пунктах выдачи заказов с их круглосуточными погрузками-разгрузками.

В итоге многие девелоперы приходят к модели создания на территории жилых комплексов комьюнити-центров, в которых можно объединить общественные пространства, «громких» арендаторов, дополнительные функции, включая офисы и шоурумы. Так, в квартале «Репаблик» в краснокирпичных зданиях разместятся гастрономический кластер и велнес-центр. ГК «А101» же выводит на рынок фирменный формат: бизнес-хаб «Потапово» общей площадью около 20 тыс. кв. м будет включать 2–3-этажные блоки под офисы, шоурумы и торговлю. В небоскребе «Аурус Резиденции» выделены семь этажей под нежилые функции, при этом седьмой этаж представляет собой крышу стилобата с пространствами для отдыха и мероприятий — фактически закрытый двор для жителей дома. А ГК «Пионер» в проекте «Опус» пошла на радикальное решение, перестроив торговые помещения в двухуровневые офисы. Вопросом, который предстоит решить девелоперам жилья, является повышенная транспортная нагрузка за счет курьеров. Решением может стать размещение на первых этажах мультибрендовых постаматов.

Мы всё уронили

Однако многие собеседники CRE на условиях анонимности сообщали о «тотальном падении» рынка встроенных помещений в ЖК. Именно в них в последнее время массово «перекладывались» непрофильные инвесторы, ранее покупавшие «квартиры на котловане», но переставшие это делать из-за высокой ключевой ставки ЦБ и изменений условий по ипотеке. В итоге, по отдельным оценкам, спрос на встроенные коммерческие помещения в новых ЖК в начале года упал на 40–50%, и это только начало, считают аналитики. Причины — не только в очевидном перегреве рынка в некоторых локациях, но и в тотальной нехватке «уличных» управленческих компетенций.

И главное — лоты зачастую просто некому сдавать: даже крупные игроки все осторожнее в развитии, а малый бизнес с 2026-го оказался под очередным регуляторным и инфляционным давлением. Игроки указывают и на массовый «бизнес-каннибализм», особенно в Москве: ПВЗ, салонов красоты, кофеен и проч. «Рынок торговых помещений в жилых комплексах входит в фазу пересборки, — уверен Михаил Петров, генеральный директор Smart Estate Moscow . — С повышением ставки Центробанка, инвесткомпании приманивали кейсами от 30% годовых. Но модель „купить на котловане, сдать сети и перепродать с искомой ставкой“ — больше не работает. Количество крупных федеральных арендаторов в этом сегменте объективно ограниченно: на рынке их до сотни, реально активных — около 30–50. При этом в каждом конкретном ЖК на помещение до 100 кв. м подходит всего несколько форматов, тогда как предложение в этом метраже исчисляется десятками, а в крупной микрорайонной застройке — и сотнями лотов».

Понимая все про собственный дефицит, сети усиливают переговорную позицию: требуют снижения фиксированных ставок и перехода на «процент с оборота». Риски все чаще смещаются на собственника — по аналогии с тем, как это ранее произошло в классических торговых центрах. «Вот только в ТЦ все-таки обыкновенно есть опытная команда, а частный владелец встроенного помещения, хотя и имеет право на капризы, не способен выдержать железных аргументов конкуренции, — вздыхает Михаил Петров. — И что мы имеем: за последний год ставки в крупных городах выросли на 10–20%, однако объем экспозиции в ряде регионов увеличился почти на 50%. Существенная доля предложения — это как раз небольшие помещения до 100 кв. м».

Сегмент ИП и малого бизнеса, который традиционно закрывал «несетевые» лоты, ослаб: высокая ротация и закрытия усиливают неопределенность. В этих условиях продажа помещения без арендатора становится практически невозможной. Вероятно, следующим этапом станет рост интереса собственников к франчайзинговым моделям и самостоятельному управлению объектами вместо пассивной инвестиционной стратегии.

Мария Шулутко, директор по управлению коммерческими площадями Ikon Development, отмечает, что встроенные коммерческие помещения уже сегодня переходят к модели управления торговыми центрами как единой экосистемой. Очень важно и запланировать поступления от продажи готового арендного бизнеса, когда ЖК будет заполнен жителями, а не просто продан. В зависимости от объема квартир и их состояния при передаче это может занять до четырех лет после ввода, если, например, ЖК строится небольшими очередями малой этажности. В первые годы после ввода необходимо учесть в модели арендный поток от коммерческих площадей с плавным ростом и «низким» стартом; запланировать расходы на управление арендным бизнесом, которые в начале будут финансироваться за счет застройщика, и далее — за счет арендного потока. Включать их в расходы УК неэффективно, считает эксперт: это скажется на росте тарифа для жителей или на рентабельности УК. А при смене УК структура управления может быть расформирована.

Внутри арендной финансовой модели необходимо дифференцировать ставки на площади ритейла и инфраструктуры. Низкомаржинальный бизнес, например центры детского развития или спортивные студии, не поддерживает ставки аренды, доступные аптекам или винотекам. Поэтому если застройщик и его управляющая компания планируют обеспечить эти сервисы для жителей ЖК, необходимо реалистично оценить поток как от аренды этих объектов. «И баланс между приватностью и доступностью, — резюмирует эксперт. — Тренд в торговых площадях — отсутствие „барьеров“ идет сейчас в разрез с трендом жилья на „приватность“».

Всё в «лоскуты»

Яна Кузина, президент Ассоциации «Альянс экспертов рынка недвижимости» (АЭРН), также уверена, что в центральных коридорах с управлением встроенными коммерческими помещениями гораздо меньше проблем, чем в новых жилых, многофункциональных и офисных комплексах. «Одним из существенных критериев инвестиционного уровня качества здания всегда был и остается один собственник, — напоминает эксперт. — И как бы продажи ни повышали маржу девелопера в процессе реализации проекта (при модели распродажи здания частями), все последующие собственники сталкиваются с очень серьезными рисками в управлении по кусочкам распроданного пространства, если ключевые вопросы управления не урегулированы. Например, управляющая компания премиального ЖК и его жители вряд ли захотят видеть на первых этажах секс-шоп или дешевый, но способный платить очень хорошую аренду фастфуд. Но если ограничений нет, то никто не запретит владельцу сдать помещения тому, кто заплатит аренду выше».

Г-жа Кузина также отмечает массовый «каннибализм» на рынке встроенных помещений. По ее словам, конкуренция среди арендаторов одного профиля заставляет периодически «умирать» даже качественные бренды, которые не могут или не хотят платить выше. «Например, в „Савёловском Сити“ часто таким образом уходят лучшие арендаторы и открываются дешевые закусочные или частные стартапы, — продолжает она. — Нет единой политики работы с вывесками, ответственностью за свою территорию в отношении вопросов эксплуатации (вывоз мусора, уборка снега, мытье окон и т. п.). Расходы одних арендаторов и собственников могут оказаться несоразмерно выше, чем у других».

Еще одна проблема — собственников часто не слышат, а по модели Open Book Basis (метод «открытой книги», когда все фактические расходы на эксплуатацию, ремонт и персонал абсолютно прозрачны) работают до сих пор немногие. Актуальным для небольших собственников-инвесторов остается и создание комьюнити.

Эти вопросы не уникальны для российской бизнес-системы и «больные» для всех стран. Яна Кузина предлагает познакомиться с опытом более старых рынков. «Десять лет назад я в качестве управляющей крупного портфеля индустриальных активов делала для правительства одного из регионов проперти-тур по индустриальным паркам Лондона, — вспоминает эксперт. — Вопросы которые интересовали российского директора корпорации развития, работающего с собственниками отдельных земельных лотов, проданных под заводы, были теми же, что у УК московских жилищных комплексов: например, как заставить платить владельцев за эксплуатацию дорог и уборку снега». Очень ценным, по словам эксперта, стало знакомство с практикой некоммерческой организации BID (Business Institutional District), которая занималась созданием управляющих сообществ в индустриальных парках, а также работала с собственниками помещений на Оксфорд стрит. Поскольку при продажах никто не регулировал взаимодействие с собственниками, то формирование сообщества владельцев для выбора УК и разработки критериев ее деятельности было единственным решением, чтобы повысить их доходы и стоимость активов в целом. В нашем же случае при продаже новых ЖК правила поведения и юридическое урегулирование вопросов можно формировать еще на этапе строительства: разграничение зон ответственности УК и собственника; формирование четких правил работы с УК для собственника и пула задач для УК; создание системы «Открытой книги» для УК; определения пула допустимых профилей арендаторов (аналога ВРИ) для площадей.

Авторы сценария

Новые ЖК продают не квадратные метры, а сценарии жизни, и выбранная управляющая команда по компетенциям должна быть ближе к управлению активами, чем к классическому проперти, подчеркивают в Trophy Assets. Один токсичный арендатор способен обнулить часть премии, за которую жильцы заплатили девелоперу, а нишевые практики клиентского опыта — уже не маркетинг, но способ снижать издержки конфликтов и ускорять стабилизацию коммерции, подчеркивают в компании. «И на рынке уже есть системные УК, которые занимаются не только фасилити, но и проперти и эссет менеджментом во встроенных помещениях, — сообщает Светлана Ярова, партнер, директор департамента брокериджа, RRG. — Раньше такие структуры были характерны в основном для центральных улиц. В спальных районах объекты действительно чаще распродавались частным инвесторам, и при владении одним-двумя помещениями системное управление всем казалось избыточным».

Сейчас ситуация меняется, и г-жа Ярова выделяет несколько типов управляющих компаний на рынке. Первые — УК, создаваемые самими застройщиками для управления своей территорией, которые помогают частным инвесторам не только в эксплуатационных вопросах, но и в управлении арендными отношениями — за отдельную плату. Вторые — специализированные бизнесы, работающие с доходными активами, формирующие ГАБ, продающие их и снимающие основные операционные задачи с частного инвестора. В этой модели инвестор становится, по сути, пассивным владельцем капитала. Третьи — управляющие компании фондов коллективных инвестиций, которые управляют портфелями встроенных коммерческих помещений как финансовыми инструментами, выступая первичными собственниками таких объектов.

Долгое время управляющие компании в жилых районах фокусировались преимущественно на разборе конфликтов между жильцами и арендаторами и на сборе эксплуатационных платежей, соглашается Светлана Ярова с другими собеседниками CRE. Без внимания параллельно оставались вопросы качества среды — вывески, витрины, входные группы, организация загрузки. Только к началу 2026-го управляющие компании начали воспринимать арендатора не как источник конфликтов, но как инвестора со своими интересами. Эксперт поддерживает коллег: на рынке встроенных торговых помещений начинают применяться практики, давно работающие в торговых центрах, в частности, появляются регламенты для арендаторов, стандарты оформления и эксплуатации. Все чаще УК начинает вовлекаться и на «стадии котлована».

В старом фонде в 2026-м для собственников и управляющих «встроек» добавляются свои проблемы. Там формат балансирует на стыке трех конфликтов: жильцы, мелкий бизнес и слабая/устаревшая инженерия дома, напоминают в Trophy Assets. И именно здесь «обеление» и регуляторика 2026-го могут ударить сильнее всего — потому что исторически этот контур чаще существовал на неформальных договоренностях. В частности, Минстрой утвердил единую форму годового отчета для УК/ТСЖ/ЖСК, которая введена с 1 марта 2026 года и должна повысить прозрачность и контроль собственников. Для помещений в старом фонде это означает, что «внутридомовые» компромиссы (электромощности, режимы разгрузки, шум, мусор) перестают быть кулуарными — они становятся предметом отчетности, жалоб и санкций. Правовой и репутационный риск «серых» форматов (дарксторы/дарк-кухни/ПВЗ) в жилых домах уже стал частью федеральной повестки: уже звучат инициативы о запрете дарксторов в многоквартирных домах, и это отражает массовый конфликт запроса на тишину в доме и высокое качество жизни с быстрой логистикой.