Мы побеседовали о проблемах, тонкостях и перспективах рынка ПМ сразу с двумя спикерами. Михаил Сафонов, партнёр, директор по развитию NF PM, и Наталья Афанасова, директор отдела управления недвижимостью CORE.XP, рассказали о новых подходах к управлению в разных сегментах, формировании модели ценообразования, региональной специфике, «засилье» внутренних УК, меняющихся требованиях заказчиков, мерах поддержки отрасли и способах повышения операционных доходов.

С начала года в отраслевых источниках всё чаще звучит тезис о рекордных объёмах ввода коммерческой недвижимости в России. Так, по итогам 2025 года в эксплуатацию было введено примерно 9,1 млн кв. м коммерческих площадей, что значительно превышает показатели прошлых лет. В 2024 году было введено около 6,4 млн кв. м, а в 2023 году — около 4 млн кв. м. Показатель прошедшего года стал рекордным за последние десять лет.

О начале «новой эры» в управлении торговыми центрами говорили с пандемического 2020 года, однако в итоге рынок пережил с относительно старыми моделями даже 2022-й. Но в 2026-м найти ресурсы на актуальные управленческие практики, точечные реконцепции и технологии придётся даже откладывавшим до последнего: пик конкуренции с маркетплейсами, обеление экономики, налоговое давление, инфляция и беднеющий, но требовательный клиент просто заставят игроков перейти к модели «дворцов покупок, впечатлений, еды, услуг и развлечений». Хорошая новость: торговые центры не только выживут, но на фоне растущей в обществе усталости от онлайна и курса регулятора на выравнивание ценовой политики в «каменной рознице» и на электронных площадках могут рассчитывать на ренессанс. Пока же управляющие компании продолжают искать «новые якоря», предлагающие решения, которые невозможно получить онлайн, например городские курорты, массажные пространства по типу стран Юго-Восточной Азии («аэродром» из кресел и «конвейер» из клиентов в атриумах), антистрессовые кабинеты и клиники ароматерапии.

В сегменте складской и индустриальной недвижимости с 2022 года произошла полная смена крупнейших собственников. Причиной тому — не только уход иностранных инвесторов с российского рынка, но и такие тренды, как растущая популярность ЗПИФов и набирающий обороты формат «лайт индастриал». Кроме того, возраст первых профессиональных объектов перевалил за 20 лет, что могло бы в скором времени привести к масштабным обновлениям фонда. Как влияют эти изменения на управление складской недвижимостью и рынок в целом — рассказали CRE ведущие игроки.

Российский рынок профессионального управления офисной недвижимостью сегодня является высококонкурентным, накопившим десятилетия опыта, впитавшим лучшие мировые практики и воспитавшим большое количество специалистов. Тем не менее с ростом портфеля девелоперы всё чаще склоняются к созданию собственных УК, беря на себя полностью обслуживание резидентов. Мы побеседовали с основателем управляющей компании Stone Office (партнёрская УК девелопера Stone) Артёмом Санфировым об основных преимуществах внутренних и партнёрских УК, их рентабельности, вызовах рынка, международном опыте и дружбе с роботами.

Основные вызовы по управлению бизнес-центрами мало отличаются от проблем, стоящих перед УК других сегментов: рост себестоимости, нехватка кадров, необходимость цифровизации и роботизации. Но есть и своя специфика. Офисный рынок получил мощный импульс к развитию за счёт программы МПТ, при этом структура ввода резко изменилась и рекордные темпы нового строительства сопровождаются рекордной же долей офисов в нарезку на продажу. Этот фактор становится краеугольным в сфере управления офисами и ведёт к серьёзным структурным изменениям. Представители ведущих девелоперов и УК поделились с CRE своими наблюдениями, подходами и мыслями о будущем рынка.

Мы опросили представителей двух управляющих компаний — внешней и внутренней, решив выяснить, а существует ли вообще это пресловутое противостояние между ними и как клиенту сделать правильный выбор: отдать все процессы управления на аутсорс или доверить собственной структуре. Или есть ещё и третий вариант? Попробуем разобраться.

Туристический бум, начавшийся в пандемическом 2020-м и достигший пика после 2022-го, столкнулся с рядом вызовов: уходом большинства международных игроков и топ-менеджеров, санкционным давлением, разрывами логистических цепочек, инфляцией, ростом курсов валют, новой регуляторной риторикой, кадровым голодом при кратном росте ФОТ и непониманием со стороны туристов, требующих сервиса «как в Турции», но не готовых платить в России за это в два-три раза больше. Государством открыто множество программ поддержки, вернувших массовый туризм даже туда, где его не видели с 1991 года и фактически «перезапустивших» целые регионы. Однако 2026-й для управляющих объектами всех форматов и сегментов может оказаться одним из самых сложных: угождать приходится не только беднеющему и капризному путешественнику, но и новому типу гостиничного собственника.

Встроенные коммерческие помещения остаются одним из самых сложных сегментов как для собственников, так и для брокеров и управляющих компаний. Лоты на центральных улицах к «заводским настройкам» откатили пандемия коронавируса и уход транснациональных арендаторов, а на ситуацию в объектах в старом и новом фонде продолжает влиять глобальное изменение потребительской модели, инфляция и спад доходов. Специализирующихся на управлении «уличными» форматами игроков между тем в России по-прежнему очень мало: слишком специфичный и сложный это бизнес, и даже старейшие управляющие компании предпочитают «не связываться».

В свет вышел новый номер CRE «Гид управления недвижимостью». Здесь вас ждут статьи со свежей аналитикой по всем сегментам и комментариями от ведущих экспертов, а также информация о ключевых игроках рынка. В этом году издание вышло в расширенном формате с большим количеством редакционных материало, актуальной инфографикой и в обновленном дизайне.