Ставки капитализации в основных сегментах коммерческой недвижимости Московского региона по итогам I полугодия 2026 года составили от 9,5 до 13,5% в зависимости от сегмента, говорится в исследовании NF GROUP.

Для торговых объектов этот показатель достиг 12–13,5%, для складов — 11,5–12,5%, для офисов — 11–12%, для гостиниц — 9,5–10,5%. По сравнению с 2022 годом отслеживается динамика в трех сегментах. Пять лет назад показатель для торговой недвижимости составлял 11,5%, для складской — 11,25%, для офисной — 10%. В гостиничном секторе данные приводятся с 2024 года, когда диапазон ставок составлял 9,5–10,5%.

«Ставки капитализации могут существенно отличаться от указанного диапазона в большую или меньшую сторону, особенно в отношении торговых и офисных активов, где разброс финансовых показателей очень широк», — отмечается в исследовании.

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России в январе — июне 2026 года вырос на 10% год к году, до 447 млрд руб. Существенную часть вложений обеспечили крупные портфельные сделки.

На торговую недвижимость пришлось 31% инвестиций, или 138,8 млрд руб. В числе крупнейших сделок — покупка «ТПС Недвижимостью» комплекса «Метрополис» у Balchug Capital за 55–65 млрд руб. и приобретение УК Parus Asset Management 26 районных центров «Место встречи» за 45–55 млрд руб.

Складские объекты заняли 28% рынка с объемом вложений 124 млрд руб. По сравнению с I полугодием 2025 года инвестиции в этот сегмент выросли на 51%. Крупнейшей сделкой стала покупка активов Raven Russia компанией «УК Белая Скала» за 100–110 млрд руб.

Доля офисной недвижимости в общем объеме инвестиций снизилась до 11%, или 49,5 млрд руб., против 33% годом ранее. По оценке NF GROUP, изменение связано с отсутствием крупных продаж, а не со снижением интереса инвесторов. Крупнейшей сделкой в офисном сегменте стала покупка Wildberries & Russ комплекса «Вивальди Плаза» площадью 24 тыс. кв. м за 7,2–8,2 млрд руб.

Земельные участки и площадки под девелопмент привлекли 24% всех вложений, или 105,3 млрд руб. За год объем инвестиций в это направление снизился на 16%. Его доля также сократилась: с 31% в I полугодии 2025 года. Около трех четвертей сделок с землей пришлось на проекты жилой застройки и многофункциональные комплексы. Крупнейшими стали покупка Vesper зданий бывших общежитий Института красной профессуры за 21–25 млрд руб. и приобретение MR Group территории Московского радиотехнического завода за 14–16 млрд руб.

Исследования рынка

Читайте также

Минпромторг и пустота

В России пустует 12–15 млн кв. м производственных цехов. Этот показатель растёт с ускорением: пару лет назад объём ежегодно пополнялся на 600–800 тысяч «квадратов», в 2025-м из-за остановки производства освободилось больше 1 млн кв. м, в ближайшие год-полтора эксперты ожидают прирост ещё на 1,5–2 млн. Сюда не входят замороженные заводские стройки, которых десятки в разных регионах. Свободных денег у промышленников нет, а дорогие кредиты делают инвестиции в производственные проекты нерентабельными.

Склады государственного значения

Этим летом российский рынок складской недвижимости превратился из инвестиционно- привлекательного сегмента в перечень объектов критически важной инфраструктуры, требующих государственной защиты от регулярных атак БПЛА. Неопределенность того, как она будет реализована, еще больше обеспокоила инвесторов, которые и так сократили расходы на приобретение складов почти на две трети. Выполнение прямой функции по защите инфраструктуры может создать государственным управляющим имуществом новую проблему, так как низкая инвестиционная активность осложнит поиск покупателей на крупные национализированные портфели логистической недвижимости.

Тревожный актив: как меняются риски на рынке недвижимости

Угрозы, с которыми бизнес прежде не сталкивался, требуют моментальной реакции и вынуждают участников рынка недвижимости перестраивать стратегии буквально на ходу. Игроки уже начали обозначать в договорах и сделках ситуации, которые ещё недавно казались фантастическими: возможные атаки на склады, промышленные площадки и торговые центры, вынужденные остановки работы бизнес-центров и отмены бронирований в гостиницах в связи с «недолётом» и «недоездом». Все это не только определяет новые инвестиционные, девелоперские, договорные, страховые и этические реалии, но и переписывает отраслевую карту.