Темпы роста расходов на содержание коммерческой недвижимости удвоились за последние два года. До 2024 года эксплуатация объектов дорожала на 5–7% в год, к 2026 году этот показатель достиг 10–20%, говорится в исследовании Nikoliers, с которым ознакомился «Коммерсантъ».

Главным источником дополнительной нагрузки для собственников остается зарплата персонала. С 2022 года фонд оплаты труда эксплуатационных служб увеличился на 30–40%. Зарплаты занимают более 65% бюджета эксплуатации, а на отдельных объектах их доля доходит до 80%, подсчитали в CMWP. За два года зарплатные ожидания специалистов, работающих в этой сфере, выросли на 50–80%.

Больше всего вслед за оплатой труда увеличились цены на клининг и техническое обслуживание. По оценке West Wind Group, уборка офисов классов A и B+ за год подорожала на 28%. Техническое обслуживание стало дороже примерно на 30%.

Расходы на материалы и комплектующие растут медленнее. В офисной недвижимости их стоимость за год увеличилась на 10–15%, по данным в West Wind Group. Коммунальные платежи прибавили в среднем 13,3%.

Размер затрат зависит и от возраста здания. После десяти лет эксплуатации инженерные системы начинают чаще требовать ремонта, а комплектующие становится сложнее находить. Примерно через 15 лет может понадобиться замена отдельных систем, а после 20–25 лет — лифтов и эскалаторов, отмечают в Nikoliers.

При этом крупное обновление здания не относится к обычным эксплуатационным платежам. Текущий ремонт и обслуживание инженерных систем оплачиваются из операционного бюджета, тогда как замена фасада, кровли, вентиляционного оборудования и других крупных элементов требует капитальных вложений. По оценке Nikoliers, обновление отдельных систем может обходиться в сумму до 50% годового бюджета эксплуатации.

В 2026 году владельцы складов вынуждены увеличить расходы на обеспечение защиты объектов от беспилотников. В бюджеты закладываются средства на восстановительные работы, защитные конструкции, дополнительные меры пожарной безопасности и страхование, отмечают в Nikoliers. Отдельные расходы связаны с усилением охраны и установкой технических средств защиты.

Сократить будущие затраты можно за счет обновления инженерной инфраструктуры. Современные системы способны снизить стоимость эксплуатации до 20%. При комплексной модернизации в рамках редевелопмента экономия в первые пять-десять лет может составить 15–30%, считают в West Wind Group.

В 2026 году расходы на содержание объектов продолжат расти. Aktivo ожидает их увеличения на 8–24% в зависимости от сегмента недвижимости. Наиболее заметно могут подорожать охрана, уборка и комплексное обслуживание инженерных систем.

Исследования рынка

Угрозы, с которыми бизнес прежде не сталкивался, требуют моментальной реакции и вынуждают участников рынка недвижимости перестраивать стратегии буквально на ходу. Игроки уже начали обозначать в договорах и сделках ситуации, которые ещё недавно казались фантастическими: возможные атаки на склады, промышленные площадки и торговые центры, вынужденные остановки работы бизнес-центров и отмены бронирований в гостиницах в связи с «недолётом» и «недоездом». Все это не только определяет новые инвестиционные, девелоперские, договорные, страховые и этические реалии, но и переписывает отраслевую карту.

Тревожный актив: как меняются риски на рынке недвижимости

ON/OFF: как изменится электронная коммерция в России

События последних трёх месяцев с атаками на склады игроков электронной торговли и возросшие риски концентрации товаров в крупных хабах могут кардинально изменить рынок недвижимости, смежные сегменты и работавшие годами бизнес-модели для всех звеньев цепочек. Маркетплейсы и селлеры запрашивают площади в соседних странах, продавцы развивают или открывают собственные магазины в сети, страховые компании разрабатывают новые продукты, девелоперы и инвесторы ищут способы снижения рисков и другие подходы к строительству. Итогом может стать не только перестройка архитектоники электронной торговли, складов и логистики, но и всей отрасли — с окончанием эры бесплатной и быстрой доставки, ростом цен на площадках, уходом из публичного поля основных игроков, «засекреченностью» адресов складов и возвращением интереса к «каменной рознице».