офисная недвижимость

Объем вложений ЗПИФ в офисную недвижимость достиг 148,7 млрд руб. Это второй по величине сегмент после складов, на которые приходится 405,2 млрд руб. Для офисных активов срок окупаемости за счет арендного потока составляет 8–10 лет. При этом офис в формате нарезки требует около 15 лет для возврата вложений. Показатель по офисам сопоставим с окупаемостью биржевых складов и торговых центров, которая оценивается в 8–9 лет.

Средняя цена продажи зданий коммерческого назначения в Москве во II квартале снизилась на 3,45% — до 91,2 тыс. руб. за кв. м. При этом стоимость выделенных коммерческих помещений в столице выросла на 7,82%, до 223,3 тыс. руб. за кв. м. В Санкт-Петербурге цены на помещения коммерческого назначения за квартал выросли на 15,88%, до 199 тыс. руб. за кв. м. Общее снижение цен продаж коммерческой недвижимости отчасти соответствует тренду на сокращение инвестиций в этом сегменте. По данным IBC Real Estate, в первом полугодии 2026 года объем вложений в офисную недвижимость сократился на 40% год к году. Инвестиции в офисный сегмент составили 55 млрд руб.

«Ростех» в лице «РТ-Капитала» повторно выставил на продажу штаб-квартиру холдинга «Швабе» на проспекте Мира в Москве. Стоимость актива выросла до 1,8 млрд руб. Лот включает четырехэтажное здание площадью 16,5 тыс. кв. м и земельный участок. Техническое состояние объекта оценивается как удовлетворительное, но инженерные системы устарели. Из общей площади 2,1 тыс. кв. м требуют ремонта и сейчас непригодны для эксплуатации. Остальная часть здания может использоваться по назначению, часть помещений передана в краткосрочную аренду. Предыдущая попытка продать актив в 2022 году не удалась — покупателя не нашли. Торги проходят на фоне роста предложения готовых офисных площадей в Москве: за первое полугодие его объем увеличился в семь раз, до 388 тыс. кв. м. При этом спрос снижается, а реализовать помещения становится сложнее.

Pridex продал сеть сервисных офисов Multispace группе частных инвесторов. В сделку вошли четыре объекта общей площадью 18,2 тыс. кв. м в Москве и Санкт-Петербурге, включая действующие площадки и новый проект Multispace Dubinin’Sky. Сеть продолжит работу в прежнем режиме и сохранит обязательства перед резидентами и партнерами. Multispace была запущена в 2021 году как новый формат организации рабочих пространств с гибридной моделью работы и технологическими решениями. Полученная экспертиза позволила Pridex перейти к масштабированию комплексной реализации офисных проектов. Среди проектов компании в концепции активного офиса — штаб-квартиры «Автобан» и Kept. Доля готовых офисных площадей в Москве, выставленных на продажу, за первое полугодие 2026 года выросла до 28% против 8% годом ранее. Объем такого предложения увеличился в семь раз, до 388 тыс. кв. м, подсчитали в CORE.XP. Причиной роста стало изменение стратегии девелоперов, которые строят больше офисов на продажу, при этом реализовать объем помещений становится сложнее из-за снижения спроса.

В Москве девелоперы перенесли ввод от 21 до 31% офисных проектов, запланированных на 2026–2030 годы. Из-за переноса сроков на рынок за этот период может выйти 4,5–5,6 млн кв. м бизнес-центров вместо заявленных 7,3 млн кв. м. CORE.XP оценивает ввод в 5,6 млн кв. м, что на четверть меньше первоначальных планов, а IBC Real Estate прогнозирует 4,9 млн кв. м. Причиной пересмотра сроков стали высокая стоимость кредитов и рост себестоимости строительства. Стоимость строительства офисов в 2026 году может вырасти на 10%, до 220 тыс. руб. за 1 кв. м, после роста на 18% в 2025 году. Сдерживает девелоперов и снижение спроса: в январе–июне 2026 года объем офисных сделок сократился в 1,5 раза, до 395,7 тыс. кв. м. Невысокие темпы реализации площадей ограничивают возможность привлечь капитал для завершения строительства. К концу 2026 года вакантность может увеличиться на 3 п. п., до 8,5%.

CORE.XP проведёт ежегодную отраслевую конференцию, посвящённую рынку офисной недвижимости. Мероприятие объединит более 200 участников, включая собственников, арендаторов и девелоперов офисных объектов. В центре внимания — прогнозы развития офисного рынка на 2026–2030 годы и трансформация арендных отношений. Участники обсудят инвестиционные модели и развитие деловых кластеров Москвы. Деловая программа включает сессии о текущем состоянии и перспективах офисного рынка. Отдельное внимание будет уделено долгосрочным договорам аренды и экономике отделки офисных помещений. В рамках конференции пройдут экспертные гостиные для обсуждения практических вопросов с консультантами CORE.XP.

Сбербанк выставил на продажу часть бизнес-центра «Большевик» на Ленинградском проспекте в Москве за 15,5 млрд руб. В состав лота входят 11 строений общей площадью около 35 тыс. кв. м. Заполняемость комплекса составляет около 97%, свободными остаются лишь 785 кв. м. Это уже четвертая попытка продать помещения: предыдущие торги не состоялись из-за отсутствия заявок, при этом цена лота выросла с 13,1 млрд до 15,5 млрд руб. Ранее, в декабре 2025 года, Сбербанк выкупил имущество за 3,99 млрд руб. в рамках конкурсного производства владельцев актива. Общая площадь комплекса «Большевик» составляет 86 тыс. кв. м. Фактическая вакансия в офисах классов Prime, A и B во II квартале в Москве составила 6%, а с учетом помещений, которые могут выйти на рынок до конца года, достигнет 9,3%.

Покупатели небольших офисов в Москве стали массово запрашивать у девелоперов скидки от 10 до 20%, мотивируя это потерей экономической целесообразности сделки. Такие требования, по данным NF Group, уже стали «в порядке вещей», а итоговый размер дисконта зависит от возможностей собственника. Инвестиционная привлекательность офисов на первичном рынке снижается из-за роста себестоимости строительства и дорогого заемного финансирования. Дополнительным фактором стали затраты на отделку: за год высококлассная отделка подорожала на 24%, до 368 тыс. руб. за кв. м. Покупателю небольшого блока приходится закладывать эти расходы в бюджет после приобретения помещения, что существенно влияет на расчет экономики сделки. Доля офисов с отделкой в новых арендных объектах Москвы выросла до 49%, тогда как год назад большинство предлагалось в состоянии shell & core. Средневзвешенная цена экспонирования офисов в новостройках достигла 523 тыс. руб. за кв. м, увеличившись за год на 8%. На фоне замедления роста цен девелоперы смягчают условия продаж, предлагая рассрочку и отложенные платежи.

Доля сделок с офисами внутри Садового кольца в первом полугодии 2026 года сократилась на треть по сравнению с 2023 годом, а в «Москва-Сити» — в три раза. На районы за ТТК пришлось 87,7% общего объема поглощения офисов против 77,3% за тот же период 2023 года. Наиболее заметно вырос интерес к объектам за МКАД: их доля достигла 13,3%, тогда как три года назад на такие сделки приходилось менее 1%. Доля «Москва-Сити» в покупках офисов снизилась до 0,1%. Подавляющее большинство офисных комплексов, которые планируется ввести в Москве в ближайшие два года, расположено за пределами ТТК. Девелоперы выводят новые проекты в формирующиеся деловые кластеры, где компании могут выбирать помещения по соотношению стоимости и качества.

Группа «Абсолют» завершила монолитные работы в деловом центре «Ликова» в районе Внуково. Офисная часть комплекса займет около 37 тыс. кв. м из общей площади 53,5 тыс. кв. м. Здание высотой от шести до восьми этажей возводится на Омской улице. Конструктив рассчитан на сложную архитектурную форму с двумя арками и 16-метровыми консолями. Фасад будет преимущественно стеклянным, площадь остекления достигнет 21,4 тыс. кв. м. В центре комплекса на уровне стилобата разместят благоустроенный двор округлой формы. На прилегающей территории оборудуют наземную стоянку на 254 автомобиля и подземный паркинг на 266 машино-мест. Сейчас на площадке прокладывают наружные сети и выполняют фасадные работы.