fashion

Fashion-операторы по-прежнему остаются основным источником арендного дохода торговых центров, занимая около 35–40% арендопригодных площадей. По данным исследования Nikoliers, в сегменте одежды и обуви выручка в 2025 году выросла на 4%, а прибыль от продаж — на 1%. Партнер Nikoliers Анна Никандрова отмечает, что fashion-сегмент формирует финансовый фундамент объектов, хотя его доля в структуре арендаторов может сокращаться. В компании ожидают, что в ближайшие годы доля развлечений, фитнеса и общественного питания достигнет 30–35%, что будет почти сопоставимо с объемом главного якорного арендатора ТЦ — fashion. При этом fashion-бренды расширяют ассортимент: их экспансия в детскую категорию названа одной из причин снижения выручки ритейлеров детских товаров на 11%.

На ключевых торговых улицах Москвы зафиксирована высокая ротация арендаторов в fashion-сегменте. В Столешниковом переулке открылись флагманы российских игроков Monochrome, Pervert и Avgust, что обеспечило снижение вакантности на 14 п. п. год к году. На Мясницкой улице прекратил работу мультибрендовый магазин одежды и обуви «Камень». При этом освободившиеся помещения на центральных улицах оперативно занимают новые арендаторы: за год в торговых коридорах открылось 122 новых магазина и точки общественного питания. Доля вакантных площадей по итогам года выросла умеренно — до 7,4%, что на 0,2 п. п. выше показателя июня 2025 года. Уровень вакантности на центральных торговых улицах остается ниже докризисного 2019 года.

Fashion остается лидирующей категорией по количеству открытий в торговых центрах Москвы в IV квартале 2025 года, заняв 28,9%. При этом впервые за период не было зафиксировано ни одного открытия обувного магазина. Аналитики CORE.XP связывают это с высокими ставками аренды, ростом операционных затрат и сложностями с импортом, которые снижают рентабельность новых точек. Особенно чувствительны к этим факторам мультибрендовые обувные магазины, доминирующие на рынке. Сдерживающее влияние испытывают и монобрендовые форматы, которым труднее сохранять конкурентное преимущество. Низкая маржинальность категории усиливает риски: потенциальная выгода часто не компенсирует вероятность не выйти на прибыль. Среди крупных сделок в сегменте — открытие самого большого в России флагманского магазина одежды Befree в ТРЦ «Метрополис» площадью 2 700 кв. м.

Магазины одежды, обуви и аксессуаров утратили статус крупнейшей категории арендаторов в российских ТРЦ. Если в 2019 году fashion-профиль занимал от 52% до 56% арендопригодных площадей, то по итогам 2025 года его доля сократилась до 24,6%. В уходящем году представительство этого сегмента потеряло еще 5,5 процентного пункта. Сейчас под развлекательную инфраструктуру отведено 23,2% площадей, что является историческим максимумом. В структуре арендных сделок за последние 12 месяцев fashion-профиль отмечен у 22% новых арендаторов, однако они арендовали лишь 16,1% площадей. Аналитики УК «Сампа» прогнозируют, что под давлением e-commerce fashion и непродуктовый ритейл продолжат снижение в количественном составе арендаторов. В среднесрочной перспективе за ними сохранится не менее 30–35% всех помещений.

Fashion-сегмент остается одним из наиболее активных профилей арендаторов на рынке стрит-ритейла Москвы по итогам 2025 года. Представители этого сектора наряду с общепитом и бьюти-бизнесом формируют устойчивый спрос на торговые площади в центральных локациях. Российские компании в fashion-отрасли продолжают укреплять позиции, развивая собственные бренды. Они замещают ушедших с рынка международных конкурентов. Уровень вакансии на улицах Москвы составляет 6,5% — минимум за шесть лет. Арендные ставки выросли на 10–15% за год, при этом к концу периода темпы замедлились после подъема в первой половине года. Высокий спрос со стороны fashion-ритейлеров остается ключевым фактором, определяющим текущий уровень ставок в центре города.

Этим летом закрылись сразу несколько fashion-проектов, работавших по модели «качество выше цены», в том числе Dupree. Аналитики констатируют, что российский потребитель выбирает либо дешевые товары, либо дорогие с известным брендом. По данным опроса Data Insight, 53% покупателей приобретали одежду и обувь онлайн, однако 68% по-прежнему предпочитают делать это в офлайн-магазинах. Ольга Кожевникова из Arenda-trk убеждена, что одежда, обувь и сумки скоро начнут активно возвращаться в торговые центры и стрит-ритейл. Эксперты считают, что именно качественное и доступное офлайн-предложение могло бы оттянуть значительную часть рынка у маркетплейсов. Для этого качественных fashion-ритейлеров необходимо интегрировать в арендаторские пулы, в том числе на льготных условиях.

Уход глобальных fashion-ритейлеров стал отправной точкой переформатирования торговой недвижимости после 2022 года. Весной 2022-го именно уход IKEA, Inditex, H&M и десятков других глобальных брендов воспринимался как начало системного кризиса. Пустые площади торговых центров и обрушение трафика из-за отсутствия предложения потребовали неясных перспектив замещения. Торговый сегмент стал основным направлением оттока иностранного капитала: на него пришлось свыше 50% всех сделок. Объем сделок в этом сегменте достиг 261 млрд руб., а площадь — 4,2 млн кв. м. Значительная часть торговой недвижимости была сконцентрирована в портфелях иностранных компаний, что определило масштаб изменений.

Замедление экспансии международных брендов в России сильнее всего затронуло fashion-сегмент. По итогам I полугодия 2025 года темп выхода новых иностранных игроков на рынок снизился на 46% год к году. При этом среди новичков квартала оказался турецкий fashion-бренд Les Benjamins, открывший магазины в ТЦ «Авиапарк» и «Европолис». Белорусский бренд одежды MUA также дебютировал на рынке, запустив первую точку в нижегородском ТРЦ НЕБО. Параллельно ритейлеры, вышедшие в 2023 году, начали освобождать площади: в Москве 88% закрытых магазинов относились именно к категории fashion. В столице часть точек закрыли бренды Club, Maag, Mudo, NetWork, Plein Sport и Vilet, а AVVA отказался от всех площадей, кроме одного магазина в Санкт-Петербурге. В Санкт-Петербурге fashion-ритейлеры Mudo и Oxxo закрыли свои единственные магазины в городе. При этом Mudo и Oxxo продолжат продажи в Москве, через собственные интернет-магазины и на маркетплейсах Ozon, Wildberries и Lamoda.