децентрализация

Рынок гибких офисов фиксирует рекордное падение спроса: в январе 2026 года число поисковых запросов по аренде офисов снизилось до 53,7 тыс., что стало минимумом с 2018 года. Интерес к коворкингам также упал до 151 тыс. запросов — минимального значения с середины 2021 года. На фоне дефицита качественного предложения и роста ставок аренды на 54% год к году объем сделок в сегменте коворкингов сократился на 72%. При этом количество сделок купли-продажи компактных офисов площадью до 250 кв. м ежегодно увеличивается в два-три раза на протяжении последних четырех лет. Доля таких лотов в общей структуре спроса пока составляет около 5% от суммарного объема сделок в 1,2 млн кв. м по итогам 2025 года. Устойчивый рост малых форматов подтверждает их востребованность у предпринимателей.

Децентрализация названа основной задачей, которой подчинена работа девелоперов, архитекторов и городских властей. Ей подчинены программа КРТ для промышленных районов и программа МПТ для создания мест приложения труда за пределами исторического центра. Развитие метрополитена, включая МЦК и БКЛ, а также железных дорог и автодорог направлено на обеспечение доступности отдаленных районов. Эти меры призваны наладить горизонтальные связи между удаленными территориями. Для девелоперов и инвесторов децентрализация становится интересным вектором в сочетании с «водными» трендами. В рамках этого процесса планируется создание «третьего центра» Москвы на юге, в районе Южного речного порта. Там предполагается строительство 7,5 млн кв. м, включая около 3 млн кв. м коммерческой недвижимости. Связка программы МПТ и офисного строительства также частично реализуется в рамках децентрализации.

Переезды крупных государственных и окологосударственных игроков формируют запросы на лоты под штаб-квартиры за пределами Москвы и Петербурга. Инвесторы, застройщики и подрядчики связывают с этим процессом надежды на вывод регионального офисного рынка на новый уровень. В Москве доля штаб-квартир составляет 67% нового офисного строительства по итогам первых трёх кварталов, тогда как в заявленных к вводу до 2027 года проектах их доля достигает лишь 14%. Аналитики называют формат штаб-квартир одним из самых консервативных, сложных и закрытых, а арендаторы новой волны требуют максимальной кастомизации, удорожающей строительство. Доля офисных зданий, продаваемых целиком, в октябре составляла всего 26% от общего объёма — шесть проектов совокупной площадью около 197 тыс. кв. м. Значительная часть таких объектов находится в собственности компаний вследствие исторических обстоятельств, включая получение административных зданий в советский период. Дефицит крупных предложений в центральных районах заставляет интересантов рассматривать альтернативные локации, включая территории за пределами МКАД. Длительный цикл сделок приводит к тому, что девелоперы, не дождавшись якорного резидента, вынуждены выводить здания в розничную реализацию.

Millhouse, A101 и Pioneer фиксируют устойчивый интерес к офисам вне центра Москвы. Спрос смещается в новые районы, формирующиеся по принципу 15-минутного города. Девелоперы и арендаторы ориентируются на комплексное развитие территорий, где жильё, офисы, ритейл и социальная инфраструктура находятся в шаговой доступности. Эта модель предполагает перераспределение деловой активности за пределы традиционного ядра.